Решение от 07 мая 2014 года №2-163/14

    Дело №2-163/14
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    07 мая 2014 года пос. Урмары
 
    Урмарский районный суд Чувашской Республики
 
    под председательством судьи Соловьевой К.А.
 
    при секретаре Кузьминой С.Г.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
 
    по иску ООО «Агрофирма «Арабоси» к Руссанову Г.С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному иску Руссанова Г.С. к ООО «Агрофирма «Арабоси» о признании сделки состоявшейся,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ООО «Агрофирма «Арабоси» обратилось в суд с иском к Руссанову Г.С.. об истребовании имущества из чужого незаконного владения по тем мотивам, что согласно выписке, предоставленной Росреестром по Чувашской Республике от (дата), ООО «Агрофирма «Арабоси» принадлежат два объекта недвижимости: здание древосушилки, расположенное по адресу: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: 21:19:00:0000:159Д и здание обозной мастерской с пристроем, расположенное по адресу: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: 21:19:00:0000:159А. Согласно договору об ипотеке № от (дата), заключенного между ООО «Агрофирма «Арабоси» и АК Сберегательный банк РФ (ОАО), указанное выше имущество было передано в залог. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от (дата) по делу № А79-2272/2012 АК Сбербанк России в лице Цивильского отделения № был включен в реестр требований кредиторов должника в третью очередь на общую сумму 53 247 104 руб., обеспеченный залогом имущества должника, в том числе и вышеуказанным имуществом. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от (дата) по делу № А79-2272/2012 была произведена замена залогового кредитора АК Сбербанк России на КФХ Иванов В.А.. С (дата) по (дата) здание древосушилки и здание обозной мастерской с пристроем находились в залоге у Сбербанка, а в настоящее время указанное имущество находится в залоге у КФХ Иванов В.А., что подтверждается выпиской Ресреестра ЧР. Отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя. В соответствии с договором об ипотеке от (дата) залогодатель также не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать и передавать предмет залога. Однако бывшим руководителем ООО «Агрофирма «Арабоси» здание древосушилки и здание обозной мастерской с пристроем было реализовано Руссанову Г.С. по договору купли - продажи недвижимого имущества от (дата). Факт отсутствия согласия залогодержателя подтверждается письмом Сбербанка от (дата), где сообщается, что Сбербанк никогда не давал собственникам и руководителям ООО «Агрофирма «Арабоси» письменного разрешения на отчуждение вышеуказанных объектов недвижимости. При подписании договора от (дата) продавец ввел в заблуждение покупателя об отсутствии обременения на реализуемые объекты недвижимости. Согласно условиям договора продавец гарантировал, что объекты недвижимости никому другому не проданы, не заложены, в споре под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц. Однако указанные объекты находились в залоге у АК Сбербанк России и КФХ Иванов В.А. на основании договора об ипотеке № от (дата). В настоящее время ответчик не произвел государственную регистрацию перехода права на указанные объекты в филиалах Росреестра, право собственности до сих пор принадлежит ООО «Агрофирма «Арабоси». Заключенный, но не вступивший в силу (ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права) договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) препятствует деятельности конкурсного управляющего, в том числе продаже имущества и закрытию процедуры конкурсного производства в отношении ООО «Агрофирма «Арабоси» в соответствии со ст. 149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Недвижимое имущество облагается налогом на имущество, таким образом, из-за действий ответчика истец может нести еще и материальные затраты. Просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) недействительным, и истребовать из чужого незаконного владения Руссанова Г.С. принадлежащее на праве собственности ООО «Агрофирма «Арабоси» здания древосушилки и обозной мастерской с пристроем.
 
    Ответчик Руссанов Г.С. обратился в суд со встречным иском к ООО «Агрофирма «Арабоси» о признании сделки в виде купли - продажи указанных в иске объектов состоявшейся по мотивам того, что согласно договору купли продажи от (дата) право собственности на спорное имущество наступает с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Факт передачи имущества от продавца к покупателю подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости от (дата), и со дня подписания Акта приема-передачи объектов недвижимости он начал действовать как собственник указанного имущества. Все существенные условия договора сторонами сделки были соблюдены. Договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, имущество было передано в фактическое владение нового собственника. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем недвижимого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Исполнение сделки началось (дата), и ограничений по продаже вышеуказанного имущества не было, так как, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) и от (дата), выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ограничение (обременение) права зарегистрировано (дата) за № 21-21-09/001/2011-0045. То есть, ООО «Агрофирма «Арабоси» как собственник данного имущества до регистрации обременения вправе был произвести его отчуждение. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Данный срок является общим сроком исковой давности и его течение начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
 
    Начало течения срока исковой давности для юридических лиц связано с моментом осведомленности органов юридического лица или в предусмотренных законом случаях учредителей юридического лица о нарушении прав этого юридического лица. Довод вновь назначенного (избранного) руководителя о том, что он узнал о нарушенном праве возглавляемого им юридического лица лишь со времени своего назначения (избрания), не может служить основанием для изменения начального момента течения срока исковой давности, поскольку в данном случае заявлено требование о защите прав юридического лица, а не прав руководителя, как физического лица. Указанное обстоятельство не является основанием и для перерыва течения срока исковой давности.
 
