Дата принятия: 27 февраля 2013г.
Номер документа: 2-189/2013
№ 2-189/2013
Мотивированное решение изготовлено 04.03.2013г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 февраля 2013г. г. Красноуфимск
Красноуфимский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Галкиной И.В., с участием истца Житникова А.В., представителя истца- адвоката Захарова А.В., ответчика Илюшина А.В., при секретаре Волковой К.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Житникова А. В. к Илюшину А. В. о взыскании задатка по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Житников А.В. обратился в суд с иском к Илюшину А.В. о взыскании задатка по договору купли-продажи, указав, что они с семьей решили купить дом в районе <адрес>. В местной газете прочли объявление о продаже дома по <адрес> и связались по указанному телефону с продавцом, им оказался ответчик. После встречи с продавцом, они осмотрели дом, который их устроил и стали вести переговоры о его продаже. Илюшин А.В. им сообщил, что документы на дом находятся в стадии готовности, при этом показал документ, из которого следовало, что действительно документы готовятся.
Видимо, чтобы закрепить взаимные обязанности по купле-продаже, ответчик предложил им заключить предварительный договор купли-продажи и выплатить ему в качестве задатка 100.000 рублей. Они, надеясь на порядочность Илюшина А.В. и доверяя ему, согласились на эти условия и ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор. Найдя образец договора в сети «Интернет», они его распечатали и Илюшин А.В. его собственноручно заполнил. По одному из условий договора (п. 14) Покупатель вносит Продавцу задаток в размере 100.000 рублей, который, в случае неисполнения Договора Покупателем, остается у Продавца или возвращается в двойном размере, в случае неисполнения Договора Продавцом. Кроме того, ответчик написал расписку в получении указанных 100.000 рублей, почему-то назвав это «залогом». Хотя в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора (на этом настоял ответчик, мотивируя отсутствием точного срока изготовления документов и возможностью форс-мажора), но устно Илюшин А.В. нас заверил, что в любом случае в октябре 2012 г. сделка будет совершена.
Полагая совершение сделки неизбежным, и желая ее совершения, истец оформил кредит в банке, поскольку сумма предстоящей сделки составляла 980.000 рублей, и такой суммы у него в наличии не было.
Когда прошла половина октября, они начали звонить Илюшину А.В. и интересоваться у него, когда можно оформить сделку. На их вопросы он отвечал уклончиво, но смысл ответов сводился к тому, что документы еще не готовы, что они могут заезжать в дом и до оформления договора, а также Илюшин говорил о том, что в <адрес> ему за дом предлагают хорошую квартиру. Иными словами, ответчик, видимо, желая потянуть время, с одной стороны уверял их в своем желании также как можно раньше совершить сделку и готовности продать дом именно им, а с другой стороны — давал понять, что у него есть и иные потенциальные и даже более выгодные покупатели.
Когда же он больше не мог давать им убедительные объяснения затягивания сделки, он сообщил нам информацию, сводящую возможность заключения договора купли-продажи практически к нулю. Он сообщил, что является собственником только 3/4 долей в праве собственности на дом, а вторым собственником (в 1/4 доле) является его родственница, проживающая в Германии и которая, к началу ноября 2012 г. якобы должна прислать доверенность на распоряжение своей долей. Никакой доверенности они так и не увидели.
Сначала Илюшин А.В. выражал готовность вернуть им их 100.000 рублей, которые они готовы были получить и на этом расстаться, но у него всегда находились причины для отложения этого «на завтра».
Представитель Илюшина А.В. предложил купить не весь дом, а только долю, принадлежащую Илюшину А.В. и дал понять, что ссориться с Илюшиным им нет никакого резона, что денег (в том числе, полученных от него) у Илюшина уже нет, поскольку на них он купил гараж, поэтому, если они не будут покупать долю Илюшина, им остается просто терпеливо ждать, когда деньги у Илюшина появятся, и он захочет им их вернуть. А если они будем предпринимать какие-либо меры, форсируя возврат денег, то вообще ничего не получат.
Понимая, что ответчик их попросту обманул и обманывал с самого начала, поскольку не сообщил о долевой собственности на этот дом, они, чтобы все-таки использовать деньги, полученные в кредит, за который им надлежало уплатить проценты, были вынуждены купить другой дом, хотя он их устроил в меньшей степени, чем дом ответчика.
Когда они сообщили, что вынуждены купить другой дом, поскольку не имеют возможности приобрести дом ответчика, его представитель сообщил, что это означает, что именно они отказались от заключения договора и в этом случае их 100.000 рублей остаются у Илюшина А.В., а если будет необходимость, он вообще подаст на него в суд. После этого ответчик перестал отвечать на звонки истца, в связи с чем он вынужден обратиться в суд с иском к ответчику и просит взыскать с Илюшина А. В. в его пользу 100.000 (сто тысяч) рублей, полученных им от него в качестве задатка по договору купли-продажи дома с земельным участком и еще 100.000 (сто тысяч) рублей за отказ от исполнения договора, 100.000 (сто тысяч) рублей в качестве возмещения морального вреда, понесенные им судебные расходы в виде оплаты услуг адвоката в размере - 3.000 (три тысячи) рублей.
В судебном заседании истец Житников А.В. настаивал на удовлетворении исковых требований, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные истцом требования и пояснил, что переданные истцом ответчику 100.000 рублей являются именно задатком, поскольку, так они указаны в Предварительном договоре. Кроме того, в п. 14 Предварительного договора указаны последствия неисполнения договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ и относящиеся именно и только к задатку.
То, что в расписке Илюшин А.В. называет эту сумму залогом, не имеет значения, поскольку важно не формальное название, а фактические условия, на которых эта сумма передается. Тем более, что залогом эти деньги не могут быть в принципе, согласно нормам параграфа 3 гл. 23 части 1 ГК РФ.
Ответчик полагает, что это именно истец отказался от совершения сделки. Однако это не соответствует действительности. Во-первых, об этом можно было бы говорить, если бы у него имелась реальная возможность для заключения сделки. Но ее не было, и такую возможность ему не предоставил именно ответчик, на котором лежала обязанность подготовить документы к сделке, и который их не подготовил в более чем достаточный для этого срок. Во-вторых, он допускает, что к этому могли быть различные препятствия, не зависящие от воли ответчика. Но в этом случае он должен был заблаговременно и в должной форме уведомлять об этом истца, чего он также не делал.
Наконец, Илюшин, если можно так сказать, превысил свои полномочия. Не имея формального права распоряжаться не принадлежащей ему собственностью и являясь собственником хоть и большей, но только доли в праве собственности на недвижимость, он заключил пусть предварительный, но договор купли-продажи всего дома с земельным участком, утаив от истца указанное обстоятельство, чем ввел его в заблуждение. Нет никаких сомнений в том, что располагай истец этой информацией, он просто не стал бы заключать с ответчиком никакого договора, передавать ему задаток и брать кредит в банке. Факт сокрытия права родственницы Илюшина на 1/4 этого дома подтверждается п. 15 Предварительного договора, в котором указано, что дом не обременен правами третьих лиц.
Таким образом, отказ совершить сделку имеет место в действиях ответчика и именно он должен нести за это соответствующую ответственность в виде передачи истцу двойной суммы задатка, то есть 200.000 рублей.
Кроме того, истец полагает возможным просить суд о возмещении ответчиком причиненного ему морального вреда.
Истец уже не молодой человек, достаток имеет весьма скромный, но приобретение дома для него, в силу семейных обстоятельств, является необходимостью. Поэтому сумма в 100.000 рублей для него и его семьи является большой, а уж миллион рублей - сумма просто огромная. И можно представить его состояние, когда он, узнал, что дом, под который он взял ссуду, купить не сможет, а позднее и то, что ему отказываются вернуть его 100.000 рублей. Получается, что он потерял сто тысяч рублей и еще возможно будет вынужден просто так отдавать банку проценты по ссуде, ибо приобретение другой недвижимости на тот момент было под большим вопросом.
У него, равно как и его супруги, обострились хронические заболевания, повысилось давление, он был вынужден принимать лекарства. В результате этих переживаний, он впал в депрессию и только благодаря поддержке своих близких, он постепенно вернулся в нормальное состояние. Более того, именно близкие уберегли его от опрометчивого шага, поскольку в первый момент мысль наложить на себя руки, невольно возникала. Честно признаться и до сих пор у него очень пакостное чувство на душе. Он, прожив много лет, добросовестно работая и не нарушая закон, оказался так жестоко обманутым. Его, как сейчас говорят «развели как ребенка» и он, чтобы вернуть свое, вынужден сейчас обращаться в суд и терпеть унижения, поскольку в последних разговорах с Илюшиным и его представителем, в отношении него и его близких звучали откровенная грубость, нецензурная брань и угрозы.
Ему известно, что моральный вред может быть взыскан, как правило, только при наличии вины ответчика. Истец полагает, что действия Илюшина являются виновными. Он допускает, что задержка в изготовлении необходимых документов могла произойти и не по вине ответчика. Но, не имея доверенности от второго собственника этого дома, Илюшин А.В. мог подготовить документы только на свои 3/4 доли и уж тем более не мог распорядиться всем домом. Он это знал изначально и, тем не менее, скрыв это обстоятельство от него, заключил с ним предварительный договор и получил от него деньги, не имея на это права.
В связи с этим, истец полагает, что суд вправе взыскать с ответчика в возмещение причиненного ему последним морального вреда. С учетом степени вины ответчика и степень его моральных страданий, равно как и страданий его близких, причиненный ему и его семье моральный вред он оценивает в 100.000 рублей и просит эту сумму взыскать с ответчика в качестве его возмещения.
