Решение от 20 августа 2014 года №2-2219/2014

Дело № 2- 2219/2014
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
    20 августа 2014 года гор. Минеральные Воды
 
    Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:
 
    председательствующего судьи Кайшева Н.Е.,
 
    при секретаре Рыбалевой Ю.А.,
 
    с участием:
 
    представителя истца Читлова Ф.Д. – Тархановой Н.С.,
 
    представителя ответчика Шахбазовой С.И. - адвоката Сахно Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Читлова ФИО14 к Шахбазовой ФИО15 о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Читлов Ф.Д. обратился в суд с иском к Шахбазовой С.И. о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
 
    В их обоснование Читлов Ф.Д. в своем заявлении, подписанным от его имени его представителем Тархановой Н.С. и в судебном заседании в лице представителя ФИО13 сослались на то в .............. у ФИО2 было куплено недостроенное домовладение, расположенное по адресу:...............
 
    Согласно договору от ..............ФИО5 передал ФИО9, представителю по доверенности ФИО2 деньги в сумму ..............
 
    В соовествии с указанным договором ФИО4 деньги приняла и обязалась в течение 6 месяцев подготовить пакет документов и переоформить недвижимость на ФИО5
 
    Однако никаких действий по исполнению обязательств со стороны ФИО2 и ФИО9 по переоформлению на ФИО5 права собственности выполнено не было.
 
    Договор - расписка был составлен в простой письменной форме и не был заверен у нотариуса.
 
    Недостроенное домовладение принадлежало ФИО2 на основании договора купли-продажи от 29.12.1994г., согласно которому ФИО2 купила и ФИО3 недостроенное домовладение по адресу: .............., строительной готовностью 60%, общая полезная площадь 93,88 кв.м., жилая площадь – 49,32 кв.м., расположенное на земельном участке мерою 0,087 га.
 
    В дальнейшем, ..............при технической инвентаризации объекта незавершенного строительства степень готовности объекта была уточнена и составила 18 % готовности. Также в соовествии с постановление администрации Ленинского поселения .............. ..............от ..............был уточнен адрес земельного участка, на котором расположен объект строительства - с адреса.............. край, ...............
 
    В 2014 году ФИО5 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по.............. для регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом. Однако ему на консультации было отказано в приеме документов и разъяснено, что составленный ..............договор расписка должен был удостоверен нотариусом. Также ему было рекомендовано составить новый договор купли-продажи, что не представляется возможным, так как связь с ФИО2 потеряна и ее место жительства на сегодняшний день ему не известно. В связи с этим он вынужден обратиться в суд для защиты своих интересов, потому что в ином порядке, кроме как в судебном невозможно признать право собственности на незавершенный строительством жилой дом.
 
    В соовествии ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соовествии со ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть подписана лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
 
    Поэтому просили суд:
 
    -признать за ФИО5 право собственности на незавершенный строительством жилой дом, строительной готовностью 18%, площадью застройки 131,7 кв.м., расположенный по адресу:...............
 
    Истец Читлов Ф.Д. надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился направив в суд заявлении о рассмотрении дела без его участия с участием его представителя Тархановой Н.С.
 
    Местонахождение ответчика Шахбазовой С.И., неизвестно и её интересы в судебном заседании в порядке ст. 50 ГПК РФ представляла адвокат Сахно Е.В., которая исковые требования не признала, и при этом пояснила, что не может представить доказательства, опровергающие доводы истца.
 
    Третье лицо - администрации Ленинского поселения .............. надлежаще извещено о времени и месте рассмотрения дела, его представитель ФИО10 просил рассмотреть дело без участия представителя администрации Ленинского поселения .............., возражает против удовлетворения требований ФИО5 по основаниям, изложенным в возражениях, согласно которым считают требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В исковом заявлении истец ссылается на ничтожные сделки, к которым должны быть применены последствия ничтожных сделок.
 
