Решение от 18 декабря 2013 года №2-1912/2013

РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    18 декабря 2013 года                            г. Салехард
 
    Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
 
    председательствующего судьи:     Рощупкиной И.А.
 
    при секретаре:             Тумбиной А.А.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1912/2013 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой" к ФИО2 о взыскании недоплаченной стоимости квартиры по договору долевого участия, неустойки, судебных расходов, понуждении к заключению дополнительного соглашения и встречному исковому заявлению Ямало-Ненецкой региональной общественной организации "Союз потребителей", действующей в интересах ФИО2, о признании ничтожным пункта 2.4 договора, взыскании убытков, неустойки, морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения законных требований потребителя, возложении обязанности по выдаче справки о произведенных взаиморасчетах и заключению дополнительного соглашения об изменении фактической стоимости квартиры с сохранением первоначальной стоимости,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Истец Общество с ограниченной ответственностью "Жилстрой" (далее ООО "Жилстрой") обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании недоплаченной стоимости квартиры по договору долевого участия, неустойки, судебных расходов, понуждении к заключению дополнительного соглашения. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <адрес> (далее Договор) на строительство объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью 62 кв.м., в том числе жилой 35,2 квадратных метра, находящейся в третьем этаже, в осях Б-Г, 6-8 многоквартирного <адрес> в <адрес> (далее по тексту Объект). В соответствии с пунктом 2.2 Договора была определена стоимость общей проектной площади Объекта из расчета 62 квадратных метра в сумме 3540 200 рублей, оплаченной ответчиком. Акцентировал внимание на том, что в ч.1 пункта 2.4 Договора определен окончательный расчет между сторонами, который производится после ввода Объекта в эксплуатацию по результатам обмера Государственного унитарного предприятия <адрес> "Окружной центр технической инвентаризации" по расчету произведенному истцом (застройщиком), и в установленный им срок. В соответствии с техническим паспортом Объекта, составленного по результатам окончательного обмера общей площади квартиры, окончательная фактическая площадь <адрес> в <адрес> составила 63,4 квадратных метра, и увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,4 квадратных метра. Разница в стоимости квартиры, сложившейся по результатам проведения обмера общей площади составила 79 940 рублей и рассчитана следующим образом: 3620 140 рублей (фактическая стоимость квартиры)-3540 200 рублей (уплаченная ответчиком по договору проектная стоимость квартиры). Несмотря на направленные в адрес ответчика уведомления и претензию о необходимости в соответствии с п.1.1, 2.4,5.2.1,ДД.ММ.ГГГГ Договора произвести разницу в стоимости квартиры в сумме 79 940 рублей, оплата фактической стоимости квартиры не произведена ФИО2 до настоящего времени. На основании п.8.2 Договора, предусматривающего уплату неустойки за несвоевременную оплату стоимости квартиры, произвел неустойку в размере 6265 рублей 30 копеек следующим образом: 8,25% (размер ставки рефинансирования ЦБ РФ):300 =0,02275 х 79940 рублей (разница в стоимости) х 285 дней : 100. Также указал, что ответчик уведомлялся о готовности подписания с ним дополнительного соглашения об изменении стоимости квартиры в случае согласия ФИО2 с фактической стоимостью Объекта. Просил взыскать с ответчика недоплаченную стоимость квартиры в сумме 79 940 рублей, неустойку в размере 6265 рублей 30 копеек и расходы по оплате государственной пошлины.
 
    Не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, представитель Ямало-Ненецкой региональной общественной организации "Союз потребителей", действующий в интересах ФИО2, предъявил встречный иск к ООО "Жилстрой" о признании п.2.4 Договора ничтожным с даты исполнения обязательств по пунктам 2.1 и 2.3 указанного договора, в связи с фактическим их исполнением, взыскании убытков в сумме 34 321 рубля 32 копеек, неустойки за нарушение указанных сроков удовлетворения требований потребителя в размере 693 156 рублей, предоставлении справки об отсутствии задолженности по оплате квартиры, компенсации морального вреда в размере 20000 рублей, взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
 
    Определением судьи Салехардского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ встречные исковые требования приняты к производству.
 
    В судебном заседании представитель истца по первоначальному и ответчика по встречному искам ФИО4, действующая на основании доверенности, на удовлетворении уточненных первоначальных исковых требованиях настаивала. Просила обязать ФИО2 заключить дополнительное соглашение об изменении стоимости квартиры, взыскать с ответчика недоплаченную стоимость квартиры в сумме 79 940 рублей, неустойку в размере 6265 рублей 30 копеек и расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, считая их незаконными и необоснованными.
 
