Дата принятия: 23 апреля 2014г.
Номер документа: 2-265/14
Дело № 2 – 265/14
Решение
Именем Российской Федерации
23 апреля 2014 год город Гай
Гайский городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Шошолиной Е.В.,
при секретаре Якушевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бухал О.И. к Чурилкиной М.В. о признании договора купли - продажи расторгнутым, аннулировании сведений <данные изъяты>,
установил:
Бухал О.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Чурилкиной М.В. о признании договора незаключенным, в обоснование которого указал, что <данные изъяты> между ним и ответчиком был подписан и сдан на регистрацию <данные изъяты> договор купли – продажи, по условиям которого: он продал ответчице <данные изъяты> <данные изъяты>
Согласно пункту № договора купли - продажи, сумма сделки составила <данные изъяты> из которых <данные изъяты> которые покупатель должна была передать в день подписания договора.
В соответствии с пунктом № Договора, он, как продавец, должен был передать <данные изъяты> помещение и относящиеся к нему документы и ключи по дополнительно составленному акту приема – передачи.
Пункты № договора купли – продажи от <данные изъяты> исполнены не были.
До настоящего времени Чурилкина М.В. не исполнила своих обязательств, предусмотренных пунктом № настоящего договора, в связи с чем, не был составлен акт приема – передачи <данные изъяты> помещения № <данные изъяты>
Передать <данные изъяты> помещение № <данные изъяты> Чурилкина М.В. от него не требовала, так как не могла оплатить заключенный между ними договор купли - продажи. В течение года он ждал оплаты по договору, <данные изъяты> Переоформить право собственности на его имя отказывается, говоря, что <данные изъяты> принадлежит ей.
Просит суд признать договор купли - продажи от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> подписанный Бухал О.И. и Чурилкиной М.В. не заключенным; аннулировать в <данные изъяты> на недвижимое имущество и сделок с ним записи от <данные изъяты> о праве собственности на <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> и восстановить запись о регистрации права собственности за Бухал О.И.
Впоследствии истец уточнил требования, а именно: просил суд расторгнуть договор купли - продажи от <данные изъяты> <данные изъяты> помещения № №, расположенного <данные изъяты>., заключенный между Бухал О.И. и Чурилкиной М.В.; аннулировать в <данные изъяты> на недвижимое имущество и сделок с ним записи от <данные изъяты> праве собственности Чурилкиной М.В. <данные изъяты>
В судебное заседание истец Бухал О.И. не явился, о времени и месте слушания дела извещена была надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Панкова А.В. (доверенность от <данные изъяты>.) в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме.
Ответчик Чурилкина М.В. в судебном заседании иск не признала.
Представитель ответчика Рощепкина И.В. (по устному ходатайству) в судебном заседании возражала против заявленных требований. Пояснила, что сделка исполнена как в части передачи отчужденного имущества, так ив части его оплаты. Переход права собственности зарегистрирован <данные изъяты> Кроме того, при подаче измененного искового заявления, истцом изменен одновременно предмет и основание иска, что не допускается. Также заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В обоснование своих требований о расторжении договора купли - продажи от <данные изъяты> истец ссылается на то, что до настоящего времени Чурилкина М.В. не исполнила своих обязательств по оплате приобретаемого имущества, в связи с чем, не был составлен акт приема – передачи <данные изъяты> помещения <данные изъяты>
Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между Бухал О.И. – продавец, с одной стороны и Чурилкиной М.В. – покупатель, с другой стороны, заключен договор купли - продажи, по условиям которого: продавец продал, а покупатель купил <данные изъяты>
В силу пункта № Договора: продавец продал, а покупатель купил в частную собственность земельный участок, местоположение: установлено относительно <данные изъяты>
Пунктом № указанного договора купли – продажи предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что сумма сделки составляет за <данные изъяты>., из которых <данные изъяты>., которые покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора, <данные изъяты> которые покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора.
Из условий договора купли - продажи следует, что покупатель обязан оплатить продавцу сумму, указанную в договоре. Из доводов истца следует, что отсутствие оплаты по договору - купли продажи явилось основанием для обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.
В силу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Частью 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Обязанностью покупателя является (пункт 1 статьи 486 ГК РФ) оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон по требованию другой стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор купли – продажи нежилого помещения и земельного участка.
Указанный договор зарегистрирован <данные изъяты>
Право ответчика Чурилкиной М.В. <данные изъяты>
Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Из смысла названных норм следует, что договор купли - продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества, может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.
Из искового заявления следует, что в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи истец указывает неоплату ответчиком переданного ему имущества, на которое последним зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты>
Между тем, законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли - продажи нежилого помещения и земельного участка не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В Гражданском кодексе РФ (статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Доводы истца о праве согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли - продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому истцом отнесена невыплата покупателем стоимости спорного имущества продавцу, основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду доказательства причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком стоимости <данные изъяты> помещений. Однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договоров купли-продажи <данные изъяты> помещений.
При этом, в случае неоплаты стоимости имущества, истец не лишен права предъявления соответствующих требований к ответчику.
Также истцом, в качестве основания для расторжения договора купли – продажи от <данные изъяты> указано на отсутствие акта приема – передачи <данные изъяты>.
Пунктом № договора предусмотрено: продавец передал <данные изъяты>
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Не составление сторонами акта приема – передачи имущества не может является существенным нарушением условий договора купли - продажи и, соответственно, служить основанием для его расторжения.
Отсутствие письменного акта приема-передачи имущества, на который ссылается истец, не может свидетельствовать о том, что имущество фактически не было передано Чурилкиной М.В.
Материалами дела подтверждено, что договор купли - продажи заключен между сторонами в установленной законом форме, зарегистрирован в <данные изъяты> ответчиком получено <данные изъяты>
Следовательно, все необходимые условия при заключении договора купли – продажи <данные изъяты> были соблюдены, в связи с чем, произошел переход права собственности к ответчику.
Договором также не предусмотрена возможность расторжения Договора по решению суда в случае непредставления продавцом каких-либо документов, в том числе и акта приема – передачи имущества.
Таким образом, стороны договора, зарегистрировав в установленном порядке переход права собственности и сам договор, подтвердили свою волю на продажу и покупку имущества. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют не только о намерении сторон создать правовые последствия по сделке, но и о ее исполнении.
Кроме того, факт принятия спорного имущества подтверждается представленными Чурилкиной М.В. доказательствами, а именно: договором об оказании услуг по охране материальных ценностей, квитанции по оплате услуг охранного агентства, чек по оплате электроэнергии, документы, подтверждающие оплату земельного налога.
Таким образом, в судебном заседании подтвержден факт того, что ответчик Чурилкина М.В. фактически приняла имущество по договору купли - продажи <данные изъяты>
Следовательно, переход права на <данные изъяты> от продавца к покупателю состоялся.
При таких обстоятельствах, указанные истцом основания для расторжения договора не являются существенными, и не могут служить поводом для расторжения договора купли – продажи от <данные изъяты>, заключенного между Бухал О.И. и Чурилкиной М.В. Оснований для аннулирования записи в <данные изъяты> не имеется.
При этом подлежит отклонению доводов представителя ответчика о том, что поданное изменение исковых требований сводится к одновременному изменению предмета и основания иска, подлежит отклонению, поскольку в данном случае основаниям предъявленных требований не изменились: отсутствие оплаты по договору, отсутствие акта приема – передами имущества.
Также подлежит отклонению довод представителя ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, поскольку факт направления претензии <данные изъяты> истцом в адрес ответчика и факт ее получения, подтверждается материалами дела.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Бухал О.И. к Чурилкиной М.В. о признании договора купли - продажи расторгнутым, аннулировании сведений в <данные изъяты> – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Гайский городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья: Е.В. Шошолина
Мотивированный текст решения изготовлен: 28 апреля 2014 года.
