Решение от 05 июня 2014 года №2-16/14

Дело №2-16/14 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации
    05 июня 2014 года с. Куйбышево
 
    Судья Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области Коркишко А.И.
 
    при секретаре Сидоровой С.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Резниченко В.И. к индивидуальному предпринимателю Назарюк С.Н. о возмещении убытков по договору аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом, по встречному иску индивидуального предпринимателя Назарюк С.Н. к Резниченко В.И. о возмещении затрат на проведение неотделимых улучшений,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Резниченко В.И. обратился в районный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Назарюк С.Н., в котором просит: взыскать с ИП Назарюк С.Н. задолженность по договору №1 от 15.05.2012г. аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом в виде арендной платы в размере <данные изъяты> рублей, пени (штраф) в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные издержки по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что в его собственности имеется нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а также земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по тому же адресу, кадастровый номер №, для использования в целях предпринимательской деятельности, для ведения деятельности ресторанов и кафе. 15.05.2012 года он с ответчиком заключил договор №1 аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом сроком до 20 августа 2013 года. Ответчик не исполнил обязательства по договору, не выплатил арендную плату и не выкупил здание по договору, пытался расторгнуть договор в мае 2013 года путем вручения ключей от арендуемого здания, в результате чего он понес убытки. Назарюк С.Н. пользовался вышеуказанным зданием по его назначению, открыл кафе и осуществлял торговую деятельность с мая 2012 года, срок договора истек 20 августа 2013 года. По условиям договора общая сумма арендной платы составляет <данные изъяты> рублей за полугодие, включая НДС, которую арендатор должен перечислить арендодателю до 15.11.2012г. Выкупная цена арендованного имущества (здания и земельного участка) составляет <данные изъяты> рублей, которую арендатор перечисляет арендодателю в течение 10 банковских дней после истечения срока аренды здания и земельного участка с учетом стоимости произведенных арендатором улучшений выкупаемых помещений и зданий, а также земельного участка. Общая сумма выплаты денежных средств аренды и цены покупки имущества составляет <данные изъяты> рублей. В случае неисполнения условий договора арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере арендной платы в размере <данные изъяты> рублей. В адрес ответчика он направлял претензию с предложением погасить задолженность по аренде и пени в добровольном порядке, но ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по договору №1 от 15.05.2012г.
 
    Назарюк С.Н. заявлены встречные требования к Резниченко В.И., в которых просит взыскать с Резниченко В.И. денежную сумму в установленном экспертом размере в счет возмещения затрат на проведение неотделимых улучшений.
 
    В обоснование встречных требований Назарюк С.Н. указал, что 16.05.2012г. между ним и Резниченко В.И. был заключен договор аренды здания с нежилыми помещениями, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке по вышеуказанному адресу, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, для использования в качестве кафе. Акт приема-передачи фактически не был подписан по причине возникших разногласий при его подписании сторонами в отношении передаваемого в аренду имущества. В течение действия договора им за счет собственных средств в помещении были проведены такие элементы благоустройства, как: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация. Был произведен ремонт внутри здания, обновлен интерьер помещений, приобретена мебель и оборудование для использования помещения в качестве ночного клуба. Указанные работы значительно увеличили стоимость арендуемого здания. В период действия договора аренды он обсуждал с Резниченко В.И. вопрос выкупа арендуемого имущества, однако тот в одностороннем порядке расторг договор аренды и отказал ему в возможности выкупить арендованное здание.
 
    В дальнейшем Назарюк С.Н. неоднократно уточнял заявленные встречные требования, в последней редакции просил взыскать с Резниченко В.И. в его пользу денежные средства в размере <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> рублей – в счет возмещения затрат на проведение неотделимых улучшений; <данные изъяты> рублей – неосновательное обогащение, полученное в счет стоимости выкупа арендованного помещения; <данные изъяты> рублей – затраты на разрешительную документацию, ремонтные работы и строительные материалы.
 
