Дата принятия: 15 июля 2013г.
Номер документа: 2-2489/2013
Дело №2-2489/2013
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2013г., г.Бийск
Бийский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего Кузнецовой С.Г.,
при секретаре Кирилловой Н.Н.,
с участием представителя истца Копцева П.Н., представителей ответчиков Иванова М.Э., Кузнецовой М.В., Кремер Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шестаковой Л.А. к МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска», ООО «Ремонтное предприятие №2» о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме и освобождении помещения,
УСТАНОВИЛ:
Шестакова Л.А. в лице представителя по доверенности обратилась в суд с иском к МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска», ООО «Ремонтное предприятие №2» о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме по <адрес>, и освобождении помещения.
В обоснование исковых требований с учетом их уточнения указывает на то, что она является собственником квартиры <адрес>. Часть подвала данного дома площадью Хкв.м использует ООО «Ремонтное предприятие №2» на основании договора аренды с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска». В силу положений ст.289, п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) и пр. В соответствии с п.2 ст.36 ЖК РФ, ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Исходя из данных норм, имеющийся в доме <адрес> подвал является общей долевой собственность всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Из ответа МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» от (дата) следует, что указанный жилой дом, в том числе подвал площадью Хкв.м переданы в казну города. Однако, согласно сообщению Росреестра сведения о зарегистрированных правах на данное нежилое помещение в ЕГРП отсутствуют.
Истец ссылается на то, что собственниками помещений в данном многоквартирном доме не принималось решения о передаче кому-либо подвала в аренду. МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска», не являясь собственником данного нежилого помещения, незаконно передало подвальное помещение в аренду ООО «Ремонтное предприятие №2».
Данная сделка является ничтожной, не влечет за собой юридических последствий, недействительна с момента ее заключения (ст.168, п.1 ст.167 ГК РФ). В соответствии с п.12 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом в силу положений ст.310 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Общим собранием собственников квартир от (дата) было принято решение об инициировании подачи иска в суд о понуждении освобождения подвала.
На основании изложенного и с учетом уточнения исковых требований истец просила обязать ответчиков расторгнуть договор аренды спорного подвального помещения, обязать ООО «Ремонтное предприятие №2» освободить нежилое подвальное помещение площадью Хкв.м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту № - ...).
Истец о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, направив своего представителя по доверенности Копцева П.Н. Суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца по доверенности Копцев П.Н. в судебном заседании исковые требования Шестаковой Л.А. с учетом их уточнения поддержал, дал аналогичные пояснения.
Представители ответчика ООО «Ремонтное предприятие №2» по доверенностям Кузнецова М.В. и Кремер Е.А. с иском не согласились. Пояснили, что названное предприятие занимает часть подвального помещения в доме <адрес> на основании договора аренды от (дата), заключенного с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска». Фактически ООО «Ремонтное предприятие №2» использует данную часть подвала с 2010г. на основании аналогичных договоров аренды, первый из которых был заключен по результатам конкурса, проведенного с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска». В дальнейшем договоры аренды ежегодно перезаключались. При этом в договоре аренды указано, что подвальное помещение является муниципальной собственностью. Оснований проверять данную информацию у ООО «Ремонтное предприятие №2» не было. Таким образом, ООО «Ремонтное предприятие №2» использует подвальное помещение на законных основаниях.
Согласно договору аренды площадь арендуемого помещения равна Хкв.м. Фактически ООО «Ремонтное предприятие №2» использует в подвале помещения согласно техпаспорту № - Хкв.м, № - Хкв.м, № - Хкв.м, № - Хкв.м, № - Хкв.м, часть помещения № - площадью Хкв.м., помещение № площадью Хкв.м относится к общему имуществу. Остальные помещения в данном подвале ООО «Ремонтное предприятие №2» не используются.
Представители ответчика указывают на то, что ООО «Ремонтное предприятие №2» располагается в данном помещении уже длительное время, для жильцов дома является удобным расположение данной организации в непосредственной близости, т.к. специалисты ООО «Ремонтное предприятие №2» всегда находятся рядом и следят за состоянием общего имущества дома. Ответчик полагает, что права и законные интересы истца и других собственников не нарушены. Предусмотренных ст.450 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды в данном случае не имеется.
