Решение от 03 декабря 2013 года №2-222-2013

    Дело № 2-222-2013
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
    3 декабря 2013 г. г.Любим Ярославской области
 
    Любимский районный суд Ярославской области в составе
 
    председательствующего судьи Голубевой М.Г.,
 
    при секретаре судебного заседания Зайцевой Т.М.,
 
    рассмотрев материалы гражданского дела по иску <данные изъяты> к Иванову М.А. , Золотовой И.М. , Золотову А.В. о государственной регистрации в пользу <данные изъяты> ипотеки в силу закона жилого дома с земельным участком и обращении взыскания на заложенное имущество,
 
    у с т а н о в и л :
 
    <данные изъяты> обратился в суд с иском к Иванову М.А. , Золотову А.А. о государственной регистрации в пользу <данные изъяты> ипотеки в силу закона жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, и обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество.
 
    В судебном заседании по ходатайству истца <данные изъяты> был исключен из числа ответчиков, привлечены в качестве ответчиков по данному иску Золотов А.В. Золотова И.М. в качестве третьего лица Золотов А.А. .
 
    В судебном заседании представитель истца по доверенности Фио 1 исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> с одной стороны и Ивановым М.А., Золотовой И.М. с другой стороны был заключен кредитный договор №, на основании которого был выдан кредит созаемщикам в сумме <данные изъяты> руб. по 12,25% годовых на срок по ДД.ММ.ГГГГ Кредит является целевым и предоставлен на покупку одноэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположен жилой дом, по адресу: <адрес>. Согласно кредитному договору /п.2.1.2/ кредит выдавался при условии возникновения в пользу банка ипотеки в силу закона приобретенного недвижимого имущества. В соответствии с п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное или построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обременение в виде ипотеки в силу закона возникает в том случае, если в договоре купли-продажи отражено условие, что имущество приобретается полностью или частично за счет кредита, предоставленного банком. Жилой дом и земельный участок были приобретены по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Ивановым М.А. и <данные изъяты> в общую долевую собственность /по 1\2 доле у каждого/ за <данные изъяты> руб. Право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. В данном договоре отсутствует запись, что жилой дом и земельный участок приобретаются за счет кредита банка. Соответственно запись об ипотеке в силу закона в пользу банка не была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. <данные изъяты> является сыном созаемщика Золотовой И.М. На момент заключения договора купли-продажи был несовершеннолетним, не имеющим собственных средств. Денежные средства на оплату причитающейся ему доли были переданы Золотовой И.М. или Ивановым М.А. Уже само невключение в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия о том, что жилой дом и земельный участок приобретаются за счет кредита банка, свидетельствует об уклонении покупателей от государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка. В соответствии с требованиями закона «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего, поэтому <данные изъяты> также отвечает по этой сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В силу ст.329 ГК РФ обязательство может быть обеспечено залогом. В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником данного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. В соответствии с п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. В данном случае созаемщики Иванов М.А. и Золотова И.М. с сентября 2012 г. перестали исполнять обязательства по внесению платежей по возврату долга, в связи с чем банк обращался в суд и иском о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору. Решением Любимского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ иск банка был удовлетворен полностью.
 
    Иванов М.А. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме и пояснил, что действительно он, будучи в браке с Золотовой И.М., брали кредит в банке на покупку дома на <адрес>. Дом был приобретен за большую сумму, но в договоре было указано только <данные изъяты> руб. Он погашал задолженность по данному договору до 2012 г., банк никаких претензий не предъявлял, но впоследствии брак у них распался, в доме проживает только семья Золотовых, он отказался выплачивать долг. В результате банк на законных основаниях обратился с данным иском. Оформлением сделки купли-продажи в 2008 г. занималась Золотова И.М., в связи с чем не была внесена запись в договор, что дом и земля приобретаются на кредитные средства, он пояснить не может.
 
