Решение от 04 апреля 2014 года №2-208/2014

       Дело № 2-208/2014                                              Р Е Ш Е Н И Е                                Именем Российской Федерации
    4 апреля 2014 года             с. Азово Омской области
 
       
    Азовский районный суд Омской области
 
    в составе председательствующего судьи Кулешова А.А.,
 
    при секретаре Грановской Л.Б.,
 
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Полякова А. А. к Бируля Н. В. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости,     У С Т А Н О В И Л: Поляков А.А. в лице представителя Гайсиной Е.И. обратился в суд с иском к Бируля Н.В. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости, признании права собственности, указав в обоснование, что .... между ним и Бируля Н.В.в своих интересах и в интересах несовершеннолетних У.., С. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2317 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, и размещённого на нём жилой квартиры № общей площадью 41,9 кв.м. Для составления указанного договора они обратились к нотариусу. Договор был составлен в простой письменной форме. На нежелательные последствия и риски, связанные с совершаемой ими сделкой, им указано не было. Цена объектов была определена в договоре в .... рублей, из которых .... рублей за жилую квартиру, а сумма в размере .... рублей - за земельный участок. Расчёт между сторонами осуществлялся в следующем порядке: часть денежных средств за жилую квартиру на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного .... ГУ ОПФ РФ в Азовском ННР в размере .... руб. перечисляются на расчётный счёт продавца. Оставшаяся часть средств уплачена за счёт собственных средств покупателей до подписания настоящего договора. Данные условия о цене являются не согласованными, неясно, сколько денег продавец получит за свою квартиру, передав её покупателям. Не указан срок, когда продавец получит свои деньги. .... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировано право общей долевой собственности в равных долях каждому за Бируля Н.В., У., С.., выданы свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, земельный участок. Поляков А.А. исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, передал объекты недвижимости покупателям. Бируля Н.В. обратилась в ГУ ОПФ в Азовском районе с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала ...., после совершения сделки купли-продажи объектов недвижимости, но на своё заявление получила отказ, в связи с нарушением установленного порядка подачи заявления о распоряжении в силу п. 2 ч. 2 ст. 8 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Таким образом, истец не может получить денежные средства по договору купли-продажи. На момент заключения договора купли-продажи стороны не понимали, обстоятельства существенно изменились денежные средства Пенсионный фонд не перечислит на счёт продавца, так как нарушено правило обращения с заявлением в Пенсионный фонд о распоряжении средствами материнского капитала, либо получит, когда младшему из детей исполниться три года. Ответчик не возражает против расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, в подтверждении чего .... составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости. Регистрация перехода права собственности на покупателей на недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателями имущества. Однако, в связи с тем, что органы опеки и попечительства не дают согласие на расторжение договора, из Росреестра был получен отказ. Так как имущество приобреталось ответчиком с рассрочкой платежа, то на приобретённые объекты недвижимости зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона. Бируля Н.В. не утратила право на получение мер государственной поддержки. Стороны согласны заключить договор купли-продажи на эти же объекты недвижимого имущества, но на других условиях. Ответчик собирается брать ипотечный кредит в ОАО «Сбербанк России» и погасит его за счёт средств материнского семейного капитала. Обременение прекращено .... Просит расторгнуть договор купли-продажи, указанных объектов недвижимости, прекратить право общей долевой собственности на указанные объекты за Бируля Н.В., У., С.., признать свидетельства о праве собственности на указанные объекты за Бируля Н.С., У. С. не действительными, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве общей долевой собственности Бируля Н.В., У., С. на указанные объекты, признать право собственности на вышеуказанный земельный участок и расположенную на нём квартиру за истцом, взыскать с Бируля Н.В. в пользу Полякова А.А. судебные расходы (расходы по составлению договора купли-продажи в сумме .... рублей, расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию соглашения в размере .... рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере .... рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере .... рублей). В судебном заседании истец Поляков А.А. уточнил исковые требования, отказавшись в части взыскания с Бируля Н.В. расходов по составлению договора купли-продажи в размере .... рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере .... рублей, пояснил, что просит расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости, признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права, с исключением регистрационных записей, признать за ним право собственности на объекты недвижимости, также показал, что спорную квартиру они приобрели в .... году, в квартире жил их сын, который умер, после чего они решили продать квартиру. Квартиру решила приобрести Бируля Н.С., вместе с который они пришли в регистрационную службу, где посмотрели документы, сказали, что они могут идти составлять договор. Они направились к нотариусу, который и составил им договор. Он понял, что раз речь идёт о материнском капитале, то месяца через два он получит деньги. Он не знал, что не сможет получить деньги, пока младшему ребёнку не исполниться три года. Никаких денег от Бируля Н.В. в счёт договора купли-продажи он не получал, всё время вносил свои, надеясь, что потом разберутся. Узнав, что денег от пенсионного фонда в ближайшее время им не получить, они решили расторгнуть договор, именно тогда он написал заявление о снятии обременения, так как полагал, что договор расторгнут. Он не желает, чтобы Бируля Н.В. уходила из квартиры, так как та уже начала делать в квартире ремонт, да и он помогал ей, так как были недоделки. Он согласен пойти на корректировку цены при продаже квартиры, если Бируля Н.