Ответчик Илюшин А.В. в судебном заседании требования истца не признал и пояснил, что он не оспаривает тот факт, что дал объявление о продаже жилого дома <адрес> в газету «Городок», представился истцу продавцом дома и заключил с ним предварительный договор купли-продажи указанного дома, получив от истца задаток в размере 100000 рублей. Однако он и не думал обманывать истца. Собственниками дома являются его мать, которой принадлежат 3/4 доли в доме и его племянница, которой принадлежит 1/4 доли в этом доме. Мать дала ему доверенность на право распоряжения этим домом ДД.ММ.ГГГГ, а племянница до сих пор не зарегистрировала свое право собственности, поэтому он и не мог сразу заключить договор купли-продажи дома, но он объяснил это истцу. После оформления племянницей своих прав на недвижимое имущество ничто не будет препятствовать заключению договора. Однако истец купил другой дом в ноябре 2012г., из чего он делает вывод, что именно истец отказался от приобретения дома, поэтому деньги, переданные истцом в качестве задатка, должны остаться у него.
Третьи лица Илюшина А.Я. и Илюшин А.В. в судебное заседание не явились. Илюшина А.Я. извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Илюшин А.В., по сообщению ответчика, умер в 2002г.
Неявка третьих лиц не препятствует рассмотрению дела, поэтому суд с согласия участников судебного процесса, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит основания для рассмотрения дела без участия третьих лиц.
Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части, при этом руководствуется следующим.
Требования истца основаны на обязательствах сторон, вытекающих из договора купли-продажи недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Илюшин А.В. и Житников А.В. подписали предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которому ответчик Илюшин А.В. обязуется продать, покупатель Житников А.В. обязуется приобрести в собственность жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 73,2 кв.м., жилой площадью 40,1 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 430 кв.м.
Согласно п. 14 заключенного договора покупатель оплатил продавцу до подписания договора 100000 рублей, при этом переданная сумма расценивается сторонами как задаток. Продавец Илюшин А.В. деньги в сумме 100000 рублей получил ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено распиской.
Срок заключения основного договора стороны не согласовали.
Заключение предварительного договора предусмотрено п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
Стороны не оспаривали подписание указанного договора и его условия. Однако данные обстоятельства не дают основания сделать вывод о том, что предварительный договор между сторонами был заключен.
Поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а основным договором является договор купли-продажи недвижимого имущества, предварительный договор должен отвечать требованиям ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи участвуют две стороны – продавец и покупатель.
Продавцом недвижимого имущества может выступать только собственник этого имущества в соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжаться имуществом или его представитель, полномочия которого подтверждаются нотариально заверенной доверенностью.
В суде установлено, что ответчик Илюшин А.В. собственником жилого дома № по <адрес> никогда не являлся. Он действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности своей матери Илюшиной А.Я., которая являлась собственником только 3/4 долей в указанном доме, о чем свидетельствует выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, при том, что это право было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, а на момент заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ Илюшина А.Я. являлась собственником только 1/2 доли указанного дома, что подтверждается справкой Красноуфимского ТИ от ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности на 1/4 долю указанного дома до сих пор не зарегистрировано.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик мог распоряжаться только 1/2 долей в указанном недвижимом имуществе и подписанный им предварительный договор не мог содержать обязательства о продаже всего дома и надворных построек.
Таким образом, предварительный договор, подписанный сторонами сделки купли-продажи недвижимого имущества, как то предусматривает ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствует, а несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность в силу ч.2 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст.166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка изначально является недействительной, она не порождает никаких прав и обязанностей. Суд вправе по собственной инициативе применить последствия ничтожной сделки.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, соглашение сторон о задатке в сумме 100000 рублей изначально являлась недействительным, поэтому правила о задатке в случае неисполнения условий договора, установленные ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не могут быть применены.
Вместе с тем, в суде установлено, что деньги в сумме 100000 рублей истец ответчику уплатил, а ответчик, не имея права на продажу имущества, эти деньг получил. Данное обстоятельство никем не оспаривается.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в действиях ответчика имеет место неосновательное обогащение и он обязан его возвратить в силу ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, указанные правила подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Требования истца о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку в соответствии со ст.151 Гражданского кодекса Российской Федерации моральный вред подлежит компенсации в случае причинения физических и нравственных страданий действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, к которым закон относит жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом ( ст.150 ГК РФ).
В данном случае ущерб причинен имуществу истца, то есть имеет место имущественный вред, который не предусматривает компенсацию морального вреда. Доказательства причинения морального вреда истцом суду не представлены.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд руководствуется ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований и ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судебные расходы истца состоят из уплаченной им государственной пошлины в сумме 6200 рублей, подтверждаются документально и подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, то есть в размере 50%.
Оплата услуг представителя в сумме 3000 рублей подтверждена истцом документально и подлежит взысканию с ответчика в полном объеме, поскольку суд находит ее соразмерной сложности рассматриваемого дела и длительности судебного разбирательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Житникова А. В. удовлетворить частично.
Взыскать с Илюшина А. В. в пользу Житникова А. В. неосновательное обогащение в размере 100000 рублей, судебные расходы в сумме 6200 рублей, всего 106200 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Красноуфимский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Судья И.В.Галкина
