Решение от 18 апреля 2014 года №2-193/2014

    Дело № 2-193/2014                  
 
                                                           Р Е Ш Е Н И Е
                                           Именем Российской Федерации
 
    18 апреля 2014 года                                                                                         г. Нытва
 
    Нытвенский районный суд Пермского края в составе
 
    председательствующего судьи Волковой Л.В.,
 
    при секретаре Нагорновой Н.Л.,
 
    с участием представителя ответчика Рычковой И.А., действующей по доверенности,
 
    представителя третьего лица Мусабекова С.Е., действующего по доверенности,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 6984 к Колотову Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,
 
                                                               у с т а н о в и л:
 
    ОАО «Сбербанк» в лице Пермского отделения № обратилось в суд с иском к Колотову Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом с постройками, назначение: жилое, <данные изъяты>), общая площадь <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> адрес (местонахождение) объекта:<адрес>, установив первичную стоимость исходя из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки) общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта:<адрес>, установив первичную стоимость исходя из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.
 
    В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и Коноваловым С.В. заключен кредитный договор в размере <данные изъяты> руб. для приобретения жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, имущество считается находящимся в залоге у кредитора, Коновалов С.В. является залогодателем, кредитор - залогодержателем. решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с Коновалова С.В. взыскана задолженность по указанному кредитному договору. В ходе исполнения решения суда было установлено, что жилой дом и земельный участок без согласия залогодержателя (истца) перешел в собственность Колотова Д.А. на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Однако, на основании ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет силу. Согласно ст. 346, 353, 351 ГК РФ нарушение залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом дает право истцу предъявить требование о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, а при его неудовлетворении также обратить взыскание на предмет залога. Факт перехода прав на предмет залога не влияет на право истца требовать обращения взыскания на него.
 
    Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
 
    Ответчик Колотов Д.А. в судебное заседание не явился, направил представителя.
 
    Представитель ответчика Рычкова И.А. считает исковые требования необоснованными, пояснила, что запись о праве собственности на спорное имущество за Коноваловым С.В. прекращено, право собственности вновь зарегистрировано за Колотовым Д.А., однако, фактически имущество Колотову Д.А. Коноваловым С.В. не передано, исполнительное производство не окончено. Обращением взыскания на заложенное имущество права Колотова Д.А. будут нарушены, т.к. сделка не исполнена сторонами не по его вине. Перед Сбербанком Колотов Д.А. обязательств не имеет. Заложенное недвижимое имущество возвращено Колотову Д.А., а не перешло к нему в результате действий, указанных в ст. 353 ГК РФ. Считает, что залог должен быть прекращен.
 
    Третье лицо Коновалов С.В. в судебное заседание не явился, направил представителя.
 
    Представитель третьего лица Мусабеков С.Е. с иском согласен, т.к. кредит был взят именно на покупку указанного имущества, большая часть денег была передана Колотову Д.А., но это не документально не зафиксировано, решением суда договор купли-продажи расторгнут, право собственности зарегистрировано за Колотовым Д.А., но он деньги не возвращает, поэтому обратились в суд с иском к Колотову Д.А. о взыскании денежных средств. В кредитном договоре залог оговорен, поэтому у банка есть право обратить взыскание на предмет залога.
 
    Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
 
    В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
 
    2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
 
    Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    Согласно ст. 64.2 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.
 
    Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
 
    Статья 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентирует порядокзалога жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации.
 
    Так, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
 
    В соответствии со ст. 13 ФЗ № 102-ФЗ, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
 
    Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
 
    Согласно ст. 78 вышеуказанного закона, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
 
    Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
 
    2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
 
    Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
 
    В соответствии со ст. 348, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
 
    Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
 
    2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
 
    1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
 
    (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
 
    2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
 
    3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
 
    На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО7, действующая от имени Колотова Д.А., продала, а Коновалов С.В. купил в собственность, за счет частичного использования кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ г., земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с постройками, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по адресу: <адрес> (л.д. 19-21).
 
    В п.1.3 договора стороны определили, что в соответствии со ст. 77, ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102 - ФЗ имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считается находящимся в залоге у Кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности Покупателя на имущество. При этом гражданин Коновалов С.В. становится залогодателем. Залогодержателем по данному договору является Кредитор.
 
    В соответствии с п.3.1. договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке:
 
    - денежные средства в размере <данные изъяты> руб. уплачиваются покупателем продавцу при подписании настоящего договора;
 
    - кредитные средства в размере <данные изъяты> руб. перечисляются Кредитором на основании поручения покупателя с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования на счет продавца Колотова Д.А. в течение двух дней после выполнения следующих условий:
 
    - предоставления покупателем кредитору настоящего договора, зарегистрированного соответствующим государственным органом,
 
    - предоставления покупателем кредитору копии документа, подтверждающего оплату, в соответствии с п.3.1. настоящего договора,
 
    - условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.
 
    В соответствии с п.4.2.2 договора, обязанность покупателя принять имущество у продавца считается исполненной с момента подписания настоящего договора без составления отдельного документа о передаче имущества.
 
    Договор купли-продажи, право собственности Коновалова С.В. на недвижимое имущество, ипотека зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается соответствующими отметками на договоре, свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 20-21, 42-43)..
 
