Решение от 23 августа 2013 года №2-228/2013

дело № 2-228/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    23 августа 2013 года с. Угловское
 
    Угловский районный суд Алтайского края в составе:
 
    председательствующего судьи             О.А. Закоптеловой,
 
    при секретаре                        И.В. Тумашовой,
 
    с участием представителя истца             А.В. Толстякова,         
 
    представителя третьего лица                 И.А. Караваевой,     
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казакова А.Ф. к Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, сделки недействительной, взыскании уплаченного по незаключенному договору аванса,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Казаков А.Ф. обратился в суд с иском к Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. о признании договора незаключенным, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1.1.,п. 1.1.2 договора ответчики обязались передать истцу в собственность объект незавершенного строительства – АЗС стационарного типа на три колонки, расположенный по адресу: <адрес>, назначение нежилое, общая площадь застройки <данные изъяты> степень готовности <данные изъяты> инвентарный номер №, литер <данные изъяты>, кадастровый (условный) №, с земельным участком, а также объект незавершенного строительства - АЗС, назначение нежилое, общая площадь застройки <данные изъяты>., этаж <данные изъяты>, литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты> от ориентира <адрес>, кадастровый (условный) номер № с земельным участком. Право собственности продавцов на объекты недвижимого имущества подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В соответствии с п. 2.1. данного договора его цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 2.2. договора истец до его заключения передал в качестве аванса денежные средства в размере <данные изъяты>., оставшуюся сумму обязался передать до ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ было невозможно зарегистрировать данный договор в уполномоченном органе ввиду наложения судом на его предметы обеспечительных мер в виде ареста.
 
    Также истец указал, что в настоящий момент исполнение договора, как и его регистрация, не представляются возможными. Кроме того, истец не получал во владение вышеуказанные объекты недвижимого имущества
 
    Ссылаясь на требования п. 3 ст. 433, ст. 167, ст. 168 ГК РФ, ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Казаков А.Ф. просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, а сделку, произведенную по вышеуказанному договору, недействительной, взыскать с ответчиков в его пользу в солидарном порядке <данные изъяты> в счет возврата уплаченного по незаключенному договору аванса, взыскать в солидарном порядке с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>., расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
 
    Истец Казаков А.Ф., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки не известил. Реализовал право на участие в деле через представителя Толстякова А.В., который в судебном заседании иск поддержал по указанным в нем основаниям. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия истца Казакова А.Ф.
 
    Ответчики Акимкин С.Н., Акимкина Н.Л., извещенные о рассмотрении дела, в суд не явились. От ответчицы Акимкиной Н.Л. поступило заявление о приостановлении производства по делу по причине нахождения на лечении в медицинском учреждении. От Акимкина С.Н. поступило заявление об отложении судебного заседания в связи с болезнью. В качестве обоснования заявленных ходатайств ответчиками представлены справка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Медицинский центр «ЗДРАВГОРОД» о нуждаемости Акимкина С.Н. в лечении на дневном стационаре, а также справка из КГБУЗ «Городская больница №10, г. Барнаул» о прохождении Акимкиной Н.Л. лечения с ДД.ММ.ГГГГ в отделении <данные изъяты>. Исследовав представленные документы, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ответчиками ходатайств с учетом того, что представленная Акимкиным С.Н. справка не содержит сведений о прохождении указанным лицом лечения в стационаре, а лишь о нуждаемости его в указанном виде лечения. В представленной ответчицей Акимкиной Н.Л. справке не отражена информация о виде лечения, которое она проходит. С учетом изложенного, а также того, что в ходе производства по делу ответчиками ранее неоднократно заявлялись ходатайства об отложении судебных заедании и о приостановлении производства по делу по причине заболеваний, на основании ч. 2 ст. 6.1 ГПК РФ суд пришел к выводу об отсутствии объективных причин, препятствующих ответчикам принять личное участие в судебном заседании или реализовать право на участие в деле через представителя, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчиков Акимкина С.Н., Акимкиной Н.Л.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ОАО «Россельхозбанк» Караваева А.И. в судебном заседании оставила вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда, пояснив, что ОАО «Россельхозбанк», выступающим в качестве залогодержателя предметов договора, о признании которого незаключенным просит истец, не предоставлялось согласие Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. на распоряжение указанными объектами недвижимости.
 
