Дата принятия: 13 января 2021г.
Номер документа: 2-2091/2020, 2-105/2021
ЧИТИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 13 января 2021 года Дело N 2-105/2021
Читинский районный суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Андреевой Е.В.,
при секретаре Кручина В.А.,
с участием истца Деменской Т.А., представителя истца Францевой М.А., действующей на основании доверенности N 75 АА 0910738 от 14.10.2020 г., представителя ответчика Дутовой М.В. - Степанова А.П., действующего на основании доверенности N 75 АА 0961532 от 04.12.2020 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Деменской Т. А. (действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних Деменской Т. А. и Козлова Н. Д.) к Дутовой М. В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расторжении договора, применения последствий недействительности сделки путем возврата денежных средств 1920000 ПАО Сбербанк, сохранения за истцом материнского капитала в размере 466617 рублей, как часть оплаты по договору,
УСТАНОВИЛ:
Истец Деменская Т.А., действующая за себя и в интересах н/л детей Деменской Т.А. и Козлова Н.Д., обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением ссылаясь на то, что 21.09.2020 года она заключила с ответчиком Дутовой М.В. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенными по адресу: <адрес>. Земельный участок и жилой дом приобретались за 2400 000 рублей с привлечением средств материнского капитала, кредитных и собственных средств истца. Истцом была произведена государственная регистрация права на объекты недвижимости. 30.09.2020 г. истец с семьей заехали в указанный дом, при детальном осмотре дома было обнаружено множество скрытых дефектов, о которых ответчик сторону истца не поставил в известность. В доме чувствуется и сохраняется устойчивый запах очень сильный запах сырости, полы сгнившие, покрытие плесенью под линолеумом, под обоями сквозные трещины, по углам от потолка до потолка, потолки провисли, но затянуты натяжными потолками, трещины в фундаменте. Договор купли-продажи обременен ипотекой, Спорный дом ремонту не подлежит. У истца двое маленьких детей, используя материнский (семейный) капитал сторона истца должна улучшить условия проживания для своих детей, в данном случае права детей ущемлены, поскольку поживать в доме, который находится в аварийном состоянии, они не могут, так как условия проживания в спорном объекте могут повлиять на здоровье несовершеннолетних. Согласно экспертному заключению, выявлены различные скрытые дефекты. 28.10.2020 г. истцом была направлена в адрес ответчика претензия от 27.10.2020 г. о возврате уплаченных истцом денежных средств, в связи с выявлением истцом скрытых дефектов в жилом доме. Ответчик ответа на претензию в адрес истца не направила. С учетом уточнений исковых требований просила суд признать договор купли-продажи от 21.09.2020 г. между Деменской Т.А. и Дутовой М.В. недействительным, договор расторгнуть. Применить последствия недействительности сделки, путем возврата денежных средств в размере 1920000 рублей ПАО Сбербанк. Материнский капитал, как часть оплаты по договору полностью сохранить за истцом Деменской Т.А.
В судебном заседании истец Деменская Т.А. исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить, пояснила, что приобретенный жилой дом не пригоден для проживания, требуется значительный ремонт, который невозможно сделать, в доме проживать нельзя, у нее маленькие дети.
В судебном заседании представитель истца Францева М.А. исковые требования также поддержала, просила суд их удовлетворить, полагает, что жилой дом передан покупателю с существенными недостатками. Истцом было подано обращение в Управление пенсионного фонда РФ о приостановлении перечисления материнского капитала ответчику. На день рассмотрения искового заявления денежные средства по материнскому капиталу в счет оплаты договора купли-продажи ответчику не перечислены.
В судебное заседание ответчик Дутова М.В. не явилась, направила своего представителя.
В судебном заседании представитель ответчика Степанов А.П. в удовлетворении исковых требований Деменской Т.А. просил отказать, поскольку истцом перед продажей дом был осмотрен, истца все устраивало на момент оформления сделки. Истцом действительно не перечислены в полном объеме денежные средства по договору купли-продажи, а именно денежные средства по материнскому капиталу, сторона ответчика собирается обращаться с исковыми требованиями к Деменской Т.А. о выплате оставшейся части денежных средств по договору купли продажи.