В. понесёт большие расходы при получении кредита. Представитель Полякова А.А. по доверенности Гайсина Е.И. настаивала на удовлетворении уточнённых требований своего доверителя в полном объёме, приведя доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Также пояснила, что при заключении договора стороны не подозревали о последствиях, слышали, что ПФ перечислит деньги в течение двух месяцев. В п. 4 договора имеются несоответствия, не понятно какие суммы истцом будут получаться. Продавец денежных средств не получил. Такой договор подлежит расторжению, если не указана, не согласована цена. Согласно ст. 454 ГК РФ стороны несут обязанности. Бируля Н.В. до заключения договора купли-продажи должна была обратиться в ПФ, а обратилась уже после заключения договора. Младшему ребёнку ещё не исполнилось 3 лет. До совершения сделки Полякову А.А. об этом не было известно. Невозможность получения денежных средств продавцом является существенным нарушением договора купли-продажи, является основанием к расторжению такого договора. Что касается позиции органа опеки и попечительства, то в данном случае происходит не отчуждение имущество. которое было в ипотеке. Интересы детей не нарушаются. Сделка совершается Поляковым с пороком воли, с заблуждением. Ждать ещё полтора года до исполнения ребёнку трёх лет, это неразумный срок. Как выяснилось в судебном заседании, Бируля Н.В. расписывалась в ПФ, что ей известно об условиях использования материнского капитала. Поляков не собирается выгонять из квартиры Бируля с детьми, намереваясь заключить с ними договор купли-продажи на новых условиях. Ответчик Бируля Н.В. уточнённые исковые требования Полякова А.А. признала в полном объёме, пояснила, что является жителем Бердянка, знает какие дома, квартиры предлагаются в Бердянке на продажу, в каком состоянии и за какую цену. Квартира Полякова её устраивает, цена при заключении договора не была завышена. В квартире она начала делать ремонт, в квартиру не вселялась, проживает в съёмном доме. Поляков А.А. помогает ей делать ремонт. Она не придала значения тому, что говорили в ПФ, забыла. Когда заключали договор купли-продажи с Поляковым, она не думала, что тот сможет получить деньги, в лучшем случае, после достижения её младшим ребёнком трёхлетнего возраста. Такой договорённости с Поляковым А.А. у них не было, в родственных отношениях они не состоят, такого вида и состояния квартиры в Бердянке так и стоят. Никаких денег за квартиру Полякову А.А. она не платила, да и заплатить ей нечем, все надежды на материнский капитал, который она не использовала. С Поляковым А.А. у них есть устная договорённость на то, что она останется в квартире, а договор они будут заключать новый. Ответчику разъяснены судом последствия признания иска. Третье лицо представитель ГУ ОПФ РФ в Азовском ННР по доверенности Роде Т.И. считает, что договор нужно расторгнуть, деньги не получены, обременение не должно быть снято. Материнский капитал Бируля Н.В. не израсходован, индексация идёт 20 000 рублей в год. Бируля Н.В. разъяснялся порядок получения средств материнского капитала. Сначала Бируля Н.В. должна была получить заем, предоставить в ПФ договор займа, но этого сделано не было. Когда младшему ребёнку Бируля Н.В. исполнится три года, тогда её заявку будут рассматривать снова, но не известно, как к тому времени может измениться законодательство. Представитель органа опеки и попечительства комитета по образованию администрации Азовского ННМР по доверенности Рогоза Ю.А. считает, что в интересах несовершеннолетних детей в исковых требованиях Полякову А.А. надлежит отказать. Третье лицо - Росреестр в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещены. Свидетель П. показала в суде, что квартира в Бердянке была оформлена на её супруга - Полякова А.А., который и участвовал в качестве стороны в договоре купли-продажи. Бируля Н.В. проживала в Бердянке и сейчас живёт, ситуацию по квартирам знает. Поляков А.А. не думал, что сможет получить деньги только по достижению младшего ребёнка Бируля Н.В. трёх лет. Она подключилась к делу на стадии подготовки соглашения о расторжении договора. Выгонять Бируля Н.В. из квартиры никто не собирается, но они хотят, как продавцы получить свои деньги сейчас. Заслушав стороны, третьих лиц, свидетеля исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно договора купли-продажи объектов недвижимости от .... Поляков А.А. продал Бируля Н.В., У., С. в общую долевую собственность земельный участок и расположенную на нём квартиру по адресу: ..... В п. 4 договора указано, что цена отчуждаемых объектов недвижимости составляет .... руб., установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит, из которых .... руб. уплачена за жилую квартиру и сумма в размере .... рублей уплачена за земельный участок. расчёт между сторонами осуществляется в следующем порядке: часть денежных средств за жилую квартиру на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного .... в размере .... руб. перечисляется на расчётный счёт продавца Полякова А.А.. Оставшаяся часть средств уплачена за счёт собственных средств покупателей до подписания настоящего договора. .... между Поляковым А.А. и Бируля Н.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей У., С.., составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости б/н от .... С данным соглашением стороны обращались в Росреестр, что следует из сообщения от .... об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с ссылкой об отсутствии согласия органов опеки и попечительства; уведомления от .... г., расписки в получении документов на государственную регистрацию. На основании решения ГУ- отдел пенсионного фонда РФ в Азовском ННР Омской области от .... № Бируля Н.В. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал в размере .... руб. Согласно свидетельства о рождении С. родилась .... Три года ребёнку исполняется .... Матерью ребёнка указана Бируля Н.В. Согласно свидетельства о рождении У. родилась .... Её матерью указана - Бируля Н.В. По свидетельству о государственной регистрации права от .... № Бируля Н.В. на праве общей долевой собственности: 1/3 принадлежит квартира площадью 41,9 кв.м., расположенная по адресу: ..... На праве общей долевой собственности по 1/3 каждой квартира принадлежит и У., С. ( свидетельства от .... №)
    В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
 
