Решение от 17 июня 2014 года №2-226-2014

    Гражданское дело № 2-226-2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    17 июня 2014г. п. Хомутово
 
    Новодеревеньковский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бычковой Л.Н., с участием представителей истца Домникова С.А.- Салькова В.И., действующей на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ., Аксенов А.И., действующего на основании доверенности №., Свиридов А.Е., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ., представителя ответчика ООО «Залегощь-Агро» Лаврухина С.В., действующей на основании доверенности б/н от ДД.ММ.ГГГГ., специалиста Власов С.Н., при секретаре Киршонковой С.В., проведя в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело поисковому заявлению Домникова С.А. к ООО «Залегощь-Агро», ООО «Суры» в лице конкурсного управляющего Астапова В.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Домникова С.А. обратилась в суд с исковым заявлением указав, что 10.04.2007г. между <данные изъяты> собственниками, владеющими <данные изъяты> земельными долями земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности и ООО «Рухледев и Ко» был заключен договор аренды земельного участка, сроком на <данные изъяты> лет, расположенного по адресу: <адрес>, Суровское сельское поселение, СПК «Суровское», кадастровый номер № В июне 2007г. ООО «Рухледев и Ко» было реорганизовано в ООО «Суры», которое решением Арбитражного суда <адрес> от 29.12.2010г. было признано банкротом. 24.06.2013г. ООО «Суры» в лице конкурсного управляющего Астапова В.В. передало права и обязанности по договору аренды от 10.04.2007г. ООО «Залегощь-Агро» по договору уступки права аренды. Истица является собственником 7 земельных долей в праве общей долевой собственности, из которых 4 земельные доли обременены договором аренды, в отношении 3-х земельных долей договор аренды расторгнут в судебном порядке в июне 2011г. В связи с тем, что в течение продолжительного времени арендуемый земельный участок арендатором не обрабатывается истица в 2013г. произвела межевание и выдел земельного участка в натуре в счет 7 земельных долей для того, чтобы самостоятельно его обрабатывать. Однако новый арендатор в лице ООО «Залегощь-Агро» и ООО «Суры» в лице конкурсного управляющего Астапова В.В. согласия на образование земельного участка не дали и не намерены заключить соглашение о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части аренды 4 земельных долей. За период с 2007г. по 2013г. условия договора аренды арендатором не соблюдались. Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.04.2007г., расположенного по адресу: <адрес>, Суровское сельское поселение, СПК «Суровское», кадастровый номер № заключенного между ООО «Суры» и Домникова С.А. в части аренды <данные изъяты> земельной доли.
 
    В судебном заседании представители истца Салькова В.И., Аксенов А.И., Свиридов А.Е. исковые требования поддержали, сославшись на доводы искового заявления. Дополнительно пояснили, что предъявленная ответчиком суду платежная ведомость за 2012 г. не может служить доказательством по уплате ООО «Суры» арендной платы, так как плательщиком в этой ведомости, значится другое юридическое лицо, которое не являлось и не является арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Также считают, что ООО «Суры» в нарушении условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ без согласия истицы передало ООО «Залегощь-Агро» права и обязанности по указанному договору аренды, что привело к существенном изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, и что является основанием для расторжения договора. Кроме того, в заключении Россельходназора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что основная часть арендуемого земельного участка длительное время не подвергалась глубокой обработке, о чем свидетельствует верхний растительный слой, состоящий из покрова многолетних сорных растений. Новодеревеньковским районным судом <адрес> по гражданскому делу № был установлен факт нарушения ООО «Суры» земельного законодательства, а именно: не использование арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и ухудшение плодородия почвы. Факт не обработки арендуемого земельного участка со стороны ООО «Суры» подтверждается также справкой главы Суровского сельского поселения за 2014 г. из которой следует, что в период с 2011г. по 2013г. арендуемый земельный участок ООО «Суры» не обрабатывался. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно части 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Считают, что в силу указанной выше специальной нормы Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и изложенных обстоятельств договор аренды земельногоучастка от 10.04.2007г. в отношении выделенного истицей земельного участка, в том числе и 4 земельных долей, должен быть прекращен.
 
