Решение от 10 сентября 2014 года №2-225/2014

    Дело № 2-225/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    10 сентября 2014 года р.п. Майна
 
    Майнский районный суд Ульяновской области под председательством судьи Сизовой Н.В., при секретаре Носковой Е.В.,
 
    с участием истцов Ваисовой Н.А., Максимовой Н.А., Лобановой Т.А., представителя истцов Проскуряковой Н.Л., ответчицы Вахрушевой Ю.Н., представителя ответчика Деманова А.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ваисовой Н.А., Максимовой Н.А., Лобановой Т.А., от имени и в интересах которых действует Проскурякова Н.Л., к Вахрушевой Ю.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
        Проскурякова Н.Л., действуя от имени и в интересах Ваисовой Надежды Александровны, Максимовой Н.А., Лобановой Т.А., обратилась в суд к Вахрушевой Ю.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование иска указано, что 19 ноября 2013 года Ваисова Н.А., действуя по доверенности от Л.А.Н., заключила с Вахрушевой Ю.Н. договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, ***. По условиям договора Вахрушева Ю.Н. купила земельный участок и расположенный на нем жилой дом с принадлежностями за ***, из которых *** рублей уплачены Вахрушевой Ю.Н. до подписания договора, а *** рублей должны быть уплачены Вахрушевой Ю.Н. за счет средств целевого займа, заключенного с ООО «Аккорд-плюс». Заемные средства Вахрушева Ю.Н. обязалась оплатить за счет средств материнского (семейного) капитала в размере ***. С момента государственной регистрации права собственности Вахрушевой Ю.Н. на жилой дом и до полного погашения представленного займа перед ООО «Аккорд-плюс» жилой дом будет находится в залоге у кредитора. Переход права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом с принадлежностями от продавца Л.А.Н. к покупателю Вахрушевой Ю.Н. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 25 ноября 2013 года, после смерти Л.А.Н., умершей 24 ноября 2013 года. Денежные средства по договору купли-продажи в размере *** Вахрушевой Ю.Н. ни Л.А.Н., ни Ваисовой Н.А. не выплачены. Наследниками Л.А.Н., принявшими наследство, являются Ваисова Н.А., Максимова Н.А. и Лобанова Т.А. Со ссылкой на ст.ст.166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель истцов просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19 ноября 2013 года недействительным; прекратить зарегистрированное право собственности В.Ю.Н. на земельный участок и расположенный на нем жилой дом с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, р.***; признать за Ваисовой Н.А., Максимовой Н.А., Лобанова Т.А. право общей долевой собственности в порядке наследования по закону по 1/3 доли каждой на земельный участок и расположенный на нем жилой дом с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, ***.
 
    В судебном заседании истцы Ваисова Н.А., Максимова Н.А., Лобанова Т.А., представитель истцов Проскурякова Н.Л. поддержала заявленные требования в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.
 
 
    Ответчица Вахрушева Ю.Н. в судебном заседании не возражала против исковых требований и не оспаривала обстоятельств, изложенных в исковом заявлении. Суду пояснила, что оплатить оставшуюся сумму по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома она может только за счет заемных средств, с последующим погашением кредита за счет средств материнского капитала. После того как она сообщила ООО «Аккорд-плюс» о смерти продавца жилого дома Л.А.Н. до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, ООО «Аккорд-плюс» отказалось предоставлять ей кредит по данному договору купли-продажи. Она пыталась заключить с Ваисовой Н.А. дополнительное соглашение к договору купли-продажи с указанием о получении денежных средств в другой кредитной организации. Однако Ваисова Н.А. не могла действовать по доверенности после смерти Л.А.Н. В настоящее время между ней и истицами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, ***, в котором они обговорили все условия заключения основного договора. Наличие зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи от 19 ноября 2013 года, с обремением в пользу ООО «Аккорд-плюс», не позволяет ей заключить договор займа с последующей оплатой за счет средств материнского капитала с другой кредитной организацией и надлежащего оформления приобретенной недвижимости.
 
    Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Из письменного отзыва следует, что 25 ноября 2013 года на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19 ноября 2013 года Управлением проведена государственная регистрация перехода права Л.А.Н., права собственности Вахрушевой Ю.Н. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, ***. По состоянию на 5 августа 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются актуальные записи о государственной регистрации права собственности Вахрушевой Ю.Н. на жилой дом и земельный участок по указанному адресу, обремение права в виде ареста на жилой дом и земельный участок, ипотеки в силу закону на жилой дом.
 
    Представитель Управления пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Засвияжском районе г.Ульяновска Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие. Из заявления следует, что Вахрушева Ю.Н. имеет право на дополнительные меры государственной поддержки семей в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 года №256-ФЗ. С заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий не обращалась.
 
    Представитель третьего лица ООО «Аккорд-плюс» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменном отзыве указал, что ООО «Аккорд-плюс» не перечислил Вахрушевой Ю.Н. денежные средства по договору займа *** от 19 ноября 2013 года в связи со смертью продавца Л.А.Н.
 
    Представитель третьего лица ООО «Деньги в помощь» в судебное заседание не явился, о причинах неявки не известил. В судебном заседании от 27 августа 2014 года представитель ООО «Деньги в помощь» Веренина Л.И. подтвердила, что в декабре 2013 года Вахрушева Ю.Н. обращалась с целью заключения договора займа. В связи с невозможностью заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка из-за смерти продавца займ Вахрушевой Ю.Н. не предоставлен.
 
