Решение от 03 апреля 2014 года №2-186/2014

Мотивированное решение изготовлено 8 апреля 2014 года
 
Дело № 2-186/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Ковдор                                                                                     3 апреля 2014 года
 
    Ковдорский районный суд Мурманской области в составе
 
    председательствующего судьи Толстовой Т.В.,
 
    при секретаре Кулакове Д.Н.,
 
    с участием истца Подлесного Р.А., представителя ответчика ООО «Ковдор-Жилкомсервис» Ванюшкина Г.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подлесного Р.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Ковдор-Жилкомсервис» о выполнении ремонта подъездов и включении влажной уборки в перечень взимаемых услуг без взимания дополнительной платы,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Подлесный Р.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ковдор-Жилкомсервис» о выполнении ремонта подъездов и включении влажной уборки в перечень взимаемых услуг без взимания дополнительной платы.
 
    Свои требования мотивирует тем, что меду ним и управляющей компанией ООО «Ковдор-Жилкомсервис» заключен типовой договор управления многоквартирным домом. Приложение № 4 к указанному договору содержит перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества. Договором управления не предусмотрена влажная уборка, и, как следствие она не оказывается, что нарушает его право на оказание услуг надлежащего качества в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». На 12 мая 2011 года в соответствии с актом обследования жилого <адрес>, в подъездах уже требовался косметический ремонт, на момент обращения ремонт не выполнен.
 
    Просит обязать ответчика выполнить ремонт подъездов и включить влажную уборку в перечень оказываемых услуг без взимания дополнительной платы с жильцов.
 
    Истец Подлесный Р.А. в предварительном судебном заседании заявленные требования уточнил, просит обязать ответчика в срок до <дд.мм.гг> выполнить косметический ремонт всех подъездов <адрес> и производить влажную уборку подъездов <адрес> один раз в месяц, после вступления решения суда в законную силу.
 
    В судебном заседании истец Подлесный Р.А. уточненные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что по договору купли-продажи от <дд.мм.гг> приобрел <адрес> в <адрес>, а <дд.мм.гг> зарегистрировал право собственности на нее. Договор управления многоквартирным домом с Обществом с ограниченной ответственностью «Ковдор-Жилкомсервис» заключенный собственниками в 2010 году подписал в декабре 2012 года.
 
    Представитель ответчика ООО «Ковдор-Жилкомсервис» Ванюшкин Г.В. с иском не согласен. Настаивал на доводах, изложенных в отзыве на иск, который приобщен в материалы дела. Дополнительно пояснил, что действительно только в декабре 2012 года истцом был подписан договор управления многоквартирным домом с Обществом с ограниченной ответственностью «Ковдор-Жилкомсервис», заключенный собственниками жилых помещений указанного дома <дд.мм.гг>. Считает, что доводы истца указанные в иске основаны на неверном толковании норм закона. По решению самих собственников жилых помещений многоквартирного дома был заключен именно такой договор управления, а изменение его условий, на основании части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, может быть только в порядке определяемым гражданским законодательством Российской Федерации.
 
    Выслушав истца Подлесного Р.А., представителя ответчика ООО «Ковдор-Жилкомсервис» Ванюшкина Г.В., проверив материалы дела, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
 
    Согласно пункта 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
 
    В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
 
    В соответствии с пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
 
    Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
 
    Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
 
    По смыслу статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть инициировано только собственником помещения.
 
    Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определена компетенция общего собрания, к которой отнесены принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, о получении кредита или займа на капитальный ремонт, о пределах использования земельного участка, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, выборе способа управления многоквартирным домом, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и другие подобные вопросы.
 
    В силу пункта 4.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, следовательно, собственники на общем собрании вправе решать вопрос об использовании средств, уплаченных на "текущий ремонт" на конкретные цели и виды работ по текущему ремонту.
 
    Также собственники на общем собрании правомочны решать вопрос об изменении размера платы за содержание и ремонт, утверждать цену договора и порядок расчетов, иные условия договора управления общим собранием собственников помещений.
 
    Материалами дела подтверждено, что Подлесный Р.А. с <дд.мм.гг> является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 11).
 
    Собственники жилого помещения <№> в многоквартирном <адрес> в <адрес>, <дд.мм.гг> заключили договор управления многоквартирным домом с Обществом с ограниченной ответственностью «Ковдор-Жилкомсервис» (л.д. 26-37).
 
    Судом установлено, что истцом Подлесным Р.А. указанный договор был заключен только в декабре 2012 года, что подтверждено в судебном заседании самим истцом и никем не оспорено.
 
