Решение от 15 апреля 2014 года №2-198/2014

    Дело № 2-198/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    <адрес>                                  ДД.ММ.ГГГГ
 
    Тандинский районный суд Республики Тыва в составе:
 
    председательствующего Бадыраа Ш.Х.,
 
    при секретаре Хертек Р.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оюн Т.Т. к Оюн В.А., Оюн А.В., малолетним ОАА2, ОАА1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и прекращении права общей долевой собственности на недвижимость,
 
у с т а н о в и л:
 
        Оюн Т.Т. обратился в суд с исковым заявлением к Оюн В.А., Оюн А.В., ОАА2, ОАА1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и прекращении права общей долевой собственности на недвижимость, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками Оюн В.А., Оюн А.В., действующими за себя и за своих несовершеннолетних детей ОАА2, ОАА1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По соглашению сторон между истцом и ответчиками был заключён договор купли-продажи дома за <данные изъяты> копеек, земельного участка за <данные изъяты> рублей. Согласно договору ответчики должны произвести расчет в два этапа: наличными продавцу оплачивается <данные изъяты> рублей за земельный участок до подписания договора; остальные денежные средства за покупку жилого дома в сумме <данные изъяты> копеек за счет средств материнского капитала после подписания договора купли-продажи. Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ и передан ответчиками на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведены регистрации общей долевой собственности на всех членов семьи. Ответчики свои обязательства по оплате за жилой дом в установленный договором срок и до настоящего времени не выполнили. Просит признать расторгнутым договор купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним с одной стороны и ответчиками с другой; прекратить право общей долевой собственности Оюн В.А. Оюн А.В., ОАА2, ОАА1 по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; аннулировать регистрационные записи за № № и № от ДД.ММ.ГГГГ об ограничении права в виде ипотеки и применить последствия недействительности сделки.
 
        В судебном заседании представитель истца Оюн А.Т. иск полностью поддержала и пояснила, что поскольку ответчиками не были выплачены деньги за жилой дом, то просит суд признать сделку о продаже жилого дома с земельным участком расторгнутой.
 
        Ответчик Оюн В.А. не возражала против удовлетворения исковых требований истца, поскольку оказалось, что действительно неправильно были оформлены документы и пенсионный фонд не перечислил деньги продавцу жилого дома.
 
    Ответчик Оюн А.В. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
 
    Представитель заинтересованной стороны начальник ГУ УПФР в Тандинском районе Сарыглар Д.Д. суду пояснила о том, что документы ошибочно оформлены по купле-продаже. Поскольку недвижимость приобретается посредствами материнского (семейного) капитала, то ответчикам нужно было оформлять свои права либо по ипотеке, либо по договору займа. Не возражает против расторжения договора купли-продажи и приведении сторон договора в первоначальное положение.
 
    Представитель органа опеки и попечительства Ондар Ш.О. не возражала об удовлетворении иска, поскольку у малолетних детей имеется другое жилье, где они могут жить с родителями.
 
    Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ Оюн Т.Т. с одной стороны Продавец и Оюн В.А., Оюн А.В., действующие за себя и за своих несовершеннолетних детей ОАА2, ОАА1, с другой стороны Покупатели, заключили договор о продаже жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> (земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 1080 кв. м. с кадастровым номером № Указанный дом оценен и продан за <данные изъяты> рублей, земельный участок – <данные изъяты> рублей. Деньги за земельный участок переданы продавцу до подписания договора за счет собственных средств покупателя. Расчет за жилой дом будет осуществляться следующим образом: <данные изъяты> рублей будут перечислены на счет, открытый на имя продавца в <адрес> в <адрес>, за счет материнского (семейного) капитала после подписания договора.
 
    Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Оюн В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Оюн А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОАА2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ОАА1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения являются собственниками в общей долевой собственности по ? доле в праве жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>. Существующие ограничения права: ипотека в силу закона о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. (Кадастровый номер №)
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Оюн В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Оюн А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками в общей совместной собственности по ? доле в праве земельного участка из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Существующие ограничения права: не зарегистрированы о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №
 
    Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ОАА2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ОАА1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения являются собственниками в общей долевой собственности по ? доле в праве земельного участка из категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Существующие ограничения права: не зарегистрированы о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №
 
    Из справки предоставленной и.о. председателя администрации сумона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Оюн В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения действительно проживает по адресу: <адрес> и имеет следующий состав семьи: муж Оюн А.В., сын ОАА2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дочь ОАА1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
 
    Из соглашения о расторжении договора купли-продажи, составленного ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> следует, что Оюн Т.Т. , в лице Оюн А.Т. и Оюн А.В., Оюн В.А., действующие за себя и за своих несовершеннолетних детей ОАА2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОАА1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи № регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, при расторжении которого прекращаются все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
 
    Согласно п. 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», лица, получившие государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, либо физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение (строительство) жилья.
 
