Решение от 22 мая 2013 года №2-235/2013

    Дело № 2-235/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    ДД.ММ.ГГГГ Кизеловский городской суд Пермского края
 
    в составе председательствующего судьи Митраковой Т.В.,
 
    при секретаре Наумовой Н.Н.,
 
    с участием истицы Реймер Л.В. и ее представителя Тарасовой О.В., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кизеле гражданское дело по иску Реймер Л. В. к ФИО8, действующей в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на квартиру,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
        Истец обратился с иском в суд к ответчику о признании договора о купле-продаже <адрес>, заключенного между ФИО4 и Имамиевой Л. В. от ДД.ММ.ГГГГ действительным, о признании права собственности на <адрес>, общей площадью № кв.м., в том числе жилой площадью № кв.м., состоящей из двух комнат, кухни, двух встроенных шкафов, совмещенного санузла, расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома, за Реймер Л. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли продажи квартиры по <адрес> между ФИО4 и Имамиевой Л.В. Договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом Кизеловского городского нотариального округа ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в реестре за №. Денежные средства в размере № рублей переданы ФИО4 в полном размере. После заключения договора купли-продажи указанной квартиры ФИО4 вскоре выехал в неизвестном направлении, не уведомив истца, следовательно, и не успев оформить до конца сделку, то есть зарегистрировать договор в Бюро технической инвентаризации. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер в <адрес>. Определением Кизеловского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по иску Реймер Л.В. к ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности прекращено, в связи со смертью ответчика. Наследником ФИО4 является его дочь ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Считает, что ее требования подлежат удовлетворению, поскольку она непрерывно владеет и пользуется жилым помещением, оплачивает все коммунальные услуги, несет бремя содержания, осуществляет ремонт квартиры, то есть, осуществляет все действия собственника недвижимого имущества. С ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ год она была зарегистрирована в спорном жилом помещении со своим мужем и сыном. ДД.ММ.ГГГГ она расторгла брак с ФИО2 и ей присвоена фамилия Реймер. Ее бывший муж до ДД.ММ.ГГГГ года проживал в квартире и был там зарегистрирован. Ответчик, заключив договор купли-продажи, выразил свою волю в отчуждении своего недвижимого имущества - квартиры, продав ее ей. Денежные средства получил в полном размере. Ответчик передал квартиру, а истица приняла ее, вселилась в нее. Все обязательства по договору исполнены сторонами полностью. Выехав в неизвестном направлении, ответчик тем самым уклонился от регистрации данной сделки. В связи с чем, считает, что имеются все основания для признания договора действительным и признании за ней права собственности. Поскольку она добросовестно, открыто и непрерывно владела данной квартирой, как своим собственным недвижимым имуществом, проживала в ней, по настоящее время несет бремя содержания данным имуществом как собственник, кроме того, между сторонами был заключен договор продажи квартиры, где все условия договора выполнены: квартира передана покупателю, деньги продавцу, истица вселилась в квартиру с семьей, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
          В судебном заседании Реймер Л.В., наставая на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что исковые требования предъявлены к наследнице ФИО4: его <...> ФИО1. Она, <...> ФИО2 и <...> ФИО3 вселились в жилое помещение по адресу <адрес> после заключения договора купли-продажи квартиры. Она с сыном проживала по данному адресу до ДД.ММ.ГГГГ года, затем до ДД.ММ.ГГГГ года в квартире жил ее бывший муж ФИО2 Но она продолжала оплачивать коммунальные услуги за жилое помещение как собственник и счета между ней и бывшим супругом были разделены. Квитанций не сохранилось. Также она уплачивала налоги за квартиру. ФИО2 работает <...> злоупотребляет спиртными напитками, поэтому она следить за квартирой, прибирается там, делает необходимый ремонт, не оставляет без присмотра жилье. Три года назад она решила продать квартиру и переоформить ее на бывшего супруга, для чего она сделала в жилом помещении косметический ремонт, поменяла краны, нашла покупателя, но выяснилось, что договор купли-продажи не был доведен до конца: не зарегистрирован в БТИ, так как об этом никто не сказал. Она покупала недвижимость в первый раз, ФИО4 выехал из <адрес>, где он проживал ей было неизвестно. За все это время ее семью никто не беспокоил, на квартиру никто не претендовал. В ДД.ММ.ГГГГ года с нее был взыскан долг по коммунальным платежам в сумме № рубль № коп., других долгов у нее нет. Она устроилась на работу и выплатит задолженность. В ДД.ММ.ГГГГ году сестра ее бывшего мужа ФИО8 позвонила ей, сообщила, что ФИО2 выехал из квартиры. Она забрала ключи, сделала в жилом помещении уборку, необходимый ремонт.
 
        Представитель истца адвокат Тарасова О.В. заявленные требования поддержала, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу приобретательской давности, поскольку договору купли-продажи не был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации.
 
