Решение от 14 января 2014 года №2-209/2014

                                                           дело № 2-209/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    14 января 2014 года        г. Новошахтинск
 
    Новошахтинский районный суд Ростовской области
 
    в составе:
 
    председательствующего судьи Селицкой М.Ю.,
 
    с участием истца Заикина А.А.,
 
    представителя ответчика Администрации г. Новошахтинска - Беспалого Ю.А., действующего на основании доверенности от 19.03.2012 №.....,
 
    при секретаре Ларковой О.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заикина А.А. к Администрации города Новошахтинска о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности на дом, третье лицо - Администрация города Новошахтинска Ростовской области, в лице отдела главного архитектора Администрации г. Новошахтинска,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просил сохранить в реконструированном виде жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 92,8 кв.м, в том числе жилой площадью 67,6 кв.м, и признать за ним право собственности на вышеуказанный жилой дом.
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что 29.06.1990 между ним и его отцом З.А.С. был заключен договор дарения жилого дома с надворными постройками и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес>. Данный договор был удостоверен государственным нотариусом Новошахтинской Государственной нотариальной конторы Ж.М.К., и зарегистрирован в реестре нотариуса 29.06.1990 за номером ......
 
    В соответствии с нормами действовавшего на тот момент времени законодательства, а именно в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР, договор дарения подлежал регистрации в Бюро технической инвентаризации по месту нахождения домовладения. Однако они с дарителем такую регистрацию договора не произвели, так как 13.04.1996 отец умер. Таким образом, в настоящее время осуществить регистрацию договора не представляется возможным в связи со смертью дарителя.
 
    Кроме того, еще при жизни отца, 02.03.1990, последнему было выдано разрешение на реконструкцию домовладения №..... по <адрес> - решение Исполнительного комитета Новошахтинского городского Совета народных депутатов Ростовской области №..... § ....., согласно которого З.А.С. разрешили произвести реконструкцию дома с достройкой одной комнаты и коридора. После реконструкции площадь жилого дома должна была составить 48,8 м.кв. Фактически данная пристройка была осуществлена им после заключения договора дарения с отцом, хотя и на основании разрешительных документов, но с отклонениями от них.
 
    Согласно справке МП БТИ г. Новошахтинска №..... от 21.11.2013 в доме возведены: жилая пристройка - Литер А2, жилая пристройка - Литер А1, комнаты № 3, 9, 1, 10, переустроены комнаты № 4, 6, 8, 2. В результате произведенной реконструкции объекта, общая площадь дома увеличилась на 47.4 кв.м. Общая площадь дома составила 92,8 кв.м, в том числе жилая площадь - 67,6кв.м.
 
    В 2013 году с целью узаконивания произведенной реконструкции, он обратился в МП БТИ г. Новошахтинска с просьбой изготовить технический паспорт на дом №..... по <адрес>. После изготовления технического паспорта, ему в МП БТИ г. Новошахтинска Ростовской области была выдана справка для предоставления в отдел главного архитектора г. Новошахтинска с целью введения реконструированного объекта в эксплуатацию.
 
    Однако, в отделе главного архитектора г. Новошахтинска Ростовской области ему отказали ввести объект в эксплуатацию и пояснили, что сохранение спорного дома в реконструированном виде возможно только на основании судебного решения, так как реконструкция была произведена с отклонениями от разрешительных документов, а также в виду того, что даритель умер, и регистрация перехода права собственности на жилой дом к нему, Заикину А.А., невозможна без его заявления.
 
    Считает, что так как спорный жилой дом расположен на земельном участке, отведенном специально для индивидуального жилищного строительства, и принадлежал его отцу З.А.С. на праве постоянного бессрочного пользования на основании договора бессрочного пользования №..... от 04.11.1952, удостоверенного Новошахтинской Государственной нотариальной конторой и зарегистрированного в реестре нотариуса за номером 9196, а также учитывая, что реконструированный жилой дом не нарушает градостроительных норм и правил, он на основании судебного решения может быть сохранен в переустроенном и перепланированном виде.
 
