Дата принятия: 04 августа 2014г.
Номер документа: 2-1766/2014
Дело № 2-1766/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
04 августа 2014 года г. Белгород
Белгородский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Лукьяновой Л.Н.
при секретаре Лисицком М.В.
с участием представителя истца по доверенности Сафронкиной О.А., ответчика Дахно М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» к Дахно М.В. о взыскании задолженности по договору и обращении взыскании на заложенное имущество,
установил:
(дата обезличена) между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее ОАО «БИК») и Дахно М.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен) площадью (информация скрыта) кв.м. с кадастровым номером № (номер обезличен) для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: (адрес обезличен).
По акту приема-передачи от (дата обезличена). земельный участок передан покупателю, переход права собственности на земельный участок к Дахно М.В. зарегистрирован (дата обезличена).
В обеспечение обязательств земельный участок с момента его передачи Дахно М.В. находится в залоге у истца.
При заключении договора покупатель оплатил часть стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка договором предусмотрена отсрочка, по истечении срока которой, долг по оплате части стоимости земельного участка прощается при соблюдении покупателем особых условий договора по строительству, вводу в эксплуатацию и регистрации в установленном законом порядке права собственности на жилой дом в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Дело инициировано ОАО «Белгородская ипотечная корпорация», которое с учетом уточнений исковых требований (л.д. 16), ссылаясь на невыполнение ответчиком условий договора в части строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию до (дата обезличена)г., просило взыскать с Дахно М.В. задолженность по оплате оставшейся части цены земельного участка в сумме (информация скрыта) рублей, оставшуюся часть стоимости затрат на строительство инженерных коммуникаций в сумме (информация скрыта) рублей, проценты в сумме (информация скрыта) рубль, судебные расходы по оплате госпошлины при подаче иска в размере (информация скрыта) рублей, расходы по оплате за производство оценки стоимости имущества в сумме (информация скрыта) рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, определив способ реализации – публичные торги и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 80% от рыночной стоимости имущества – (информация скрыта) рублей. В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик иск не признал, указав на предоставленную отсрочку по оплате до (дата обезличена). и на нарушение истцом условий договора по подведению инженерных коммуникаций, что не позволяет сдать дом в эксплуатацию в срок указанный в договоре. При этом не оспаривал, что до настоящего времени на земельном участке строительство дома не начато.
Заслушав участников процесса, и исследовав обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствами, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком в установленный срок взятых на себя обязательств по договору купли-продажи земельного участка, заключенного между ним и ОАО «Белгородская ипотечная корпорация».
Из материалов дела следует, что (дата обезличена) между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ответчиком заключен договор (номер обезличен), по условиям которого ОАО «БИК» обязалось передать в собственность ответчика земельный участок для индивидуального жилищного строительства по адресу: (адрес обезличен) (л.д.5).
Заключенный договор между сторонами соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения (ст. ст. 549, 550, 551, 554 - 556 ГК РФ).
Исполнение истцом обязательств по передаче земельного участка ответчику подтверждается актом приема-передачи от (дата обезличена) (л.д.7).
По условиям договора стоимость земельного участка определена в (информация скрыта) руб., из которых (информация скрыта) рублей, как следует из пояснений сторон, покупатель оплатил в пятидневный срок со дня подписания договора. На оплату оставшейся суммы (информация скрыта) рублей предоставлена рассрочка платежа на срок 8 лет до (дата обезличена) (п.2.4 договора).
В соответствии с п. 4.2 договора затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме (информация скрыта) рублей, из них в соответствии с п. 4.3 покупатель оплатил (информация скрыта) рублей, что подтвердили в судебном заседании стороны.
Пунктами 4.5 и 4.7 договора купли-продажи предусмотрены особые условия, согласно которым покупатель может быть освобожден от обязанности возмещения оставшейся стоимости участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, если индивидуальный жилой дом будет построен и зарегистрирован в установленном законом порядке в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, а в случае, если дом не будет построен, покупатель обязан возместить полную стоимость земельного участка, инженерных сетей и уплатить проценты на оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, установленной на момент предъявления требований.
В соответствии с п. 4.8 при подключении к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, а также при подключении к канализационным сетям в срок свыше пяти лет после регистрации перехода права собственности на участок покупателю, последний полностью возмещает затраты на их подведение, указанные в п. 4.2 договора.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д.11) (дата обезличена) произведена государственная регистрация сделки (ипотека), право собственности на земельный участок зарегистрировано за Дахно М.В.
В судебном заседании установлено и не оспаривается, что ответчик принятые на себя обязательства в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до (дата обезличена), построить на нем индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, зарегистрировать его в установленном законом порядке, и подключение его ко всем инженерным коммуникациям (кроме энергетических) и к канализационным сетям, не исполнил.