    В обоснование уточненных встречных требований Назарюк С.Н. указал, что после заключения договора аренды спорного здания в течение действия договора он понес затраты на ремонт и переоборудование помещения в размере <данные изъяты> рублей, из которых: <данные изъяты> рублей – на газификацию помещения, проектную и разрешительную документацию; <данные изъяты> рублей – ремонтные работы; <данные изъяты> рублей – затраты на строительные материалы; <данные изъяты> рублей – оплата по договору. Данные затраты с его стороны следует расценивать как неосновательное обогащение Резниченко В.И., поскольку были вложены в собственность последнего, которую впоследствии Резниченко В.И. отказался ему продавать в нарушение условий договора. Согласно заключению эксперта сумма неотделимых улучшений составила <данные изъяты> рублей.
 
    Резниченко В.И. и его представители: Пономарева Н.В., Миронова В.В., действующие на основании доверенности, адвокат Бороденко Б.И., действующий на основании ордера, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали полностью, просили их удовлетворить по основаниям и доводам, указанным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных требований Назарюк С.Н. просили отказать.
 
    Резниченко В.И. пояснил, что он договорился с ИП Назарюк С.Н. об аренде последним принадлежащего ему здания и земельного участка в <адрес>, с последующим выкупом. Выкупная стоимость была определена в сумме <данные изъяты> рублей, но чтобы избежать расходов по уплате налогов, в договоре была указана сумма <данные изъяты> рублей. Они с ИП Назарюк С.Н. составили и подписали договор, после чего он передал Назарюк С.Н. ключи от здания кафе. В данной сделке он выступал как физическое лицо. При составлении договора было предусмотрено, что работы по улучшению здания будут входить в счет арендной платы, но Назарюк С.Н. с ним не согласовывал объем и стоимость производимых работ в здании кафе.
 
    В письменных возражения на встречные требования сторона Резниченко В.И. сослалась на то, что спорный договор в части права на выкуп арендованного имущества является не заключенным ввиду несогласования такого существенного условия, как выкупная цена, поскольку соглашение о выкупной цене имущества должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами. Обращают внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Считают, что необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ. Материалы дела не содержат данных о согласовании между сторонами проведения неотделимых улучшений.
 
    ИП Назарюк С.Н. и его представитель адвокат Малыхин А.М., действующий на основании ордера, исковые требования Резниченко В.И. не признали, просили отказать в их удовлетворении. Уточненные заявленные встречные требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.
 
    ИП Назарюк С.Н. пояснил, что он с Резниченко В.И. заключил договор аренды здания кафе с последующим выкупом. В данном здании он полностью произвел ремонт, а именно: провел электричество, воду, газ, осуществил косметический ремонт внутри здания, для чего привлекались рабочие, которым оплачивались их услуги. Он также занимался разрешительной документацией для деятельности кафе. Его затраты в связи с улучшением благоустройства здания кафе составили примерно <данные изъяты> рублей. В процессе аренды здания Резниченко В.И. нарушил условия договора, приводил в кафе покупателя, поднял арендную плату, в результате чего между ними возникли разногласия, поэтому он прекратил свою деятельность в кафе, выслав по почте ключи от здания кафе.
 
    Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
 
    В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
 
    В соответствии со статьями 9 и 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, они свободны в заключении договора.
 
    Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ).
 
    Согласно статье 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    Статьей 607 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
 
    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).
 
    В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
 
    Согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
 
    Согласно статье 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
 
    В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
 
    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    Из статьи 624 Гражданского кодекса РФ следует, что в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
 
    Из представленных материалов дела следует, что Резниченко В.И. является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по тому же адресу, категория земель: для размещения объектов торговли и общественного питания.
 
    16.05.2012 года между Резниченко В.И. и ИП Назарюк С.Н. заключен договор №1 аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом, по которому арендодатель Резниченко В.И. передал в аренду ИП Назарюк С.Н. вышеуказанное нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке по тому же адресу, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, для использования в целях предпринимательской деятельности, для ведения деятельности ресторанов и кафе, на срок с 01.09.2012 года по 20 августа 2013 года (п.1.1, 1.3 договора).
 
    Как следует из условий указанного договора, арендатор вправе пользоваться предоставляемыми в аренду помещениями и земельным участком в любой момент с момента подписания настоящего договора, при этом обязанности арендатора по уплате арендной платы, содержанию помещений и другие вытекающие из договора об аренде обязанности возникают у арендатора с момента фактической передачи помещений в пользование (п.1.8).
 
    Согласно п.2.5 договора арендованное здание и земельный участок переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной в п.3.3 выкупной цены помещений в установленные сроки.
 
    Общая сумма арендной платы составляет <данные изъяты> рублей за полугодие, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке (п.3.1 договора).
 
    Арендатор до 31.12.2012 года перечисляет на счет либо оплачивает наличным платежом арендодателю 100% арендной платы, предусмотренной в п.3.1 настоящего договора (п.3.2 договора).
 
    Выкупная цена арендованного имущества (здания и земельного участка) составляет <данные изъяты> рублей. Арендатор перечисляет арендодателю 100% предусмотренной настоящим договором выкупной цены в течение 10 банковских дней после истечения срока аренды и земельного участка, указанного в п.1.3 с учетом стоимости произведенных арендатором улучшений выкупаемых помещений и зданий, а также земельного участка (п.3.3 договора).
 
    Согласно п.3.4 договора общая сумма выплаты денежных средств аренды и цены покупки имущества в целом составляет <данные изъяты> рублей.
 
    Стороны договорились, что акт приема-передачи имущества здания и земельного участка произвести с 01.09.2012 года (п.5.4).
 
    Суд считает, что заявленные требования Резниченко В.И. о взыскании с ИП Назарюк С.Н. задолженности по арендной плате и штрафных санкций являются необоснованными по следующим основаниям.
 
    В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Из условий вышеуказанного договора от 16.05.2012 года усматривается, что стороны согласовали размер арендной платы за полугодие в сумме <данные изъяты> рублей (п.3.1).
 
    Анализ взаимосвязанных положений раздела 3 пунктов 3.1, 3.3 и 3.4 договора позволяет сделать вывод о том, что арендная плата по данному договору за другое полугодие не предусмотрена, поэтому оснований полагать о наличии у ИП Назарюк С.Н. задолженности перед Резниченко В.И. по арендной плате за 2-е полугодие в рамках договора аренды от 16.05.2012 года не имеется, в связи с чем требование Резниченко В.И. ничем не обоснованно и положениями вышеуказанного договора не предусмотрено.
 
    В случае не исполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по данному договору, сторонами предусмотрена ответственность для каждой стороны в виде штрафа в размере арендной платы в размере <данные изъяты> рублей, при этом арендатор несет ответственность в случае не исполнения условий договора (пункты 4.1, 4.2, 4.3 договора).
 
    В процессе рассмотрения дела судом установлено, что здание кафе и земельный участок в <адрес>, было передано собственником Резниченко В.И. арендатору ИП Назарюк С.Н. до подписания вышеуказанного договора аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом от 16.05.2012 года.
 
    Несмотря на то, что акт приема-передачи здания и земельного участка, расположенных в <адрес>, между Резниченко В.И. и ИП Назарюк С.Н. подписан не был, арендодателем Резниченко В.И. фактически были переданы указанные объекты, которыми арендатор ИП Назарюк С.Н. пользовался с марта/апреля 2012 года до апреля 2013 года.
 
    В результате возникшего между сторонами спора относительно выкупной стоимости арендуемого ИП Назарюк С.Н. вышеуказанного здания, а также земельного участка, в начале апреля 2013 года каждая из сторон фактически отказалась от исполнения условий договора от 16.05.2012 года, поскольку Резниченко В.И. увеличил размер выкупной стоимости арендованного имущества до <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует приобщенная к делу расписка, после чего ИП Назарюк С.Н. возвратил ключи от здания Резниченко В.И., прекратив свою деятельность в данном кафе, при этом от Резниченко В.И. возражений по данному поводу не последовало.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в апреле 2013 года стороны по обоюдному согласию досрочно отказались от исполнения вышеуказанного договора аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом от 16.05.2012 года.
 
    Из пункта 5.1 договора следует, что в выкупную стоимость арендуемых помещений (здания и земельного участка) входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных арендатором улучшений выкупаемых помещений, зданий и земельного участка.
 
    Представленными расписками подтверждается и не оспаривается сторонами тот факт, что в рамках вышеуказанного договора ИП Назарюк С.Н. передал Резниченко В.И. в несколько приемов денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей (24.03.2012 года – <данные изъяты> рублей, 25 мая 2012 года – <данные изъяты> рублей, 12.03.2013 года – <данные изъяты> рублей).
 
    Сопоставляя условия вышеуказанного договора и размер произведенных арендатором ИП Назарюк С.Н. улучшений выкупаемых помещений, зданий и земельного участка, суд приходит к выводу о том, что часть полученных до 31.12.2012 года Резниченко В.И. от ИП Назарюк С.Н. денежных средств от общего размера в сумме <данные изъяты> рублей по указанным выше распискам, следует отнести в качестве выплаты ИП Назарюк С.Н. арендной платы за полугодие (<данные изъяты> рублей – п.3.1, 3.2 договора).
 
    Довод стороны Резниченко В.И. о ненадлежащем исполнении ИП Назарюк С.Н. своих обязанностей по содержанию арендованного здания и земельного участка в надлежащем санитарном состоянии, сославшись на вызовы в комиссию при администрации Куйбышевского района в рамках административного производства за нарушение санитарных норм, суд считает необоснованным.
 
    Из представленной копии постановления административной комиссии Куйбышевского района №64/2-11 от 24.05.2013 года усматривается, что административное производство возбуждено в отношении собственника вышеуказанного земельного участка Резниченко В.И. по ст.5.1 Областного закона Ростовской области от 25.10.2002 №273-ЗС «Об административных правонарушениях» по факту невыполнения или ненадлежащего выполнения требований, установленных правилами благоустройства территорий поселений, утвержденных органом местного самоуправления поселений, выразившееся в не осуществлении своевременного покоса травы на указанном земельном участке, выявленного в мае 2013 года.
 
    В то же время, данных о нарушении ИП Назарюк С.Н. санитарных норм при использовании арендованного здания и земельного участка, которые арендатор обязан соблюдать в соответствии с пп. «б» п.2.2 договора, указанное постановление, а также иные материалы настоящего дела, не содержат.
 
    По убеждению суда, обоюдное согласие сторон о досрочном отказе от исполнения вышеуказанного договора аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом от 16.05.2012 года, освобождает арендатора от обязанности заблаговременно письменно сообщать арендодателю о предстоящем освобождении помещений.
 
    При таких установленных судом обстоятельствах, оснований для применения к ИП Назарюк С.Н. штрафных санкций суд не усматривает, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований Резниченко В.И. в данной части также не имеется.
 
    Встречные требования Назарюк С.Н. к Резниченко В.И. о возмещении затрат на проведение неотделимых улучшений, а также о взыскании неосновательного обогащения, подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В силу статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
 
    Из статьи 623 Гражданского кодекса РФ следует, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1).
 
    В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2).
 
    Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3).
 
    По условиям вышеуказанного договора аренды от 16.05.2012 года арендатор вправе в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме (пп. «б» п.2.3 договора).
 
    Из п.2.4 договора усматривается, что арендодатель предоставляет арендатору право производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности, при этом необходимые согласования и разрешения для этого получает арендодатель.
 
    Таким образом, при заключении договора аренды от 16.05.2012 года Резниченко В.И. и ИП Назарюк С.Н. предусмотрели право последнего на проведение любых улучшений и перепланировку помещений, а затем требовать от арендодателя компенсировать все затраты в случае прекращения договора по любым основаниям, при этом арендодатель Резниченко В.И. принял на себя обязательство возместить арендатору ИП Назарюк С.Н. произведенные последним расходы на указанные цели в полном объеме.
 
    В силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (п.1 ст.1105 ГК РФ).
 
    Из пояснений сторон следует, что здание кафе и земельный участок в <адрес>, было передано собственником Резниченко В.И. арендатору ИП Назарюк С.Н. до подписания вышеуказанного договора аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом от 16.05.2012 года, что подтвердили в судебном заседании свидетели К., КЗ., В., а также не оспаривал сам Резниченко В.И.
 
    Указанные обстоятельства также подтверждаются нотариальной доверенностью 61АА1089894 от 12.04.2012 года, выданной Резниченко В.И. на имя Назарюк С.Н., которой Резниченко В.И. уполномочил Назарюк С.Н. представлять интересы по вопросам управления принадлежащим Резниченко В.И. на праве собственности зданием, общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельным участком, по адресу: <адрес>, с правом получения и предоставления необходимых документов, в том числе с правом на реконструкцию и строительство и иные цели, отмеченные в указанной доверенности.
 
    В обоснование встречных требований Назарюк С.Н. указал о понесенных им затратах на ремонт и переоборудование, составившие 1 <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> рублей – на газификацию помещения, проектную и разрешительную документацию; <данные изъяты> рублей – на ремонтные работы; <данные изъяты> рублей – на строительные материалы; <данные изъяты> рублей – на оплату по договору.
 
    В ходе судебного разбирательства была назначена и проведена судебная строительная экспертиза, из выводов эксперта №6/14 от 15.03.2014 года которой усматривается, что стоимость ремонтно-строительных работ, произведенных в здании №76 по ул.<адрес> составляет <данные изъяты> рублей с учетом НДС 18%. Рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 16.05.2012 года до произведенных улучшений составляла <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей, а на момент производства экспертизы (март 2014 года) – <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей.
 
    Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
 
    Поскольку выводы эксперта основаны на средних рыночных ценах с использованием регионально-климатического коэффициента, поэтому данное экспертное заключение не может служить безусловным доказательством понесенных ИП Назарюк С.Н. фактических затрат на проведение ремонтных работ в спорном здании кафе.
 
    В процессе рассмотрения дела свидетели КЗ.., В. подтвердили обстоятельства осуществления ИП Назарюк С.Н. ремонтных работ в вышеуказанном здании кафе, стоимость которых составляла примерно от <данные изъяты> до <данные изъяты> рублей.
 
    Свидетель О. также подтвердил в судебном заседании, что им заключались возмездные договора с ИП Назарюк С.Н. на оказание услуг по ремонту здания, расположенного по адресу: <адрес>. Оплата за выполненную работу была произведена ИП Назарюк С.Н. в полном объеме.
 
    Изучением представленных ИП Назарюк С.Н. документов подтверждаются обстоятельства произведенных ИП Назарюк С.Н. затрат, при математическом подсчете которых общая сумма составила <данные изъяты> рублей, в том числе затраты на покупку строительных материалов, оплату по договорам оказания услуг, при этом суд исключил из данного перечня платежные документы, свидетельствующие об оплате почтовых отправлений, а также о покупке отдельного имущества (уголь, розжиг, стулья и другие предметы), которые не могут быть отнесены к затратам на улучшение арендованного имущества. Также суд исключил представленные стороной ИП Назарюк С.Н. и приобщенные к материалам дела товарные накладные, в которых не указана цена приобретенного товара.
 
    Довод стороны Резниченко В.И. о том, что отдельные договоры купли-продажи, об оказании услуг, заключены до периода действия вышеуказанного договора аренды с последующим выкупом, поэтому не могут учитываться при разрешении встречных требований ИП Назарюк С.Н., суд считает несостоятельным, поскольку фактическая передача здания и земельного участка состоялась до подписания договора от 16.05.2012г., в условиях которого стороны договорились о том, что арендатор вправе пользоваться предоставляемыми в аренду помещениями и земельным участком в любой момент со времени подписания настоящего договора (п.1.8), а выданной Резниченко В.И. вышеуказанной доверенностью от 12.04.2012г. ИП Назарюк С.Н. имел право осуществлять реконструкцию и строительство в принадлежащем Резниченко В.И. на праве собственности здании и земельном участке по адресу: <адрес>.
 
