Решение от 11 марта 2014 года №2-197/2014

Дело № 2-197/2014 года
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    11 марта 2014 года
 
    Костромской районный суд Костромской области в составе:
 
    Председательствующего судьи Вороновой О.Е.
 
    При секретаре Джурко Е.И.,
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина А.В. к Сокольскому А.В., Никитиной Д.В. о переводе прав и обязанностей покупателя,
 
Установил:
 
    Никитин А.В. обратился в суд с иском к Сокольскому А.В., Никитиной Д.В. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о переводе прав и обязанностей покупателя. Требования мотивированы тем, что он и ответчик Никитина Д.В. на праве общей долевой собственности имели по 1/2 доле жилого дома, расположенного по адресу: Костромская область, Костромской район, дер.*****. ему стало известно о том, что Никитина Д.В. продала свою долю Сокольскому А.В. без его предварительного уведомления, как сособственника. Ссылаясь на нарушение ст.250 ГК РФ, ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывает, что был лишен возможности реализовать своё преимущественное право покупки, поскольку ему не было предложено приобрести 1/2 долю в праве общей долевой собственности, принадлежащую Никитиной Д.В. и отказа от этого права он не писал. На основании названных выше норм просит обязать ответчика УФСГР, кадастра и картографии перевести права и обязанности покупателя 1/2 доли жилого дома по адресу: Костромская *****, по договору купли продажи, заключенному между Никитиной Д.В. и Сокольским А.В. на него - Никитина А.В., признав за ним право собственности на спорную долю дома. Прекратить право собственности Сокольского А.В. на 1/2 долю приобретённого дома, погасить запись регистрации права общей долевой собственности.
 
    Определением суда от ***** года производство по делу в части исковых требований к УФСГР, кадастра и картографии по Костромской области о переводе прав и обязанности покупателя прекращено по основанию отказа истца от иска.
 
    В судебном заседании истец Никитин А.В. и его представитель Халапсин М.В., действующий по доверенности (*****) поддержали исковые требования, обращенные к Никитиной Д.В. и Сокольскому А.В., ссылаясь на доводы, приведенные в исковом заявлении. Пояснили, что фактически Никитин А.В. длительное время в ***** годах проживал и работал в г.***** за пределами Костромской области, о чём второму собственнику жилого дома было достоверно известно. По месту постоянной регистрации приезжал лишь в ФИО15 года на несколько дней. Тогда же встречался с племянницей Никитиной Д.В., которая предложила ему продать дом и поделить деньги пополам. Он отказался от продажи дома в целом, поскольку намеревался вернуться в дом и проживать в нём постоянно. Никаких других предложений от Никитиной Д.В., в том числе о продаже её доли дома, цене сделки не поступало. Перед отъездом в г*****, где он находился до ***** года, он сообщил Никитиной свой адрес проживания и номер телефона на случай, если ей потребуется связаться с ним. Однако, за всё время его отсутствия она ему не звонила, чтобы предложить выкупить у неё долю дома. По своему возвращению в дом, увидел чужие вещи, узнал, что появились новые собственники. Категорически не согласен с тем, что сделка была совершена без учёта его права преимущественной покупки, поскольку желал выкупить долю Никитиной, готов это сделать, и сумма сделки его устраивает. В настоящее время с целью доказательств своей платежеспособности внес сумму ***** рублей, составляющую стоимость совершенной сделки, на счет Управления Судебного департамента в Костромской области.
 
    Ответчик Никитина Д.В. исковые требования Никитина А.В. не признала в полном объёме. Суду пояснила, что действительно до момента совершения сделки купли-продажи с Сокольским А.В. ей на праве собственности принадлежала 1/2 доля спорного жилого дома. В ***** года она предложила второму сособственнику - истцу Никитину А.В. продать дом и поделить деньги, но он отказался, высказывая при этом в её адрес угрозы. Ей было известно о том, что он собирается уезжать в г.***** где живет и работает, и перед отъездом он оставил ей свой адрес и номер телефона для связи. Желая продать свою долю дома, она попросила своего знакомого позвонить Никитину А.В. и сообщить о её намерениях. Сама лично Никитину не звонила, поскольку не желала общения с ним. Затем почтой на адрес по месту регистрации истца отправила ему уведомление о продаже с указанием предлагаемой цены сделки. Действительно, на момент отправки уведомления ей было известно об отсутствии Никитина А.В. в Костромском регионе. Однако, она полагала, что он может вернуться в д.***** либо её заказное письмо с уведомлением о продаже смогут получить её соседи, которые смотрели за домом и могли сообщить Никитину А.В. о поступившей ему корреспонденции. Поскольку Никитин А.В. на её предложение о продаже доли дома не отреагировал, она продала её Сокольскому А.В. за ***** рублей. Полагает, что со своей стороны совершила все необходимые действия для извещения сособственника о намерении продать долю дома (*****
 
