Решение от 03 апреля 2014 года №2-176/2014

Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    г. Саянск                                                                               03 апреля 2014 года
 
    Дело № 2-176/2014
 
    Саянский городской суд в составе председательствующего судьи Гущиной Е.Н., при секретаре судебного заседания Еремеевой Е.Н., с участием помощника прокурора <адрес изъят> Ласточкиной Л.Е., представителя истцов Власовой Л.В., Лоховой Г.А. и Лохова Н.А. Шувалова Э.Н., действующего по доверенности; ответчика Джулая Е.Н., представителя ответчика Потерухо Э.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер изъят> по иску Власовой Л. В., Лоховой Г. А. и Лохова Н. А. к Джулаю Е. Н. о выселении,
 
у с т а н о в и л:
 
    Из искового заявления следует, что Власовой Л.В., Лоховой Г.А. и Лохову Н.А. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу г.Саянск, микрорайон Солнечный, <адрес изъят>; право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. В настоящее время истцы проживают в <адрес изъят>, в спорной квартире с согласия Власовой Л.В. проживает Джулай Е.Н., который планировал в дальнейшем выкупить квартиру. Однако, никаких договоров купли-продажи между истцами и ответчиком не заключалось, в настоящее время ответчик проживает в квартире незаконно, пользуется и владеет указанной квартирой в нарушение прав собственников, не оплачивает коммунальные расходы. На основании изложенного, истцы просили выселить Джулая Е.Н. из принадлежащей им квартиры.
 
    В обоснование требований, изложенных в иске, истицами были представлены суду следующие документы:
 
    -копия договора от ДД.ММ.ГГГГ на передачу квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят>, в собственность граждан Л.А. , Лоховой Л.В., Лоховой Г.А. и Лохова Н.А.;
 
    -свидетельство о праве на наследство по закону <адрес изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, после смерти Л.А. , умершего ДД.ММ.ГГГГ, право на <номер изъят> доли в квартире, расположенной по адресу <адрес изъят>, перешло наследникам Лоховой Г.А. и Лохову Н.А;
 
    -свидетельство о государственной регистрации права <адрес изъят>, выданное ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Лохов Н.А. является собственником <номер изъят> доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу гДД.ММ.ГГГГ
 
    -свидетельство о государственной регистрации права <адрес изъят>, выданное ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, Лохова Г.А. является собственником <номер изъят> доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят>; среди иных собственников квартиры указана Власова Л.В., её доля в праве составляет <номер изъят> ;
 
    -выписка № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что инвентаризационная стоимость квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят>, составляет <номер изъят> рублей;
 
    -справка ООО «Расчетно-кассовый центр» от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии зарегистрированных лиц по адресу <адрес изъят>
 
    -выписка ООО «Расчетно-кассовый центр» из лицевого счета <номер изъят> об имеющейся задолженности по оплате коммунальных услуг за квартиру, расположенную по адресу <адрес изъят>, в размере <данные изъяты> рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В судебное заседание истцы, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, направив в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
 
    Представитель истцов Шувалов Э.Н. поддержал заявленные истцами требования и пояснил, что спорная квартира в ДД.ММ.ГГГГ году была приватизирована супругами Лоховыми и их двумя детьми. В ДД.ММ.ГГГГ году Власова Л.В. решила продать данную квартиру, нашла покупателя, которым оказался ответчик Джулай Е.Н., они договорились о цене в <данные изъяты> рублей, которые ответчик передал истцу Власовой Л.В. в счет оплаты стоимости квартиры. Однако, её бывший муж - Л.А. , также являвшийся собственников квартиры, отказался её продавать, в связи с чем, договор не был заключен и зарегистрирован. Она использовала переданные ей ответчиком деньги, в связи с чем, не могла их своевременно вернуть ответчику. Ответчик с её согласия вселился в спорную квартиру, где и проживает по настоящее время. Впоследствии брак между супругами Лоховыми был расторгнут, Л.А. умер, в порядке наследования его доли в праве собственности на спорную квартиру перешли детям. В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, за Власовой Л.В. зарегистрировано <данные изъяты> доли в праве собственности на данную квартиру, за Лоховой Г.А. и Лоховым Н.А. по <данные изъяты> доли в праве собственности.
 
    Поскольку, истцы являются собственниками данной квартиры, проживание ответчика Джулая Е.Н. в данной квартире нарушает их права на распоряжение данной квартирой, которую они хотят продать.
 
    Представитель истцов просил удовлетворить заявленные требования и выселить ответчика из спорной квартиры.
 
    Ответчик Джулай Е.Н. исковые требования истцов не признал, просил отказать в их удовлетворении, указав, что по устной договоренности о продаже квартиры он передал несколькими частями до ДД.ММ.ГГГГ истице Власовой Л.В. <данные изъяты> рублей в счет оплаты за покупку спорной квартиры и она обещала заключить с ним договор купли-продажи, после чего передала ему ключи от квартиры, которой он стал пользоваться, как своей. Однако, договор не был заключен и зарегистрирован, так как Власова Л.В. вместе с несовершеннолетними на тот период времени детьми выехала в <адрес изъят>, периодически обещала заключить и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, но не сделала этого. Считает, что имеет право пользования данным жилым помещением.
 