    По данным МУ «Администрация Ленинского поселения .............. СК» собственником объекта незавершенного строительства жилого дома, строительной готовностью 18 %, площадью застройки 131,7 кв.м., расположенного по адресу:.............., является ФИО2, проживающая по адресу: .............., .............., ул. .............., .............. ФИО2 не признан умершей или безвестно отсутствующей и принятие решения без нее, либо лица, имеющего от нее доверенность, нарушит конституционные права ФИО2
 
    В случае появления собственника ФИО2 данный спор можно урегулировать в досудебном порядке.
 
    Поэтому просили в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать в полном объеме.
 
    Суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле, считает возможным рассмотреть данное гражданское дело без участия не явившихся в судебное заседание лиц.
 
    Суд, выяснив позицию сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46), в том числе и юридическим лицам (статья 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом.
 
    Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.
 
    Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
 
    При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
 
    В соответствии с положениями стст. 12, 38, 56 и 68 ч. 2 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Признание стороной фактов, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих фактов.
 
    Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (стст. 55 и 67 ГПК РФ).
 
    Судом установлено, что .............. на основании решения исполнительного комитета Ленинского сельского .............. ..............«О рассмотрении заявлений граждан» ФИО3 для строительства жилого дома был выделен земельный участок размером 0,087 га в .............., ..............
 
    .............. ФИО3 было выдано разрешение на строительство жилого дома в .............., ..............
 
    .............. комиссией в составе заместителя Ленинской сельской администрации, техника строителя, землеустроителя Ленинской сельской администрации был составлен акт, о том, что на земельном участке, выделенном в июле 1991 году ФИО3, иметься незаконченное строение жилого дома.
 
    .............. было вынесено Постановление Ленинской сельской администрации .............. ..............«О рассмотрении заявлений граждан», согласно которого было произведено перезакрепление земельного участка размером 0,087 га в .............. от ФИО3 за ФИО2 в связи с куплей – продажей недостроенного дома.
 
    .............. состоялся договор купли продажи домовладения между ФИО3 и ФИО2, согласно которого ФИО3 продал, а ФИО2 купила – недостроенное домовладение, находящиеся в .............., кирпичное, общий процент готовности 60%, расположенное на земельном участке мерою 0,087 га. Данный договор был заверен нотариусом .............. ФИО11, зарегистрирован в реестре за № ..............
 
    .............. ФИО2, в интересах которой на основании доверенности, удостоверенной нотариусом по Минераловодскому нотариальному округу ФИО12, зарегистрированной в реестре за № .............., действовала ФИО4, продала ФИО5 недостроенное домовладение, расположенное по адресу: .............., о чем была составлен договор.
 
    .............. было вынесено Постановление администрации Ленинского поселения .............. ..............«Об уточнении почтового адреса и разрешенного вида использования», согласно которого земельному участку с кадастровым номером .............. из земель населенных пунктов, расположенному по адресу:.............., участок 49, был присвоен почтовый адрес -.............., с разрешенным видом использования – индивидуальное жилищное строительство.
 
    Согласно кадастровому паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, выполненного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация», на земельном участке, расположенном по адресу:.............. находиться объект незавершенного строительства – жилой дом литер «А», площадью застройки 131,7 кв.м., степенью готовности 18 %, которому присвоен инвентарный номер ..............
 
    Согласно кадастровому паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), выданного отделом по .............. и городу Минеральные Воды ФБУ «Кадастровая палата» по.............., земельный участок, расположенный по адресу:.............., состоит на кадастровом учете с ..............г., имеет площадь 845 кв.м., кадастровый номер ..............), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, сведения о правах отсутствуют.
 
    Переходя к правовому анализу и оценке сложившейся спорной ситуации, суд исходит из того, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Конституционное признание свободы договора является одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1). При этом конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод (статья 55, часть 1 Конституции Российской Федерации) и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55, часть 3 Конституции Российской Федерации).
 