    Выслушав мнения участников процесса, исследовав представленные доказательства как в отдельности, так и в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска на основании следующего.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акимкиным С.Н., Акимкиной Н.Л. (именуемые «Продавец») с одной стороны и Казаковым А.Ф. (покупателем) с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - объект незавершенного строительства АЗС стационарного типа на три колонки, расположенной по адресу: <адрес>, назначение нежилое, общая площадь застройки <данные изъяты> степень готовности <данные изъяты>, инвентарный номер №, литер <данные изъяты>, кадастровый (условный) №, с земельным участком под данным объектом недвижимости, а также объект незавершенного строительства - АЗС, назначение нежилое, общая площадь застройки <данные изъяты> этаж <данные изъяты> литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты> от ориентира <адрес>, кадастровый (условный) номер № с земельным участком под ним.
 
    Согласно п. 2.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена всего приобретаемого имущества составляет <данные изъяты>
 
    Передача имущества, в соответствии с п. 3.1. договора должна быть произведена в согласованный сторонами срок. В случае, если покупатель не оплатит сумму договора или продавец не передаст имущество в порядке, установленном договором, настоящий договор подлежит расторжению (п. 8.3. договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ).
 
    Договор купли-продажи подписан всеми сторонами, что подтверждается имеющимися подписями на каждой из его страниц. Факт подписания договора не оспаривался истцом и ответчиками в процессе рассмотрения дела.
 
    Согласно представленным выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства АЗС стационарного типа на три колонки с кадастровым (условным) номером №, земельный участок, площадью <данные изъяты>, назначение - земли населенных пунктов под АЗС по адресу:<адрес>, принадлежат на праве общей совместной собственности Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. с ДД.ММ.ГГГГ. Объект незавершенного строительства - АЗС, назначение нежилое, общая площадь застройки <данные изъяты> этаж №, литер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> по направлению на юго-восток от ориентира <адрес>, кадастровый (условный) номер №, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит Акимкину С.Н. Земельный участок из земель населенных пунктов под строительство АЗС, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>. по направлению на юго-восток от ориентира <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве общей совместной собственности Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л.
 
    В возражениях на иск ответчики указывали, что договор купли-продажи ими с истцом не заключался, деньги от истца они не получали, намерений на исполнение сделки не имели. Договор подписан по просьбе истца, которому он был необходим для предоставления в Банк, в котором он брал кредит на большую сумму.
 
    Оценивая довод ответчиков в части не получения ими денежных средств от истца в сумме <данные изъяты>, суд приходит к выводу об их несостоятельности, поскольку в соответствии с пунктом 2.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> были переданы продавцу (Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л.) в качестве предоплаты до подписания договора. Оставшаяся часть суммы должна быть оплачена покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. Как ранее установлено, договор подписан сторонами, в связи с чем факт его исполнения в части передачи покупателем продавцам <данные изъяты> суд считает доказанным.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.
 
    Основанием иска Казакова А.Ф. является то, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ было невозможно зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в уполномоченном органе ввиду наложения судом на его предметы обеспечительных мер в виде ареста.
 
    Договор купли-продажи между истцом и ответчиками заключен ДД.ММ.ГГГГ, поэтому при разрешении заявленных истцом требований суд руководствуется положениями гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ, гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 14.06.2012 N 78-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действовавшей в момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, в ст. 558 и ст. 560 предусматривал обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли - продажи предприятия. Обязательная государственная регистрация сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества Гражданским кодексом Российской Федерации не предусматривалась.
 
    Таким образом, с учетом того, что предметами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлись объекты незавершенного строительства АЗС, а также земельные участки, сам договор купли-продажи государственной регистрации не подлежал, в связи с чем иск о признании указанного договора незаключенным по данному основанию удовлетворен быть не может.
 
    При разрешении иска судом также принимается во внимание, что при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ достигли соглашения по существенным условиям договора, в частности о его предметах (объектах недвижимого имущества с указанием их размеров, расположения, инвентарных и кадастровых номеров), цене договора, сроках передачи имущества от продавца к покупателю. При этом, указание в договоре одной цены отчуждаемых объектов недвижимости при заключении данного договора не говорит о не достижении сторонами спора соглашения о стоимости предметов договора, поскольку в гражданском законодательстве отсутствует запрет на указание одной цены нескольких отчуждаемых объектов недвижимости.
 
