Решение от 20 марта 2014 года №2-167/2014

К делу № 2-167/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    20 марта 2014 года г. Тимашевск
 
    Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего Прибылова А.А.,
 
    при секретаре Куцевол О.Ю.,
 
    с участием: представителя истца – администрации муниципального образования Тимашевский район Никитиной М.А.,
 
    представителя ответчика Евлахова В.И. - Бутынцевой А.Н.,
 
    представителей третьего лица- ООО ПКК«Керамик» Скок М.А. и Горбань Ж.Г.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Тимашевский район к Евлахову Владимиру Ивановичу о признании недействительными торгов по продаже земельного участка и договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация муниципального образования Тимашевский район обратилась в суд с иском к Евлахову В.И. о признании недействительными торгов по продаже земельного участка и договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что согласно выписке из протокола от <дд.мм.гггг> <№> заседания аукционно-конкурсной комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Тимашевский район по земельному участку по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства победителем аукциона признан участник <№> - Евлахов В.И. На основании указанного протокола между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, предоставленного по результатам торгов от <дд.мм.гггг> <№>, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <дд.мм.гггг> <№>. Пунктом 1.1 договора аренды определено, что предметом договора является предоставление в аренду сроком до 10.03.2016 г. земельного участка с кадастровым номером: <№> площадью 836 кв.м., расположенного по указанному выше адресу для индивидуального жилищного строительства. Арендатор произвел оплату суммы арендной платы за первый год аренды земельного участка в размере 46 500 рублей. Согласно пункту 3.1. арендодатель обязан передать арендатору участок свободный от прав третьих лиц. Однако, в связи с поступившим письмом администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района от 06.03.2013 г. стало известно, что указанный земельный участок находится в I поясе Зоны санитарной охраны артезианской скважины, принадлежащей ООО ПКК «Керамик», где не допускается посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений. В нарушение ч. 10 и 24 ст. 38.1 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона и в протоколе о результатах аукциона отсутствовали обязательные сведения об обременениях передаваемого в аренду земельного участка, что свидетельствует о несоблюдении правил проведения торгов. Таким образом, арендованный Евлаховым В.И. земельный участок имел обременения: зону санитарной охраны артезианской скважины, и отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений о наличии обременений земельного участка является существенным нарушением порядка проведения торгов. Считает, что торги проведены с нарушением норм действующего законодательства и являются недействительным, в связи с чем, договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой. Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> <№> с приложением соглашения о расторжении договора аренды, которое получено им 27.06.2013 г., однако, до настоящего времени оставлено без ответа, в связи с чем, администрация вынуждена обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.
 
    Представитель истца – администрации муниципального образования Тимашевский район по доверенности Никитина М.А. в судебном заседании поддержала исковые требования и просила суд признать торги по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Тимашевский район по земельному участку по адресу:<адрес> для индивидуального жилищного строительства недействительными; признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения предоставленного по результатам торгов <№> заключенный <дд.мм.гггг> между Евлаховым В.И. и администрацией муниципального образования Тимашевский район, недействительным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дд.мм.гггг> <№> о государственной регистрации права аренды Евлахова В.И. на земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером <№> площадью 836 кв.м., расположенный по адресу:<адрес> для индивидуального жилищного строительства; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав: Евлахова В.И. вернуть администрации муниципального образования Тимашевский район указанный выше земельный участок; администрацию муниципального образования Тимашевский район вернуть Евлахову В.И. сумму оплаченной арендной платы за первый год аренды земельного участка в размере 46 500 рублей.
 
    Представитель ответчика Евлахова В.И. по доверенности Бутынцева А.Н. в зале суда возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что согласно Выписке из протокола от <дд.мм.гггг> <№> заседания аукционно-конкурсной комиссии по проведению торгов победителем аукциона признан участник <№> – Евлахов В.И. На основании результатов указанного аукциона между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка. I пояс - пояс строгого режима - включает территорию расположения водозаборной скважины и водохозяйственного оборудования, предназначен для защиты участка расположения скважины и её оборудования от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. В зависимости от степени природной защищенности целевого горизонта границы ЗСО I устанавливаются радиусом 30 м или 50 м от скважины. Для скважин, эксплуатирующих надежно защищенный горизонт, организованных и содержащихся в надлежащем санитарно-техническом состоянии, по согласованию с органами Роспотребнадзора допускается сокращать размеры ЗСО I пояса, но не менее 15 м. Для установления факта наличия зоны санитарной охраны истцом не представлены для исследования следующие документы: проект зоны санитарной охраны, технический паспорт скважины, акт бурения, учетная карточка, санитарно-эпидемиологические заключения, правоустанавливающие документы на скважину, договор аренды, договор на пользование водным объектом, договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ, лицензия на водопользование и иные документы, которые подтверждали бы факт наличия на земельном участке скважины под воду, будки, подземного водопровода, ограждения зоны санитарной охраны объекта водоснабжения, а также то, что правообладателем упомянутого имущества является ООО ПКК "Керамик" и подтверждения государственной регистрации в установленном законом порядке прав за ним. В свою очередь у ответчика имеются следующие документы: распоряжение администрации муниципального образования Тимашевский район <№> от <дд.мм.гггг> «О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков»; градостроительное заключение <№> от <дд.мм.гггг> г.; схема расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденная Постановлением администрации муниципального образования Тимашевский район <№> от <дд.мм.гггг> г.
 
    Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Управления по недропользованию по Краснодарскому краю в зал суда не явились, хотя о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом и своевременно, о причинах своей неявки суду не сообщили, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не предоставляли.
 
    Представители третьего лица – ООО ПКК «Керамик» Скок М.А. и Горбань Ж.Г. в зале суда поддержали исковые требования, просили их удовлетворить.
 
    Выслушав участников судебного процесса, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования законны и обоснованны, поэтому подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из Выписки из протокола <№> от <дд.мм.гггг> заседания аукционно-конкурсной комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Тимашевский район победителем аукциона на право заключения договора арены земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> признан участник <№> - Евлахов Владимир Иванович.
 
    В этой связи, <дд.мм.гггг> между администрацией муниципального образования Тимашевский район и Евлаховым Владимиром Ивановичем заключен договор аренды <№> земельного участка несельскохозяйственного назначения, предоставленного по результатам торгов.
 
    Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 04.12.2010 г. <№> земельный участок, площадью 836 кв.м., из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> имеет кадастровый номер <№>
 
    Указанный выше договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <дд.мм.гггг> <№>, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. <№>
 
    В соответствии с п. 1.1 договора аренды предметом договора является предоставление в аренду, сроком до 10 марта 2016 года, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером <№> площадью 836 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>
 
    Согласно п. 1.2 этого договора арендатор – Евлахов В.И. произвел оплату суммы арендной платы за первый год аренды земельного участка в размере 46 500 рублей.
 
    В силу п. 3.1 договора аренды арендодатель обязан передать арендатору участок свободный от прав третьих лиц.
 
    Из письма администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района от <дд.мм.гггг> <№> следует, что земельный участок <адрес>, находится в I поясе Зоны санитарной охраны артезианской скважины (ЗСО), принадлежащей ООО ПКК «Керамик».
 
    В соответствии с планом приватизации Тимашевского завода строительных материалов ТОО «Керамик» артезианская скважина, расположенная по адресу: <адрес>, введенная в эксплуатацию в декабре 1969 года, перешла в собственность Тимашевского завода строительных материалов ТОО «Керамик» в порядке приватизации совместно с другими зданиями и сооружениями.
 
    Государственным Актом на право собственности на землю пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей <№> подтверждено, что ТОО «Керамик» постановлением от <дд.мм.гггг> <№> главы администрации Тимашевского района предоставлено 5,50 га земель в бессрочное (постоянное) пользование в границах, указанных на чертеже, для производственной базы.
 
    В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от <дд.мм.гггг> <№>, земельный участок, площадью 55000 кв.м., по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база, имеет кадастровый номер <№>. Правообладателем значится субъект Российской Федерации Краснодарский край.
 
    Постановлением главы администрации Тимашевского района от <дд.мм.гггг> <№> ТОО «Керамик» перерегистрировано в ООО ПКК «Керамик».
 
    В судебном заседании установлено, что ООО ПКК «Керамик» на основании лицензии от <дд.мм.гггг> осуществляет добычу пресных подземных вод для хозяйственно-питьевого и технологического водоснабжения.
 
    Из письма директора ООО ПКК «Керамик» от 26.02.2013 г. <№> следует, что по улице Цеховая г. Тимашевска находится водозабор, принадлежащий ООО ПКК «Керамик». Водой из данной водонапорной башни пользуется расположенный вблизи населенный поселок. Зона санитарной охраны источников водоснабжения составляет 60 м. На расстоянии 3-х метров от водонапорной башни ул. Цеховая воздвигнут забор для строительства.
 
    Согласно п. 2.2.1.1. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 г. № 10 "О введении в действие Санитарных правил и норм "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02" (вместе с СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. «Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы"), утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 26.02.2002 г.) водозаборы подземных вод должны располагаться вне территории промышленных предприятий и жилой застройки. Расположение на территории промышленного предприятия или жилой застройки возможно при надлежащем обосновании. Граница первого пояса устанавливается на расстоянии не менее 30 м от водозабора - при использовании защищенных подземных вод и на расстоянии не менее 50 м - при использовании недостаточно защищенных подземных вод.
 
    Пунктом 3.2.1.1 правил предусмотрено, что территория первого пояса ЗСО должна быть спланирована для отвода поверхностного стока за её пределы, озеленена, ограждена и обеспечена охраной. Дорожки к сооружениям должны иметь твердое покрытие. Согласно п. 3.2.1.2 не допускается посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно - бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений.
 
    Как следует из картоматериала топографо-геодезической съемки расположения указанного земельного участка на местности, рассматриваемый земельный участок расположен на расстоянии 15 м от водозаборного сооружения (скважины), что также подтверждается описанием расположения земельного участка МБУ «Управление архитектуры и градостроительства» муниципального образования Тимашевский район от 13.03.2014 г.
 
    Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о сокращении размеров ЗСО I пояса, но не менее 15 метров, по следующим основаниям.
 