    В пункте 2.1.2. договора управления многоквартирным домом указано, что управляющая организация обязана в течение срока действия настоящего договора предоставлять услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, отвечающее параметрам качества, надежности и соответствующие уровню их оплаты.
 
    Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности выполнения работ и оказания услуг, а также объемов работ и услуг, их стоимости за период действия договора до изменения такого перечня общим собранием содержится в Приложении № 4, являющемся неотъемлемой частью данного договора. Изменения в данный перечень работ вносятся путем заключения сторонами договора дополнительного соглашения на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, установленный договором должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и фактически оказанных услуг.
 
    Согласно подпункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
 
    Согласно статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
 
    Согласно пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
 
    Пунктом 3.4.2. договора управления многоквартирным домом предусмотрено, что собственники оплачивают услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень которых с указанием их объема, цены и периодичности выполнения устанавливается Приложением № 4 к настоящему договору, и на основании соответствующего решения общего собрания собственников. При отсутствии решения общего собрания собственников многоквартирного дома о выполнении текущих ремонтов с указанием их объема, цены и периодичности, данные виды работ не включаются в плату за содержание и ремонт общего имущества и управляющей организацией не выполняются.
 
    Как следует из приложения № 4 к договору управления многоквартирным домом, в перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входит косметический ремонт подъездов многоквартирного дома, а также влажная уборка мест общего пользования.
 
    Судом установлено, что в размер платы за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном <адрес> в <адрес> не входит стоимость работ по косметическому ремонту подъездов и стоимость работ по влажной уборке мест общего пользования, что подтверждено в судебном заседании представителем ответчика Ванюшкиным Г.В., материалами дела (л.д. 59-62) и не оспорено истцом.
 
    Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
 
    В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 - 6 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность; условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме; договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором; изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
 
    Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя порядок изменения и расторжения договора, устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Поэтому по общему правилу внесение в договор изменений возможно также по соглашению сторон. При этом с учетом свободы договора принуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Проанализировав приведенные положения закона, суд приходит к выводу о том, что ни гражданское, ни жилищное законодательство не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления многоквартирным домом на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома. При выборе управляющей организации собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления и либо присоединиться к нему, либо обсудить вопрос о внесении в него изменений с соблюдением предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка. Коммерческая организация при избрании ее собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления многоквартирным домом на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанности безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора управления, на нее законом не возложено.
 
    Услуги по управлению многоквартирным домом в силу частей 1 и 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации должны предоставляться всем собственникам помещений в многоквартирном доме на одинаковых условиях, в связи с чем с истцом договор управления многоквартирным домом не может быть заключен на условиях, отличающихся от условий, на которых иным собственникам предоставляются аналогичные услуги.
 
    Условия, содержащиеся в договоре управления многоквартирным домом, обязательны и едины для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем истец не вправе требовать заключения с ним договора на иных условиях, так как законом не предусмотрена возможность заключения договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в доме на индивидуальных условиях.
 
    Кроме того, судом установлено, что истец решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не наделен полномочиями от имени всех собственников обратиться в суд с иском к ответчику о выполнении косметического ремонта всех подъездов дома и их влажной уборке, а соответственно внести изменения в заключенные с собственниками помещений в доме договоры управления многоквартирным домом, поэтому по такому требованию он является ненадлежащим истцом.
 
    Более того, материалами дела подтверждено, что по инициативе истца ответчиком 25 декабря 2012 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес>, где перед собственниками жилых помещений указанного дома были поставлены и вопросы об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, о проведении текущих ремонтов в 2013 году, сроках их проведения, об утверждении перечня работ по текущему ремонту общего имущества, доли расходов собственников помещений на оплату текущих ремонтов в 2013 году и порядка оплаты собственниками таких расходов (л.д. 33-47).
 
    Как следует из протокола общего собрания собственников помещений от 30 декабря 2012 года, в части проведения текущего ремонта общего имущества в 2013 году за счет средств собственник помещений в части ремонта девяти подъездов дома собственники жилых помещений указанного выше дома проголосовали против (л.д. 43-47).
 
    Кроме того, с 20 апреля 2013 года вступил в действие Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290.
 
    В связи с чем, ответчиком 14 февраля 2014 года было инициировано внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес>, в том числе и для решения вопроса об утверждении перечня работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома в новой редакции, однако присутствующие на собрании не обладали количеством голосов, необходимым для принятия решения по вопросам повестки общего собрания и оно было признано несостоявшимся (л.д. 48-51).
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Подлесного Р.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Ковдор-Жилкомсервис» о выполнении косметического ремонта всех подъездов <адрес> и влажной уборки подъездов дома - отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ковдорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Председательствующий