В соответствии с ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заключение эксперта N 959/20 от 30.10.2020 года, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В судебном заседании сторонами не оспаривалось и следует из договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21.09.2020 года, что Деменская Т.А. купила у Дутовой М.В. в собственность земельный участок с кадастровым N, площадью 2298 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с размещенным на нем жилым домом, общей площадью 59,6 кв.м., кадастровый N.
Согласно пункту 2.1 данного договора стороны пришли к соглашению, что продажная цена отчуждаемого по настоящему договору жилого дома и земельного участка, устанавливается сторонами, составляет 2400 000 рублей. Оплата за жилой дом в сумме 466617 рублей производится путем перечисления денежных средств по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал на счет Дутовой М.В.; 13383 руб. оплачиваются за счет средств покупателя при подписании договора наличными; часть стоимости объекта в сумме 1920000 рублей оплачивается за счет целевых денежных средств - кредитного договора N 94162323 от 21.09.2020 г. (п. 2.2.1, п. 2.2.2, п. 2.2.3). По договоренности сторон земельный участок и жилой дом находится в залоге (ипотеке) у Банка с даты государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 3.1). Передача жилого дома и земельного участка осуществляется при подписании договора (п. 3.6).
Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21.09.2020 года зарегистрирован Управлением Росреестра по Забайкальскому краю 28.09.2020 года, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя Деменской Т.А.
Деменская Т.А. является матерью несовершеннолетних детей Козлова Н.Д., 11.03.2013 года рождения и Деменской А.А., 23.06.2017 года рождения.
Пунктом 3.5 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21.09.2020 года стороны предусмотрели, что покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет.
Согласно справке администрации городского поселения от 15.10.2020 года следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на балансе администрации не стоял, принадлежал КП "Верх-Читинское".
Из экспертного заключения N 959/20 от 30.10.2020 года следует, что обследуемое здание находится по адресу: <адрес>. В ходе обследования выявлены дефекты: разрушение тела фундамента, трещины в фундаменте; трещины на фасадах здания в несущих стенах, глубиной до 27 см.; образование трухлявой гнили в деревянном потолочном перекрытии; трещины с стенах внутри помещений с раскрытием до двух сантиметров, образование вещества черного цвета похожего на грибок; перекос дверной коробки помещения; определить скрытые дефекты при визуальном осмотре без разборки конструктивных элементов здания, отделки и т.д. невозможно, либо доступ к таким дефектам ограничен.
Суд находит указанное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством, экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, в опровержение иного стороной ответчика суду не представлено.
Таким образом, проанализировав заключение эксперта, суд приходит к выводу, что покупателем передан товар (жилой дом) с существенным нарушением требований к качеству товара. Продавец не поставила в известность покупателя о имеющихся дефектах жилого дома, оговорок по дефектам жилого дома в договоре купли - продажи не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Из разъяснений, содержащихся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В данном случае, суд приходит к выводу о том, что между Деменской Т.А. и Дутовой М.В. сделка не исполнена, покупатель отказался от ее исполнения, 28.10.2020 года, после заключения договора купли-продажи, письменно обращался к продавцу с просьбой расторгнуть договор в связи с обнаруженными недостатки в доме (т. 1, л.д. 36-37, 45-48), следовательно, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Из пояснений истицы Деменской Т.А. М.В. в судебном заседании установлено, что в приобретенном ей доме проживать нельзя, у нее маленькие дети.
Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов, пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты (ст. 7); материнство и детство, семья находятся под защитой государства (ч. 1 ст. 38); гарантируется право на заботу о детях и их воспитание (ч. 2 ст. 38); право на социальное обеспечение по возрасту, в случае болезни, инвалидности, потери кормильца, для воспитания детей и в иных случаях, установленных законом (ч. 1 ст. 39).
