Решение от 17 декабря 2013 года №2-1717

    Дело 2-1717
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    17 декабря 2013г.
 
    Миасский городской суд Челябинской области в составе:
 
    Председательствующего судьи Рогожкиной Л.А.
 
    При секретаре Лосевой Л.В.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Курдюковой Нины Васильевны к Фисенко Татьяне Владимировне, Медведеву Евгению Васильевичу о признании сделки недействительной,
 
    Установил:
 
    Курдюкова Н.В. обратилась в суд с иском к Фисенко Т.В., Медведеву Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДАТА квартиры, расположенной по адресу АДРЕС, применении последствий недействительности договора.
 
    В обоснование иска указала, что являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу АДРЕС, проживала в квартире с сыном Курдюковым А.В.. В ДАТА она решила разменять квартиру на две меньшей площадью, для чего обратилась к риелтору Фисенко Т.В., которая попросила выдать на её имя доверенность на право продажи квартиры. ДАТА Курдюкова Н.В. оформила у нотариуса Ахметовой Г.Ш. доверенность, передала её Фисенко Т.В., согласовала с нею, что квартира должна быть продана по цене не менее ... руб., чтобы этих средств было достаточно для покупки иного жилья, также предупредила, что все действия та должна согласовывать с нею. ДАТА, усомнившись в добросовестности Фисенко Т.В., истица отменила доверенность, а в ДАТА узнала, что квартира была продана Медведеву Е.В., его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Найти Фисенко Т.В. она не смогла, о предстоящей сделке и её условиях та её в известность не ставила, деньги от продажи квартиры не передавала, покупатель Медведев Е.В. в квартиру никогда не приходил, не осматривал её, состоянием квартиры не интересовался, деньги ей также не передавал. Просила признать договор купли-продажи не действительным по основаниям ст.179 ГК РФ как сделку, совершенную в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны Фисенко Т.В. с другой Медведевым Е.В.. При рассмотрении дела Курдюкова Н.В. в порядке ст.39 ГПК РФ изменила основание иска, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по основаниям ст.168 ГК РФ. Указала, что оспариваемый договор является ничтожным, так как Фисенко Т.В., вопреки её указаниям не поставила в известность о сделке, её условиях, согласилась с Медведевым Е.В. от её имени на продажу квартиры по существенно заниженной цене, без фактической оплаты стоимости квартиры, а покупатель Медведев Е.В. повел себя не разумно и недобросовестно, не встретился с истицей как собственником квартиры, не осматривал квартиру, не пытался вселиться, истица не получала денег за квартиру ни от покупателя, ни от доверенного лица. Ответчик Фисенко Т.В. знала о её требованиях к сделке, однако она своевольно согласилась на существенно меньшую стоимость, покупатель повел себя неразумно и недобросовестно, не убедился, что цена сделки соответствует действительности, хотя имел такую возможность. Считает, что ответчики злоупотребили своими правами и эти действия повлекли для истицы неблагоприятные последствия в виде утраты права собственности на единственное жилье.
 
    Истец Курдюкова НВ., её представитель Корнилов А.В. в судебном заседании иск поддержали.
 
