Решение от 20 марта 2014 года №2-16/2014

Гражданское дело № 2-16/2014
 
Полный текст решения изготовлен
 
25 марта 2014 года
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    20 марта 2014 года Качканарский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Пановой И.В.,
 
    при участии представителя истца Фрейганг О.Н., действующей по устному ходатайству;
 
    при секретаре Погудиной М.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Насибуллиной Танзили Гумеровнык Есаулковой Татьяне Дмитриевне и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании обязательства исполненным и прекращении ипотеки,
 
                             УСТАНОВИЛ:
 
    Насибуллина Т.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к Есаулковой Т.Д. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании обязательства исполненным и прекращении ипотеки.
 
    В обоснование иска указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенному нотариусом <адрес> ФИО10 приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Собственником указанной недвижимости являлась Есаулкова Т.Д. и ФИО2, договор от их имени заключал их отец ФИО5 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 1711, удостоверенной нотариусом ФИО11 Согласно п.3 договора недвижимое имущество продано покупателю за 40 000 руб., из которых 10000 руб. покупатель уплачивает продавцу в течение дня после подписания договора, а 30000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, что и было выполнено в части 10000 руб. без составления расписки. ДД.ММ.ГГГГ передала оставшуюся часть денег 30000 руб. в присутствии свидетелей ФИО12 и ФИО16, о чем была выдана расписка. ДД.ММ.ГГГГ получены свидетельства о государственной регистрации права, однако, не обратила внимание на указание в них «ипотека в силу закона», хотя договор таких обременений не содержал. Также не знала о необходимости обращения продавца с заявлением в учреждение юстиции о выполнении обязательств по оплате недвижимости. Договор содержал пункт о сохранении права пользования ФИО5 жилым домом, что также было выполнено, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, после чего стали пользоваться домом они с мужем, имущество являлось совместной собственностью, приобретенной в период брака. После смерти мужа унаследовала его долю в недвижимости, стала единоличным собственником дома и земельного участка, о чем получила свидетельства о государственной регистрации права. Недавно узнала, что наличие обременения препятствуют в распоряжении своим имуществом, однако, обязательства между сторонами по договору были исполнены, никаких претензий в период длительного времени никто не предъявлял, истек срок давности по требованию продавца об оплате по договору, оснований для сохранения ипотеки не имеется. Место проживания Есаулковой Т.Д. неизвестно, со слов родственников ФИО5, приезжавших на его похороны, ФИО2 тоже умерла после совершения сделки. Просит признать ее обязательство по оплате недвижимого имущества по адресу: <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ФИО5 и ею исполненным, вынести решение о погашении регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона, на жилой дом по адресу: <адрес>. При невозможности установить место проживания ответчика Есаулковой Т.Д. привлечь на ее стороне адвоката.
 
    В ходе судебного разбирательства установлено место жительства ответчика Есаулковой Т.Д., определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу в качестве соответчика привлечена ФИО2, впоследствии было установлено, что ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ года, согласно ответу нотариуса Московского нотариального округа ФИО13 после смерти ФИО2 ее наследником заявлен муж ФИО3. Судом произведена замена ответчика на правопреемника -наследника ФИО3, о чем вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    В судебном заседании истец Насибуллина Т.Г. поддерживает свои исковые требования в полном объеме, суду пояснила, что при приобретении жилого дома, сразу оплатить покупку денег не хватило, уплатили сначала 10 000 руб. в присутствии нотариуса, потом отдали 30000 руб., всего дом купили за 40000 руб. Все документы от имени собственников Есаулковой и ФИО18 оформлял их отец ФИО5 по доверенности, который фактически проживал в доме до дня своей смерти, ему и передавались денежные средства. 10000 руб. были переданы при совершении сделки у нотариуса, но расписку не взяли, последняя сумма передавалась по расписке в присутствии свидетелей. О необходимости обращения в учреждение юстиции для подтверждения полной оплаты, не знала, не обратился и сам продавец ФИО5 с таким заявлением о снятии ипотеки. Поскольку приобретенное имущество являлось совместно нажитым, после смерти мужа обратилась в Федеральную регистрационную службу, где разъяснили причину обременения (ипотеки), с чем не согласна. Денежные средства при совершении сделки уплачены были в полном объеме, лицо, оформлявшее сделку ФИО5, умер, подать заявление от его имени и от имени умершего собственника ФИО2 никто не вправе, за весь период никто из наследников никаких претензий не предъявлял и срок для подачи таких претензий истек.
 