    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 
    Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Как следует, из п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
 
    Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как указано в п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
 
    В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Из смысла указанных норм закона следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена, а также согласно абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В законодательстве Российской Федерации провозглашается, что принципом земельных отношений является единство судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (здания) (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Вместе с тем, гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов. Так положения ст. 271 ГК РФ допускают самостоятельный оборот недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, с отведением участку подчиненной роли.
 
    Кроме того, согласно п.21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи. В силу п. 9.1. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
 
    В соответствии со ст. 185 ГК РФ (в ред. от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    .............. ФИО2, проживающая .............., оформила у нотариуса по Минераловодскому нотариальному округу ФИО12 доверенность, которая была зарегистрирована в реестре за .............. Согласно данной доверенности ФИО2 уполномочивала ФИО4 управлять и распоряжаться недостроенным домовладением, расположенным .............., с правом продать указанное домовладение, подписывать от её имени договор, получить деньги.
 
    Исходя из буквального толкования условий договора, заключенного .............. между ФИО2, в интересах которой на основании доверенности, удостоверенной нотариусом по Минераловодскому нотариальному округу ФИО12, зарегистрированной в реестре за № .............., действовала ФИО4, и ФИО5, следует, что одна сторона (продавец) продала недостроенное домовладение, расположенное по адресу: .............., представляющее собой кирпичное строение, общий процент готовности которого составляет 60 %, общей полезной площадью 93,88 кв.м., жилой площадью 99,32 кв.м., расположенный на земельном участке мерою 0,087 га, принадлежащий ФИО2 по праву собственности на основании договора купли продажи от ..............г., удостоверенный нотариусом ФИО11, а другая сторона (покупатель) купила данный объект недвижимости за .............. Данные денежные средства получила ФИО4 от ФИО5 в полном объеме.
 
    В связи с тем, что в договоре от ..............указаны все существенные условия договора купли - продажи недвижимости (определен предмет договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ), указана цена (ст. 555 ГК РФ), а также произведена передача недвижимости (ст. 556 ГК РФ)), суд приходит к выводу о том, что договор состоялся и считается заключенным.
 
    Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии со ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения недопустим.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными законом. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ ..............от ..............«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
 
    Судом установлено, что на протяжении длительного времени (с 1998 года по настоящее время) ответчик не желает получать не только свидетельство о праве собственности на спорное недвижимое имущество, но и регистрировать заключенный договор купли – продажи от ..............г., что является безусловным нарушением права собственности истца на приобретенное им недвижимое имущество.
 
    Вместе с этим отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, невозможность осуществления которой обусловлена нежеланием ответчика зарегистрировать право собственности на спорное недвижимое имущество, являющиеся препятствием для регистрации перехода права собственности, не должно быть расценено как препятствие для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на спорное недвижимое имущество за истцом, с учетом наличия в материалах дела доказательств о правомерности и законности заключенной между сторонами сделки.
 
    При этом суд не может согласиться с доводами третьего лица МУ «Администрация Ленинского поселения .............. СК» о том, что истец ссылается на ничтожные сделки, к которым должны быть применены последствия ничтожных сделок и на нарушение конституционного права ФИО2
 
    Истец в исковом заявление ссылается на ст. 160 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ, а недействительность сделок, в том числе и ничтожных сделок, регулируется ст. ст. 166-181 ГК РФ. Кроме того, суд, при рассмотрении данного гражданского дела, исходит из того, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
 
    В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Исследовав представленные в условиях состязательного процесса доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец доказал наличие юридических фактов, которые образуют основание для возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество, в связи с чем приходит к выводу о том, что требование истца о признании права собственности на спорное недвижимое имущество является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Читлова ФИО16 удовлетворить.
 
    Признать за Читловым ФИО17 право собственности на незавершенный строительством жилой дом, строительной готовностью 18 %, площадью застройки 131,7 кв.м., расположенный по адресу:...............
 
    Решение принято судом в окончательной форме 25 августа 2014 года и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца, путем подачи жалобы через Минераловодский городской суд.
 
    Председательствующий: