Решение от 24 апреля 2013 года №2-2034/2013

Дело № 2-2034/2013 РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
 
    24 апреля 2013 года         город Омск
 
    Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Ивановой Л.В. при секретаре судебного заседания Баевой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полтавского В.Г., Полтавской Т.В. к Акционерному коммерческому банку «Абсолют банк» (закрытое акционерное общество) о расторжении договора ипотеки,
 
установил:
 
    Полтавский В.Г., Полтавская Т.В. обратились в суд с названным иском. В обоснование своих требований указали, что между ними и Акционерным коммерческим банком «Абсолют банк» (закрытое акционерное общество) (далее - ЗАО АКБ «Абсолют банк») ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ипотеки №. В залог было передано недвижимое имущество - <адрес>, общей площадью 102,2 кв.м., жилой площадью 45,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.
 
    Квартира для целей договора была оценена сторонами в 229145 долларов США, что в рублевом эквиваленте на ДД.ММ.ГГГГ составляло 5 000 000 рублей.
 
    В силу п. 4 договора ипотеки, в случае обращения взыскания на предмет залога начальная продажная цена заложенного имущества равна оценочной стоимости, определенной в настоящем пункте, при этом рублевый эквивалент оценочной стоимости предмета залога рассчитывается по курсу ЦБ РФ на дату реализации предмета залога на публичных торгах.
 
    Действующая в момент заключения договора ипотеки редакция ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривала, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 405-ФЗ в указанную статью внесены изменения.
 
    Полагают, что в связи с принятием данных изменений в закон существенно изменились обстоятельства из которых исходили стороны при заключении договора, поскольку вступившим в законную силу решением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с истцов взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на предмет залога - квартиру. Начальная продажная цена заложенной квартиры установлена в размере 3 920 000 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости квартиры, установленной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении дела.
 
    На основании изложенного, со ссылкой на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) просят расторгнуть договор ипотеки №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Полтавским В.Г., Полтавской Т.В. и ЗАО АКБ «Абсолют банк», взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины.
 
    В судебном заседании Полтавский В.Г. требования поддержал, просил удовлетворить.
 
    Потавская Т.В. в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что в течение длительного периода времени между истцами и Банком велись переговоры, в том числе по вопросу реализации предмете ипотеки. При этом ответчик дал согласие на самостоятельную реализацию квартиры истцами по определенной ими цене с целью погашения задолженности по кредитному договору. Истцы длительное время пытались продать квартиру, снижали первоначально определенную цену, но покупателей не нашлось.
 
    Представитель Полтавского В.Г. - Авдеев Д.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что истцы не могла на момент заключения договора ипотеки предвидеть изменение законодательства. В такой ситуации все негативные риски ложатся только на залогодателя. Истцы обращались в Банк с просьбой определить первоначальную продажную цену по соглашению сторон, распределив риски между сторонами равномерно, но Банк отказал в заключении мирового соглашения.
 
    Представитель ответчика Радионова В.К., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать. В материалы дела представила письменные возражения относительно заявленных требований, согласно которым, по мнению ответчика, изменение ст. 54 Закона об ипотеке не является существенным изменением обстоятельств, так как обращение взыскания на имущество не является ни предметом Договора, ни его существенным условием, обращение взыскания на предмет залога является правом залогодержателя и неблагоприятным последствием для залогодателя при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.
 
    Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора о предоставлении кредита «Кредитная линия»
№ от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор) установлена обязанность Заемщиков заключить с Банком договор залога. Таким образом, заключение договора залога являлось условием предоставления Заемщику средств по кредитному договору и не зависело от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, определенного законодательством РФ. По мнению ответчика истцами не доказано наличие всех условий, необходимых для расторжения договора залога.
 
    Заслушав истцов, представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности суд приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО АКБ «Абсолют банк» и заемщиками - Полтавским В.Г., Полтавской Т.В. заключен Договор о предоставлении кредита «Кредитная линия» № (далее - Кредитный договор), по условиям которого, банк обязался предоставить заемщикам на условиях срочности, платности и возвратности кредит «Кредитная линия» с лимитом выдачи в размере 183 000 долларов США на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Кредит является целевым и предоставляется для погашения ссудной задолженности заемщиков перед банком по кредитному договору, а также на ремонт и внутреннюю отделку недвижимости /л.д. 12/.
 
    Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Кредитного договора заемщики обязаны заключить с Банком договор залога (ипотеки) Недвижимости, в соответствии с которым недвижимость будет передана в залог Банку в обеспечение исполнения всех обязательств Заемщиков по настоящему договору в полном объеме, который указанные обязательства будут иметь к моменту их удовлетворения за счет заложенной недвижимости, а также составить закладную на Недвижимость по форме определяемой Банком /л.д. 16/.
 