    Также в п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами достигнуто соглашение о сроках передачи объектов недвижимого имущества, в связи с чем передача указанного в договоре недвижимого имущества в момент его подписания сторонами не предусматривалась. Данное условие договора не противоречило действовавшему законодательству.
 
    С учетом достижения сторонами условия о сроках передачи предметов договора, а также того, что покупателем условие об оплате товара в установленный в п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ срок (а именно об оплате оставшейся части суммы в размере <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ) также не выполнено вышеуказанный договор не может быть признан незаключенным по указанному истцом основанию о том, что недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ему не передавалось.
 
    Как установлено в процессе рассмотрения дела, истцом произведена частичная оплата цены договора в сумме <данные изъяты> в момент его подписания, следовательно, покупателем частично осуществлены действия, направленные на исполнение сделки и достижение её правового результата, поэтому договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не обладает признаками мнимой сделки.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и индивидуальным предпринимателем Казаковым А.Ф. был заключен договор № об открытии кредитной линии. ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения исполнения обязательств Казаковым А.Ф. между ОАО «Россельхозбанк» и Акимкиным С.Н., Акимкиной Н.Л. были заключены договоры № об ипотеке(залоге) объекта незавершенного строительства АЗС стационарного типа на три колонки с кадастровым (условным) номером №, по адресу:<адрес> (с одновременной ипотекой земельного участка под ним) и договор № об ипотеке(залоге недвижимости) объекта незавершенного строительства АЗС, назначение нежилое, общая площадь застройки <данные изъяты>., этаж <данные изъяты>, литер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> по направлению на юго-восток от ориентира <адрес>, кадастровый (условный) номер № (с одновременной ипотекой земельного участка под ним). При заключении договора № в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст.34-35 Семейного кодекса Российской Федерации Акимкиным С.Н. было предоставлено нотариально заверенное согласие Акимкиной Н.Л. на заключение данного договора. Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрации ипотеки данных объектов недвижимости произведена ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В соответствии с п.п. 2.1 договора № об ипотеке(залоге) объекта незавершенного строительства(с одновременной ипотекой земельного участка) и договора № об ипотеке (залоге недвижимости) распоряжение имуществом, заложенным по договорам, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускается.
 
    На основании решения Угловского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного по гражданскому делу по иску ОАО «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала к индивидуальному предпринимателю Казакову А.Ф., Казаковой О.В., Свирюковой О.А., Свирюкову С.А., Акимкиной Н.Л., Акимкину С.Н. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращено взыскание на предметы залога по договору № об ипотеке(залоге) объекта незавершенного строительства(с одновременной ипотекой земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ, по договору № об ипотеке(залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и обращено к исполнению. В рамках сводного исполнительного производства № в соответствии с постановлением судебного пристава – исполнителя Угловского ОСП УФССП России по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ имущество, на которое обращено взыскание в соответствии с решением Угловского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ, передано для реализации на комиссионных началах.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
 
    Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
 
    В процессе рассмотрения дела представитель ОАО «Россельхозбанк» Караваева И.А. пояснила, что залогодержатель по договорам №, № ОАО «Россельхозбанк» не давал согласие ответчикам Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. на заключение договора купли-продажи имущества, заложенного по указанным договорам.
 
    Таким образом, в силу указания Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ сделки об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя являются оспоримыми сделками, поэтому требования о признании таких сделок недействительными могут быть предъявлены лицами, указанными в законе, то есть залогодержателями.
 
    Принимая во внимание, что ОАО «Россельхозбанк» требование о признании недействительным договора купли-продажи обремененных ипотекой объектов недвижимости на основании статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не заявлялось, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан недействительным.
 
    С учетом изложенных обстоятельств, оснований для удовлетворения иска Казакова А.Ф. по указанным в его заявлении основаниям не может быть удовлетворен. Однако, истец не лишен права на защиту своих интересов путем обращения в суд с иными исковыми требованиями, предусмотренными гражданским законодательством.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск Казакова А.Ф. к Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, сделки недействительной, взыскании уплаченного по незаключенному договору аванса оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Алтайский краевой суд через Угловский районный суд Алтайского края с момента изготовления в мотивированной форме.
 
    Дата составления мотивированного решения: 28 августа 2013 года.
 
    Председательствующий                 О.А. Закоптелова