Реализуя предписания статьи 7, частей 1 и 2 статьи 38 и частей 1 и 2 статьи 39 Конституции Российской Федерации, федеральный законодатель предусмотрел меры социальной защиты граждан, имеющих детей, и определилкруг лиц, нуждающихся в такой защите, а также условия ее предоставления.
К числу основных мер социальной защиты граждан, имеющих детей, относится выплата государственных пособий, в частности государственных пособий в связи с рождением и воспитанием детей.
В дополнение к основным мерам социальной защиты федеральный законодатель, действуя в соответствии со своими полномочиями и имея целью создание условий, обеспечивающих семьям с детьми достойную жизнь, предусмотрел различные дополнительные меры государственной поддержки семьи. Так, в Федеральном законе от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Федеральный закон N 256-ФЗ) для таких семей предусмотрена возможность получения государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала.
Согласно преамбуле Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" его целью является создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона N 256-ФЗ материнский (семейный) капитал - средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 256-ФЗ право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года, независимо от места их жительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 7 указанного закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе на улучшение жилищных условий.
В подпункте 1 пункта 1 статьи 10 Федерального закона N 256-ФЗ указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Договор от 21.09.2020 г., заключенный между Дутовой М.В. и Деменской Т.А., в нарушение вышеуказанный положений, не содержит сведений оформления в общую собственность родителей и детей с определение долей
В соответствии с ч. 3 ст. 484 ГК РФ, в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Учитывая то обстоятельство, что средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены, в том числе и на приобретение жилого помещения, улучшения жилищных условий семьям с детьми, оценивая действия покупателя, суд приходит к выводу, что Деменская Т.А. отказалась от исполнения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21.09.2020 года правомерно и добросовестно.
В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Руководствуясь разъяснениями п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, суд исходит из того, что поскольку материалами дела подтверждается факт одностороннего правомерного отказа истца Деменской Т.А. от исполнения заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, принимая во внимание, что жилой дом имеет различного рода дефекты, следовательно, требуются значительные ремонтно-восстановительные работы, суд полагает, что приобретение жилого дома за счет государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала в размере 466617 рублей недопустимо.
Таким образом, исковые требования Деменской Т.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома подлежат удовлетворению, при этом оснований для признания договора купли-продажи от 21.09.2020 года недействительным и применения последствий недействительности сделки, суд не находит.
Истец Деменская Т.А. при подаче искового заявления должна была уплатить госпошлину в размере 17800 рублей, истцом уплачена государственная пошлина в размере 1000 рублей, судом была предоставлена отсрочка при уплате госпошлины при подаче иска до вынесения решения суда, следовательно, с истца Деменской Т.А. надлежит взыскать в доход бюджета муниципального района "Читинский район" Забайкальского края госпошлину в размере 16800 рублей.
Исковые требования Деменской Т.А. подлежат удовлетворению частично.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Деменской Т. А. (действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних Деменской Т. А. и Козлова Н. Д.) - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящихся по адресу <адрес>, заключенный между Дутовой М.В. и Деменской Т.А. 21 сентября 2020 года, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 28 сентября 2020 г.
Взыскать с Дутовой М. В. в пользу Деменской Т. А. 1920000 рублей в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи от 21.09.2020 г. суммы. Полученные Деменской Т.А. указанные денежные средства (1920000 руб.) возвратить в ПАО Сбербанк.
Прекратить запись об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 28.09.2020 г. в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России".
В остальной части иска Деменской Т.А. отказать.
Взыскать с Дутовой М.В. 16800 рублей государственную пошлину в доход районного бюджета.
Данное решение с даты вступления его в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации права собственности Деменской Т.А. на недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства); жилой дом, расположенный по адресу: адресу <адрес>, с кадастровым номером N, государственная регистрация которых произведена 28.09.2020 года на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21.09.2020 года.
Решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.
Мотивированное решение изготовлено 15.01.2021 г.
Судья подпись Андреева Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