    В кредитном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Коновалов С.В. взял кредит в ОАО «Сбербанк России» в сумме <данные изъяты> руб. на приобретение жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору предоставлена закладная на указанный жилой дом с земельным участком (п. 2.1 договора) (л.д. 7-11).
 
    На листах дела 21-31, 36 имеются технические документы на жилой дом, кадастровый паспорт земельного участка.
 
    Решением Нытвенского районного суда от 25.09.2013 г., вступившим в законную силу 06.11.2013 г., исковые требования Колотова Д.А. к Коновалову С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с постройками, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по адресу:<адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Колотовым Д.А., в лице ФИО7, действующей на основании доверенности, и Коноваловым С.В.; указанное недвижимое имущество возвращено Колотову Д.А.; аннулирована запись о регистрации права собственности за Коноваловым С.В. на вышеуказанное недвижимое имущество (л.д. 45-52).
 
    Решением Нытвенского районного суда от 09.12.2013 г., вступившим в законную силу 18.01.2014 г., исковые требования ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 6984 к Коновалову С.В. удовлетворены частично, взыскано с Коновалова С.В. в пользу открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пермского филиала № 6984 задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей и расходы по государственной пошлине <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> руб. Отказано в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество: <данные изъяты> жилой дом с постройками и земельный участок, расположенные по адресу:<адрес>, принадлежащие Колотову Д.А. (л.д. 53-54).
 
    В отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненном <данные изъяты>», указано, что рыночная стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб. (л.д. 55-56).
 
    Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ г., собственником спорного недвижимого имущества является Колотов Д.А., ипотека имущества не прекращена.
 
    В обоснование требований истец ссылается на положения ч. 1 ст. 353 ГК РФ.
 
    Однако, данная норма закона не может быть применена, поскольку в указанных в ней случаях в качестве сохранения права залога указывается условие перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного либо безвозмездного отчуждения имущества.
 
    В спорной ситуации такого отчуждения имущества не происходило. Фактически спорное имущество - земельный участок с расположенным на нем жилым было возвращено в собственность Колотова Д.А. в результате расторжения договора купли-продажи ввиду неисполнения Коноваловым С.В. условий договора купли-продажи. Фактически стороны приведены в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи.
 
    Как усматривается из материалов дела, предметом ипотеки по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ являлись жилой дом с постройками, земельный участок, общая площадь <данные изъяты> кв.м., по адресу:<адрес>, собственником которых на момент заключения договора являлся Колотов Д.А. Право собственности на указанное имущество у Коновалова С.В. возникло в результате заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи с Колотовым Д.А., который на тот момент являлся собственником указанного недвижимого имущества.
 
    Решением Нытвенского районного суда от 25.09.2013 года договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, право собственности Коновалова С.В. на недвижимое имущество было прекращено.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
 
    В соответствии с п. 1. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.
 
    Судом установлено, что Коноваловым С.В. не произведена оплата по договору купли-продажи, в связи с чем Колотов Д.А. вправе был ставить вопрос о расторжении указанного договора и возврате имущества, что и было сделано Колотовым Д.А. путем подачи в суд иска.
 
    Поскольку договор купли-продажи фактически покупателем Коноваловым С.В. исполнен не был, ссылка истца на ст. 353 ГК РФ, является необоснованной, поскольку имущество фактически не передано в собственность Колотова Д.А. вновь, а возвращено в силу ст. 488 ГК РФ.
 
    Коновалов С.В., не исполнив в установленном законом порядке условия договора купли-продажи, передал спорное имущество в залог ОАО «Сбербанк России»", заключив с ним кредитный договор с условием об ипотеке (ст. 2.1 договора).
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить ее стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
 
    Суд приходит к выводу о том, что Коновалов С.В., не исполнив договор купли-продажи недвижимого имущества, не вправе был передавать указанное имущество в залог, в связи с чем ст. 2.1 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог банку недвижимого имущества - жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу:<адрес>, является недействительным.
 
    В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении"разъяснено, что согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Например, суд вправе выйти за пределы заявленных требований и по своей инициативе на основании п. 2 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки (к ничтожным сделкам относятся сделки, о которых указано в статьях 168 - 172 названного Кодекса).
 
    Поскольку условие кредитного договора в части передачи спорного недвижимого имущества в ипотеку признано судом недействительным, ипотеку жилого дома с постройками и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес>, в пользу АК Сбербанк России, зарегистрированную в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ г., следует признать прекращенной.
 
    На основании вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество следует отказать в полном объеме.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
 
                                                            решил:
 
    Отказать Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 6984 в удовлетворении требований к Колотову Д.А. об обращении взыскания на предмет залога:
 
    - жилой дом с постройками, назначение: жилое, <данные изъяты>), общая площадь <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, адрес (местонахождение) объекта:<адрес>, установив первичную стоимость исходя из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.;
 
    - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки) общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта:<адрес>, установив первичную стоимость исходя из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.
 
    Со дня вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на следующее недвижимое имущество: жилой дом с постройками, назначение жилое, <данные изъяты>), общая площадь <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, адрес (местонахождение) объекта:<адрес>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки) общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта:<адрес>, принятые определением Нытвенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ
 
    Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья                                                                                                          Л.В. Волкова