    Определением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 14.01.2014 г., изложенным в протокольной форме, была произведена замена ненадлежащего ответчика КУИ Администрации г. Новошахтинска на надлежащего Администрацию г. Новошахтинска.
 
    Истец Заикин А.А. в судебном заседании поддержал исковые требования, по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.
 
    Представитель ответчика Администрации г. Новошахтинска Беспалый Ю.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку согласно сообщению главного архитектора Администрации г. Новошахтинска, произведенная реконструкция жилого дома, градостроительные нормы не нарушает.
 
    Представитель третьего лица Администрации г. Новошахтинска Ростовской области, в лице отдела главного архитектора Администрации г. Новошахтинска, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Главный архитектор города представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие и принять решение на усмотрение суда, указав, что произведенная реконструкция жилого дома по <адрес>, градостроительные нормы не нарушает. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.
 
    Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, обозрев инвентарное дело на дом №..... по <адрес>, суд приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что 29.06.1990 между З.А.С. и Заикиным А.А. был заключен договор дарения, согласно которому З.А.С. подарил сыну Заикину А.А. целое домовладение, находящееся в <адрес>, расположенное на земельном участке размером 500 кв.м. На указанном земельном участке расположены: жилой дом, общей полезной площадью 46,1 кв.м, жилой площадью 31,8 кв.м; летняя кирпичная кухня;три кирпичных сарая; кирпичный гараж; сооружения. Указанное целое домовладение принадлежит З.А.С. на праве собственности на основании договора бессрочного пользования №..... от 04.11.1952, удостоверенного Новошахтинскогой Государственной нотариальной конторой в реестре за №....., справки Новошахтинского БТИ за №..... от 26.06.1990. Настоящий договор удостоверен государственным нотариусом Новошахтинской Государственной нотариальной конторы (л.д. 13).
 
    Согласно ч. 2 ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
 
    В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
 
    На основании ст. 135 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения договора дарения, право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
 
    В соответствии со ст. 256 ГК РСФСР, по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества.
 
    На основании ст. 257 ГК РСФСР, договор дарения на сумму свыше пятисот рублей и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше пятидесяти рублей должны быть нотариально удостоверены. Договор дарения гражданином имущества государственной, кооперативной или другой общественной организации заключается в простой письменной форме. Договоры дарения жилого дома и строительных материалов должны быть заключены в форме, установленной соответственно статьями 239 и 239.1 настоящего Кодекса.
 
    Статьей 239 ГК РСФСР предусмотрено, что договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
 
    Аналогичные положения, с учетом произошедших в законодательстве изменений, содержатся в ст. 218, п. 2 ст. 8, ст. 223, ст. 574 ГК РФ.
 
    Из представленной копии технического паспорт на жилой дом №..... по <адрес> (ранее <адрес>) от 23.10.2013 (л.д. 9-12) следует, что собственником данного недвижимого имущества значится З.А.С.
 
    Установлено, что 13.04.1996 З.А.С.
 
умер (л.д. 17 - копия свидетельства о смерти).
    Согласно сообщению нотариуса г. Новошахтинска от 20.12.2013 (л.д. 31) заявлений о принятии наследства после умершего 13.04.1996 З.А.С., не поступало, наследственное дело не заводилось.
 
    В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.
 
    Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
 
    На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).
 
    Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
 
    Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Таким образом, урегулированные указанной нормой отношения сходны по наступившим последствиям с рассматриваемыми в рамках данного дела.
 
    В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    Кроме того, действующее законодательство, в том числе ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 .№ 122-ФЗ, не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.
 
    Статья 20 вышеназванного федерального закона, устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания для отказа в регистрации как смерть одной из сторон договора.
 
    Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.
 
    В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность заключения договора дарения и регистрации данной сделки в установленном порядке, явилась смерть дарителя З.А.С.
 
    В силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 .№ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
    Таким образом, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации.
 