    Ответчик Сокольский А.В. исковые требования Никитина А.В. не признал, суду пояснил, что осенью ***** в сети «Интернет» на сайте «***** увидел объявление о продаже 1/2 доли дома, которое его заинтересовало. Встретившись с продавцом, поехал осматривать дом. Поскольку второго хозяина дома не было, дом открывали вместе с участковым. Ему было известно, что второй собственник Никитин А.В. в доме не живет, и за его имуществом присматривают соседи, которые оплачивают коммунальные платежи, а Никитин А.В. затем высылает им деньги. Дом ему понравился, цена устроила, он согласился на совершение сделки. Выплатив ***** рублей, стал полноправным собственником 1/2 доли спорного дома, заселил в него свою мать Сокольскую Л.Г. Примерно через месяц после совершения сделки приехал Никитин А.В., которому он показал документы о праве собственности на 1/2 долю дома, объяснил, что теперь он новый совладелец дома. Когда Никитин вернулся, то пояснил, что у него умер близкий человек, поэтому Сокольский пожалел его и предложил выкупить свою долю дома. Никитин А.В. стал хамить, поэтому диалога не получилось **********
 
    Представитель ответчика УФСГР, кадастра и картографии по Костромской области Макарова В.А., давшая показания в статусе ответчика до прекращения производства по делу в части обращенных к нему требований, суду пояснила, что для регистрации перехода права от продавца к новому владельцу, в настоящем случае в соответствии с нормой ст.250 ГК РФ продавец должен был представить письменное уведомление второго сособственника дома с предложением за определенную стоимость и на определенных условиях купить у него долю дома. Эта обязанность продавцом Никитиной Д.В. была исполнена; среди прочих документов регистратору был представлен конверт о возврате письма с уведомлением об истечении срока хранения. Поскольку действующим законодательством не предусмотрено понятие «надлежащее извещение», направление письма было расценено, как достаточное действие для исполнения требований ст.250 ГК РФ. При отсутствии нарушений процедуры совершения сделки государственная регистрация перехода прав собственности от Никитиной Д.В. к Сокольскому А.В. была произведена (*****
 
    Третье лицо Сокольская Л.Г., привлеченная к участию в деле определением суда от ***** в судебном заседании не присутствовала, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие; требования Никитина А.В. считает необоснованными (*****
 
    Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
 
    Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец Никитин А.В. и ответчик Никитина Д.В. являлись участниками общей долевой собственности на жилое помещение - жилой дом, расположенный по адресу: Костромской район, *****, (адрес), и в силу нормы статьи 209 ГК РФ обладали правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    ДДММГГГГ Никитина Д.В. продала принадлежащую ей 1/2 долю жилого дома Сокольскому А.В. за ***** рублей, заключив договор купли-продажи ***** Переход права собственности с обременением «ипотека в силу закона» прошел государственную регистрацию ДДММГГГГ (л.д.63); ДДММГГГГ обременением права собственности Сокольского А.В. снято ***** ввиду полного расчета с продавцом за приобретенное имущество *****
 
    В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
 
    В соответствии с п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 
    Во исполнение вышеназванных норм права ***** года ответчик Никитина Д.В. направила истцу в адрес по месту его регистрации (с ошибочным указанием населенного пункта дер. ***** - поселок) письменное извещение о продаже принадлежащей ей доли по цене ***** рублей на «любых условиях» заказным письмом с уведомлением, которое адресатом получено не было и вернулось отправителю с отметкой «истёк срок хранения» (*****
 
    Истец Никитин А.В. в обоснование доводов о нарушении его прав ответчиком указал, что Никитина Д.В., направляя извещение о продаже своей доли, заведомо знала о том, что он проживает в другом регионе и не сможет получить извещение, направленное по месту регистрации.
 