    Ответчик Фисенко Т.В. в судебном заседании не участвовала, о слушании дела извещена. Ранее в судебном заседании иск Курдюковой Н.В. считала обоснованным, объясняла, что ДАТА истец сказала ей, что долго не может продать свою квартиру, она пообещала ей помочь, договорились, что квартиру надо продать за ... руб., чтобы на эти средства купить две квартиры меньшей площадью. У Фисенко Т.В. была знакомая ФИО16 которая предложила комнату в АДРЕС, которая принадлежала Медведеву Е.В. и на выбор две комнаты в АДРЕС, более точных адресов она не помнит, где точно работала ФИО17 она не знает, но та была каким то образом связана с Агентством недвижимости «Центральное». Они посмотрели комнату на АДРЕС, там в то время проводился ремонт, который должен был быть закончен через неделю, эта комната Курдюкову Н.В. устраивала. Также ей понравилась одна из комнат (колясочная) на АДРЕС. После этого Фисенко Т.В. связалась с директором Агентства недвижимости «Центральное» Ананиной Н.В. и сообщила ей, что их устраивают варианты покупаемых комнат. Сама Фисенко Т.В. специализировалась на аренде помещений, куплей-продажей ранее не занималась и поэтому полностью положилась на работников агентства. Договор купли-продажи подписывали в Миасском филиале Управления Росрееста по Челябинской области, она договор не читала, так как все происходило в спешке. При подписании договора присутствовала Ананина Н.В. и там же она впервые увидела Медведева Е.В.. Деньги за квартиру ей никто не передавал, по просьбе Ананиной Н.В. в договоре указали цену ... руб.и оформили обременение в виде ипотеки. После этого Медведева Е.В. она больше не видела, а в агентстве ей передали ... руб.в качестве предоплаты для покупки комнаты на АДРЕС, из них она ... руб. отдала в долг работнику агентства ФИО18 у неё осталось ... руб. Расписка о передаче денег не составлялась. После того, как в комнате на АДРЕС был окончен ремонт Курдюкова Н.В. отказалась от неё, так как там не была установлена обещанная ранее душевая кабина. ФИО19 (отчество ей не известно). предложил Курдюковой Н.В. зарегистрироваться с сыном в этой комнате и пообещал, что за это время будет оборудован душ и оформлены документы. В то же время оказалось, что вторая комната на АДРЕС еще не приватизирована и документов на неё нет. В это время Фисенко Т.В. поняла, что работники агентства вводят её в заблуждение относительно этих комнат, она позвонила истице, сказала чтобы они с сыном обратно зарегистрировались в своей квартире. Потом ей позвонила Курдюкова Н.В. и сообщила об отмене доверенность. ДАТА когда они получали документы на квартиру Ананина Н.В. сказала ей, чтобы она вернула ... руб., тогда они отменят сделку, на что Фисенко Н.В. ответила, что ничего им возвращать не будет. Считает, что риелторы агентства ввели её в заблуждение и обманули истицу, обман состоял в том, что они хотели забрать у них всю квартиру, а саму Курдюкову Н.В. с сыном поселить в одну комнату, без передачи им второй комнаты. Сама она видела Медведева Е.В. только один раз, с ним ни о чем не договаривалась, Медведев Е.В. ей деньги не передавал, он рассчитывался с агентством недвижимости «Центральное». Она Курдюковой Н.В. деньги также не передавала.
 
    Ответчик Медведев Е.В. в судебном заседании не участвовал, о слушании дела извещен. Его представитель Новиков Д.В. в судебном заседании иск не признал, объяснил, что Медведев Е.В. не мог вступить в злонамеренное соглашение с Фисенко Т.В., так как знаком с нею не был, они виделись один раз в помещении Миасского отдела Управления Росреестра по Челябинской области, когда подписывали договор. Деньги по договору за квартиру он передал Фисенко Т.В., сначала ... руб. и впоследствии еще ... руб., что подтверждается распиской последней и указанием в самом договоре. Курдюкова Н.В. имела намерение продать квартиру, для чего оформила доверенность на Фисенко Т.В. в которой указала о том, что та может продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. Фактически Курдюкова Н.В. изменила свое намерение продавать квартиру после того, как не произошел расчет между нею и Фисенко Т.В.. Считает, что Медведев Е.В. является добросовестным приобретателем, истица не вправе требовать признания сделки недействительной. О наличии у Медведева Е.В. комнаты на АДРЕС, о его отношениях с Агентством недвижимости «Центральное» ему не известно, считает, что эти обстоятельства юридически значимыми для разрешения иска не являются.
 
    Третье лицо Курдюков А.В. в судебном заседании иск поддержал, объяснил, что Медведев Е.В. в квартиру никогда не приходил, вселиться не пытался, деньги за квартиру ни он, ни Фисенко Т.В. истице не передавали.
 
    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о слушании дела извещен.
 
