Решение от 28 мая 2014 года №2-254/2014

    Дело № 2-254/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
 
    28 мая 2014 года г. Галич Костромской области
 
    Галичский районный суд Костромской области в составе:
 
    председательствующего судьи Балашовой Е.В.,
 
    при секретаре Калининой К.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области к Сизову В. А. о расторжении договора аренды земельного участка,
 
установил:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области обратился в суд с иском к Сизову В.А. о расторжении договора аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, что <дата> между ними и ответчиком был подписан договор аренды земельного участка от 31 августа 2009 года № ....., согласно которому истец передал, а Сизов В.А. принял во временное владение и пользование земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира между <адрес>, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером ...... Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, вступил в силу, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> № ......
 
    Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи от <дата> земельный участок, указанный в договоре аренды. Однако Сизов В.А. не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно подпунктов:
 
    - 4.2.3 договора аренды земельного участка, он (ответчик) обязался использовать переданный во владение и пользование земельный участок в соответствии с его целевым назначением;
 
    - 4.2.4 своевременно вносить арендную плату в размере и в порядке, установленном настоящим договором.
 
    Ранее договор аренды земельного участка был заключен сроком с <дата> до <дата>, но на основании поступившего от Сизова В.А. заявления о продлении договора аренды, указанный выше договор был продлен сроком до <дата>. Вследствие чего было подготовлено соглашение о продлении договора аренды земельного участка от <дата>, не вступившее в законную силу (выписка из ЕГРП от 19.03.2014).
 
    Несмотря на данное обстоятельство, условие договора аренды ответчиком выполнено не было. Так, за период с <дата> и по настоящее время земельный участок не использовался и не используется Сизовым В.А. по назначению, о чём свидетельствует фототаблица земельного участка от <дата>, согласно которой построек на участке не имеется. Кроме этого, ответчиком не внесена арендная плата за земельный участок с <дата> и по настоящее время. В связи с этим, истцом направлено исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и пени по спорному договору аренды земельного участка.
 
    Таким образом, администрация, как орган, уполномоченный осуществлять на территории городского округа - город Галич распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приняла решение о прекращении права аренды по данному договору аренды.
 
    Согласно пункта 7.5 договора аренды земельного участка, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, а также, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    <дата> Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области в адрес Сизова В.А. направлена претензия ..... с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени за использование спорного земельного участка. Однако сумма долга ответчиком не погашена, претензия оставлена без удовлетворения.
 
    <дата> истец направил в адрес ответчика обращение об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, в котором заявил о расторжении данного договора. Ответа не получено.
 
    Поэтому, в соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ, пп.1 и 2 ст.46 ЗК РФ, комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области просит расторгнуть договор аренды земельного участка ..... от <дата>.
 
    Представитель истца в лице юрисконсульта отдела по управления земельными ресурсами Комаровой Н.Н., действующей по доверенности, иск поддержала по изложенным в нём доводам.
 
    Ответчик Сизов В.А., отбывающий наказание в ФКУ ИК ..... УФСИН России по Костромской области, затем переведенный в ФКУ ИК ..... УФСИН России по <адрес>, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Права, предусмотренные ст.ст.35, 39, 56, 57 ГПК РФ, в том числе право участвовать в рассмотрении дела через представителя, судом разъяснены.
 
    Представитель ответчика Чистякова Г.Д., действующая по доверенности, с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что договор аренды земельного участка от <дата> Сизовым В.А. <дата> зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области. На основании постановления главы администрации городского округа - город Галич от <дата> с ответчиком заключено соглашение о продлении данного договора на срок до <дата>.
 
    Представитель ответчика Чистякова Г.Д. считает, что земельный участок, предоставленный Сизову В.А., использовался последним по назначению. Так, с осени 2013 года начата подготовка для строительства жилого дома, произведены следующие работы: привезены отсев в количестве 90 куб. м. (15 машин), фундаментные блоки в количестве 50 штук, глина (12-15 машин) для разравнивания участка; подготовлена планировка территории земельного участка. Претензия ..... от <дата> о погашении задолженности по арендной плате ответчику не направлялась. По её мнению, задолженность по арендной плате за земельный участок образовалась в связи с тем, что Сизов не получал квитанций по оплате, <дата> ответчиком полностью погашена задолженность по арендной плате за земельный участок.
 
    Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, направленное Сизову В.А., последним не получено, так как он находился в это время в местах лишения свободы. В соответствии со ст.619 ГК РФ, представитель ответчика Чистякова Г.Д. полагает, что истец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Сизову В.А. письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
 
    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ).
 
    В силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
 
    В судебном заседании установлено, что <дата> комитетом управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области (арендодатель), с одной стороны, и Сизовым В. А. (арендатор), с другой стороны, заключен договор ..... аренды земельного участка, общей площадью 809 кв.м., с кадастровым номером 44:26:031604:30, расположенного: местоположение установлено относительно ориентира между <адрес>, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, для использования под строительство жилого дома.
 
    В этот же день составлен акт приёма-сдачи в аренду земельного участка между арендодателем и арендатором.
 
    <дата> договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ..... и с этого времени считается заключенным.
 
    Судом проанализирован вышеуказанный договор аренды земельного участка.
 
    Так, договор заключен сроком с <дата> по <дата> (п.2.1).
 
    Сумма арендной платы определена согласно расчету (приложение ..... к договору) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Костромской области, органов местного самоуправления (п.3.1).
 
    Арендная плата по договору или в случае возобновления договора на неопределенный срок за пользование и владение участком перечисляется ежеквартально в размере одной четвёртой от суммы, указанной в договоре, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчётным кварталом, в порядке, установленном действующим бюджетным законодательством Российской Федерации. Расчет арендной платы производится на дату заключения Договора и пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки аренды 1 кв.м. площади земельного участка, категории арендатора (п.3.3).
 
    Пункт 3.4 предусматривает реквизиты для перечисления арендной платы за земельный участок.
 
    В п.3.5 договора указано, что в случае неуплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1 /300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки платежа.
 
    Наряду с иными правами и обязанности арендатора, в п.п.4.2.3 и 4.2.4 указана обязанность последнего использовать участок только по назначению и своевременно вносить арендную плату в размере и в порядке, установленном настоящим договором.
 
    Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях, предусмотренных пунктом 7.5 договора (п.5.1.1).
 
    В соответствии с п.7.5 договора, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно:
 
    - при использовании участка арендатором с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;
 
    - если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату в полном объёме. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени;
 
    - при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренной договором;
 
    - при умышленном или неосторожном существенном ухудшении состояния участка;
 
    - в случае несогласия арендатора с изменением размере арендной платы, произведенного в соответствии с приложением ..... настоящего договора, выраженного в виде письменного отказа;
 
    - в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
 
    В судебном заседании установлено, что арендная плата за земельный участок не вносилась Сизовым В.А. с <дата>, что не оспаривается представителем ответчика.
 
    Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области в адрес Сизова В.А. <дата> за ..... направлена претензия об имеющейся по состоянию на <дата> задолженности в сумме <данные изъяты> рублей и пени <данные изъяты> коп. и предложением оплатить долг.
 
    Данных о получении претензии ответчиком в деле не имеется.
 
    <дата> истцом на основании заявления Сизова В.А. от <дата>, несмотря на неоплату последним задолженности по арендной плате за столь длительный срок, с ним (ответчиком) заключено соглашение о продлении данного договора аренды земельного участка на срок до <дата>.
 
    Соглашение в Управлении Росреестра по Костромской области не зарегистрировано.
 
    При рассмотрении дела представитель истца Комарова Н.Н. не оспаривает данное обстоятельство, объяснить причину заключения соглашения в случае невнесения задолженности по арендной плате за земельный участок не может.
 
    В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
 
    Таким образом, суд считает, что поскольку истцом с Сизовым В.А. заключено соглашение о продлении договора аренды земельного участка, ответчик до <дата> надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды спорного земельного участка.
 
    В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Согласно п.1 и пп.1 п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ГК РФ.
 
    В силу п.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Согласно п.3 вышеуказанной статьи, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
 
    По смыслу п.3 ст.619 ГК РФ, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
 
    Поскольку вышеуказанная правовая норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, то в отношениях по аренде действует общее правило, предусмотренное п.2 ст.452 ГК РФ.
 
    В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В силу п.60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ.
 
    Следовательно, из приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
 
    В суде установлено, что после заключения с Сизовым В.А. соглашения о продлении договора аренды спорного земельного участка ему не направлялось письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (по оплате арендной платы).
 