Кроме того, считают, что истец Шестакова Л.А. является ненадлежащим истцом по требованию о расторжении договора аренды, т.к. не является стороной данного договора. Также ею не соблюден установленный законом досудебный порядок обращения к ответчикам с требованием о расторжении договора аренды. Договор аренды никем не оспорен в установленном порядке, является действующим, следовательно, нахождение ООО «Ремонтное предприятие №2» в спорном подвальном помещении является законным. Основания для освобождения помещения отсутствуют.
На основании изложенного представители ответчика ООО «Ремонтное предприятие №2» просили отказать истцу в иске в полном объеме.
Представитель ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» по доверенности Иванов М.Э. с исковыми требованиями Шестаковой Л.А. также не согласился. Указывал на то, что наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном доме, не свидетельствует о целевом назначении спорного помещения как предназначенного именно для обслуживания общедомовых коммуникаций. Кроме того, истцом не представлено доказательств расположения в спорном подвальном помещении какого-либо инженерного оборудования. Ссылался на то, что спорное подвальное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав, имеет целевое назначение и на протяжении длительного времени используется по назначению. В связи с этим передача его в аренду не противоречит закону. Истцом же не представлено доказательств принадлежности спорного помещения собственникам на праве общей долевой собственности, как не представлено доказательств возникновения права собственности истца на данное помещение по иным основаниям. В подтверждение своей позиции ссылался на решения Приобского районного суда г.Бийска от (дата) по делу № и Бийского городского суда от (дата) по делу №. Представитель ответчика также полагал истца ненадлежащим истцом по делу, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Выслушав представителей сторон, заслушав пояснения свидетелей А., В., Н., изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2). В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п.3).
В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В судебном заседании установлено, что в настоящее время в пятиэтажном многоквартирном доме по <адрес> имеется подвальное помещение площадью Хкв.м, выделенное в самостоятельный объект. Данное помещение используется ООО «Ремонтное предприятие №2» на основании договора аренды № от (дата), заключенного с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска».
Согласно ст.209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Аналогичные положения содержатся в ст.290 ГК РФ, ч.2 ст.36 ЖК РФ.
МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» входит в структуру Администрации г.Бийска (Решение Думы г.Бийска от 28 мая 2007г. №259 (ред. от 21 июля 2011г.) «Об утверждении структуры Администрации города Бийска»). В соответствии с п.2.1 ст.2 «Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Бийск (утв. Решением Думы г.Бийска от 21 декабря 2009г. №136) МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» выступает арендодателем муниципального имущества, составляющего казну города.
Соответственно, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» обладало правом сдачи в аренду только муниципального имущества.
Ответчик ООО «Ремонтное предприятие №2» ссылается на то, что изначально заключало договор на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения. О том, что спорное подвальное помещение является муниципальной собственностью, имеется указание в договоре аренды.
Действительно, в п.1.1 договора аренды № от (дата) указано, что нежилое помещение площадью Хкв.м, расположенное в подвале дома <адрес>, является муниципальной собственностью. Однако, в договоре отсутствуют ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие право муниципальной собственности на спорное помещение.
Судом как при подготовке дела, так и в предварительном судебном заседании и в настоящем судебном заседании предлагалось ответчику МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» представить доказательства принадлежности спорного недвижимого имущества муниципалитету: правоустанавливающие и технические документы по помещение, выписку из Реестра объектов муниципальной собственности (Перечня объектов муниципальной собственности), доказательства оснований включения объекта в реестр (Перечень), кадастровый паспорт на помещение и пр. Такие доказательства ответчиком суду не были представлены.
Из письма МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» №, адресованному одному из собственников квартир дома <адрес> - А., усматривается, что ранее дом учитывался на балансе МУП г.Бийска «Жилтрест №1», нежилые помещения в подвале дома общей площадью Хкв.м сдавались балансодержателем МУП г.Бийска «Жилтрест №1» в аренду. (дата) названное предприятие передало дом в казну г.Бийска. Поскольку дом перешел в казну города, то МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» как представитель собственника продолжает осуществлять передачу нежилого помещения в аренду.
Однако, доказательств передачи данного дома, в том числе спорного подвального помещения, в казну города (акт приема-передачи, постановление Администрации города об утверждении акта и т.п.), даты передачи и оснований передачи ответчиком суду не представлено.
