Решение от 09 января 2014 года №2-18/2014

    Дело № 2-18/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    с. Холмогоры
 
9 января 2014 года
 
    Холмогорский районный суд Архангельской области в составе
 
    председательствующего судьи Поддубняк Г.А.
 
    при секретаре Ворониной Г.С.,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в селе Холмогоры 9 января 2014 года гражданское дело по иску М., Б. к Л. о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности,
 
установил:
 
    М., Б. обратились в суд с иском к Л. о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> имеющего кадастровый номер № от О., мотивируя свои требования заключением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В судебном заседании истцы М., Б. иск поддержали.
 
    Представитель истца Б. по доверенности А. исковые требования поддержал, пояснив суду обоснованность требований.
 
    Ответчик Л. иск не признала.
 
    Представитель ответчика по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ К. иск не признал.
 
    Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - в суд не явился, извещен надлежащим образом.
 
    Заслушав объяснения сторон, их представителей, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему выводу.
 
    Из объяснений истца М. в судебном заседании следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у О. 1/3 доли в праве общей собственности на здание магазина «Магазин запчасти», расположенного в <адрес>; были оплачены денежные средства в сумме <данные изъяты>. 1/3 доли была продана Б. Договор удостоверен нотариально. Фактическая передача имущества произведена в день подписания договора по акту передачи. Право собственности на здание магазина было зарегистрировано за О. в 2003 году. После заключения сделки, владение, пользование зданием осуществлялось по усмотрению всех троих участником собственности: была произведена реконструкция здания, пристроены склад, комната на втором этаже, изменения внесены в технический паспорт. Поскольку земельный участок, на котором расположено здание магазина был в аренде у О., с ним была договоренность о регистрации договора купли-продажи, после приобретения земельного участка в собственность, в связи с чем, с заявлениями о регистрации сделки не обращались. О. длительное время занимался оформлением земельного участка, расходы по приобретению земли несли сообща. ДД.ММ.ГГГГ О. умер, в связи с чем, не стало возможности зарегистрировать переход права долевой собственности на здание магазина по договору купли-продажи.
 
    Истец Б. дал суду аналогичные объяснения, пояснив суду, что в 2002 году им, совместно с М., О. был построен магазин для торговли запчастями, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о совместной деятельности. По договору купли-продажи он приобрел у О. 1/3 доли в праве общей собственности на здание магазина за <данные изъяты> рублей, все условия сделки были сторонами выполнены. Причинами необращения сторон по сделке по переходу права долевой собственности на здание магазина, явилось оформление О. земельного участка в собственность, в дальнейшем смерть.
 
    Ответчик Л., не отрицая о заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между её супругом О. и М., Б., пояснила, что не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку в наследственные права на долю супруга на здание магазина не вступала, свидетельство о праве на наследство не получала. Истцами, кроме того, не доказан факт передачи денежных средств по договору купли-продажи О., сам факт указания в договоре о фактической передаче денег, не подтвержден другими доказательствами. Кроме того считает, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на доли на здание магазина, так как договор заключен был ДД.ММ.ГГГГ, на день предъявления иска срок исковой давности, предусмотренный п.2 ст. 200 ГПК РФ, истек. Сторонам в сделке было известно о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в момент подписания договора.
 
    Из материалов дела следует, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного повторно, взамен свидетельства о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., О. являлся собственником здания магазина: назначение: здание магазина; общей площадью 98,5 кв.м., инвентарный номер №, литер А; этажность 1, по адресу: <адрес> (л.д.57).
 
    В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Холмогорского нотариального округа Архангельской области П., зарегистрировано в реестре за № О. продал 2/3 доли, принадлежащего на праве собственности здания магазина, по 1/3 доли в праве общей собственности, каждому, М. и Б. на здание магазина, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, расположенное на арендованном земельном участке площадью 249,0 кв.м. примерно в 60 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> <адрес>, <адрес>, <адрес>, согласно договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер № (л.д. 11-12).
 