    Представитель ответчика ООО «Залегощь-Агро» Лаврухина С.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что в 2012 году Домникова С.А. купила у М.Р.И., О.П.Т. О.Т.И. и Р.М.В., земельные доли, обременённые договором аренды от 10.04.2007г., который был заключен между ООО «Рухледев и К» правопреемником которого является ООО «Суры» и собственниками земельного участка согласно списка. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Залегощь-Агро» и ООО «Суры» был заключен договор уступки прав аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 10.04.2007г. После принятия ООО «Залегощь-Агро» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предприятие добросовестно приступило к выполнению своих обязанностей, а именно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ выдавалась арендная плата. Данный факт подтверждает ведомость на выдачу зерна, товарно-транспортные накладные, расходные кассовые ордера. В соответствии с п. 2.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата выплачивается один раз в год, не позднее 15 ноября каждого года действия договора. ООО «Залегощь-Агро» добросовестно исполнила данную обязанность в октябре-ноябре 2013 года. Согласно п. 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с его целевым назначением. ООО «Залегощь-Агро» провело обработку земельного участка расположенного по адресу: <адрес> Суровское сельское поселение, кадастровый номер <данные изъяты>, данный факт подтверждает и акт осмотра земельного участка. Факты, подтверждающие нецелевое использование данного участка ООО «Залегощь-Агро», либо его неиспользование в соответствии с назначением отсутствуют. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако Домникова С.А. направляла в адрес ООО «Залегощь-Агро» письмо не с требованием о выполнении обязательств по договору аренды в разумный срок, а с требованием о расторжении договора аренды. При этом как подтверждают платежные ведомости, предоставленные конкурсным управляющим ООО «Суры» арендные платежи выплачивались в 2012 году, в том числе в данных ведомостях есть росписи О.П.Т. и О.Т.Н. у которых впоследствии Домникова С.А. купила паи. Факт невыплаты ООО «Залегощь-Агро» арендной платы более двух раз не подтверждается. Более того, предоставленные документы подтверждают выплату арендной платы в 2013 году ООО «Залегощь-Агро» и в 2011-2012 году ООО «Суры». Считает, что у Домникова С.А. нет оснований для расторжения договора аренды.
 
    Представитель ответчика ООО «Суры» в лице конкурсного управляющего Астапова В.В. в судебное заседание не явился, о дне, времени, месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.
 
    27.05.2014г. определением Новодеревеньковского районного суда <адрес> было поручено провести обследование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Суровское сельское поселение, СПК «Суровское», кадастровый номер №, в связи с чем по делу был привлечен специалист Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) по Орловской и Курской областям.
 
    Специалист- государственный инспектор Орловского отдела государственного земельного надзора Управление Россельхознадзора по Орловской и Курской областям Власов С.Н. в судебном заседании пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ на основании определения суда от 27.05.2014. им был проведен визуальный осмотр земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> с/п Суровское, для выяснения вопроса о целевом использовании арендатором ООО «Залегощь-Агро» данного земельного участка. Осмотр проводился в присутствии двух понятых, Домникова С.А., Салькова В.И. и представителей по доверенности ООО «Залегощь-Агро» Лаврухина С.В., М.М.М. При проведении осмотра велась фотосъемка при помощи фотокамеры. В ходе проверки установлено, что в состав выше указанного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: №, входят 11 земельных участков общей площадью <данные изъяты> га. На земельных участках площадью: <данные изъяты> га., место расположение: <адрес> Суровское с/п. с восточной стороны лесного урочище «Мельников Верх» (Новосильское лесничество), размещены посевы многолетних культурных трав. На земельном участке сельскохозяйственного назначения площадью 42 га место расположение: <адрес> Суровское с/п территория бывшего СПК «Суровское» западнее деревне Крутиловка размещены озимовые зерновые культуры озимовая пшеница, время посева сентябрь 2013.<адрес> земельных участков подвергнута поверхностной обработке почвенного слоя, срок обработки май 2014. Нарушений не целевого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: № со стороны арендатора ООО «Залегощь-Агро» не установлено. Указанные обстоятельства зафиксированы 3 протоколами осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждаются фото таблицами.
 