    Истцом <дата> направлено ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от <дата> ..... по причине использования участка не в соответствии с его целевым назначением, а также невнесении более двух раз подряд платежа по истечении установленного договором срока.
 
    Сизову В.А. предложено по истечении одного месяца со дня получения настоящего уведомления передать комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области земельный участок и произвести окончательные расчеты по арендным платежам.
 
    Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, направленное ответчику <дата> по адресу регистрации: <адрес>, Сизовым В.А. не получено, что подтверждается внутрироссийским почтовым идентификатором (временное отсутствие адресата).
 
    Ответчик Сизов В.А. по постановлению мирового судьи судебного участка ..... <адрес> от <дата> отбывает наказание в виде лишения свободы сроком на 8 месяцев 29 дней. Заключен под стражу в зале суда, срок отбывания наказания исчислен с <дата>. В силу этого, Сизов В.А. не получил уведомление по вышеуказанному адресу, ему было неизвестно о требовании истца расторгнуть с ним договор аренды земельного участка, поэтому исполнить его он не имел возможности.
 
    Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
 
    При этом, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
 
    В суде установлено, что <дата> комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области обратился в суд с иском о взыскании с Сизова В.А. задолженности по арендной плате и неустойки за период с <дата> по <дата> в общей сумме 3 856 рублей 52 коп.
 
    По определению мирового судьи судебного участка ..... <адрес> производство по делу прекращено в связи с добровольной оплатой ответчиком задолженности.
 
    Как видно из представленных в суд документов, Сизовым В.А. оплачена задолженность по арендной плате и неустойка по состоянию на <дата> в сумме 4 066 рублей 90 коп. (чек-ордер от 17.04.2014).
 
    Проанализировав вышеизложенное, суд считает, что после того, как ответчику стало известно о сумме имеющейся задолженности по арендной плате и неустойке, он непосредственно сразу после обращения истца к мировому судье уплатил её в полном объёме за период с <дата> по 1 квартал 2014 года включительно.
 
    Судом проверено утверждение представителя истца Комаровой Н.Н. о том, что земельный участок не использовался и не используется Сизовым В.А. по назначению, а бетонные блоки завезены ответчиком после обращениями ими в суд.
 
    Фототаблица земельного участка, представленная в суд истцом, не отражает цели его использования. В связи с этим, судом с учетом мнения сторон принято решение о выезде на место для осмотра земельного участка.
 
    Так, судом с участием сторон произведен осмотр земельного участка общей площадью 809 кв.м., с кадастровым номером ....., расположенного относительно ориентира между <адрес>, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.
 
    В ходе осмотра установлено, что на спорном земельном участке подготовлена планировка под строительство жилого дома (площадка выровнена отсевом и находится немного выше уровня земли, намечен фундамент), она заросла травой, в связи с чем, суд приходит к выводу, что она (планировка) подготовлена в течение прошлых лет.
 
    Кроме этого, на земельном участке по периметру площадки находятся уложенные бетонные блоки, кучи отсева и песка также заросшие травой.
 
    Поэтому, доводы Комаровой Н.Н. в этой части суд находит несостоятельными и считает, что земельный участок используется ответчиком по назначению - под строительство жилого дома.
 
    Судом при рассмотрении дела не установлено существенных нарушений условий договора со стороны ответчика; доказательств, подтверждающих принятие истцом мер по урегулированию спора с Сизовым В.А., предусмотренных вышеперечисленными нормами права, комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области не представлено.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области в удовлетворении исковых требований.
 
    В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
 
    Согласно ч.2 ст.103 ГПК РФ, при отказе в иске, издержки понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.
 
    Согласно п.п.19 п.1 ст.333.36 НК РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются государственные органы и органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции в качестве истцов или ответчиков.
 
    В силу вышеуказанного требования с комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области не может быть взыскана госпошлина в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Руководствуясь ст. ст.450,452,606, 609-610, 614-615,619, 621 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ, ст.ст. 12, 88, 103 и 198 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л :
 
    В иске комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области к Сизову В. А. о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Галичский районный суд в течение месяца.
 
           Судья                                               Е.В.Балашова
 
    Решение изготовлено в окончательной форме - <дата>.
 
    Судья