    Представитель третьего лица ООО Агентство недвижимости «Центральное» Ананина Н.В. в судебном заседании иск считает необоснованным, так как Медведев Е.В. является добросовестным приобретателем квартиры, а Курдюкова Н.В. вправе требовать от Фисенко Т.В. полученные от продажи квартиры деньги. Объяснила, что в ... году в агентство обратилась Фисенко Т.В. с намерением продать квартиру истицы. На квартиру с целью осмотра выезжал работник агентства Поварницын Д.Д.. В то же время в агентство обратился Медведев Е.В. с просьбой подобрать ему вариант покупки квартиры, ему была предложена квартира истицы и она его устроила. У Медведева Е.В. всей суммы не было, поэтому он передал Фисенко Т.В. ... руб. оставшиеся ... руб. остался должен, в связи с этим было оформлено обременение квартиры в виде ипотеки, впоследствии ипотека была снята. Считает, что цена квартиры ... руб. не занижена, так как квартира хотя и расположена в центре города, но находится в здании общежития. Фисенко Т.В. сначала предлагала купить у истицы квартиру за ... руб, потом снизила цену до ... руб. а потом до ... руб. Ананиной Н.В. известно, что Фисенко Т.В. вместе с работником агентства ФИО20 показывала Курдюковой Н.В. комнату (колясочную) на АДРЕС, но там что-то не получилось с документами и сделка по её покупке не состоялась. Фисенко Т.В. в агентство с просьбой приобрести две комнаты для истицы не обращалась, такая услуга ей не оказывалась. Впоследствии Медведев Е.В. обращался в Агентство с просьбой продать спорную квартиру, но достоверно ей об этом не известно. Договоры с Медведевым Е.В. и Фисенко Т.В. на оказание риелторских услуг агентство не заключало.
 
    Выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав все материалы дела, суд считает, что иск Курдюковой Н.В. подлежит удовлетворению.
 
    Материалами дела установлено, что Курдюкова Н.В. на основании договора купли-продажи от ДАТА являлась собственником двухкомнатной квартиры общей площадью ... кв.м. расположенной по адресу АДРЕС.
 
    ДАТА Курдюкова Н.В. выдала доверенность которой уполномочила Фисенко Т.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по АДРЕС. Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа Миасского городского округа, запись в реестре за НОМЕР ( л.д.51).
 
    ДАТА заключен Договор купли-продажи в соответствии с которым Фисенко Т.В., действующая от имени и в интересах Курдюковой Н.В. по доверенности от ДАТА продала, а Медведев Е.В. купил в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью ... кв.м. по адресу АДРЕС ( л.д.52).
 
    Согласно п.3 договора соглашением сторон установлена цена квартиры ... руб. из которых ... руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора, вне пределов Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, а оставшаяся сумма ... руб. будут уплачены покупателем продавцу в течение ... дней, но не позднее ДАТА после подписания договора, в день сдачи документов на государственную регистрацию.
 
    ДАТА составлена расписка о том, что Медведев Е.В. передал, а Фисенко Т.В. получила ... руб. ( л.д.55).
 
    ДАТА документы сданы на государственную регистрацию сделки. Право собственности Медведева Е.В. на квартиру по адресу АДРЕС зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА, № регистрации НОМЕР с ограничением (обременением ) права в виде ипотеки, что подтверждается выпиской из реестра от ДАТА.
 
    ДАТА Курдюкова Н.В. составила распоряжение которым отменила полномочия данной ею доверенности, удостоверенной ДАТА в отношении Фисенко Т.В.. Распоряжение удостоверено нотариусом нотариального округа Миасского городского округа Ахметовой Г.Ш. и зарегистрировано в реестре за НОМЕР ( л.д.8).
 
    Согласно поквартирной карточки на квартиру по АДРЕС Н.В. и Курдюков А.В. ДАТА снялись с регистрационного учета, при этом Курдюкова Н.В. ДАТА вновь зарегистрировалась в квартире, Курдюков А.В. зарегистрировался в квартире ДАТА ( л.д.112).
 
    Медведев Е.В. с ДАТА зарегистрирован по адресу АДРЕС, в исследуемый период являлся собственником 1/2 доли в этой квартире. Также на основании договора купли-продажи от ДАТА Медведеву Е.В. принадлежала 1/4 доля в праве собственности на квартиру площадью ... кв.м. по адресу АДРЕС, его право было зарегистрировано ДАТА в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с ограничением (обременением_ права в виде ипотеки. Указанные обстоятельства подтверждены адресной справкой УФМС, выпиской из реестра от ДАТА ( л.д.32).
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).
 