    Представитель истца Фрейганг О.Н. поддерживает доводы своего доверителя, считает, что, несмотря на ничтожность заключенной сделки купли-продажи после смерти одного из собственников ФИО2, в суде добыты доказательства исполнения сторонами сделки купли-продажи жилого дома, срок исковой давности для оспаривания сделки истек, право истца зарегистрировано надлежащим образом, она является добросовестным приобретателем, заинтересованные лица в получении наследства извещены надлежащим образом, претензий не предъявляют.
 
    Представители ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, по сути иска полагаются на усмотрение суда.
 
    Ответчик Есаулкова Т.Д. в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, фактически проживает в городе Москва, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признала, поскольку сделка совершена незаконно, отец ФИО5 не имел права заключать такую сделку от имени ФИО2, которая на момент ее совершения уже умерла. Когда приезжали на его похороны, знали, что отец продал дом, но относительно денег он им информацию не передавал, считают, что истец денежные средства отцу не передавала, поскольку он был пьющим человеком. Претензий длительное время не предъявляли, понимает, что срок для оспаривания сделки истек.
 
    Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, заявлений об отложении судебного разбирательства не направлял, об уважительности причин неявки не сообщал.
 
    Участники процесса не возражают рассмотреть дело при данной явке.
 
    Суд считает возможным в силу статьи 167 ГПК Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, поскольку все извещены надлежащим образом, ответчик Есаулкова Т.Д. высказывала свою позицию в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьям 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в статье 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
 
    Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
 
    Кроме того, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123 часть 3 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.
 
    Граждане согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, свободны в заключении договора. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора, в том числе, и купли-продажи недвижимости, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.218, п. 2 статьи 434,550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    При этом, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
 
    Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Следовательно, ипотека может возникнуть на основании закона при заключении договора купли-продажи жилого дома с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя).
 
    Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
 
    В судебном заседании было установлено, подтверждено материалами дела, что Есаулкова Т.Д. и ФИО2, будучи собственниками недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка под ним по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ выдали нотариально удостоверенную доверенность своему отцу ФИО5 на распоряжение и управление данным имуществом с правом отчуждения за цену и на условиях по своему усмотрению и на получение денег при продаже (л.д.13).
 
    Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
 
    Существенными условиями договора продажи недвижимости признаются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
 
    ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действуя от имени Есаулковой Т.Д. и ФИО2, заключил сделку купли-продажи спорного имущества жилого дома и земельного участка под ним с Насибуллиной Т.Г.(л.д.5), которая в данный период находилась в браке, в связи с чем, имущество являлось совместно нажитым с ее супругом ФИО14 Согласно договору имущество продано за 40000 руб. (п.3), оплата должна была производиться частями, с последним сроком оплаты до ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    При совершении сделки, что следует из показаний истца, свидетеля ФИО15 (сына истца), а также исследованного подлинника договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находившегося у ФИО5, и представленного суду ответчиком Есаулковой Т.Д., на котором последний отмечал факт получения денежных средств, что приравнивается к расписке в получении денег, истец Насибуллина Т.Г. передала 15500 руб., а ДД.ММ.ГГГГ - 24800 руб., т.е. больше 40000 руб. Факт оплаты по договору подтверждает и расписка, имеющаяся в материалах дела от ФИО5 (л.д.45), подтвердили факт передачи денег истцом умершему ФИО5 и свидетель ФИО16, также допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    ДД.ММ.ГГГГ истец Насибуллина Т.Г. получила свидетельства о государственной регистрации права на приобретенный жилой дом с хозяйственными постройками с указанием на наличие залога в силу закона (л.д. 9,10). В отношении земельного участка под домом обременение отсутствует.
 
    Насибуллина Т.Г. оспаривает внесение данной записи об ипотеке, ссылаясь на исполнение своих обязательств по договору перед продавцом.
 