    Согласно п.п. ж п. 1.1 Кредитного договора в качестве Недвижимости, обеспечивающей исполнение договора, определена <адрес>, находящаяся по адресу: <адрес> /л.д. 11/.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор залога
№ (далее - Договор ипотеки), согласно которому в обеспечение исполнения обязательств Залогодателей, по договору о предоставлении кредита «Кредитная линия» от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между Залогодателем и Залогодержателем, Залогодатели передают в залог Залогодержателю на оговоренных ниже условиях следующее недвижимое имущество, принадлежащее им на праве общей долевой собственности: <адрес> общей площадью 102,2 кв.м., жилой площадью 45,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> /л.д. 20/.
 
    Из п. 4 Договора ипотеки следует, что предмет залога оценивается сторонами в сумме 229 145 долларов США согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры, осуществленному независимым оценщиком ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН», что в рублевом эквиваленте составляет 5 500 000 руб. на дату составления отчета о рыночной стоимости квартиры. В случае обращения взыскания на предмет залога начальная продажная цена заложенного имущества равна оценочной стоимости, определенной в настоящем пункте Договора, при этом рублевый эквивалент оценочной стоимости Предмета залога рассчитывается по курсу ЦБ РФ на дату реализации предмета залога на публичных торгах /л.д. 21/.
 
    Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес>
от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования удовлетворены частично. Взыскано солидарно с Полтавского В.Г., Полтавской Т.В. в пользу ЗАО АКБ «Абсолют банк» задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 191 570 долларов США 88 центов, а также задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 70 490 рублей 04 коп., обращено взыскание на предмет ипотеки - <адрес>, общей площадью
102,2 кв.м. при начальной продажной цене заложенность имущества 3 920 000 рублей путем продажи с публичных торгов /л.д. 32/.
 
    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским судам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена законность и обоснованность определения судом первоначальной продажной стоимости предмета залога. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что реализация имущества в публичных торгов фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке подаваемого предмета залога, а также в рассматриваемой ситуации имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Торги являются способом реализации имущества в наибольшей степени направленным на выявление наилучшей цены реализации приближенной к состоянию рынка. Установление завышенной начальной цены повлечет ограничение круга потенциальных участников, что может привести к признанию торгов несостоявшимися, а это увеличивает издержки на реализацию и размер основанного обязательства должника за счет процентов за пользование кредитом. Порядок понижения цены при объявлении торгов несостоявшимися и право залогодержателя при определенных условиях оставить заложенное имущество за собой урегулированы законодательством об исполнительном производстве, залоге, ипотеке и, как вероятное, но не обязательное развитие обстоятельств реализации имущества, не влияют на определение начальной продажной стоимости /л.д. 37/.
 
    В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    В силу положений ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, а также неудовлетворения должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежных обязательств в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, и иных случаях.
 
    Статьей 51 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
 
    По правилам ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору и на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
 
    К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное (статья 1 Закона об ипотеке).
 
    В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в редакции от 06 декабря 2011 г. начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Согласно ранее действовавшей редакции данного пункта начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
 
    Частью 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч. 2 ст. 451 ГК РФ).
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов ввиду следующего.
 
    Изменения Закона об ипотеке по их правовой сущности не влекут за собой существенного изменения обстоятельств для истцов, поскольку, как и в ранее действовавшей редакции при обращении взыскания на заложенное имущество стороны вправе по соглашению определить первоначальную продажную стоимость. Новая редакция правовой нормы лишь конкретизирует порядок определения первоначальной продажной стоимости судом, уменьшая тем самым возможность судебного усмотрения.
 
    Из материалов дела следует, что залогодержатель письменно подтверждал свое согласие на самостоятельную реализацию залогодателями предмета залога. При этом залогодатели могли определять стоимость предмета залога в соответствии с договором.
 
    Судом установлено, что истцы в течение длительного периода времени выставляли квартиру на продажу, снижали продажную цену, однако покупатели не нашлись.
 
    В связи с не достижением сторонами соглашения первоначальная продажная стоимость определена с учетом всех фактических обстоятельств дела судом. Аналогичная норма также содержалась в ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке. Суд апелляционной инстанции дал соответствующую правовую оценку выводам, содержащимся в решении суда в данной части.
 
    Кроме того, суд учитывает, что ипотека представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства. В случае надлежащего исполнения заемщиками условий Кредитного договора никаких негативных правовых последствий у залогодателя не возникло бы. Так, проявляя заботливость и осмотрительность, заемщики, являющиеся залогодателями, имели возможность после изменения правовой нормы либо надлежаще исполнить обязательство по Кредитному договору, либо самостоятельно реализовать предмет залога.
 
    Истцами не доказано, что при заключении Договора ипотеки порядок определения первоначальной продажной цены для них имел существенное значение.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    В удовлетворении требований Полтавского В.Г., Полтавской Т.В. к Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (закрытое акционерное общество) отказать.
 
    Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья           Л.В. Иванова