    Для предъявления требований о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности установлен сокращенный срок исковой давности, который составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Данное имущество он приобрел у лица, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано (дата). Указанное имущество приобретено возмездно, в кассу ООО «Агрофирма «Арабоси» внесена денежная сумма в размере 220000 рублей. Просит признать состоявшейся сделку – договор купли-продажи от (дата), заключенный между ним и ООО «Агрофирма «Арабоси» на здание обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки. В удовлетворении иска ООО «Агрофирма «Арабоси» о признании договора купли-продажи имущества от (дата) недействительным и истребования имущества из чужого незаконного владения просит отказать, поскольку оно подано в суд с пропуском срока исковой давности.
 
    В суде представитель ООО «Агрофирма «Арабоси» по доверенности Сахалкина К.А. иск ООО «Агрофирма «Арабоси» поддержала полностью, а встречные исковые требования Руссанова Г.С. не признала, поясняя, что (дата) между бывшим руководителем ООО «Агрофирма «Арабоси» и Руссановым Г.С. был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, то есть здания обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки, но последний до настоящего времени не произвел государственную регистрацию перехода права на указанные объекты в филиалах Росреестра. Поэтому согласно выписке, предоставленной Росреестром по Чувашской Республике, эти два объекта принадлежат ООО «Агрофирма «Арабоси». С (дата) проданное недвижимое имущество находилось в залоге у Сбербанка, а в последующем по настоящее время указанное имущество находится в залоге у КФХ Иванов В.А., что подтверждается выпиской Ресреестра ЧР. В настоящее время в отношении ООО « Агрофирма « Арабоси» введена процедура конкурсного производства. Однако заключенный, но не вступивший в силу (ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права) договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) препятствует деятельности конкурсного управляющего, в том числе продаже имущества и закрытию процедуры конкурсного производства в отношении ООО «Агрофирма «Арабоси». Поэтому просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) недействительным и истребовать из чужого незаконного владения Руссанова Г.С. принадлежащее на праве собственности ООО «Агрофирма «Арабоси» здание древосушилки и здание обозной мастерской с пристроем. Встречный иск Руссанова Г.С. к ООО «Агрофирма «Арабоси» о признании сделки, договора купли - продажи состоявшейся не признает, исковая давность по заявленному требованию не истекла, так как о нахождении вещи у ответчика истец узнал лишь (дата). Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Думаю, что право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. В связи с этим встречные исковые требования Руссанова Г.С. удовлетворению не подлежат.
 
    Ответчик Руссанов Г.С. на судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела.
 
    Представитель ответчика Руссанова Г.С. - адвокат Яковлев С.Н. иск ООО «Агрофирма «Арабоси» не признал, просит в его удовлетворении отказать и применить по нему исковую давность, поскольку с момента начала исполнения сделки прошло более трех лет. Спорное имущество Руссанов Г.С. приобрел у ООО « Агрофирма « Арабоси» и право собственности на эту недвижимость последним зарегистрировано (дата). Указанное имущество приобретено за 220000 руб. и данная сумма тогда же внесена в кассу ООО « Агрофирма « Арабоси», о чем имеется квитанция. Сразу после приобретения указанных объектов Руссанов Г.С. пытался зарегистрировать их в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Однако бывший руководитель ООО « Агрофирма « Арабоси» Тимофеев Г.П. уклонялся от регистрации перехода права. В связи с этим Руссанов Г.С. даже обратился в суд с иском к ООО « Агрофирма «Арабоси» о снятии обременения и о возложении обязанности государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи. Однако в суде Руссанов Г. С. отказался от своего заявления в связи с тем, что ответчик обещал, что не будет препятствовать регистрацию объектов, но и после этого истцом этого не было сделано. Согласно договору купли продажи от (дата) право собственности на спорное имущество наступает с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Факт передачи имущества от продавца к покупателю подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости. На основании изложенного в удовлетворении иска ООО «Агрофирма «Арабоси» о признании договора купли-продажи имущества от (дата) недействительным и истребования имущества из чужого незаконного владения просит отказать, поскольку оно подано в суд с пропуском срока исковой давности, а встречные исковые требования Руссанова Г.С. просит удовлетворить как обоснованные.
 