    Согласно п. 1 ст. 28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
 
    Учитывая вышеизложенное, что заключенный 29.06.1990 между З.А.С. и Заикиным А.А. договор дарения спорного дома был нотариально удостоверен и фактически исполнен, поскольку фактически дом был передан в дар Заикину А.А., который в нем как на момент заключения сделки, так и по настоящее время проживает, несет все расходы, связанные с его содержанием, производит оплату за жилье и коммунальные услуги, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на жилой дом №..... по <адрес>.
 
    Как пояснил истец, еще при жизни отца, 02.03.1990, последнему было выдано разрешение на реконструкцию домовладения №..... по <адрес>. Разрешили произвести реконструкцию дома с достройкой одной комнаты и коридора. После реконструкции площадь жилого дома должна была составить 48,8 м.кв. Фактически данная пристройка была осуществлена им после заключения договора дарения с отцом, хотя и на основании разрешительных документов, но с отклонениями от них.
 
    Так, согласно решению Исполнительного комитета Новошахтинского городского Совета народных депутатов от 02.03.1990 №..... § ..... (л.д. 16), З.А.С. разрешено по <адрес> произвести реконструкцию дома с достройкой одной жилой комнаты и коридора. После реконструкции дома, считать домовладение из 4-х комнат, жилой площадью 48,8 кв.м. Обязать З.А.С. после окончания реконструкции уведомить БТИ для внесения текущих изменений в инвентарном плане.
 
    Из копии технического паспорт на жилой дом №..... по <адрес> (ранее <адрес>) от 23.10.2013 (л.д. 9-12) следует, что собственником данного недвижимого имущества значится З.А.С. Общая площадь дома составляет 92,8 кв.м, жилая - 67,6 кв.м, за счет самовольной перепланировки, переустройства и возведения жилых пристроек. Состав объекта: А,А1,А2,А3, под А.
 
    Согласно справки МП БТИ г. Новошахтинска от 21.11.2013 (л.д. 15), в домовладении, находящемся в <адрес>, числящемся за З.А.С., разрешение на возведение не предъявлено: литер А1 - жилая пристройка, литер А2 - жилая пристройка. Возведены комнаты № 3, 9, 1, 10. Переустроено комнаты № 4, 6, 8, 2. Общая площадь увеличена на 47,4 кв.м, считать общей площадью 92,8 кв.м, жилой площадью 67,6 кв.м.     
 
    На основании ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
 
    В силу ч. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
 
    В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилье и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
 
    На основании ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
 
    В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Земельным кодексом Российской Федерации самовольное строительство запрещено.
 
    Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Гражданское законодательство, допуская в ч. 3 ст. 222 ГК РФ возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы Кодекса самовольное строение подлежит сносу.
 
    В соответствии со ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
 
    Статьей 16 ЖК РФ установлено, что к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Жилым домом признается индивидуально - определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
 
    В силу ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
 
    Как следует из технической документации на спорное домовладение, его общая площадь в настоящее время составляет 92,8 кв.м, жилая - 67,6 кв.м.
 
    Согласно сообщению главного архитектора Администрации г. Новошахтинска от 09.12.2013 (л.д. 29), произведенная реконструкция жилого дома по <адрес>, градостроительные нормы не нарушает.
 
    Учитывая, изложенное, суд полагает, что в ходе судебного заседания бесспорно установлено, что проведенная реконструкция части жилого дома по указанному адресу не противоречит строительным и другим нормам и правилам, не нарушает права и интересы других лиц, и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, произведена на принадлежащем З.А.С. земельном участке, позволяет сохранить дом с имеющейся реконструкцией и обеспечивает безопасную эксплуатацию жилого дома. В связи с чем, исковые требования истца о сохранить в реконструированном виде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 92,8 кв.м, в том числе жилой площадью 67,6 кв.м, подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Сохранить в реконструированном виде жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 92,8 кв.м, в том числе жилой площадью 67,6 кв.м.
 
    Признать за Заикиным А.А. право собственности на жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 92,8 кв.м, в том числе жилой площадью 67,6 кв.м.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья:
 
    Решение изготовлено 20 января 2014 года с учетом положений ст. 108 ГПК РФ.