В связи с принятием Законов РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. №443-1 и «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 03 июля 1991г. №1531-1 с целью ускорения процессов приватизации Верховным Советом РФ было принято Постановление от 27 декабря 1991г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
В соответствии с п.2 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
В п.1 Приложения №3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 перечислены объекты, относящиеся к муниципальной собственности, а именно: объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов:
жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения;
жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении;
объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), городского пассажирского транспорта (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов;
другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) Советов народных депутатов (местной администрации).
В силу прямого указания закона государственный жилищный фонд действительно переходил в муниципальную собственность. Однако, нахождение на балансе МУП г.Бийска жилого дома по <адрес> и передача его в муниципальную собственность в 2006 году не означает, что автоматически в муниципальную собственность перешли нежилые помещения, расположенные в подвале данного дома. Для возникновения права муниципальной собственности на подвальные помещения необходимо было, чтобы эти помещения уже были выделены и существовали в качестве самостоятельного объекта и использовались по целевому назначению, в данном случае - для размещения жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных предприятий, обслуживающих объекты, перечисленные в п.1 приложения №3.
В соответствии с положениями ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме. Аналогичная правовая позиция была изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010г. №13391/09, от 22 января 2013г. №11401/12 и др.
Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
04 июля 1991г. был принят Закон РФ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». С указанного времени началась приватизация жилья в Российской Федерации.
В соответствии с ч.2 ст.3, ч.2 ст.24 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
В судебном заседании установлено, что на основании договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации от (дата) квартира <адрес> перешла в частную собственность гр-ки З., что подтверждается регистрационным удостоверением № от (дата), выданным МП «Инвентаризатор». Таким образом, как минимум с указанной даты в данном доме вместо одного собственника (государство) стало два собственника (государство и частное лицо). В связи с этим места общего пользования (в том числе подвал) перешли в общую долевую собственность нескольких собственников помещений в данном жилом доме.
Доказательств того, что на указанную дату спорное нежилое помещение в подвале дома <адрес> уже было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, ответчиками суду не представлено.
Напротив, в судебном заседании установлено, что при строительстве жилого дома <адрес> в подвале были оборудованы подсобные помещения для жильцов - стайки, которые располагались под каждым подъездом по обе стороны подвала. Данное обстоятельство подтверждается представленным ФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» планом подвального помещения и справкой № от (дата), показаниями свидетелей А., Н. и ответчиками не оспаривалось.
Из пояснений сторон и свидетелей А., Н. следует, что примерно в 2000г. по требованию жилищно-коммунальной организации, обслуживавшей в то время данный жилой дом, в целях пожарной безопасности использование жильцами стаек было запрещено, часть стаек была ликвидирована, часть сохранилась до настоящего времени, но фактически не используется. Под пятым подъездом дома в указанное время началось оборудование самостоятельного нежилого помещения, состоящего из нескольких помещений , с отдельным входом с улицы со стороны подъезда. Основания проведения реконструкции, перепланировки и переоборудования подвала ответчиками суду не представлены.
Согласно пояснениям свидетеля В., купившей в 2005г. квартиру № в данном доме, на момент вселения подвальное помещение уже было переоборудовано, и в нем размещалась жилищно-коммунальная организация.
Установлено, что данное подвальное помещение с момента его выделения в самостоятельный объект (2000 год) использовалось для размещения жилищно-коммунальных организаций, а именно - МУП «Жилтрест №1», ООО «Ремонтно-эксплуатационное предприятие №2», в настоящее время - ООО «Ремонтное предприятие №2».
Таким образом, использование спорного нежилого помещения подвала в иных целях, не связанных непосредственно с обслуживанием жилого дома, началось не ранее 2000 года, т.е. тогда, когда в доме уже имелись жилые помещения, принадлежащие частным лицам.
Согласно ч.3, 4 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома по <адрес> принималось решение о передаче части подвала в аренду жилищно-эксплуатационной организации либо о передаче такого права МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска», ответчиками суду не представлено. Напротив, из протокола общего собрания собственников № от (дата) следует, что такое решение собственниками никогда не принималось, в связи с чем они уполномочили Шестакову Л.А. обратиться в суд по поводу незаконного использования подвала.