    В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
 
    Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 названного Кодекса).
 
    В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Неоплату Бирулей Н.В. приобретенного недвижимого имущества, и невозможность оплаты, по крайней мере, в ближайшие полтора года, следует признать существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения данного договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
 
Стороны были согласны на расторжение договора, подготовив соглашение о расторжении, сдав его в регистрирующий орган.
    С учетом изложенного неоплата полученного по сделке недвижимого имущества является существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора.
 
    Нормами п. 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрена возможность возврата переданного имущества.
 
    Суд учитывает, что при наличии указанного договора Бируля Н.В. не сможет воспользоваться материнским капиталом до достижения её младшим ребёнком возраста 3 лет. Данное условие не было известно истцу, что не оспаривается ответчиком, в договоре купли-продажи сроки не указаны. Права несовершеннолетних детей, при этом, не нарушены. В данном случае не идёт речь об отчуждении имущества. Бируля Н.В. материнский капитал не истратила, на него происходят ежегодные начисления в сумме 20 000 рублей. Кроме того, истец говорит о намерениях заключить с Бируля Н.В. договор на новых условиях.
 
Согласно ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной стороной, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причинённых изменением или расторжением договора. Истец указывает, что понёс расходы в размере .... рублей при предоставлении документов на расторжение договора купли-продажи в Росреестр, что подтверждается чеком. Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу расходы. Истцом уплачена пошлина в размере .... рублей. Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать .... рублей. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд          Р Е Ш И Л: Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2317 кв.м., предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, жилой квартиры, общей площадью 41,9 кв.м., расположенных по адресу: ...., заключенный между Поляковым А. А. и Бируля Н. В. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей У., С. .... г., приведя стороны в первоначальное положение. Признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права: № от .... г., № на имя Бируля Н. В., № от .... г., № № на имя У., № от .... г., № на имя С. с исключением регистрационных записей. Взыскать с Бируля Н. В. в пользу Полякова А. А. .... рублей, судебные расходы .... рублей. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. Судья                                           А.А. Кулешов