    В соответствии с абз. 3 п. 2.2.1.1 указанных СанПиН 2.1.4.1110-02 для водозаборов из защищенных подземных вод, расположенных на территории объекта, исключающего возможность загрязнения почвы и подземных вод, размеры первого пояса ЗСО допускается сокращать при условии гидрогеологического обоснования по согласованию с центром государственного санитарно - эпидемиологического надзора.
 
    Вместе с тем, представителем ответчика в зале суда не представлено доказательств, подтверждающих согласование сокращения первого пояса ЗСО с центром государственного санитарно - эпидемиологического надзора, тогда как ссылка представителя ответчика на такие документы как: распоряжение администрации муниципального образования Тимашевский район <№> от <дд.мм.гггг> «О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков»; градостроительное заключение <№> от <дд.мм.гггг> г.; схема расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденная Постановлением администрации муниципального образования Тимашевский район <№> от <дд.мм.гггг> г., не является основанием для сокращения первого пояса ЗСО.
 
    Согласно п. 1 ч. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ, должны быть указаны предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.
 
    Однако, в ходе судебного разбирательства установлено, что в нарушение п. 10 и п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона, в протоколе о результатах аукциона отсутствовали обязательные сведения об обременениях передаваемого в аренду земельного участка, что и следует из текста предоставленного извещения о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
 
    В соответствии с п. 8.1 договора аренды, изменения и дополнения условий настоящего Договора аренды (за исключением перерасчета арендной платы, которое оформляется Приложением к договору) оформляется сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью данного договора и подлежат государственной регистрации.
 
    24.06.2013 г. администрацией муниципального образования Тимашевский район в адрес Евлахова В.И. направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка <№> с приложением соглашения о расторжении договора аренды, которое получено им 27.06.2013 г., однако, до настоящего времени ответа в администрацию муниципального образования Тимашевский район не поступило.
 
    Согласно п. 8.1 договора аренды от <дд.мм.гггг> в случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном п. 5.5 настоящего договора.
 
    В соответствии с п. 5.5 договора аренды споры сторон, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
 
    Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица только в том случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.
 
    В соответствии с п. 4 ч. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать информацию о предмете аукциона, в том числе о местоположении, площади, границах, обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом номере, разрешенном использовании земельного участка, параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плате за подключение.
 
    При таких обстоятельствах, в судебном заседании достоверно установлено, что арендованный Евлаховым В.И. земельный участок имеет обременения: зону санитарной охраны артезианской скважины.
 
    В этой связи, отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений о наличии обременений земельного участка суд признает существенным нарушением порядка проведения торгов, и считает необходимым признать торги по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Тимашевский район по земельному участку для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> недействительными.
 
    Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, договор аренды спорного земельного участка является недействительным.
 
    В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
 
    В этой связи, договор аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> г., заключенный между администрацией муниципального образования Тимашевский район и Евлаховым В.И., является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, поэтому суд считает необходимым обязать Евлахова В.И. вернуть администрации муниципального образования Тимашевский район указанный выше земельный участок.
 
    Вместе с тем, поскольку Евлахов В.И. свои обязательства по внесению арендной платы в соответствии с п. 1.2 договора аренды выполнил в полном объеме, то с администрации муниципального образования Тимашевский район подлежит взысканию в пользу Евлахова В.И. уплаченная сумма арендной платы за первый год аренды земельного участка в размере 46 500 рублей.
 
    Одновременно при удовлетворении исковых требований судом учтено, что арендатор земельного участка – Евлахов В.И. в администрацию Тимашевского городского поселения Тимашевского района для оформления разрешительной документации на строительство не обращался, что подтверждается письмом администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района от <дд.мм.гггг> <№>, и возведенные объекты капитального строительства на арендуемом земельном участке отсутствуют.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования администрации муниципального образования Тимашевский район к Евлахову Владимиру Ивановичу о признании недействительными торгов по продаже земельного участка и договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.
 
    Признать торги от <дд.мм.гггг> по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Тимашевский район по земельному участку для индивидуального жилищного строительства по адресу:<адрес> – недействительными.
 
    Признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, предоставленного по результатам торгов <№>, заключенный <дд.мм.гггг> между Евлаховым Владимиром Ивановичем и администрацией муниципального образования Тимашевский район - недействительным.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дд.мм.гггг> <№> о государственной регистрации права аренды Евлахова Владимира Ивановича на земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером: <№>, площадью 836 кв.м, расположенного по адресу:<адрес>
 
    Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
 
    Обязать Евлахова     Владимира Ивановича вернуть администрации муниципального образования Тимашевский район земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером: <№> площадью 836 кв.м., расположенный по адресу:<адрес>
 
    Взыскать с администрации муниципального образования Тимашевский район в пользу Евлахова Владимира Ивановича сумму оплаченной арендной платы за первый год аренды земельного участка в размере 46 500 рублей (сорок шесть тысяч пятьсот рублей).
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
 
    Полный текст решения изготовлен 24.03.2014 г.
 
    Председательствующий
 
    Справка: решение суда не вступило в законную силу.