Решение от 19 мая 2014 года №2-2071/2014

Дело № 2-2071/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    19 мая 2014 года
 
    Дзержинский районный суд г. Перми в составе:
 
    председательствующего судьи Казакова М.В.,
 
    при секретаре Мальковой Ю.И.,
 
    с участием представителя заявителя Рылова А.Ю. (по доверенности, л.д. 26-27), представителя заинтересованного лица Сурниной Е.Р. (по доверенности, л.д. 17), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Рыловой С.Н. об оспаривании решения органа государственной власти,
 
установил:
 
    Рылова С.Н. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Пермскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от Дата года, возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок.
 
    В обоснование заявленных требований указала, что ей принадлежит на праве собственности указанный выше земельный участок. Дата она обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи от Дата года. Уведомлением от Дата ей было сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности. Решением от Дата в государственной регистрации перехода права собственности отказано, т.к. не устранены причины, препятствующие государственной регистрации. Считает данное решение нарушающим ее права и возлагающим на нее дополнительные обязанности. В частности, считает неправомерным требование заинтересованного лица представить доказательства регистрации продавца и покупателя в качестве индивидуального предпринимателя в целях осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства, а также согласие всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства на продажу участка в случае, если продавец является главой крестьянского (фермерского) хозяйства. Такое основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности законом не предусмотрено. Право собственности заявителя на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено, при этом заявитель не является ни индивидуальным предпринимателем в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ни его главой, поэтому она не может представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие данные обстоятельства, действия заинтересованного лица возлагают на заявителя обязанность незаконной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского фермерского хозяйства.
 
    В судебном заседании заявитель не присутствовала, о слушании дела извещена. Представитель заявителя в ходе разбирательства дела пояснял, что отказ заинтересованного лица в государственной регистрации перехода права собственности является незаконным. Заявитель не является индивидуальным предпринимателем в целях ведения крестьянского фермерского хозяйства, ранее этой деятельностью также не занималась, извещения о продаже земельного участка были направлены Дата, ответов на них не поступало, цена в извещении не была указано, предложений о выкупе участка от администрации ... сельского поселения и Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края не поступало, извещения были приняты в приемных без каких-либо возражений и замечаний, при этом основной довод отказа заключался в непредставлении сведений о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или фермера.
 
    Заинтересованное лицо Пермякова Ю.К. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.
 
    Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании возражала против заявленных требований по доводам письменного отзыва (л.д. 18-20). Дополнительно пояснила, что для регистрации перехода права собственности можно было представить либо сведения о регистрации покупателя в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского фермерского хозяйства, либо документы об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Извещение о продаже участка было без указания цены, новое извещение не было представлено.
 
    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
 
    В судебном заседании установлено, что заявитель является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общая площадь 1100 кв.м., адрес:Адрес. Свидетельство о государственной регистрации права от Дата года, документ-основание договор купли-продажи земельного участка от Дата (л.д. 10).
 
    Дата заявитель в лице представителя по доверенности Рылова А.Ю. обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, в частности, договора купли-продажи земельного участка от Дата, заключенного с Пермяковой Ю.К., по условиям которого заявитель продала данный земельный участок Пермяковой Ю.К. за ... руб. (л.д. 9, 11).
 
    Уведомлением от Дата (л.д. 5-6) Управление Росреестра по Пермскому краю сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации, указав в обоснование принятого решения следующее:
 
    - при осуществлении правовой экспертизы документов при государственной регистрации прав либо перехода прав на земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского фермерского хозяйства, необходимо обращать внимание на правоспособность субъектов, являющихся сторонами договора, т.е. зарегистрирован ли субъект на момент подписания договора в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения фермерского хозяйства, в связи с чем заинтересованным лицом сделан запрос о регистрации Пермяковой Ю.К. в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
 
    - в представленных на регистрацию извещениях в администрацию ... с/п и Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края не указана цена земельного участка.
 
    Сообщением от Дата (л.д. 7-8) заявителю было сообщено об отказе в государственной регистрации в связи с отсутствием сведений о регистрации Пермяковой Ю.К. в качестве индивидуального предпринимателя или главы крестьянского фермерского хозяйства, а также в связи с тем, что в представленных извещениях о продаже земельного участка не указана цена земельного участка.
 
    Не согласившись с отказом управления, Рылова С.Н. обратилась в суд с настоящим заявлением.
 
    В силу ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
 
    Данное право является конституционным в силу ст. 45, 46 Конституции Российской Федерации.
 
    Согласно ст. 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
 
    Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения (ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ), перечень документов, необходимых для государственной регистрации, установлен ст. 17 названного Федерального закона, при этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).
 
    В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, обусловленный отсутствием сведений о регистрации Пермяковой Ю.К. в качестве индивидуального предпринимателя или главы крестьянского фермерского хозяйства, противоречит требованиям действующего гражданского законодательства. Так, в обоснование данного довода заинтересованным лицом указано, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться и приобретаться только в целях создания и осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в связи с чем при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права на такие участки должна быть установлена правоспособность субъектов, являющихся сторонами договора, то есть зарегистрирован ли субъект на момент подписания договора в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
 
    Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Данное право является конституционным правом каждого (ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации).
 
    Основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, закреплены в ч. ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним относятся случаи приобретения права собственности на основании договора купли-продажи, при этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, распоряжаться им иным образом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
 
    В силу ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (ч. 1). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ч. 3).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
 
    Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который не содержит требований об обязательном наличии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения статуса индивидуального предпринимателя для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
 
    Таким образом, действующее земельное законодательство не содержит ограничений по субъектному составу собственников и иных правообладателей земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения независимо от вида разрешенного использования таких участков. Также действующее законодательство не устанавливает запретов и ограничений на отчуждение или приобретение таких участков в зависимости от наличия или отсутствия статуса индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства либо главы крестьянского (фермерского) хозяйства.
 