Довод ответчиков о том, что спорная часть подвала уже длительное время используется для размещения жилищно-эксплуатационных организаций, не может быть принят судом, т.к. фактическое использование имущества не свидетельствует о законности такого владения.
В соответствии с уведомлением Росреестра от (дата) в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на нежилое подвальное помещение по <адрес>. Согласно выписке из ЕГРП от (дата) в данном доме имеются два нежилых помещения площадью Хкв.м и Хкв.м, права на которые зарегистрированы за иными физическими лицами, но оба этих помещения расположены на первом этаже дома, а не в подвале, что сторонами не оспаривалось.
При таких обстоятельствах суд приходил к выводу о том, что МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» не вправе было самостоятельно без согласия других собственников помещений распоряжаться спорным нежилым помещением и сдавать его в аренду.
Ссылку представителя МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» на решения Приобского районного суда г.Бийска от (дата) по делу № и Бийского городского суда от (дата) по делу № суд находит несостоятельной, поскольку при рассмотрении вышеуказанных дел предметом спора являлись нежилые подвальные помещения в домах по другим адресам; при рассмотрении данных дел был установлен факт выделения спорных нежилых помещений в самостоятельные объекты права до начала приватизации жилья, в связи с чем спорные нежилые помещения были обоснованно включены сначала в Перечень объектов муниципальной собственности г.Бийска от (дата), затем - в Реестр объектов муниципальной собственности г.Бийска от (дата) В данном же случае выделение спорного подвального помещения в самостоятельный объект и изменении его целевого назначения произошло значительно позже вступления в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…», уже после формирования Перечня объектов муниципальной собственности г.Бийска и после начала приватизации квартир в данном доме, а именно - в 2000 году. Как усматривается из справки ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № от (дата) и приложенным к ней планам подвального помещения дома <адрес>, изменения в план были внесены лишь (дата) после обследования подвала сотрудниками БТИ на основании обращения председателя Совета дома А.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» не представлено суду доказательств, свидетельствующих о законности выделения спорного подвального помещения в самостоятельный объект и распоряжения им без учета мнения собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку как передача подвала в составе всего жилого дома в казну города, так и продажа права аренды нежилого помещения на аукционе были осуществлены в нарушение вышеприведенных норм права, то и договор аренды, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой.
В силу положений п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с этим расторжения ничтожной сделки не требуется, поэтому в удовлетворении требования истца о возложении на ответчиков обязанности по расторжению договора аренды нежилого подвального помещения следует отказать.
В силу положений п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке. С учетом этого спорная часть подвала должна быть освобождена ответчиком ООО «Ремонтное предприятие №2», т.к. подлежит возврату в общую долевую собственность всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п.1 ст.302 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что спорная часть подвала используется ответчиком ООО «Ремонтное предприятие №2» по возмездной сделке аренды, данная часть подвала выбыла из владения его собственников помимо их воли, в связи с чем может быть истребована и у добросовестного приобретателя.
Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного требование истца о возложении на ООО «Ремонтное предприятие №2» обязанности по освобождению спорного нежилого помещения подлежит удовлетворению.
Доводы ответчиков о том, что права собственников жилых помещений данного дома ничем не нарушаются, опровергнуты стороной истца, поскольку доказано, что было нарушено право собственников на распоряжение общей долевой собственностью, на получение доходов от использования спорного нежилого помещения.
При разрешении вопроса о том, какие именно помещения ответчику следует освободить, суд исходит из следующего.
Согласно договору аренды № от (дата) в аренду было предоставлено нежилое помещение, расположенное в подвале пятиэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, общей площадью Хкв.м, в том числе площадь общего пользования Хкв.м (часть комнаты №, № согласно техпаспорту объекта недвижимого имущества). Судом предлагалось ответчикам представить технические документы на спорное нежилое помещение, план сданных в аренду помещений, который должен являться приложением к договору аренды, документы по проведению аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества. Такие документы суду не были представлены.
Из плана подвала, представленного суду ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», усматривается, что после выделения части нежилого помещения в подвале дома <адрес> в самостоятельный объект в данном нежилом помещении были оборудованы помещения с № по №, вход в подвальное помещение осуществляется через отдельный вход, расположенный рядом с входом в пятый подъезд. В данном нежилом помещении имеются как проходные коридоры, так и изолированные кабинеты, производственные помещения, а также санузел.