    Подтверждение указанного обстоятельства являлось юридически значимым для разрешения судом спора, посколькусогласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников правоотношений относится к основополагающим принципам осуществления гражданских прав и обязанностей.
 
    Оценив доводы каждой из сторон в совокупности с представленными доказательствами, суд с достоверностью установил, что действительно, направляя извещение о намерении продать долю жилого дома, ответчик Никитина Д.В. знала об отсутствии второго собственника дома по месту его регистрации. Более того, Никитиной Д.В. был известен адрес фактического проживания истца в (адрес), о чем она пояснила суду в судебном заседании ***** Обладая такой информацией, соблюдая принцип добросовестности своих действий, ответчик Никитина Д.В. должна была направить извещение о намерении продать свою долю дома по известному ей месту фактического проживания Никитина А.В., обеспечив таким образом, возможность реализации им права преимущественной покупки доли недвижимости, как сособственника.
 
    Поскольку таких действий ответчиком Никитиной А.В. совершено не было, суд приходит к выводу о неисполнении ею обязанности, предусмотренной п.2 ст.250 ГК РФ, перед совершением сделки, участником которой явился покупатель Сокольский А.В.
 
    В обоснование такого вывода суд отмечает, что совершение участниками правоотношений каких-либо действий, предусмотренных действующим законодательством, не должно сводиться к формализму их поведения.
 
    Заявляя о желании приобрести отчужденную Никитиной Д.В. долю в праве собственности на дом, в подтверждение своей платежеспособности истец внес на счет Управления судебного департамента в (адрес) денежные средства в размере ***** рублей - в сумме, равной стоимости совершенной между Никитиной Д.В. и Сокольским А.В. сделки.
 
    При таких обстоятельствах, поскольку Никитина Д.В. не исполнила возложенную на неё законом обязанность об извещении второго участника общей долевой собственности о продаже своей доли, ею не было соблюдено преимущественное право покупки продаваемой доли истцом. Следовательно, требования Никитина А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи, заключенному между ответчиками, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Довод ответчика Никитиной Д.В. о том, что до совершения сделки её представитель извещал истца по телефону о намерении совершить сделку по отчуждению доли дома, не принимается судом во внимание, поскольку предусмотренная законом обязанность извещения сособственника о продаже доли в праве общей собственности предусматривает уведомление именно в письменном виде.
 
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).
 
    Разъясняя порядок применения данной правовой нормы, Верховный Суд РФ в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.
 
    Так как регистрация права собственности покупателя Сокольского А.В. произошла в октябре ***** года, и довод истца о том, что о совершенной сделке по отчуждению сособственником имущества постороннему лицу ему стало известно лишь в ноябре ***** года, ничем не опровергнут, обращение с иском в суд о переводе прав и обязанностей покупателя *****. состоялось в пределах трехмесячного срока, предусмотренного для реализации такого права. Потому оснований для отказа в удовлетворении иска по мотиву пропуска срока обращения с ним не имеется.
 
    Решение суда об удовлетворении требований истца является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю жилого дома, общей площадью *****, расположенного по адресу: Костромская область, Костромской район, д***** (адрес), от Никитиной Д.В. к Никитину А.В,, с погашением записи о регистрации права общей долевой собственности Сокольского А.В. (долля в праве 1/2 ), совершенной ДДММГГГГ за № *****.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
Решил:
 
    Исковые требования Никитина А.В. удовлетворить.
 
    Перевести на Никитина А.В, права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ***** доли жилого дома, ***** между Никитиной Д.В. и Сокольским А.В..
 
    Выплатить Сокольскому А.В. ***** ***** рублей из денежных средств, внесённых Никитиным А.В, на расчетный счет Управления Судебного департамента в Костромской области, согласно чеку-ордеру *****.
 
    Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на *****, от Никитиной Д.В к Никитину А.В..
 
    Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления полного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.
 
    Судья:                                                                                            Воронова О.Е.