    Право Рыловой С.Н. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено. Следует отметить, что не только Пермякова Ю.К., но и сама Рылова С.Н. не является индивидуальным предпринимателем в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства либо его главой, однако несмотря на это, отсутствие данного статуса не помешало зарегистрированному лицу зарегистрировать право собственности заявителя на спорный земельный участок в установленном порядке.
 
    При таких обстоятельствах, отказ заинтересованного лица, обусловленный отсутствием у приобретателя спорного участка статуса индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства либо главы такого хозяйства, основан на ошибочном толковании действующего закона и влечет нарушение прав Рыловой С.Н., обратившейся с заявлением о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи с Пермяковой Ю.К. Аналогичным образом следует оценить и доводы представителя заинтересованного лица о том, что при отсутствии указанного статуса для регистрации перехода прав собственности мог быть представлен документ об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Данное требование также не основано на законе и, по сути, предполагает возложение на стороны договора, в том числе заявителя, обязанность по совершению дополнительных действий и представлению дополнительных документов, что противоречит закону (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).
 
    Что касается довода о том, что в извещениях о намерении продать земельный участок, не была указана цена, то тут необходимо отметить следующее:
 
    В силу ч. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
 
    В соответствии ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пункт 1).
 
    Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2).
 
    В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3).
 
    Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4).
 
    Аналогичные правила закреплены в Законе Пермской области от 31 октября 2003 года № 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермской области», действие которого распространяется на территорию Пермского края (закон Пермского края от 02 марта 2009 года № 393-ПК «О распространении действия закона Пермской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермской области» на территорию Пермского края и внесении в него изменений»).
 
    Так, согласно п. 2 ст. 4 названного Закона, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и (или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд, - городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок.
 
    Как следует из материалов дела, Дата Рылова С.Н. направила Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края извещение о намерении продать спорный земельный участок (л.д. 32). Аналогичное извещение в администрацию ... сельского поселения Пермского муниципального района Пермского края было направлено заявителем Дата (л.д. 31).
 
    В указанных извещения не была указана цена продаваемого земельного участка, в связи с чем данное обстоятельство обоснованно было указано заинтересованным лицом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации (л.д. 5-6). Действия заинтересованного лица в данном случае соответствовали требованиям законам.
 
    Вместе с тем, по смыслу действующего закона, требование об указании в извещении о предполагаемой продаже земельного участка цены продажи направлено на обеспечение преимущественного права Пермского края либо соответствующего городского или сельского поселения на приобретение такого земельного участка по заранее обусловленной цене.
 
    Как было указано выше, извещения о продаже участка заявителем были направлены, при этом в установленный законом срок ни Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, ни администрация ... сельского поселения не уведомили продавца в письменной форме о намерении приобрести продаваемый земельный участок, хотя не были лишены такой возможности.
 
    Как следует из ответа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края на запрос суда, извещение Рыловой С.Н. о продаже спорного участка действительно поступило в Министерство Дата года, при этом ответа на данное извещение, в том числе о намерении приобрести земельный участок, Министерство в адрес заявителя не направляло. Аналогичный ответ дан на запрос суда администрацией ... сельского поселения.
 
    Таким образом, определенные законом компетентные органы (Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и администрация ... сельского поселения) фактически выразили свое отношение к судьбе спорного земельного участка, а именно: согласны с продажей данного земельного участка независимо от цены продажи.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая документально подтвержденный факт извещения заявителем компетентных органов о предстоящей продаже земельного участка и согласие этих органов на продажу этого участка независимо от цены продажи, суд приходит к выводу о том, что продавец исполнил обязанность по извещению исполнительного органа муниципального образования о намерении продать земельный участок, предусмотренная законодательством процедура продажи земельного участка соблюдена. По смыслу действующего законодательства, именно предварительное надлежащее исполнение данной процедуры во избежание нарушения преимущественного права покупки земельного участка указанными в законе лицами является необходимым условием для продажи земельного участка третьим лицам. Соблюдение указанной процедуры, независимо от формального отсутствия указания на цену продажи в извещениях, свидетельствует о возможности в настоящее время осуществить регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок от заявителя к Пермяковой Ю.К. на основании заключенного между ними договора купли-продажи, что не нарушает ни права заинтересованного лица, ни права Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и администрации ... сельского поселения.
 
    Более того, как следует из пояснений представителя заявителя, извещения о продаже были оформлены непосредственно в Министерстве по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и администрации ... сельского поселения, при этом возражений по поводу отсутствия цены не было высказано. При наличии притязаний на земельный участок данные лица могли выразить их как в период обращения заявителя в Управление Росреестра по Пермскому краю, так и в настоящее время при разбирательстве дела в суде. Кроме того, заслуживают внимания доводы представителя заявителя о том, что основной причиной отказа в регистрации перехода права собственности послужило отсутствие статуса индивидуального предпринимателя для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, что не могло быть устранено независимо от указания цены в извещениях, в связи с чем последовавший отказ в регистрации права собственности был неизбежен, что повлияло на действия заявителя в данной ситуации. Иного суду не доказано.
 
    Исходя из положений ч. 1 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
 
    В целях восстановления нарушенных прав и свобод заявителя, суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по Пермскому краю провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от Дата года.
 
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Требования Рыловой С.Н. удовлетворить.
 
    Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу:Адрес, к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от Дата.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю устранить допущенное нарушение прав Рыловой С.Н. путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу:Адрес, к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от Дата.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме (21 мая 2014 года).
 
    Судья:                             М.В. Казаков