    Золотова И.М. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что для покупки данного дома она продала квартиру на <адрес>, которая была приватизирована на нее и ее младшего сына <данные изъяты>, который был несовершеннолетним и орган опеки дал согласие на сделку только с условием, что в данном доме на <адрес> <данные изъяты> будет принадлежать 1\2 доля дома и отказал в регистрации ипотеки на 1\2 долю дома. В результате данное условие и не было внесено в договор купли-продажи. Банк она в известность ставила и все документы показывала. С Ивановым М.А. они в настоящее время расторгли брак, но дом разделить не смогли, поэтому раз он имеет долю в доме, должен погашать кредит самостоятельно, а Иванов М.А. отказывается. Дом фактически был приобретен на ее средства и ее детей от продажи квартиры, которую они продали более чем за миллион, а дом купили за <данные изъяты> руб. Деньги от продажи квартиры поступили ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а дом был куплен ДД.ММ.ГГГГ Она просила банк, чтобы взяли в залог только долю Иванова, но банк отказал в этом. В результате решением суда с них и с поручителей взыскана сумма долга по кредитному договору, но ей платить нечем. Обращать взыскание на данный дом у банка нет никаких оснований, ее сын <данные изъяты> уже будучи взрослым подарил ей свою часть дома, 1\4 часть она получила при разделе имущества с Ивановым, и сейчас подарила свою долю в этом доме старшему сыну, который не смог участвовать в приватизации квартиры, т.к. был на Севере. Другого жилья у них нет, все они живут в этом доме.
 
    <данные изъяты> исковые требования в судебном заседании не признал и пояснил, что когда проходила покупка дома он был на Севере, обстоятельств точно не знает, в приватизации квартиры на <адрес> он не участвовал. Но когда вернулся домой, то жить ему было негде, только в доме матери, мать подарила ему 3\4 доли дома на <адрес>. Ему известно, что у матери с бывшим отчимом долг перед банком, но при оформлении сделок мать ему не сообщала о том, что дом находится в залоге у банка. В документах это не было отражено.
 
    <данные изъяты> также исковые требования не признал, пояснил, что когда покупали дом, он был несовершеннолетним. Ему в квартире принадлежала доля, поэтому в купленном доме также стала принадлежать доля. Сейчас он выяснил, что орган опеки отказал матери в просьбе отдать его долю в доме под залог в банк. Когда он стал совершеннолетним он подарил свою долю матери, долг в банке является в настоящее время долгом Иванова М.А., они чужие долги платить не намерены.
 
    Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ярославской области <данные изъяты> пояснила, что по действующей инструкции на период регистрации сделки купли-продажи спорного дома, если бы в договоре купли-продажи было указано, что дом и земельный участок приобретаются на кредитные средства, предоставленные банком, то обременение в виде ипотеки было зарегистрировано, но договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ данного условия не содержал. Банк и ответчики не обращались в Управление с письменным заявлением о регистрации ипотеки. Письменный договор об ипотеке стороны также на регистрацию не предъявляли, поэтому у службы не было оснований для регистрации обременения в силу закона или договора. При обращении банка и Иванова М.А. с письменным заявлением о регистрации ипотеки на долю в спорном доме вопрос будет рассматриваться, до настоящего времени такого обращения не было.
 
    Суд, заслушав объяснения сторон, изучив представленные письменные доказательства, пришел к следующему выводу.
 
    В соответствии с ч.3 ст.334 Гражданского Кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусматривается, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
 
    В соответствии с ч.3 ст.10 Федерального Закона «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
 
    Согласно ст.339 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение данных требований влечет недействительность договора о залоге.
 
    По кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между <данные изъяты>кредитор, с одной стороны, и Ивановым М.А., Золотовой И.М. /созаемщики/, с другой стороны, кредитор предоставил созаемщикам ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> руб. под 12,25% годовых на приобретение земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., размещенный на нем жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору: поручительства граждан <данные изъяты> и <данные изъяты>. /п.2.1.1/ и залог объекта недвижимости /п.2.1.2/.
 
