Решение от 26 февраля 2014 года №2-170/14

К делу № 2-170/14
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
ИФИО1
 
    <адрес>
 
«26 »февраля 2014 года
 
    Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:
 
    председательствующего
 
    С.П. Богдановича,
 
    при секретаре
 
    ФИО4,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, третье лицо: Управление Росреестра по<адрес>,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3 и Театральной организации «Лазаревский независимый театр», в котором просила признать за ней право собственности на помещения №№59, 60, 61, 62 общей площадью 69,7 кв.м, расположенные на пятом этаже здания по адресу: <адрес>.
 
    В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ она для удовлетворения своих личных нужд заключила с ТО «Лазаревский независимый театр» в лице руководителя ФИО3 предварительный договор, в соответствии с условиями которого выплатила 1250000 рублей за спорные помещения, а ТО «Лазаревский независимый театр» в лице ФИО3 обязалась в месячный срок после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на здание передать перечисленные помещения ей в собственность. Ответчики уведомили ее о наличии всей необходимой для строительства разрешительной документации и прав на застраиваемый земельный участок. Свои обязательства по передаче денежных средств ФИО2 исполнила, в ее фактическое владение и пользование были переданы помещения, и она приступила к их отделке. Однако ответчики не исполнили принятых на себя обязательств и не передали спорные помещения в ее собственность, что и послужило причиной обращения в суд с заявленными требованиями. ФИО3 сообщал о наличии затруднений в оформлении документации на возведенное здание, заверял ее, что вопрос о юридическом оформлении права собственности будет разрешен.
 
    ФИО2 полагает, что к спорным правоотношениям следует применить Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Заключенный ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор необходимо расценивать как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и с учетом того, что здание построено, следует считать наступившим срок исполнения должником обязательства по предоставлению ей помещений.
 
    В последующем по ходатайству ФИО2 Театральная организация «Лазаревский независимый театр» исключена из числа соответчиков по делу. ФИО3 как физическое лицо и как индивидуальный предприниматель заявлен представителем истицы в качестве ответчика по делу.
 
    Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась. О времени и месте слушания дела была уведомлена надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. Ее представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании пояснил, что истице известно о времени и месте рассмотрения дела, и она желает участвовать в деле через представителя.
 
    В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48 и 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
 
    Представитель истицы по доверенности – ФИО6 в судебном заседании доводы иска поддержал и просил удовлетворить его требования. Уточнил, что истица просит признать за ней право собственности на помещения: № площадью 13,5 кв.м, № площадью 14,9 кв.м, № площадью 29 кв.м, № площадью 20,7 кв.м, расположенные в <адрес>А по <адрес> в <адрес>. Пояснил, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор, поименованный как предварительный, из которого следует, что истица обязалась оплатить определенную цену за конкретные помещения с определенной площадью, а ответчик взял на себя обязательства построить их и ввести в эксплуатацию, после чего передать в собственность истице. По его мнению, данный договор следует относить к разновидности договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также к возникшим правоотношениям необходимо применять положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ. Полагает, что к данному договору нельзя применять установленные ст. 429 ГК РФ положения, поскольку в нем не указан срок, в течение которого стороны намерены заключить основной договор. Спорные помещения возведены правомерно, в настоящее время находятся в фактическом пользовании ФИО2, в связи с чем требования иска о признании за ней права собственности являются обоснованными. В обоснование требований иска также сослался на ст. 222 ГК РФ. Пояснил, что перепланировка помещений, которая была произведена истицей, не нарушает права ответчика. Также указал, что здание, в котором расположены являющиеся предметом спора помещения, возведено на земельном участке, предоставленном Театральной организации «Лазаревский независимый театр» на основании постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, которая являлась также его застройщиком. В настоящее время Театральная организация «Лазаревский независимый театр» ликвидирована, а спорное имущество при ликвидации передано индивидуальному предпринимателю ФИО3 В качестве доказательств доводов иска сослался на представленные им в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ года, из которого следует, что предметом договора являлись помещения №№ в <адрес> в <адрес>. Сослался также на представленный им в том же судебном заседании протокол № общего собрания учредителей Учреждения «Лазаревский независимый театр», в котором указано о принятом решении передать ФИО2 помещения в <адрес> общей площадью 110,1 кв.м. Представитель истицы пояснил и о том, что ФИО2 в настоящее время для проживания использует помещения в <адрес>, имеющие общую площадь 229,3 кв.м.
 
    Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований иска. Из пояснений стороны ответчика в судебном заседании и письменных возражений, находящихся в материалах дела, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами действительно был заключен предварительный договор купли-продажи помещений №№ по <адрес> (ныне <адрес>) в <адрес>. Однако после подписания договора спорные помещения были ликвидированы ФИО2 путем самовольных переустройства и перепланировки с самозахватом иных помещений, расположенных на пятом и мансардном этажах строения. Более того, на момент заключения предварительного договора ФИО3 не обладал и не обладает в настоящее время правом собственности на помещения, явившиеся его предметом, которых, к тому же, на данный момент фактически не существует ввиду неправомерных действий истицы. По заключенному между сторонами договору ответчик обязался передать истице нежилое помещение общей площадью 69,7 кв.м после сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации за собой права собственности. Однако самовольный захват ФИО2 помещений общей площадью более 213 кв.м на пятом и мансардном этажах здания по <адрес> и осуществление истицей их самовольной перепланировки препятствует сдаче в эксплуатацию указанного строения, в связи с чем ответчик лишен возможности исполнить взятые на себя обязательства. Отметили также, что истица нарушила обязательства в соответствии с условиями предварительного договора, так как несвоевременно внесла оплату и, исходя из условий договора, имеет задолженность на сумму 125000 рублей, что является процентами, исчисленными на основании п. 2 договора ввиду несвоевременной оплаты.
 
    ФИО7 отметил, что предварительный договор сторон ничтожен, так как не был зарегистрирован в органах Росреестра. ФИО3 не является собственником помещений, поскольку истица создала препятствия для регистрации ФИО3 данного права, совершив самовольные и противозаконные действия в отношении спорных и иных помещений пятого и мансардного этажей строения - перепланировала их по своему усмотрению, чем фактически ликвидировала помещения, созданные в соответствии с проектной документацией. С учетом изложенного предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ сторона ответчика рассматривает как договор займа.
 
    Кроме того ФИО3 пояснил, что представленные в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представителем истицы – ФИО6 предварительный договор ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ года, а также протокол № общего собрания учредителей Учреждения «Лазаревский независимый театр» не могут быть приняты судом в качестве доказательств по делу, так как содержат не оговоренные с ним – ФИО3 исправления и рукописные тексты. Подписанный им протокол № каких-либо рукописных текстов в момент подписания не содержал. Этот протокол был составлен и подписан по требованию ФИО2 в качестве подтверждения намерения передать ей право собственности на оплаченные помещения после приобретения на них права собственности застройщиком в установленном порядке.
 
    Представитель третьего лица ФИО8 в судебное заседание не явилась и просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, оставив разрешение спора на усмотрение суда.
 
    В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Росреестра.
 
    Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд полагает отказать в удовлетворении требований иска по следующим основаниям.
 
    Частью 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
 
    Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
 
    Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.
 
    Из содержания ст.ст. 38 и 41 ГПК РФ следует, что ответчиком является лицо, на которое указано как на нарушителя субъективных прав и охраняемых законом интересов лицом, обратившимся в суд.
 
    Основания, из которых возникают гражданские права и обязанности, перечислены в ст. 8 ГК РФ, в том числе гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, что исходя из оснований и требований иска полностью применимо к рассматриваемому спору.
 
    Из содержания искового заявления и пояснений представителя истицы в судебном заседании прямо следует, что требования иска о признании права собственности на спорные помещения основаны на наличии предварительного договора сторон от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    По смыслу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ во взаимосвязи с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, дающей истцу право изменить основания иска, то есть обстоятельства, на которые ссылается истец, обосновывая свои материальные требования, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям и в пределах оснований иска.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО3 взял на себя обязательства после сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в Отделе по <адрес> управления Федеральной регистрационной службы по<адрес> в течение 1 месяца передать в собственность ФИО2 нежилое помещение общей площадью 69,7 кв.м, расположенное на 5 этаже строения литера «Б» по адресу: <адрес> (помещения 59, 60, 61, 62) согласно плану V эт.строения лит. «Б», составленному ДД.ММ.ГГГГ года, являющемуся неотъемлемой частью договора), а ФИО9 в течение года с момента подписания договора обязалась выплатить ФИО3 деньги в сумме 1250000 рублей.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Положениями части 6 той же статьи установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Поскольку в предварительном договоре, заключенном между истицей и ответчиком, не был установлен срок, в которой стороны обязуются заключить основной договор, таковой должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    Судом также установлено, что по истечении одного года с момента заключения между сторонами предварительного договора, ни ФИО2 не исполнила своих обязательств по передаче денежных средств, ни ФИО3 не зарегистрировал в установленном порядке право на имущество, являющееся предметом договора. При этом доказательств направления одной из сторон другой стороне предложения о заключении основного договора суду не представлено, на данное обстоятельство истица в обоснование своих требований не ссылается. В связи с этим предусмотренные предварительным договором обязательства считаются прекращенными.
 
    Кроме того, в силу ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
 
    Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
 
    В свою очередь п. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Вместе с изложенным, отказывая в удовлетворении иска, суд также исходит из нижеследующего.
 
    В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Как следует из п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
 
    Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе право собственности.
 
    Аналогично, согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон), государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
 
    В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    Согласно ч. 1 ст. 2 Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
 
    Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, единственным доказательством прав собственности на спорные помещения является их государственная регистрация. При этом в судебном заседании установлено, что ни ФИО3, ни иное лицо не является собственником спорных жилых помещений согласно данным ЕГРП, что подтверждается соответствующей выпиской из этого реестра от ДД.ММ.ГГГГ №46\012\2014-344.
 
    В то же время являются обоснованными и доводы стороны ответчика о совершении ФИО2 самовольной перепланировки спорных помещений, в результате которой помещения, в отношении которых был заключен предварительный договор, фактически отсутствуют. Данные доводы подтверждаются техническим паспортом помещений №№55-57, 59-61, 61\1 и 62-68 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, из которого прямо следует, что сумма площади помещений № составляет 78,1 кв.м, что на 8,4 кв.м больше площади, указанной в предварительном договоре, на который ссылается истица. Также помещения №№ указаны в качестве самовольных. Сравнение сведений этого технического паспорта с планом помещений, прилагавшимся сторонами к предварительному договору (л.д. 152), также свидетельствует об изменении конфигурации спорных помещений, что согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ признается перепланировкой.
 
    Также из представленных суду и имеющихся в материалах гражданского дела № постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №594\1, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ и договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что отведение земельного участка под строительство осуществлялось театральной организации «Лазаревский независимый театр». Именно этой организации и было разрешено строительство кафетерия с магазином и именно эта организация выступала в качестве заказчика комплекса работ по строительству кафетерия и магазина. Данная организация была ликвидирована согласно ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ года. При этом из содержания предварительного договора, на который ссылается истица, прямо следует, что он заключен ею с ФИО3, выступающим в качестве физического лица, в то время как доказательств тому, что ответчик действовал с ведома и согласия театральной организации «Лазаревский независимый театр» суду не представлено.
 
    Как следует из справки подтверждения почтового адреса и кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым №23:49:0109014:1001, созданному объекту, в котором находятся спорные помещения, присвоен почтовый адрес: <адрес>, а названный земельный участок предназначен для размещения и эксплуатации кафетерия с магазином, в связи с чем создание на земельном участке помещений, используемых в последующем для проживания в них граждан, невозможно без нарушения целевого использования земельного участка, что является прямым несоблюдением разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 7 и пп.2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
 
    С учетом изложенного в удовлетворении требований иска по изложенным в нем основаниям следует отказать, что не препятствует истице обратиться в суд в общем порядке с требованиями о том же предмете, но по иным основаниям, а также с требованием о возврате переданных по предварительному договору денежных средств.
 
    Суд находит несостоятельными доводы истцовой стороны о том, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами предварительный договор является договором участия в долевом строительстве.
 
    Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    При этом из договора сторон от ДД.ММ.ГГГГ прямо следует, что он является предварительным. Этот договор содержит условия об обязательстве ФИО3 передать в собственность ФИО2 определенное имущество, после приобретения на него самим ФИО3 права собственности в установленном порядке, что указывает на обязательства сторон по поводу заключения будущего договора купли-продажи и характеризует предварительный договор.
 
    Несостоятельны и доводы истца о применении к предварительному договору сторон положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку в силу ч. 3 ст. 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заключенный же между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор не зарегистрирован в установленном данным Законом порядке, что является дополнительным доказательством волеизъявления сторон на заключение именно предварительного, а не основного договора.
 
    Рассматривая доводы стороны истца о применении к договору от ДД.ММ.ГГГГ положений о договорах купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, суд учитывает, что согласно пункта 5 постановления Пленума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ года, на который ссылается сторона истца, иск покупателя по договору о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся его предметом, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет продавец, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. В судебном заседании установлено не только отсутствие в настоящее время в натуре объектов, являющихся предметом заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами предварительного договора, но и отсутствие у ответчика зарегистрированного на это имущество права.
 
    Доводы представителя истицы о возможности применения к возникшему спору положений ст. 222 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание, поскольку выходят за пределы оснований иска, принятого к производству суда в установленном законом порядке, что также не исключает возможности заявления истицей требований о том же предмете, но по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении требований иска ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество – отказать.
 
    Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
 
    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в<адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Судья: С.П. Богданович
 
    Копия верна:
 
    Заместитель председателя
 
    Лазаревского районного суда <адрес> С.П. Богданович