    Третье лицо - глава КФХ Иванов В.А. на судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела.
 
    Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
 
    Решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 09 октября 2012 года дело № А79-2272/2012 ООО «Агрофирма «Арабоси» признано несостоятельным (банкротом). Открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Сахалкин А.Г.. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 03 декабря 2013 года дело №А79-2272/2012 срок конкурсного производства продлен до 09 апреля 2014 года. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 09 июля 2012 года дело №А79-2272/2012 ОАО «Сбербанк России» признан кредитором ООО «Агрофирма «Арабоси» и его требования в сумме 53247104,10 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в качестве обязательств, обеспеченных залогом имущества должника. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 30 июля 2013 года дело №А79-2272/2012 ОАО «Сбербанк России» заменен на главу КФХ Иванова В.А. в связи с заменой кредитора.
 
    Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от (дата) ООО «Агрофирма «Арабоси» Руссанову Г.С. продано здание обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки за 185 000 рублей. О приеме передаче имущества между сторонами (дата) составлен акт приема-передачи объектов недвижимости. В соответствии с договором ипотеки № от (дата) ООО «Агрофирма «Арабоси» предоставлено в залог по договору ипотеки объекты недвижимого имущества, в том числе: здание обозной мастерской и здание древосушилки. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) ООО «Агрофирма «Арабоси» на праве собственности принадлежит здание обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки, расположенные в дер. (адрес изъят) Чувашской Республики.
 
    Из письма ОАО «Сбербанк России» от (дата) № следует, что объекты недвижимости - здание обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки в соответствии с договором ипотеки № от (дата) являются предметом обеспечения по обязательствам ООО «Агрофирма «Арабоси» перед ОАО «Сбербанк России». ОАО «Сбербанк России» никогда не давал собственникам и руководителям ООО «Агрофирма «Арабоси» письменного разрешения на отчуждение вышеуказанных объектов недвижимости.
 
    В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В соответствии с положениями п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
 
    Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК РФ).
 
    В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, что предусмотрено п.2 ст. 199 ГК РФ.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГПК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
 
    В ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
 
    Судом установлено, что между сторонами заключен договор купли - продажи недвижимого имущества здания обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки от (дата). Из содержания данного документа видно, что объекты продажи поименованы с достаточной степенью индивидуализации, указано его расположение (адрес), что позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Именно это имущество было передано ООО «Агрофирма «Арабоси» Руссанову Г.С. по передаточному акту от (дата) во исполнение договора, что сторонами не оспаривается.
 
    Таким образом, между ООО «Агрофирма «Арабоси» и Руссановым Г.С. состоялся договор купли-продажи недвижимого имущества здания обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки, который согласуется с действующим гражданским законодательством. Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Статьями 165, 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. С учетом этого иск ООО «Агрофирма «Арабоси» о признании недействительной сделки по купле-продаже здания обозной мастерской с пристроем и здание древосушилки удовлетворению не подлежит. Поскольку истцом пропущен срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ.
 
    Встречные исковые требования Руссанова Г.С. о признании сделки, то есть договора купли-продажи от (дата), заключенного между ООО «Агрофирма «Арабоси» и Руссановым Г.С. по купле - продаже здания обозной мастерской с пристроем и здания древосушилки подлежат удовлетворению. Согласно ч. 2 ст. 103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены. Таким образом, с ООО «Агрофирма «Арабоси» в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5400 рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований ООО «Агрофирма «Арабоси» к Руссанову Г.С. о признании договора купли – продажи недействительным и об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
 
    Встречные исковые требования Руссанова Г.С. к ООО «Агрофирма «Арабоси» удовлетворить.
 
    Признать состоявшейся сделку, договор купли-продажи от (дата), заключенную между Руссановым Г.С. и ООО «Агрофирма «Арабоси» (адрес изъят) ЧР на здание обозной мастерской с пристроем, Лит.–А, общей площадью – 220,7 кв.м. и здание древосушилки, Лит. Д, общей площадью – 67,51 кв.м., расположенные по адресу: (адрес изъят).
 
    Взыскать с ООО «Агрофирма» «Арабоси» 5400 рублей в доход государства в счет уплаты государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его вынесения через районный суд.
 
    Председательствующий: К.А. Соловьева