Указанное также подтверждено актом проверки исполнения обязательств по договору от 15.04.2014г. и фотоснимком к нему (л.д. 8,9), из которых усматривается, что на спорном земельном участке до настоящего времени строительство дома не начато.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Довод ответчика о преждевременном предъявлении истцом заявленных требований в виду предоставленной отсрочки по оплате оставшейся части стоимости участка до (дата обезличена) не состоятелен, поскольку ответчиком неверно истолкованы положения договора купли-продажи о наступлении ответственности за нарушение покупателем условий договора.
Из системного толкования условий договора купли-продажи (п. п. 2.4, 2.6, 4.5, 4.8) следует, что при неисполнении в 5 летний срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обязанности по строительству индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, регистрации, и подведения инженерных коммуникаций и канализационным сетям у продавца возникает право требования досрочной уплаты полной цены земельного участка и оплате полной стоимости инженерных коммуникаций.
Установление условий о досрочной уплате полной цены земельного участка и оплате полной стоимости инженерных коммуникаций в случае, если в срок до (дата обезличена) на проданном земельном участке не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положения ГК РФ об обязательствах.
Нарушение ответчиком своих обязательств по договору от (дата обезличена) является основанием для применения п. 4.5 договора и досрочного взыскания оставшейся части цены земельного участка в размере (информация скрыта) руб., расходов на строительство инженерных коммуникаций в сумме (информация скрыта) руб., и процентов в размере ? ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Согласно представленному истцом расчету проценты за период с (дата обезличена). по (дата обезличена). составляют (информация скрыта) руб. рублей. Указанный расчет ответчиком не оспорен, он не противоречит условиям договора, выполнен математически верно, и у суда сомнений не вызывает.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм закона и в виду доказательств обратного, суд находит требования истца о взыскании указанных сумм обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Довод ответчика со ссылкой на письмо ГУП «Белгородводоканал» (л.д.58) о том, что истцом не подведены инженерные коммуникации, что не позволяет сдать дом в эксплуатацию в указанный в договоре срок, неубедителен, так как на момент обращения истца с иском на земельном участке строительство жилого дома не начато, что не отрицал в судебном заседании ответчик.
Указанный довод также опровергается и сведениями ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС», из которых следует, что в микрорайоне ИЖС (адрес обезличен) построены водозаборные сооружения, ВНС, внеплощадочные и внутриплощадочный сети водоснабжения, выполнено электроснабжение и газоснабжение района, построены дороги в щебеночном покрытии (л.д.17), а также пояснениями сторон, подтвердивших в судебном заседании выполнение указанных работ по проведению инженерных коммуникаций.
Подлежат удовлетворению и требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – спорный земельный участок по следующим основаниям.
Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Истцом представлен отчет (информация скрыта) (номер обезличен) от (дата обезличена). об оценке рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, согласно которому стоимость спорного земельного участка составила (информация скрыта) руб. (л.д. 21- 53). Следовательно, 80% от указанной суммы составляет (информация скрыта) руб.
Отчет составлен специалистом имеющим право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и деятельность которого застрахована. Отчет выполнен в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам.
Указанный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ответчиком стоимость, указанная в отчете, не оспорена и данных об иной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, суду не представлено.
На основании п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в размере (информация скрыта) руб., что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено.
В соответствии со ст.88,94,98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме (информация скрыта) руб. и расходы по составлению отчета в размере (информация скрыта) руб., которые подтверждены документально и являлись для истца необходимыми для подачи в суд иска и для подтверждения своих доводов о рыночной стоимости предмета залога.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» к Дахно М.В. о взыскании задолженности по договору и обращении взыскании на заложенное имущество, признать обоснованным и его удовлетворить.
Взыскать с Дахно М.В. в пользу ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по оплате оставшейся части цены земельного участка в сумме (информация скрыта) рублей, оставшуюся часть стоимости затрат на строительство инженерных коммуникаций в сумме (информация скрыта) рублей, проценты в сумме (информация скрыта) рубль, судебные расходы по оплате госпошлины при подаче иска в размере (информация скрыта), расходы по оплате за производство оценки стоимости имущества в сумме (информация скрыта) рублей, а всего (информация скрыта).
Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок (номер обезличен) площадью (информация скрыта) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен), определив способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги.
Установить начальную продажную цену реализации заложенного имущества - земельного (номер обезличен) площадью (информация скрыта) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), при его реализации в размере 80% от рыночной стоимости - (информация скрыта) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.
Судья Л.Н.Лукьянова
Мотивированный текст решения изготовлен 08 августа 2014 года.