    Представитель ответчика Потерухо Э.В. исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении заявленных требований. Представитель ответчика также пояснила, что в декабре ДД.ММ.ГГГГ. истец Власова Л.В. разместила объявление о продаже <адрес изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, после чего они с ответчиком договорились о продаже квартиры по цене <данные изъяты> тысяч рублей. В качестве оплаты за приобретение квартиры ответчик передал Власовой Л.В. денежные средства на общую сумму <данные изъяты> рублей, что подтверждено соответствующими расписками, таким образом, ответчик фактически приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи, она была передана в собственность ответчика, куда он и вселился. Так же с момента передачи ответчику квартиры, Власова Л.В. отказалась от расходов на содержание и ремонт квартиры по адресу Солнечный, <адрес изъят>, передала ему технический паспорт на квартиру.
 
    Представитель ответчика полагает, что стороны совершили все действия, указывающие на реальный характер договора купли-продажи квартиры
 
    По мнению ответчика, договор купли-продажи был заключен. Оформить все соответствующие документы Власова Л.В. не смогла, так как ее бывший супруг препятствовал оформлению сделки, отказался идти в Департамент по регистрации права собственности на недвижимое имущество.
 
    Факт продажи квартиры подтверждается письменными доказательствами:
 
    -справкой БТИ от <данные изъяты>., выданной Власовой (Лоховой) Л.В.для подачи в Учреждение юстиции;
 
    -доверенностью Л.А. на продажу квартиры от <данные изъяты>.;
 
    -распоряжением администрации <адрес изъят> от <данные изъяты>. «О разрешении продажи квартиры семьей Власовой Л.В.»;
 
    -поквартирной карточкой о снятии с регистрационного учета семьи Власовой (Лоховых) с <данные изъяты> года;
 
    -справкой о рыночной стоимости квартир в городе от агентства недвижимости «Кутузов» из которой следует, что стоимость жилья на вторичном рынке в <адрес изъят> на момент получения Власовой денежных средств в размере <данные изъяты> тысяч рублей соответствует рыночной цене квартиры.
 
    В ходе проведения доследственной проверки установлено, что договор купли-продажи не был заключен по вине Власовой Л.В., которая длительное время оформляла документы. Джулай Е.Н. является добросовестным приобретателем.
 
    В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.
 
    Следовательно, недействительный договор, помимо последствий, связанных с его недействительностью, может породить имущественное право добросовестного приобретателя. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
 
    Квартира <адрес изъят> о которой возник спор, принадлежала на праве собственности Власовой Л.В. и ее несовершеннолетним детям, и она вправе была продать ее любому гражданину по своему усмотрению, а истец Джулай Е.Н. мог купить ее. Эти действия не противоречат Конституции РФ и федеральным законам, а оснований считать, что тем самым наносится ущерб окружающей среде или нарушаются права иных лиц, не имеется.
 
    Обстоятельства продажи недвижимого имущества свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) истицы Власовой Л.В., воспользовавшейся тем, что ответчик вследствие юридической неграмотности не потребовал выдать ему договор купли-продажи и расписку в получении денежных средств до регистрации договора купли-продажи в установленном порядке. При заключении договора купли-продажи истец Власова В.Л. действовала явно в ущерб ответчику, в результате чего Джулай Е.Н. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на купленную квартиру и осуществлять права владения, пользования и распоряжения в полном объеме.
 
    Возникшие между сторонами правоотношения, по мнению представителя ответчика, вытекают из недействительного договора. Как следует из искового заявления, Власова Л.В. пустила в квартиру Джулая Е.Н. под условием, что он в дальнейшем выкупит квартиру. Однако договор купли-продажи не был заключен. Указанное утверждение опровергается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, из которого следует, что истец Власова Л.В. продала квартиру, но не смогла оформить сделку, что между сторонами сделка купли-продажи была заключена, но не в соответствии с требованиями гражданского законодательства, - не соблюдена письменная форма сделки и отсутствует регистрация перехода прав собственности. Согласно части 1 статьи 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
 
    В силу пункта 1 статьи 10 Кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Пунктом 5 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что при разрешении споров следует иметь в виду, что отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10), в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам. В мотивировочной части соответствующего решения должны быть указаны основания квалификации действий истца как злоупотребление правом.
 
    Таким образом, заключая договор купли-продажи квартиры, ответчик Власова Л.В. распорядилась своей собственностью и передала покупателю все права, принадлежавшие ей как собственнику, в том числе и право пользования жилым помещением. Из этого вытекала исполненная истцами обязанность продавца освободить квартиру в случае, если в договоре не предусмотрено иное. Иное поведение следует расценивать как злоупотребление правом.
 