    Свидетель Боровлёва Л.Н. в судебном заседании пояснила, что до марта 2011г. она работала главным бухгалтером ООО «Суры» <адрес>. Арендная плата собственникам земельного массива с кадастровым номером № выплачивалась ежегодно, как ООО «Суры», так и арендатором ООО «Залегощь-Агро». По просьбе руководства ООО «Залегощь-Агро» осенью 2013г. она лично извещала всех собственников земельных участков, ходила по домам, звонила по телефону и размещала объявление на магазине в д.<адрес> о получении арендной платы. Также она с представителем ООО «Залегощь-Агро» ездила по домам и развозили зерно, кто не желал получить зерно, выдавали денежные средства. Арендатором ООО «Залегощь-Агро» был возвращен земельный налог за 2012г. Арендную плату предлагали получить и Домникова С.А., но она отказалась её получать как осенью 2013г., так и в июне 2014г.
 
    В судебном заседании свидетель Ч.Н.М. пояснила, что является собственником двух земельных долей. В 2013г. она получала арендную плату от ООО «Залегощь-Агро». В Доме культуры д.<адрес> было собрание и новый арендатор ООО «Залегощь-Агро» выяснял и предлагал как выдать арендную плату собственникам земельных участков, зерном или денежными средствами. В 2013г. представитель ООО «Залегощь-Агро» подъезжал к её дому и за 1 пай выдали 1 тонну зерна, а за 2-й пай было выдано денежными средствами. Домникова С.А. проживает рядом с ней по соседству, она её извещала о получении арендной платы, но почему она в 2013г. не получила арендную плату ей неизвестно. Также ей известно, что претензий от собственников в отношении выдачи арендной платы ООО «Залегощь-Агро», не было. Арендная плата им выплачивалась и в 2011г. и в 2012г.
 
    Выслушав участвующих по делу лиц, исследовав материалы гражданского дела, прихожу к следующему.
 
    Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела 10.04.2007г. между <данные изъяты> собственниками, владеющими 179 земельными долями и ООО «Рухледев и Ко» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Суровское сельское поселение СПК «Суровское», кадастровый номер №, в соответствии с которым арендатор принимает в аренду указанный земельный участок сроком на 49 лет для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе <данные изъяты> кв.м. пашни, с обязательным условием его целевого использования (л.д.25-26).
 
    На основании договора уступки прав от 24.06.2013г. ООО «Суры» в лице конкурсного управляющего Астапова В.В., действующего на основании решения Арбитражного суда <адрес> от 29.12.2010г. передало свои права и обязанности по договору от 10.04.2007г. ООО «Залегощь-Агро». Данный договор уступки прав аренды зарегистрирован в Управлении ФСГР 21.08.2013г. за № (л.д.51-55).
 
    Также в судебном заседании установлено, что истица Домникова С.А. является собственником 7 земельных долей в праве общей долевой собственности, расположенных по адресу: <адрес> Суровский с/с СПК «Суровское», из которых 4 земельные доли обременены договором аренды (л.д.8), а в отношении 3-х земельных долей, договор аренды расторгнут в судебном порядке, что подтверждено решением Новодеревеньковского районного суда <адрес> от 30.06.2011г. (л.д. 19-24).
 
    ДД.ММ.ГГГГ году истица Домникова С.А. купила у М.Р.И., О.П.Т. О.Т.И. и Р.М.В. 4 земельные доли, обременённые договором аренды от 10.04.2007г., что подтверждается договором купли-продажи доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения от 26.12.2012г. (л.д.168).
 
    Установлено, что право собственности на указанные выше 4 земельные доли, истица Домникова С.А. зарегистрировала 12.03.2013г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права Управления федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> серии № № от 12.03.2013г. (л.д.170).
 