    Заслушав стороны, их представителей, изучив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
 
    Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
 
    В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
 
    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
 
    Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    Из договора купли-продажи от 19 ноября 2013 года следует, что Ваисова Н.А., действуя на основании доверенности от имени Л.А.Н., продала Вахрушевой Ю.Н., принадлежащие Л.А.Н. на праве собственности земельный участок размером 1300 кв.м., размещенный на нем жилой дом общей площадью 38,5 кв.м., с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, ***. Указанный жилой дом с принадлежностями и земельный участок оценены сторонами в ***. Стоимость земельного участка составляет *** и уплачена продавцом до подписания настоящего договора. Стоимость жилого дома составляет *** и выплачивается покупателем за счет средств целевого займа по договору займа *** 19 ноября 2013 года с ООО «Аккорд-плюс», предоставляемого путем перечисления денежных средств покупателю не позднее 15-ти дней после предоставления свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на вышеуказанное имущество. Данный заем будет оплачен за счет средств материнского капитала (государственный сертификат на материнский (семейный капитал), выданный УПФ РФ в Засвияжском районе г.Ульяновска 18 апреля 2013 года) в размере денежной суммы ***. С момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество и до полного погашения предоставленного займа перед ООО «Аккорд-плюс» вышеуказанное имущество находится в залоге у кредитора.
 
    Дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, установлены Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» исключительно в целях создания условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь, в том числе, возможности улучшения жилищных условий семей (ст. 2).
 
    Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий (п. 1 ч. 3 ст. 7 названного Федерального закона).
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 10 названного Федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
 
    Аналогичные положения содержатся в п. 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862.
 
    При этом ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ предусмотрено, что жилое помещение приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
 
    В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Вахрушева Ю.Н., приобретая недвижимое имущество за счет средств материнского капитала, в договор купли-продажи недвижимости детей не включила, право собственности на них, как предусмотрено в ч.4 ст.10 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ, не оформила.
 
    С учетом изложенного, суд признает договор купли-продажи от 19 ноября 2013 года не соответствующим требованиям закона.
 
 
    Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Согласно свидетельству о смерти ***, выданного отделом ЗАГС администрации муниципального образования «Майнский район» Ульяновской области, Л.А.Н. умерла 24 ноября 2013 года.
 
    Регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от 19 ноября 2013 года произведены в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 25 ноября 2013 года, то есть после смерти Л.А.Н.
 
    В силу приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, оформленный между Вахрушевой Ю.Н. и Л.А.Н., на момент смерти последней (24 ноября 2013 года) не мог считаться заключенным. Переход права собственности на квартиру от Л.А.Н. к Вахрушевой Ю.Н. до смерти Л.А.Н. зарегистрирован не был.
 
    В соответствии со статьями 1113, 1114 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина.
 
    Согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
 
    Таким образом, 24 ноября 2013 года после смерти Л.А.Н. открылось наследство, в состав которого вошли жилой дом и земельный участок по адресу: ***, ***.
 
    Согласно материалам наследственного дела № ***, открытого к имуществу умершей Л.А.Н., истицы в срок установленный законом (п. 1 ст. 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации) приняли наследство посредством обращения к нотариусу.
 
    В силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 60 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом; на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
 
    Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество кроме смерти продавца.
 
    Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19 ноября 2013 года заключен с отсрочкой платежа, покупатель Вахрушева Ю.Н. полную оплату договора купли-продажи до смерти продавца не произвела.
 
    При таких обстоятельствах, требование истцов о признании за ними право собственности по 1/3 доли каждой на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, ***, в порядке наследования по закону подлежит удовлетворению.
 
    В силу ч.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
 
    Принимая во внимание, что судом установлен факт заключения сделки - договора купли-продажи недвижимости, не соответствующей требованиям закона, суд признает данную сделку недействительной.
 
    С учетом изложенного, суд прекращает право собственности ответчика Вахрушевой Ю.Н. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, ***, и прекращает ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ООО «Аккорд-плюс».
 
    В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-198,199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ***, ***, заключенный 19 ноября 2013 года между Ваисовой Н.А., действующей от имени Л.А.Н., и Вахрушевой Юлией Николаевной.
 
 
            Прекратить за Вахрушевой Ю.Н. право собственности на земельный участок общей площадью 1300 кв.м., и расположенный на нем жилой дом общей площадью 38,5 кв.м., с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, ***.
 
    Признать прекращенным обременение права собственности Вахрушевой Ю.Н. в виде ипотеки жилого дома, находящегося по адресу: ***, ***, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аккорд-плюс».
 
            Признать за Ваисовой Н.А., Максимовой Н.А., Лобановой Т.А. право общей долевой собственности в порядке наследования по закону по 1/3 доле каждой на земельный участок площадью 1300 кв.м., и расположенный на нем жилой дом общей площадью 38,5 кв.м., с принадлежностями, находящиеся по адресу: ***, ***.
 
 
    Решение суда является основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд в течение месяца через Майнский районный суд Ульяновской области.
 
    Судья Н.В.Сизова