    По мнению представителя ответчика, между сторонами была заключена ничтожная сделка, и поскольку право на предъявление иска в данном случае - о выселении, связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью устранение прав собственника, именно момент начала исполнения такой сделки - декабрь 2002 года - является датой, с которой начинается исчисление давностного срока, и для применения последствий пропуска срока исковой давности, в данном случае применимы положения ч. 1 ст. 181 ГК РФ.
 
    При этом в соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является, по мнению представителя ответчика, согласно ст. 199 ГК РФ, самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске. В декабре 2002 года истцы Власова Л.В. и Лохова Г.А. и Лохов Н.А. знали о том, что имеет место недействительная сделка купли-продажи спорной квартиры и ее исполнение началось ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Правовые основания, указанные в исковом заявлении о выселении, не могут являться основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку между истцами и ответчиком не заключалось договора найма, аренды и ответчик не является членом семьи истцов. Вселился на основании договора купли-продажи спорного жилого помещения, согласно воле истицы Власовой Л.В., действующий на тот момент как законный представитель своих несовершеннолетних детей истцов Лоховой Г.А. и Лохова Н.А.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 10, 167, 181, 199 ГК РФ, представитель ответчика просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований.
 
    Прокурор Ласточкина Л.Е. в заключении указала, что в ходе судебного разбирательства установлено, что истцы являются собственниками спорного жилого помещения, договор купли-продажи данного помещения между сторонами не заключался, следовательно, проживание в спорном жилом помещении ответчика нарушает их право собственности, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а ответчик - выселению из квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора исследовав письменные материалы дела, суд находит требования истцов подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества, коим и является спорная квартира, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии со ст.288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
 
    Таким образом, правомочия собственника ограничены правами иных лиц.
 
    В силу ч. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
 
    В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
 
    Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
 
    При этом Конституция РФ, ее статья 35 (ч. 2), гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
 
    Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (ст. 2 и 18 Конституции РФ), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.
 
    По смыслу названных положений Конституции РФ во взаимосвязи с положениями ее ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм ст. 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.
 
    В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
 
    В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
 
    В судебном заседании установлено, что <адрес изъят>, расположенная по адресу: <адрес изъят> принадлежит на праве общей долевой собственности истцам Власовой Л.В., Лоховой Г.А. и Лохову Н.А.
 
    Истцами суду были представлены надлежащие доказательства, подтверждающие их право собственности на спорное жилое помещение: свидетельства о государственной регистрации права Лохова Н. А. и Лоховой Г. А.. Право собственности истцов на спорное жилое помещение не оспорено.
 
    Ответчик Джулай Е.Н. не является членом семьи указанных лиц, как установлено судом, проживает в спорной квартире с <данные изъяты> года по устной договоренности с Власовой Л.В., не ведет с истцами общего хозяйства.
 
    Данных о наличии между собственниками квартиры и Джулаем Е.Н.     соглашения о порядке предоставления и пользования жилым помещением, суду не представлено, доказательств заключения договора купли-продажи спорной квартиры суду не представлено.
 
    Исследованные в судебном заседании расписки истца Власовой Л.В., распоряжение на продажу спорной квартиры, протокол опроса истца Власовой Л.В., в котором последняя признала факт обсуждения с ответчиком условий продажи квартиры и получение от него денег за квартиру, поквартирная карточка со сведениями о снятии истцом с регистрационного учета, а также вселение ответчика в квартиру с разрешения истцов, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими право собственности ответчика на спорное жилое помещение или право пользования данным жилым помещением.
 
    Бремя содержания квартиры, в соответствии со ст. 67 ЖК РФ, является обязанностью нанимателя жилого помещения, так как и арендатора жилого помещения и не является доказательством права собственности на жилое помещение.
 
    Таким образом, ответчик, продолжая проживать в квартире истцов, что было им подтверждено в судебном заседании, в нарушение ч.1 ст.10 ГК РФ, злоупотребляет своим правом, препятствуя реализации прав собственника, связанных с распоряжением квартирой.
 
    На основании изложенного, иск Власовой Л. В., Лоховой Г. А. и Лохова Н. С. к Джулаю Е. Н. о выселении, подлежит удовлетворению в полном объеме.
 
    В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Сторонами требования о признании сделки недействительной не заявлялись и судом не рассматривались, оснований суду применять последствия недействительности сделки по собственной инициативе, не имеется. Кроме того, судом установлено, что сделка купли-продажи спорного имущества не заключалась, следовательно, нет оснований признавать её недействительной.
 
    Доводы ответчика и его представителя являются иным толкованием закона, направлены на иную оценку обстоятельств, и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, в пользу истца Власовой Л.В. подлежит взысканию сумма государственной пошлины, оплаченная истцом в размере 200 рублей.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л:
 
    Исковые требования Власовой Л. В., Лоховой Г. А. и Лохова Н. С. к Джулаю Е. Н. о выселении, удовлетворить в полном объеме.
 
    Выселить Джулая Е. Н. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Саянский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Судья:          Е.Н. Гущина