    Учитывая установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о взыскании с Резниченко В.И. в пользу ИП Назарюк С.Н. понесенных последним затрат на проведение улучшений в здании кафе в общей сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Кроме того, суд считает необходимым взыскать с Резниченко В.И. в пользу Назарюк С.Н. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, как неосновательное обогащение, полученное Резниченко В.И. от ИП Назарюк С.Н. в качестве предоплаты за продажу спорного здания и земельного участка, поскольку судом установлено, что Резниченко В.И. получил от ИП Назарюк С.Н. по распискам денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, из которых размер арендной платы составил <данные изъяты> рублей, а оставшаяся сумма предназначалась как часть денежных средств для последующего выкупа здания и земельного участка, при этом сделка купли-продажи не состоялась в связи с прекращением действия договора от 16.05.2012г. по обоюдному согласию сторон.
 
    В то же время, суд считает необходимым отказать ИП Назарюк С.Н. в части требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме <данные изъяты> рублей, поскольку выданные ИП Назарюк С.Н. по приходным кассовым ордерам №4 от 26.02.2013г. и №5 от 25.02.2013г. в каждом случае денежные средства по <данные изъяты> рублей, на общую сумму <данные изъяты> рублей, не подтверждают факт дальнейшей их передачи Резниченко В.И., учитывая, что последний не расписывался в их получении, при этом свидетельские показания о такой передаче денежных средств не могут быть приняты судом во внимание.
 
    Показания свидетелей РЗ. и ПР.КЗ. относительно объема произведенных улучшений, суд отклоняет, поскольку они противоречат показаниям свидетелей КЗ., В., О., а также выводам эксперта, согласно которым ИП Назарюк С.Н. осуществлялись ремонтные работы в спорном здании.
 
    Суд считает необходимым отклонить показания свидетеля К., данных в судебном заседании 05.06.2014г. относительно проведенных в здании кафе ремонтных работ, поскольку они противоречат его же показаниям, данным в судебном заседании от 29.10.2013 года, согласно которым данный свидетель утверждал, что в спорном здании проводились работы по замене в кухне моек, производилась замена труб, водопровода, газового котла, электропроводки, осуществлялась перепланировка внутренней части помещения, территория земельного участка ограждалась забором.
 
    Представленные стороной Резниченко В.И. фотографии с изображением внутренних помещений здания кафе, расположенного по адресу: <адрес>, в различные периоды времени, а также акт осмотра здания от 04.06.2014г., не подтверждают и не опровергают доводы стороны ИП Назарюк С.Н. о произведенных затратах на улучшение арендованного имущества, в связи с чем также подлежат отклонению.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая в совокупности представленные доказательства и условия вышеуказанного договора, с Резниченко В.И. в пользу ИП. Назарюк С.Н. следует взыскать денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей.
 
    В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
 
    Поскольку в удовлетворении исковых требований Резниченко В.И. отказано в полном объеме, то оснований для удовлетворения его требований о возмещении судебных расходов не имеется.
 
    Учитывая, что заявленные встречные требования ИП Назарюк С.Н. удовлетворены частично, при этом подлежащая взысканию государственная пошлина равна <данные изъяты> рублей, поэтому суд считает необходимым взыскать с ответчика Резниченко В.И. указанный размер государственной пошлины в доход местного бюджета.
 
    Кроме того, с Резниченко В.И. следует взыскать в пользу экспертного учреждения ЗАО «Приазовский Центр Смет и Оценки» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22000 рублей.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований Резниченко В.И. к индивидуальному предпринимателю Назарюк С.Н. о возмещении убытков по договору аренды нежилого здания и земельного участка с последующим выкупом отказать.
 
    Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Назарюк С.Н. к Резниченко В.И. удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Резниченко В.И. в пользу индивидуального предпринимателя Назарюк С.Н. денежные средства в размере <данные изъяты>.
 
    В остальной части встречных требований отказать.
 
    Взыскать с Резниченко В.И. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> копеек.
 
    Взыскать с Резниченко В.И. в пользу ЗАО «Приазовский Центр Смет и Оценки» расходы на проведение экспертизы в размере 22000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    В окончательной форме решение принято 10 июня 2014 года.
 
Судья А.И. Коркишко