    В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
 
    Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
 
    В данном случае истицей в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор купли-продажи мог быть квалифицирован как сделка, совершенная в результате злонамеренного соглашения ее представителя с другой стороной сделки. Из объяснений Фисенко Т.В. следует, что Медведева Е.В. она видела всего один раз в помещении Миаского отдела Росреестра по Челябинской области при сдаче документов на государственную регистрацию сделки и ни о чем с ним лично не договаривалась.
 
    Истица в обоснование требований в этой части ссылалась на то, что она не получила денежных средств за проданное имущество, что Фисенко Т.В.не поставила её в известность об условиях сделки, своевольно снизила оговоренную цену квартиры, а Медведев Е.В. повел себя не разумно, не осматривал квартиру, не пытался вселиться в неё. Суд считает, что данное обстоятельство в силу действующего гражданского законодательства не может служить основанием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ.
 
    Вместе с тем суд считает обоснованными требования Курдюковой Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры от ДАТА недействительным (ничтожным) по основаниям ст.168 ГК РФ. При этом суд исходит из следующего:
 
    В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, установленным ст.168 ГК РФ.
 
    Как следует из объяснений истицы, ответчика Фисенко Т.В., представителя третьего лица ООО Агентство недвижимости «Центральное» Курдюкова Н.В. согласовала с Фисенко Т.В. цену квартиры при продаже не менее ... руб.. Фисенко Т.В. как представитель продавца знала о установленной продавцом цене продаваемой квартиры, однако без согласования с истицей снизила стоимость квартиры до ... руб.. Ответчик же Медведев Е.В., являясь покупателем квартиры, действовал неразумно и недобросовестно, квартиру до покупки не осматривал, её состоянием не интересовался, о действительной воли продавца относительно стоимости имущества не поинтересовался.
 
    Удовлетворяя исковые требования Курдюковой Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд также учитывает, что стороны никаких действий по исполнению договора купли-продажи не произвели.
 
    Так, Курдюкова Н.В. и её сын Курдюков А.В. до настоящего времени зарегистрированы, проживают и пользуются спорной квартирой, истица за собственные средства оплачивает коммунальные услуги, ключи Медведеву Е.В. от квартиры не передавала. Медведев Е.В. в квартиру не вселялся, с требованием о вселении и выселении Курдюковой Н.В. с членами семьи никуда не обращался.
 
    Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании заключения договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей и других обязанностей.
 
    Таким образом, совершение сделки с нарушением запрета установленного ст.10 ГК РФ влечет за собой её ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ. Учитывая фактические обстоятельства, условия продажи квартиры и последующее поведение участников сделки, суд считает, что имеется достаточно оснований для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным).
 
    Поскольку суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-квартиры от ДАТА, то в силу ст.167 ГК РФ должны быть применены последствия недействительности данной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение. Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА право собственности на квартиру зарегистрировано за Медведевым Е.В. без ограничения (обременения) права (л.д.6). В качестве применения последствий недействительности договора суд считает необходимым вернуть квартиру в собственность Курдюковой Н.В. и взыскать с Фисенко Т.В. в пользу Медведева Е.В. ... руб. полученных по недействительной сделке. То обстоятельство, что истице не передавались истице денежные средства от продажи квартиры подтверждены объяснениями ответчика Фисенко Т.В.. При этом доводы Медведева Е.В. о том, что он передал Фисенко Т.В. ... руб. и ... руб. подтверждены письменными доказательствами ( договором, распиской), доказательств, опровергавших бы эти доводы Фисенко Т.В. в суд не предоставлено.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДАТА по которому Фисенко Татьяна Владимировна действуя от имени и в интересах Курдюковой Нины Васильевны продала, а Медведев Евгений Васильевич купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу АДРЕС.
 
    Применить последствия недействительности сделки и возвратить квартиру, расположенную по адресу АДРЕС собственность Курдюковой Нины Васильевны, взыскать с Фисенко Татьяны Владимировны в пользу Медведева Евгения Васильевича ... полученных по недействительной сделке.
 
    Погасить регистрационную запись о праве собственности Медведева Евгения Васильевича на квартиру общей площадью ... кв.м. расположенную по адресу АДРЕС за НОМЕР от ДАТАг..
 
    Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Председательствующий: