Решение от 28 мая 2013 года №2-2621/2013

Решение
 
Именем Российской Федерации.
 
    28 мая 2013 года Гагаринский районный суд г. Москвы в составе
 
    председательствующего федерального судьи Ачамович И.В.,
 
    при секретаре Селедцовой Е.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2621/2013 по иску Куштовой Л. Г.-Исаевны к ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о признании права собственности на жилое помещение и машино-место,
 
                     Установил:
 
    Истец Куштова Л. Г.-И. обратилась в суд с иском к ответчику ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и просит суд: признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес> машино-место по адресу: <адрес>, машино-место № общей площадью 14,4 кв.м.
 
    В обоснование своих требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы был заключен Договор на право соинвестирования строительства объектов №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями в 1-м этаже и подземным гаражом-стоянкой на 95 м/м по адресу: <адрес>, впоследствии дому присвоен адрес: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Куштовой Л.Г.-И. и ответчиком был заключен Предварительный договор № купли-продажи квартиры, в соответствии с которым предметом основного договора купли-продажи будет являться жилое помещение, состоящее из 3 (трех) комнат, во 2 секции, на 2 этаже, №, общей площадью 110.50 кв.м. Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2-х месяцев со дня регистрации права собственности ответчика на квартиру. Стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей за 1 кв.м., всего <данные изъяты> рублей. Истец в соответствии с условиями предварительного договора уплатила гарантийный взнос, равный стоимости квартиры. В настоящее время жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал, а истец принял квартиру по передаточному акту. ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен Предварительный договор № купли-продажи машииноместа, согласно которому предметом основного договора купли-продажи будет являться машиноместо №, общей площадью 14.4 кв.м., находящееся в подземном гараже вышеуказанного дома. Стоимость мащино-места составила <данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи Машиноместа должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2-х месяцев со дня регистрации права собственности Ответчика на Машиноместо. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости машино-места. Указанные предварительные договоры по своей природе являются договорами инвестирования, обязательства по которым исполнены полностью истцом. Однако в настоящее время истец не может зарегистрировать свое право собственности на вышестоящие объекты недвижимости по причине того, что право собственности ответчика на объекты недвижимости, находящиеся в доме по вышеуказанному адресу не зарегистрировано.
 
    Представители истца по доверенности Гасандаева О.И., Денисов М.В. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
 
    Представитель ответчика ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.
 
    Представитель 3 лиц Управления росреестра по г. Москве, Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.
 
    Выслушав объяснения представителей истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст.218 ч. 1 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 
    В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и Куштовой Л. Г.-И. был заключен Предварительный договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> со следующими характеристиками: (на дату заключения договора): номер - 28, номер секции - 2, этаж - 2. количество комнат - 3. общая площадь – 110,5 кв.м.
 
    В соответствии с п. 2.3. Предварительного договора, стороны обязуются заключить Основной договор до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2—х месяцев со дня регистрации права собственности продавца (ответчика) на квартиру.
 
    Пунктом 2.4. Предварительного договора установлено, что стоимость квартиры определяется на основании цены одного квадратного метра общей площади квартиры, которая составляет <данные изъяты> рублей.
 
    Согласно п. 3.2. Предварительного договора, покупатель (истец) в счет обязательств заключить и исполнить основной договор перечисляет продавцу сумму гарантийного взноса в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Истец надлежащим образом исполнила свои обязат6ельства по перечислению ответчику гарантийного платежа в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается копиями платежных документов, представленных в материалах дела.
 
    Жилой дом, в котором находится спорная квартира введен в эксплуатацию, квартире присвоен почтовый адрес: <адрес>, общая площадь составила 110,5 кв.м.
 
    В судебном заседании представитель истца также пояснил, что квартира фактически предана в пользование Куштовой Л. Г.-И., однако она не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости, поскольку Основной договор до настоящего времени не заключен.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен Предварительный договор № купли-продажи машииноместа, согласно которому предметом основного договора купли-продажи будет являться машиноместо №, общей площадью 14.4 кв.м., находящееся в подземном гараже вышеуказанного дома. Стоимость машино-места составила 2 500 000 рублей. Договор купли-продажи Машиноместа должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2-х месяцев со дня регистрации права собственности Ответчика на Машиноместо. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости машино-места.
 
    Исходя из условий предварительных договоров, продавцом выступал ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ».
 
    В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
 
    В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. В данном случае организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.
 
    В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
 
    В данном случае ответчик ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ», на момент заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры и машино-места и на день вынесения решения собственником квартиры и машиноместа, в счет стоимости которых истцом внесены денежные средства, не является.
 
    В связи с этим основной договор купли-продажи спорной квартиры до настоящего времени не заключен, законных оснований для признания права собственности истца на спорную квартиру и машино-место у суда не имеется, а положения Предварительного договора, устанавливающие срок исполнения обязательства по заключению Основного договора и в дальнейшем приобретение истцом прав собственника спорной квартиры поставлены в зависимость от даты регистрации права собственности ответчика на квартиру и машиноместо.
 
    Суд также не находит в действиях ответчика уклонения от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры, передаче прав собственности, поскольку не являясь собственником спорного объекта недвижимости Общество не может выступать в качестве продавца по Основному договору купли-продажи квартиры и договору купли-продажи машино-места.
 
    Согласно Постановлению Правительства Москвы от 18 мая 1999 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" (п. 5.2) по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.
 
    Пунктом 5 Постановления Правительства Москвы от 20 апреля 1999 N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" установлено, что инвесторы в срок не более трех месяцев со дня принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией должны оформить в установленном порядке акт реализации инвестиционного контракта и другую документацию, необходимую для регистрации имущественных прав на недвижимость.
 
    В настоящий момент необходимые мероприятия, предусмотренные указанными выше постановлениями, участниками инвестиционного проекта не завершены, а потому у суда нет оснований для признания незаконными действий ответчика, выразившиеся в незаключении основного договора купли-продажи и признания за истцом права собственности на спорную квартиру и спорное машино-место.
 
    Ответчик является соинвестором строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира в соответствии с договором инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ. Государственным заказчиком по договору является Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы. Согласно п. 5.1. ст. 5. Доп. Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: <адрес>, вл. 3А, устанавливается между сторонами в части жилой площади в следующей пропорции: 95% - в собственность соинвестора ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ», и привлеченных им инвесторов при условии оплаты инвестиционнго взноса в полном объеме. 5% - в собственность <адрес> в лице Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы.
 
    В соответствии с п. 5.3. Доп. соглашения, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.
 
    В соответствии со ст. 246 ГК РФ, 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
 
    Следовательно, установление права собственности истца на квартиру и на машино-место, которые в настоящий момент является частью общей долевой собственности, нарушает права участников инвестиционного контракта и условия Предварительного договора.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска должно быть отказано.
 
    С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд,
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении иска Куштовой Л. Г.-Исаевны к ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о признании права собственности на жилое помещение и машино-место - отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Федеральный судья Ачамович И.В.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 04 июня 2013 года.