    Ответчик по первоначальному и истец по встречному искам ФИО2, на удовлетворении уточненных встречных исковых требованиях настаивал в полном объеме. Просил с учетом уточнений признать п.2.4 Договора ничтожным с даты исполнения обязательств по пунктам 2.1 и 2.3 указанного договора, в связи с фактическим их исполнением; взыскать убытки в сумме 18 075 рублей 60 копеек, понесенные в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с выплатой повышенных процентов по договору ипотечного кредита, предусматривающего после предоставления заемщиком свидетельства о регистрации права на предмет залога (квартиру) уменьшение процентной ставки по кредиту на 1%; неустойку за нарушение сроков предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру (справка о произведенных сторонами взаиморасчетах) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 600 000 рублей; неустойку за нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 93 156 рублей; компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, взыскании штрафа за несоблюдении в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также возложить обязанность на ООО "Жилстрой" выдать справку об отсутствии задолженности по оплате стоимости квартиры. В удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.
 
    Представитель Ямало-Ненецкой региональной общественной организации "Союз потребителей", действующий в интересах ФИО2, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал.
 
    Заслушав доводы лиц, участвующих деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В силу положений статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
 
    Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <адрес> на строительство объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью 62 кв.м., в том числе жилой 35,2 квадратных метра, находящейся в третьем этаже, в осях Б-Г, 6-8 многоквартирного <адрес> микрорайоне по <адрес> в <адрес>.
 
    В соответствии с пунктом 2.2 Договора определена стоимость общей проектной площади Объекта из расчета 62 квадратных метра в сумме 3540 200 рублей. Акцентировал внимание на том, что в ч.1 пункта 2.4 Договора определен окончательный расчет между сторонами, который производится после ввода Объекта в эксплуатацию по результатам обмера Государственного унитарного предприятия <адрес> "Окружной центр технической инвентаризации" (далее БТИ) по расчету произведенному истцом (застройщиком), и в установленный им срок. Расчет производится по индексу изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, действующему на момент последнего платежа "Участником долевого строительства".
 
    При возникновении расхождений между общей проектной площадью квартиры и фактической площадью по данным БТИ более чем на 0,7 квадратных метра стороны производят перерасчет цены договора исходя из стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в пункте 2.2. договора, и соответствующая сторона договора производит доплату или возврат денежных средств. Изменение фактической площади квартиры по сравнению с проектной менее чем на 0,7 квадратных метра рассматривается сторонами как несущественное и в данном случае стороны не будут предъявлять взаимных финансовых и/или иных требований.
 
    В случае если фактическая площадь изменилась более чем на 0,7 квадратных метра в сторону увеличения площади квартиры, то участник долевого строительства обязан выплатить застройщику разницу между проектной и фактической площадью в течение 10 дней после регистрации дополнительного соглашения к настоящему договору, устанавливающему факт необходимости произведения данной выплаты и ее размер.
 
    Согласно техническому паспорту Объекта, составленному по результатам окончательного обмера общей площади квартиры, окончательная фактическая площадь <адрес> в <адрес> составляет 63,4 квадратных метра, и увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,4 квадратных метра.
 
    Разница в стоимости квартиры, сложившейся по результатам окончательного обмера общей площади составила 79 940 рублей и рассчитана следующим образом: 3620 140 рублей (фактическая стоимость квартиры)-3540 200 рублей (уплаченная ответчиком по договору проектная стоимость квартиры).
 
    Статья 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора и существом обязательства, односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускается.
 
    Между тем, по делу установлено, что несмотря на исполнение ООО "Жилстрой" обязательств по передаче квартиры в установленный договором срок, ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате окончательной стоимости квартиру, рассчитанной в соответствии с условиями договора после окончательного обмера общей площади Объекта, надлежащим образом не исполнены, оплата части недоплаченной фактической стоимости квартиры в сумме 79 940 рублей не произведена.
 
    Доводы ответчика по первоначальному и истца по встречному искам об увеличении общей площади квартиры за счет изменения застройщиком в одностороннем порядке проектной документации, выразившегося в замене утеплителя меньшей толщины, и об отсутствии дополнительного соглашения об изменении стоимости квартиры, не могут явиться основанием для освобождения от исполнения принятых на себя по договору обязательств, поскольку при подписании акта приема - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и в последующем ФИО2 не высказывались претензии по качеству выполненных работ, а также при наличии уведомления застройщика о готовности подписания дополнительного соглашения об изменении стоимости квартиры в случае согласия с фактической стоимостью Объекта (л.д.24 оборотная сторона) последним не предпринимались меры к его заключению.
 
    В ходе судебного заседания установлено и не оспорено сторонами, что при подписании акта приема - передачи квартиры ответчику по первоначальному и истцу по встречному иску стало известно об увеличении общей площади передаваемой квартиры, и в случае несогласия с которой ФИО2 не был лишен возможности произвести дополнительный окончательный обмер до проведения ремонтно-отделочных работ с привлечением по своему выбору соответствующей организации и с последующим предоставлением результатов застройщику.
 
    Доказательства, опровергающие установленные судом обстоятельства, сторонами не представлены.
 
    Учитывая ненадлежащее исполнение ФИО2 принятых на себя по договору обязательств, требования первоначального иска о взыскании недоплаченной части фактической стоимости квартиры в сумме 79 940 рублей подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии с определенными п.8.2 Договора условиями за несвоевременное внесение "Участником долевого строительства" платежей, предусмотренных пунктом 2 настоящего договора, "Участник долевого строительства" уплачивает "Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности.
 
    При указанных обстоятельствах заявленные первоначальные исковые требования о взыскании неустойки за несвоевременную оплату части фактической стоимости квартиры в размере 6265 рублей 30 копеек, рассчитанном следующим образом: 8,25% (размер ставки рефинансирования ЦБ РФ):300 =0,02275 х 79940 рублей (разница в стоимости) х 285 дней : 100 и признанном судом верным, подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    Требования первоначального иска о понуждении к заключению дополнительного соглашения об изменении стоимости квартиры не подлежат удовлетворению в силу положений ст.421 ГК РФ, предусматривающих свободу договора и не допускающих понуждение к заключению договора, а также ввиду принудительного взыскания судом недоплаченной ФИО2 части фактической стоимости квартиры.
 
    Разрешая встречные исковые требования о взыскании неустойки за нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 93 156 суд находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из обязательных условий договора участия в долевом строительстве.
 
    Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, установленного договором, при этом срок должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    По условиям Договора, Застройщик взял на себя обязательства по строительству дома, а после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию обязался передать Дольщикам квартиру с определенными характеристиками в срок, обусловленный Договором.
 
    Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
 
    Таким образом, срок передачи застройщиком участнику долевого строительства соответствующего объекта является одним из существенных условий договора долевого строительства. Однако законом не установлены конкретные способы его определения, как и не установлены какие-либо ограничения на установление периода, в течение которого должен наступить указанный срок. Следовательно, стороны вправе самостоятельно формулировать в договоре долевого строительства условие о сроке передачи объекта долевого строительства с учетом условия о единстве данного срока для всех дольщиков.
 
    Пунктом 1.3. Договора установлен плановый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - сентябрь 2012 года, который является запланированным сроком завершения строительства объекта, а не сроком передачи объекта участнику долевого строительства. Срок передачи участнику долевого строительства соответствующей квартиры по акту приема-передачи определен в пунктах 4.1 Договора - в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
 
    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что объект был передан ФИО2 в установленный срок, в соответствии с условиями договора в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию, путем подписания акта приёма - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не содержащего сведений о передаче квартиры в более поздний срок.
 
    В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком по первоначальному и истцом по встречному искам не представлено доказательств, подтверждающих передачу квартиры в иную дату и свидетельствующих о нарушении прав ФИО2 в связи с несвоевременным вводом дома в эксплуатацию.
 
    Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока ввода Объекта в эксплуатацию не усматривается.
 
    Поскольку удовлетворение судом первоначальных исковых требований полностью исключает удовлетворение встречных исковых требований, то заявленные требования о признании п.2.4 Договора ничтожным, взыскании убытков в сумме 18 075 рублей 60 копеек, неустойки за нарушение сроков предоставления необходимых для регистрации документов в сумме 600 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 20000 рублей, взыскании штрафа за несоблюдении в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, возложении обязанности выдать справку об отсутствии задолженности по оплате стоимости квартиры, также не подлежат удовлетворению.
 
    Статья 98 ГПК РФ определяет, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
 
    Таким образом, с ФИО2 подлежат взысканию в пользу ООО "Жилстрой" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2786 рублей 16 копеек.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ,
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой" к ФИО2 о взыскании недоплаченной стоимости квартиры по договору долевого участия, неустойки, судебных расходов, понуждении к заключению дополнительного соглашения, удовлетворить частично.
 
    Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой" сумму недоплаченной фактической стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере 79940 рублей, неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежей в размере 6265 рублей 29 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2786 рублей 16 копеек.
 
    В остальной части первоначальных исковых требований отказать.
 
    В удовлетворении встречных исковых требований Ямало-Ненецкой региональной общественной организации "Союз потребителей", действующей в интересах ФИО2, о признании ничтожным пункта 2.4 договора, взыскании убытков, неустойки, морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения законных требований потребителя, возложении обязанности по выдаче справки о произведенных взаиморасчетах и заключению дополнительного соглашения об изменении фактической стоимости квартиры с сохранением первоначальной стоимости, отказать в полном объеме.
 
    Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.
 
    Копия верна:
 
    Судья /подпись/ И.А.Рощупкина
 
    Председательствующий И.А.Рощупкина