    Поскольку стороны после окончания расчетов по сделке не обратились в Учреждение юстиции, после смерти супруга, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ года, Насибуллина Т.Г., приняла наследство, в том числе, и на 1/2 долю в праве на спорный жилой дом и земельный участок под ним, ДД.ММ.ГГГГ получила свидетельства о государственной регистрации права, являясь единственным наследником и, соответственно, единоличным собственником имущества (л.д.14,15), однако, в части жилого дома со служебными постройками ипотека сохраняет свое действие до настоящего времени.
 
    Сам ФИО5 фактически проживал в вышеуказанном жилом доме до дня своей смерти (ДД.ММ.ГГГГ года)- л.д.8, что было закреплено договором (п.5), и было выполнено покупателем.
 
    После смерти ФИО5 истец с супругом отремонтировали дом, вселись в него и продолжали пользоваться им сначала с супругом, а после его смерти единолично.
 
    Необходимость обращения в суд связана с невозможностью снять ограничение в виде ипотеки по причине смерти собственника жилого дома ФИО2
 
    Ответчик Есаулкова Т.Д., не соглашаясь с иском, тем не менее, не отрицала факт выдачи доверенности на имя отца, передаче ему полномочий на продажу спорного имущества на условиях по своему усмотрению, о том, что ей было известно на момент смерти отца в 2001 году о продаже им жилого дома, поскольку приезжала на похороны в <адрес>, на протяжении длительного времени не обращалась в суд за защитой своих нарушенных прав и пропустила срок обжалования сделки.
 
    В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Несмотря на то, что при смерти собственника спорного недвижимого имущества ФИО2 на момент заключения сделки, доверенность утратила свою силу, продавец ФИО5 не сообщил об этом ни стороне по сделке Насибуллиной Т.Г., ни нотариусу, удостоверяющей сделку, ФИО10, которая также судом допрашивалась, сделка является ничтожной.
 
    Насибуллина Т.Г. как добросовестный приобретатель все существенные условия договора купли-продажи исполнила, свое право зарегистрировала в надлежащем порядке, сделка на момент государственной регистрации не была оспорена, что не лишает права истца на приобретенное ею имущество.
 
    Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ года) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
 
    Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
 
    Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что при отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
 
    Поскольку судом установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, установив факт исполнения сторонами сделки всех существенных условий, отсутствия встречных исков об оспаривании права Насибуллиной Т.Г. на жилой дом и земельный участок под ним, суд считает возможным признать обязательство Насибуллиной Т.Г. по оплате недвижимого имущества по адресу: <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ФИО5 и Насибуллиной Т.Г. исполненным, погасить регистрационную запись об ипотеке, возникшую в силу закона, на жилой дом с хозяйственными постройками по адресу: <адрес>.
 
    Статьями 3,4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.46 Конституции Российской Федерации определено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или охраняемых законом интересов, к тем ответчикам, которые, по его мнению, обязаны выполнить требуемые им действия или имеющие возможность претендовать на спорное имущество.
 
    Однако, принятие специального решения об обязании регистрирующего органа произвести соответствующее действие не требуется. Такое решение могло бы быть принято в случае обжалования заинтересованным лицом действий регистрирующего органа, однако подобное требование истцом не заявлялось. В связи с чем, суд считает возможным Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ответственности освободить. Выполнение действий, связанных с прекращением ипотеки, данным органом будет осуществлено на основании решения суда.
 
    Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежит взысканию госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска, пропорционально удовлетворенным требованиям в равнодолевом порядке.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Насибуллиной Танзили Гумеровнык Есаулковой Татьяне Дмитриевне и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании обязательства исполненным и прекращении ипотеки, удовлетворить частично.
 
    1. Признать обязательство Насибуллиной Танзили Гумеровны по оплате недвижимого имущества в виде жилого дома со служебными постройками и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Насибуллиной Танзилей Гумеровной исполненным.
 
    2. Погасить регистрационную запись об ипотеке № 66-01/24-1/200-1071, возникшую в силу закона, внесенную ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестре прав, в отношении недвижимого имущества в виде жилого дома со служебными постройками, расположенных по адресу: <адрес>.
 
    В остальной части иска отказать, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ответственности освободить.
 
    3. Взыскать с Есаулковой Татьяны ФИО5 и ФИО3 в пользу Насибуллиной Танзили Гумеровны возврат госпошлины в размере 200 руб. по 100 рублей с каждого ответчика.
 
    Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Качканарский городской суд.
 
    Судья Качканарского городского суда                                                         И.В. Панова