    Истица Домникова С.А. 25.09.2013г. через её представителя направила ответчику письмо-претензию в котором заявила о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка, указав, что земельный участок арендатором в течении продолжительного времени не обрабатывается и не используется, в связи с чем ухудшилось плодородие почвы, а также не выплачена арендная плата более двух раз подряд (л.д.9). До момента подачи в суд настоящего иска ответ ею получен не был. Считает молчание ответчика его нежеланием сохранять договорные отношения и исполнять обязательства по договору надлежащим образом.
 
    Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в занчительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в ст.619 ГК РФ, но данный перечень не исчерпывающий.
 
    Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных ГК РФ, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    Таким образом из требований п. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору, письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).
 
    Таким образом, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
 
    Однако судом принимается во внимание, что письмо-уведомление Домникова С.А. (представитель по доверенности Салькова В.И.) (л.д.9) не носит характер претензии в соответствии со ст.619 ГК РФ.
 
    Согласно условиям договора (п.2.2) арендная плата выплачивается арендатором один раз в год не позднее 15 ноября каждого года действия договора в следующем размере и виде: продукцией собственного производства, в денежной сумме, предоставлением арендодателем определенных услуг (л.д. 25).
 
    Факт выполнения арендодателем ООО «Залегощь-Агро» обязанности по внесению арендной платы подтверждается: платежной ведомостью за 2012г., ведомостью на выдачу зерна в д.<адрес> за 2013г., товарно-транспортными накладными, расходными кассовыми ордерами (л.д.100-154).
 
    При этом арендодателем ООО «Залегощь-Агро» были предприняты меры по извещению собственников земельных долей о необходимости получения арендной платы, а также о месте и порядке её получения, поскольку было проведено собрание собственников земельных долей, было вывешено объявление на магазине д.<адрес>, также свидетель Б.Л.Н. в судебном заседании пояснила, что каждого собственника она извещала лично. Истица Домникова С.А. отказалась получать арендную плату за 2013г., это подтвердили в судебном заседании и свидетели Б.Л.Н., Ч.Н.М., доказательств обратного истицей не представлено.
 
    Представителем ответчика представлены доказательства и того, что арендная плата выплачивалась арендодателям за 2012г. (л.д.106).
 
    Таким образом в судебном заседании не подтверждены факты невыплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
 
    Утверждение представителей истца о том, что ответчиком земельный участок в течении продолжительного времени, а именно с 2007г. не обрабатывается и не используется, в связи с чем ухудшилось плодородие почвы, не имеет правовых оснований, поскольку право собственности на 4 земельные доли, истица Домникова С.А. приобрела лишь 12.03.2013г. В настоящее время нарушений не целевого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: № со стороны арендатора ООО «Залегощь-Агро» не установлено. На земельных участках размещены посевы многолетних культурных трав, также размещены озимовые зерновые культуры, озимовая пшеница, время посева сентябрь 2013г., оставшаяся площадь земельных участков подвергнута поверхностной обработки почвенного слоя, срок обработки май 2014., что подтверждается заключением специалиста государственного инспектора Орловского отдела государственного земельного надзора Управление Россельхознадзора по Орловской и Курской областям (л.д.87-88), а также справкой заместителя главы начальника отдела сельского хозяйства администрации (л.д.99).
 
    Довод представителей истца о том, что решение Новодеревеньковского районного суда от 30.06.2011г. для разрешения данного спора является преюдицией не основан на законе, т.к. согласно ст.61 ч.2 ГПК РФ- обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В данном же гражданском деле Домникова С.А. стала собственником 4-х земельных долей 12.03.2013г., в связи с чем не являлась стороной спора по гражданскому делу Новодеревеньковского районного суда от 30.06.2011г.
 
    Таким образом, в судебном заседании истицей не представлено достаточных данных, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий спорного договора аренды, в связи с чем ей в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Домникова С.А. к ООО «Залегощь-Агро», ООО «Суры» в лице конкурсного управляющего Астапова В.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2007г., расположенного по адресу: <адрес> Суровское сельское поселение СПК «Суровское», кадастровый номер № заключенного между ООО «Суры» и Домникова С.А. в части аренды <данные изъяты> земельной доли - отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Орловский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2014 года.
 
    Судья Л.Н.Бычкова