    Акт передачи к договору купли-продажи, составлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).
 
    В соответствии с Распоряжением Администрации муниципального образования «Ракульское» от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении адреса строению – здание магазина в <адрес>», присвоить объекту – здание магазина «Магазин запчасти», находящемуся на земельном участке с кадастровым номером № почтовый адрес: <адрес>
 
    Согласно данных технического паспорта Холмогорского отделения Государственного унитарного предприятия Архангельской области «Бюро технической инвентаризации», здание магазина расположено по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д.15-24).
 
    В соответствии с записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ Холмогорского территориального отдела агентства ЗАГС Архангельской области, О. умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47).
 
    В соответствии с информацией нотариуса нотариального округа Холмогорский район П., наследником наследственного имущества О., умершего ДД.ММ.ГГГГ, проживающего до дня смерти по адресу: <адрес>, является Л. – супруга (л.д.48, 58).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
 
    Из пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
 
    Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
 
    Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
 
    Из п. 60 указанного выше Постановления следует, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
 
    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 указанной статьи).
 
    Из п.61 указанного Постановления следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
 
    Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
 
    Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
 
    В соответствии со ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
 
    Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
 
    Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
 
    Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
 
    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
 
    Как установлено в судебном заседании, между истцами М., Б. и О. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи на 2/3 доли на здание магазина, расположенного по установленному адресу: <адрес> Договор удостоверен нотариусом в установленном законом порядке.
 
    В силу части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    В соответствии с актом передачи к договору купли-продажи, М. и Б. было передано недвижимое имущество в соответствии с приобретенными долями, то есть фактически сделка исполнена сторонами.
 
    Однако государственная регистрации перехода права собственности на 2/3 доли от О. к М. и Б. в равных долях, на здание магазина, проведена не была.
 
    Заключенный договор купли-продажи отвечает всем требованиям закона, заключен в письменной форме, О. на момент заключения договора являлся собственником здания магазина и при заключении договора купли-продажи преследовалась цель заключения именно договора купли-продажи, а не какой-либо иной сделки, истец имел намерение продать 2/3 доли на здание магазина, свое намерение он и воплотил в данной сделке. Данную сделку стороны заключили добровольно, им было понятно существо заключаемой сделки. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ), а не с момента его государственной регистрации.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что намерение О. продать долю в праве собственности на здание магазина соответствовало его воле. Данное обстоятельство не отрицается и ответчиком Л., которая пояснила, что как супруга собственника здания, давала согласие на совершение сделки.
 
    Указанное обстоятельство подтверждено материалами дела (л.д.33).
 
    Согласно п.1 ст. 420 и п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В соответствии с п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны определили продажную цену 2/3 доли в праве общей собственности на здание магазина в <данные изъяты> копеек каждая доля, при этом «Продавец» получил от «Покупателей» указанную денежную сумму наличными деньгами до подписания настоящего договора (л.д.11 оборот).
 
    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    При таких обстоятельствах, следуя из буквального значения содержания договора купли-продажи, денежные средства были О. получены, поэтому утверждение ответчика об отсутствии фактической передаче О. денежных средств по договору купли-продажи, суд считает несостоятельными. Доказательств обратного суду не представлено.
 
    Как установлено судом, после смерти О., его супруга – ответчик Л. приняла наследственное имущество умершего путем обращения с заявлением к нотариусу, поэтому является надлежащим ответчиком по данному иску.
 
    То обстоятельство, что ответчиком не получено свидетельство о праве на наследственное имущество – на здание магазина, правового значения в данном случае не имеет, так как Л. совершила действия по принятию наследственного имущества умершего супруга.
 
    Кроме того, как следует из объяснений самого ответчика, при обращении к нотариусу о принятии наследства, здание магазина не было указано ею в составе наследственного имущества.
 
    Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности (п. 64 Постановления).
 