        Ответчица ФИО1 в судебное заседание не явилась, <...>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, надлежащим образом извещена о дне слушания дела через своего законного представителя ФИО8, от которой поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и отсутствие ее дочери, против удовлетворения исковых требований не возражает.
 
        Суд, выслушав стороны, проанализировав представленные доказательства, считает, что требования истицы подлежат удовлетворению частично.
 
         В соответствии с ч. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
 
         Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
 
         На основании ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
 
         По смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
 
         При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
 
          Как установлено судом и следует из материалов дела, спорная квартира принадлежит на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Кизеловского нотариального округа ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, и справке Бюро технической инвентаризации г. Кизел от ДД.ММ.ГГГГ за №, ФИО4.
 
          ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>. <...>
 
    <...>
 
          ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО4 был заключен договор о купле -продаже квартиры по <адрес>, который ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен нотариусом Кизеловского нотариального округа ФИО6 и зарегистрирован в реестре за №.
 
           Однако, данный договор не был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Кизел, несмотря на то, что положения договора содержат условия о необходимости такой регистрации в соответствии со ст. 239 ГК РФ.
 
    В соответствии с частями 1 и 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, действующей в период возникновения спорных правоотношений, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
 
    В соответствии с частями 1, 2, 6 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
             В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
 
            В соответствии с п. 21 Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», утвержденного Постановлением Совмина РСФСР и ВЦСПС № 134 от 21.04.1989 года ( в ред. от 23.07.1993 года), оформление договора купли - продажи квартиры производится в соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР, после чего он представляется в бюро технической инвентаризации для регистрации и получения регистрационного удостоверения на право собственности.
 
    Согласно ст. 239 ГК РСФСР договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
 
    Поскольку сделка по отчуждению имущества согласно ст. 223 ГК РФ считается заключенной, а право перешедшим лишь после их регистрации, то и момент возникновения права на недвижимость совпадает с моментом государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Статья 223 ГК РФ применяется к тем случаям, когда имущество приобретается по сделке.
 
             Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997 года (в ред. от 09.06.2003 года) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
    Таким образом, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.1998 года, была учтена в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. ст. 239, 257 ГК РСФСР от 1964 года регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов. Если указанные требования соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. В то же время это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, то есть,. заключить договор купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона.
 
    Анализируя изложенное, суд считает, что у истицы права собственности на квартиру на основании возмездной сделки- договора о купле-продаже от ДД.ММ.ГГГГ не возникло, поскольку договор не был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Кизел, поэтому в удовлетворении исковых требований о признании указанного договора действительным следует отказать.
 
             Таким образом, давность владения истицей квартирой является добросовестной, она владела данным имуществом не по договору, то есть как своим собственным.
 
    Факт того, что Реймер Л.В. (до расторжения брака Имамиева л.д. 10) длительное время проживала по <адрес>, принимала и принимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества, свидетельствует о том, что она не скрывает нахождения жилого помещения в ее владении. Указанные обстоятельства подтверждается справкой с места жительства, согласно которой по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ в регистрации значились: истица с сыном ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, до ДД.ММ.ГГГГ, а также бывший супруг истицы ФИО2, по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), а также судебным приказом от ДД.ММ.ГГГГ, из которого видно, что задолженность за коммунальные услуги сформировалась за непродолжительный период времени (л.д. 11).
 
              Так, свидетель ФИО7 показал, что он знает истицу, так как работал вместе с ее бывшим мужем на шахте, с ДД.ММ.ГГГГ года проживает в поселке <адрес>. Реймер с мужем и сыном стали проживать в поселке чуть позднее, в доме по <адрес>, который находится напротив дома, где живет он. До настоящего времени он часто видит истицу. Реймер предлагала ему купить свою квартиру, которая находится на первом этаже по <адрес>. Он смотрел жилое помещение, видел, что там сделан ремонт. Но потом оказалось, что документы не в порядке и сделка сорвалась.
 
             Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, о том, что за истицей следует признать право собственности на жилое помещение, расположенные по адресу <адрес>, поскольку Реймер Л.В. с ДД.ММ.ГГГГ года владеет и пользуются данным имуществом добросовестно и открыто, не скрывают факт нахождения недвижимого имущества в ее владении. Давностное владение следует считать непрерывным на протяжении всего срока приобретательской давности, поскольку за 15 лет квартира из владения истицы не выбывала, и она владеют имуществом как своим собственным.
 
            При таких обстоятельствах, учитывая выше изложенное, суд считает необходимым признать за Реймер Л.В. право собственности на квартиру по <адрес> в силу приобретательской давности.
 
             Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
            Признать за Реймер Л. В. право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу<адрес>.
 
             Решение суда является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.
 
             В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
             Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кизеловский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
 
             Председательствующий