Представители ООО «Ремонтное предприятие №2» утверждают, что ответчиком используется лишь часть помещений, а именно: помещения № - Хкв.м, № - Хкв.м, № - Хкв.м, № - Хкв.м, № - Хкв.м, часть помещения № - площадью Хкв.м.; помещение № площадью Хкв.м относится к общему имуществу. Остальные помещения в данном подвале ООО «Ремонтное предприятие №2» не используются. Ссылаются на акт обследования от (дата), составленный представителями названного предприятия и одним из собственников квартир, в котором указана используемая площадь в размере Хкв.м.
В акте проверки использования муниципального имущества от (дата), составленном представителями ответчиков, площадь объекта и конкретные номера помещений, сдаваемых в аренду, не указаны. Однако, из приложенных к акту фотоснимков усматривается, что фактически используются не только названные ответчиками помещения, но и остальные.
Согласно пояснениям свидетеля А. комнаты №, № используются ООО «Ремонтное предприятие №2» под склады, в комнате № расположена слесарка, в комнате № - диспетчерская, в комнате № - кабинет директора, в комнате № - сторожка, в комнате № - хозяйственное помещение, комната № используется как бытовое помещение. В спорном подвальном помещении размещается только одна организация - ООО «Ремонтное предприятие №2», других фактических владельцев, пользователей данного подвального помещения не имеется. Аналогичные показания дали свидетели В., Н. Оснований не доверять данным свидетелям у суда не имеется, свидетели являются собственниками квартиры в данном доме, длительное время проживают по данному адресу, неоднократно бывали в спорном подвальном помещении; свидетель А. является председателем Совета дома.
Суд критически относится к пояснениям представителей ответчиков относительно фактически используемой ответчиком площади, поскольку, как следует из их показаний, ни один из них фактически не посещал спорное нежилое помещение, представители затрудняются дать пояснения относительно целевого использования каждой комнаты в данном помещении. Их доводы относительно того, что ООО «Ремонтное предприятие №2» не использует помещения санузла (комнаты №), не могут быть приняты судом, поскольку иного помещения такого назначения в спорном нежилом помещении нет.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ответчик ООО «Ремонтное предприятие №2» фактически использует все нежилое помещение, в связи с чем следует обязать его освободить данное нежилое помещение, а именно: нежилое подвальное помещение площадью Хкв.м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту №-№ ).
Доводы ответчиков о том, что Шестакова Л.А. является ненадлежащим истцом, суд находит основанными на ошибочном понимании закона.
Установлено, что Шестакова Л.А. является собственником квартиры № в многоквартирном доме по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Соответственно, ей также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, вследствие чего она вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
В силу положений ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со ст.ст.56, 57 ГПК РФ обязанность представлять доказательства возлагается на стороны. Суд оказывает содействие в сборе доказательств только по ходатайству сторон и в случае затруднительности для них представления таких доказательств.
Ответчики не воспользовались своим правом на представление суду дополнительных доказательств в обоснование возражений по иску, не заявили о затруднительности представления каких-либо доказательств и ходатайства об оказании судом содействия в их сборе, соответственно несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу положений ст.154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются в установленные законом сроки.
Согласно ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании изложенного, дав оценку представленным сторонами доказательствам и доводам в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Шестаковой Л.А. подлежат удовлетворению в части возложения на ответчика ООО «Ремонтное предприятие №2» обязанности по освобождению нежилого подвального помещения площадью Хкв.м по <адрес>. В удовлетворении остальной части иска истцу следует отказать.
В силу ст.98 ГПК РФ с ООО «Ремонтное предприятие №2» в пользу Шестаковой Л.А. следует взыскать государственную пошлину в возврат в размере Хруб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шестаковой Л.А. удовлетворить частично.
Обязать ООО «Ремонтное предприятие №2» освободить нежилое подвальное помещение площадью Хкв.м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту №-№ ).
В удовлетворении остальной части исковых требований Шестаковой Л.А. отказать.
Взыскать с ООО «Ремонтное предприятие №2» в пользу Шестаковой Л.А. государственную пошлину в возврат в размере Хруб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Кузнецова С.Г.
.