    В обеспечение исполнения кредитного договора были заключены договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № и № соответственно с <данные изъяты>. и <данные изъяты>
 
    Решением Любимского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ солидарно с Иванова М.А., Золотовой И.М., <данные изъяты> <данные изъяты> взыскано в пользу <данные изъяты> в возмещение задолженности по кредитному договору № -
 
    <данные изъяты>
 
    Задолженность по данному кредитному договору на ДД.ММ.ГГГГ у ответчиков перед банком составляет <данные изъяты> руб. Сумма задолженности сторонами в судебном заседании не оспаривалась.
 
    Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. продал, а Иванов М.А. и Золотов А.А. купили в долевую собственность /по 1\2 доли у каждого/ земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб. Договор не содержит сведений о том, что данное имущество приобретается за счет кредитных средств, предоставленных <данные изъяты> Переход права долевой собственности по данному договору был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ Обременений права не зарегистрировано.
 
    Постановлением Главы Любимского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № была разрешена Золотовой И.М. продажа трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> при условии одновременной покупки жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, с закреплением право долевой собственности /доля в праве 1\2 / за <данные изъяты> г.р. Согласно выписке из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии по опеке и попечительству Любимского муниципального района Золотовой И.М. отказано дать согласие на залог в банк 1\2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащей <данные изъяты> Данное решение не было оспорено.
 
    Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> подарил, а Золотова И.М. приняла в дар 1\2 долю жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
 
    Решением Любимского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за Ивановым М.А., Золотовой И.М. закреплено право долевой собственности / доля в праве 1\4 у каждого/ на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Переход права собственности по указанному решению суда зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, обременений права не зарегистрировано.
 
    Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ Золотова И.М. подарила, а <данные изъяты> принял в дар 3\4 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>., переход права собственности по указанной сделке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, обременений права не зарегистрировано.
 
    Оценивая все представленные документы, суд пришел к выводу, что все документы оформлены в соответствии с требованиями закона и сомнений у суда не вызывают.
 
    Учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержал сведений о приобретении жилого дома и земельного участка за счет кредитных средств, предоставленных банком, то у Управления Росреестра по Ярославской области не возникла обязанность по регистрации ипотеки в силу закона, т.к. в соответствии с п.27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае, если из правоустанавливающего документа, представленного на государственную регистрацию права невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложениями документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона. В судебном заседании было установлено, что <данные изъяты> и созаемщики Иванов М.А. и Золотова И.М. письменного договора об ипотеке жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> не составляли, и с заявлением о регистрации ипотеки на данное недвижимое имущество в Управление Росреестра ни в момент регистрации договора купли-продажи, ни позднее не обращались.
 
    С учетом изложенного, принимая во внимание, что сторонами при оформлении кредитного договора не была соблюдена письменная форма сделки о залоге недвижимого имущества, то соглашение о залоге в данном случае является недействительным в соответствии со ст.339 ч.4 ГК РФ и ч.3 ст.10 ФЗ «Об ипотеке». Не включение в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ письменных условий о приобретении жилого дома и земельного участка за счет кредитных средств также не влечет возникновение ипотеки в силу закона. Учитывая, что ответчиком Ивановым М.А. также не выполнены требования закона, сделка об ипотеке является по обстоятельствам дела недействительной, у суда нет обязанности принять признание иска ответчиком, поскольку сам Иванов М.А. с заявлением о регистрации ипотеки до настоящего времени в Управление Росреестра по Ярославской области не обращался.
 
    С учетом изложенного, исковые требования <данные изъяты> о регистрации в пользу банка ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат.
 
    Руководствуясь ст.334,339 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст.10,77 Федерального Закона «Об ипотеке», 194-199 Гражданско-Процессуального Кодекса Российской Федерации,
 
    р е ш и л :
 
    Исковые требования <данные изъяты> к Иванову М.А. , Золотовой И.М. , <данные изъяты> о государственной регистрации в пользу <данные изъяты> ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и обращения взыскания на вышеуказанное заложенное имущество оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение 1 месяца путем подачи жалобы в Любимский районный суд.
 
    Судья Голубева М.Г.
 
    Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