Дата принятия: 24 декабря 2019г.
Номер документа: 2-1769/2019
ЧИТИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 24 декабря 2019 года Дело N 2-1769/2019
Именем Российской Федерации
24 декабря 2019 года
Читинский районный суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Цыбеновой Д.Б.,
при секретаре Сидорове Д.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите гражданское дело по иску Якимовой Е. П. к Широковой А. И. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Якимова Е.П. в лице представителя Груздева А.В. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением. Требования мотивированы тем, что 05 марта 2019 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым обязался передать в будущем в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок площадью 2000 кв. м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, а также расположенный на участке жилой дом площадью 44,4 кв.м., кадастровый номер N, этажность 1. Срок заключения основного договора согласован сторонами до 15 марта 2019 года. Дом и земельный участок переданы ответчику во владение 10 марта 2019 года в соответствии с условиями договора. 11 марта 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно которого ответчик приобрела в собственность земельный участок и жилой дом по вышеуказанному адресу. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 15 марта 2019 года за N. Согласно п. 3.1 договора купли-продажи от 11.03.2019 предусматривает следующий порядок расчета: 407 725 руб. - за счет средств материнского капитала, 47 275 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств. В соответствии с дополнительным соглашением к договору окончательный срок расчета по договору не позднее 01 сентября 2019 года. По результатам рассмотрения ответчика о распоряжении средствами материнского капитала 6 июня 2019 года Государственным учреждением - Управлением пенсионного фонда Российской Федерации в г.Чите Забайкальского края (межрайонное) было отказано в удовлетворении заявления и направлении средств. Ответчик от исполнения условий договора уклонилась. На поданное 15.09.2019 в адрес ответчика требование об оплате стоимости приобретенной недвижимости и стоимости фактического пользования имуществом ответчик ответила отказом. 09.10.2019 в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием расторжения договора купли-продажи. От расторжения договора купли-продажи во внесудебном порядке ответчик уклоняется. Кроме того, договором предусмотрено, что в случае неисполнения основного договора за пользование домом подлежит уплате арендная плата в размере 2000 руб. в неделю. За период с 10.03.2019 по 09.10.2019 оплате подлежит арендная плата в размере 60 000 руб. из расчета по 2000 руб. за 30 недель. Просит расторгнуть заключенный 11 марта 2019 года между Якимовой Е.П. и Широковой А.И. договор купли-продажи квартиры земельного участка площадью 2000 кв.м. и жилого дома общей площадью 44,4 кв.м. по адресу: <адрес>; привести стороны в первоначальное положение - возвратить в собственность Якимовой Е.П. земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый N, жилой дом общей площадью 44,4 кв.м., кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>; взыскать с Широковой А.И. в пользу Якимовой Е.П. денежные средства за пользование имуществом в размере 60 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца Скубьев М.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Широкова А.И. против удовлетворения исковых требований в части расторжения договора купли-продажи не возражала, с требованиями о взыскании с нее арендной платы за пользование домом в размере 60 000 руб. не согласна, полагая размер задолженности чрезмерно завышенным. Просила в этой части иска отказать.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и ответчика, суд, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По договору купли -продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Статья 209 ГК РФ предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 550 ГК РФ закрепляет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно ч. 1 - 4 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли -продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В пункте 65 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 судам разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением.
Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обстоятельством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Из материалов дела установлено, что Якимовой Е.П. на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
5 марта 2019 года между Якимовой Е.П. (продавцом) и Широковой А.И. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи указанных выше дома и земельного участка.(л.д.7)
11 марта 2019 года между Якимовой Е.П. (продавцом) и Широковой А.И. (покупателем) был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка.(л.д.8-9)
Согласно условиям договора (часть 3 Расчеты сторон) стоимость жилого дома в размере 407 725 руб. оплачивается покупателем продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала в установленном законом через порядке через ГУ - Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г.Чите Забайкальского края (межрайонное) путем перечисления денежных средств на счет продавца. Часть стоимости земельного участка в размере 5000 руб. выплачена покупателем в качестве аванса до подписания договора. Оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 42275 руб. оплачивается покупателем продавцу в безналичном порядке или наличными денежными средствами в течение 2 месяцев после заключения договора, а именно 21000 руб. - в срок до 30.04.2019, 21275 руб. - в срок до 31.05.2019.
Тем не менее, до настоящего времени указанные денежные средства на счет истца не поступили.
15.03.2019 года за Широковой А.И. зарегистрировано право собственности на спорные жилой дом и земельный участок (л.д.12-16)
6 июня 2019 г. решением территориального органа ПФР было принято решение об отказе в удовлетворении заявления Широковой А.И. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 407 725 руб., о чем Широкова А.И. была письменно уведомлена (л.д. 17)
Основанием для отказа в удовлетворении заявления Широковой А.И. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий послужили нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении, заполнение по данным утерянного сертификата, тогда как у заявителя имеется дубликат.
Таким образом, установлено, что условия договора купли -продажи квартиры от 11.03.2019 г. в части оплаты стоимости квартиры, не исполнены в полном объеме, в жилом доме с октября 2019 года в настоящее время ответчик не проживает. Срок исполнения договора в части оплаты стоимости квартиры, истек.
При указанных обстоятельствах, неоплата полученного по договору имущества в установленный договором срок, является существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора и является основанием, предусмотренным ст. 450 ГК РФ для расторжения договора и возврата товара продавцу.
Поскольку исковые требования в части расторжения договора купли -продажи судом удовлетворяются, то в соответствии со ст. 12 ГК РФ требования истца о прекращении права собственности Широковой А.И. и регистрации права собственности Якимовой Е.П. суд находит подлежащими удовлетворению путем исключения записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части регистрации прав ответчика на дом и земельный участок.
Кроме того, согласно п.5 предварительного договора купли-продажи от 05.03.2019, заключенного между покупателем Широковой А.И. и продавцом Якимовой Е.П., стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости переданы продавцом во владение и пользование покупателя. Стороны согласились, что в случае незаключения сторонами основного договора купли-продажи, земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости считаются переданными 10 марта 2019 года продавцом покупателю в аренду. Сумма арендной платы установлена сторонами в размере 2000 рублей в неделю и подлежит оплате покупателем продавцу в течение трех дней после истечения срока заключения основного договора купли-продажи и далее еженедельно: не позднее одного календарного дня после истечения каждой расчетной недели.
Суд приходит к выводу о том, что данный договор является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку жилое помещение с марта по октябрь 2019 года находилось в фактическом пользовании и владении ответчика, данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто, доказательств обратному суду не представлено, требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей за период с 10.03.2019 по 09.10.2019 обоснованы и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Расторгнуть заключенный 11 марта 2019 года между Якимовой Е. П. и Широковой А. И. договор купли-продажи квартиры земельного участка площадью 2000 кв.м. и жилого дома общей площадью 44,4 кв.м. по адресу: <адрес>.
Возвратить в собственность Якимовой Е. П. земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый N, жилой дом общей площадью 44,4 кв.м., кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах Широковой А. И. на земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый N, жилой дом общей площадью 44,4 кв.м., кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>.
Взыскать с Широковой А. И. в пользу Якимовой Е. П. денежные средства за пользование имуществом в размере 60 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.
Судья Д.Б. Цыбенова
Решение в окончательной форме принято 27.12.2019.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