    В силу п. 3 указанных Правил в случае предоставления лицу, получившему сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:
 
    а) уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
 
    б) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.
 
    Как установлено судом, ввиду нарушений Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) не оформлены.
 
    В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
 
    В соответствии со ст. 454 ГК РФ договором купли-продажи охватывается широкий круг отношений, включающий розничную куплю-продажу, поставку товаров, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию сельскохозяйственной продукции, энергоснабжение, продажу недвижимости и предприятий. Общие положения о купле-продаже (в нормах комментируемого параграфа) применяются к отношениям, урегулированным нормами об отдельных видах договора купли-продажи, по стандартному правилу: действие специальной нормы отменяет действие общей нормы. Соответственно общая норма применяется только в том случае, если соответствующая специальная норма отсутствует.
 
    Согласно ст. 485 ГК РФ товар оплачивается по цене, указанной в договоре, т.е. стороны вправе самостоятельно установить цену товара и (или) порядок ее определения. В том числе при определении стоимости товара стороны вправе предусмотреть ее уменьшение в зависимости от тех или иных обстоятельств (скидку).
 
    По общему правилу покупатель, получивший товар, обязан его оплатить (ст. 486 ГК РФ).
 
    Как указывается в п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут судом в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В отдельных случаях законодательство прямо устанавливает, какие нарушения договора дают основания для расторжения договора в судебном порядке. Однако с учетом того, что объективно нельзя предусмотреть в законе все возможные нарушения договора, учесть их специфику, ГК РФ установлен общий критерий, исходя из которого можно делать вывод о том, является ли то или иное нарушение заключенного сторонами договора существенным или нет.
 
    В определении существенного нарушения договора, данного в ст. 450 ГК РФ, используются оценочные понятия «в значительной степени», «то, на что вправе рассчитывать сторона». В связи с этим отнесение нарушения договора к существенным является в некоторой степени субъективным, и поэтому разрешение данного вопроса применительно к сходным нарушениям может осуществляться по-разному.
 
    Существенный характер, есть невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, и может служить основанием к расторжению этого договора. Неуплата денег за приобретенное имущество в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в данном деле является существенным нарушением договора ответчиком.
 
    Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> заключённым между Оюном Т.Т. в лице Оюн А.Т. (продавец) и Оюном А.В., Оюн В.А., действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей ОАА1, ДД.ММ.ГГГГ г. р., ОАА1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупатель) предусмотрено, что расчет будет осуществляться следующим образом: <данные изъяты> рублей будут перечислены на денежный счет, открытый на имя продавца в <адрес> за счет материнского (семейного) капитала после подписания договора, а право общей долевой собственности на жилой дом у покупателей возникает с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Тыва.
 
    Поскольку условия договора об оплате не выполнены, договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Поскольку нарушение ответчиком условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома в селе <адрес> с земельным участком, является существенным, то суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора купли-продажи подлежит удовлетворению.
 
    Факт нарушения обязательств покупателем доказаны материалами дела и не оспариваются ответчиками.
 
    При таких обстоятельствах в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует считать расторгнутым.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
 
    Расторжение договора влечет прекращение обязательств и приведение сторон в первоначальное положение.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 173, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковое заявление Оюн Т.Т. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка удовлетворить.
 
    Признать договор купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Оюн Т.Т. в лице Оюн А.Т. и Оюн А.В., Оюн В.А., действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей ОАА1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОАА2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о купле-продаже квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, расторгнутым.
 
    Решение суда является основанием для аннулирования записей о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Оюн Т.Т. в лице Оюн А.Т. и Оюн А.В., Оюн В.А., малолетними ОАА1, ОАА2, из единого государственного реестра прав на недвижимость.
 
    Привести стороны договора в первоначальное положение: возвратить жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в собственность Оюн Т.Т. .
 
    Взыскать с ответчиков 200 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины в пользу Оюн Т.Т. .
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Тыва через Тандинский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено – 21 апреля 2014 года (20 апреля 2014 года – выходной день).
 
    Председательствующий                             Ш.Х. Бадыраа