    Из объяснений истца М. в судебном заседании следует, что поскольку земельный участок, на котором расположено здание магазина, находился у О. в аренде, была договоренность об обращении за регистрацией перехода права собственности на здание по договору, после оформления им документов о предоставлении земельного участка в собственность.
 
    Данные доводы истца подтверждаются следующим.
 
    Из материалов дела следует, что п.1 Распоряжения Администрации муниципального образования «Холмогорский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность земельного участка О.», предоставить в собственность за плату О. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 249 кв.м., из земель населенных пунктов для размещения и эксплуатации здания магазина. Местоположение Участка: <адрес> (л.д.35).
 
    Согласно свидетельству о регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, О. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации здания магазина, общая площадь 249 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>
 
    Порядок проведения государственной регистрации урегулирован ст. 13 Закона о государственной регистрации.
 
    Согласно данной норме государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
 
    Если исходить из того, что участие сторон сделки в государственной регистрации ограничивается подачей необходимых документов, то уклонением надлежит считать неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности (ст. ст. 13, 16 Закона о государственной регистрации). В частности, уклонением могут считаться неявка лица в учреждение по государственной регистрации, отказ от подачи заявления, предоставления документа, удостоверяющего личность, и прочее.
 
    В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны.
 
    Из дела видно и не оспаривается ответчиком, что регистрация перехода права собственности на доли на спорное нежилое помещение не осуществлялась по причине нахождения земельного участка, на котором расположено здание магазина в аренде у О., который зарегистрировал право собственности на данный земельный участок только ДД.ММ.ГГГГ. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации (п.64 указанного выше Постановления).
 
    Следовательно, в данном случае, совершение действий О. по оформлению прав на земельный участок, создало истцам препятствия в регистрации. Вопрос принадлежности земельного участка, на котором расположен продаваемый объект, не относится к существенным условиям, однако при заключении договора необходимо было учитывать следующее. Если продавцу принадлежит земельный участок, то покупателю одновременно с правом собственности на объект переходит также право собственности на земельный участок, занятый таким объектом. Если продавцу не принадлежит земельный участок, то покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. Земельный участок был в аренде у О. на момент заключения договора купли-продажи, поэтому О., как арендатор (продавец объекта) должен был получить согласие собственника земельного участка на отчуждение данного объекта.
 
    Данные доводы не опровергнуты ответчиком.
 
    Тем самым, с учетом вышеизложенного, срок исковой давности надлежит исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, с момента государственной регистрации права О. на земельный участок, на котором расположено здание магазина.
 
    Кроме того, в дальнейшем, препятствие для государственной регистрации указанной сделки было связано со смертью О..
 
    Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателям, заявление о регистрации договора купли-продажи не было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности по причине оформления О. прав на земельный участок и смерти стороны по сделке, порядок государственной регистрации перехода права собственности был установлен соглашением сторон, суд, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования истцом законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истцами в данном случае законом не предусмотрено.
 
    В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика надлежит взыскать судебные расходы истцов по уплате госпошлины при подаче иска.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования М. и Б. удовлетворить.
 
    Зарегистрировать переход права общей долевой собственности к М. в размере 1/3 доли в праве на объект, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного П., нотариусом Холмогорского нотариального округа Архангельской области, зарегистрированного в реестре за №, без обращения второй стороны по договору.
 
    Зарегистрировать переход права общей долевой собственности к Б. в размере 1/3 доли в праве на объект, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый номер №, по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного П., нотариусом Холмогорского нотариального округа Архангельской области, зарегистрированного в реестре за №№, без обращения второй стороны по договору.
 
    Взыскать с Л. в пользу М. <данные изъяты> копейки в счет возмещения судебных расходов.
 
    Взыскать с Л. в пользу Б. <данные изъяты> копейки в счет возмещения судебных расходов.
 
    Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Холмогорский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Председательствующий:
 
Г.А. Поддубняк
 
    Мотивированное решение вынесено 14 января 2014 года.