Решение от 14 мая 2014 года №2-159/2014

Дело 2-159/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г.Южноуральск 14 мая 2014 года
 
    Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего Мальковой В.А.
 
    при секретаре Семиной Я.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании с участием
 
    представителя истца адвоката Коршунова С.Ю. по ордеру № 82 (л.д. 5),
 
    ответчиков Соловьевой А.И. и Колгановой И.Н.,
 
    представителя ответчиков по доверенности Меньшиковой Е.В.,
 
    третьих лиц Кинжибаевой Е.С. и Гончаровой И.И.
 
    гражданское дело по иску Цепаевой ФИО22 к индивидуальному предпринимателю Соловьевой ФИО23, Колгановой ФИО24 об истребовании из чужого незаконного владения части нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома, обязывании фактически освободить часть нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома и передать во владение и пользование собственников помещений многоквартирного жилого дома,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Цепаева Л.Я. обратилась в суд исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Соловьевой ФИО25, об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения путем фактического его освобождения.
 
    В обоснование исковых требований Цепаева Л.Я. указала, что она является собственником <адрес> многоквартирном <адрес> в <адрес> (далее – МКД).
 
    При этом ответчик Соловьева А.И. использует для своей предпринимательской деятельности часть нежилого помещения общей площадью 78,2 кв. м, находящегося в подвале МКД. Указанное помещение является общим имуществом МКД. Ответчик использует часть указанного помещения без необходимого правового основания, безвозмездно, без разрешения и согласия собственников МКД.
 
    ООО «Жилсоюз», неоднократно по поручению собственников обращалась к ответчику с требованием заключения договора аренды части занимаемого подвального помещения. Ответчик игнорирует указанные требования, не заключает договор аренды и не платит арендную плату.
 
    В судебном заседании истец Цепаева Л.Я. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, указанным в иске, просила их удовлетворить.
 
    Представитель истца адвокат Коршунов С.Ю. исковые требования поддержал и пояснил, что ответчики занимают спорное помещение без согласования с собственниками МКД. Управляющая компания ООО «Жилсоюз», оказывая помощь собственникам МКД, направляла ответчикам требование о заключении договора аренды помещения, чтобы арендная плата шла на нужды собственников МКД. Собственниками принято решение обратиться в суд. Ответчики отказываются заключать договор аренды, формально требуя документы на право собственности на спорное помещение, при этом истец вправе заявлять требования к ответчикам в силу закона.
 
    Ответчик Соловьева А.И. исковые требования не признала и пояснила, что ранее на занимаемой территории была свалка мусора и отходов. Она благоустроила указанное помещение: провела свет, установила охранную сигнализацию, содержит указанное помещение на личные средства. У них был проект реконструкции нежилого помещения в магазин с частью цокольного этажа с разрешения отдела архитектуры администрации Южноуральского городского округа. В указанном подвальном помещении отсутствуют коммуникации, и оно не является общим помещением. Кроме, того, Соловьева А.И. пояснила, что она и Калганова И.Н. являются собственниками двух квартир и имеют право на пользование частью подвального помещения, а также, что между ней и собственниками квартир в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ заключены соглашения о передаче ей во владение части подвального помещения для размещения складских помещений.
 
    Ответчик Калганова И.Н. исковые требования не признала и пояснила, что у них было разрешение администрации Южноуральского городского округа (далее – ЮГО), проектная документация и разрешения от всех организаций. Считает, что со стороны ответчиков отсутствуют нарушения, так как заняли они указанное помещение с согласия собственников. С 2001 года они используют указанное помещение в личных целях. Примерно 2 года у них длится спор между ними, управляющей компанией и жителями. К ним неоднократно поступали обращения с требованием предоставить документы о собственности на подвал.
 
    Представитель ответчиков Меньшикова Е.В. пояснила, что истец не является собственником спорного помещения и исковое заявление является незаконным. Истец является собственником 23 кв. метров и ей принадлежит только часть подвального помещения, соразмерно принадлежащей ей собственности. Помещение создано ответчиками с разрешения администрации ЮГО, которая является собственником. Ответчикам принадлежит две квартиры, которые переведены в нежилые помещения вместе с подвальным помещением, перевод из жилого помещения в нежилое помещение согласован с администрацией ЮГО. Кроме того, у истца отсутствуют документы на право собственности на спорное помещение, а также не понятно какие права истца нарушены. Управляющая компания вправе обратиться с исковым заявлением в Арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор аренды. ДД.ММ.ГГГГ Конституционный суд РФ указал, что если помещение имеет самостоятельное назначение, оно является самостоятельным объектом прав. В спорном помещении отсутствуют общедомовые коммуникации, кроме труб теплоснабжения. Кроме того, истец не наделена другими собственниками МКД полномочиями на представление их интересов в суде.
 
    Третье лицо ФИО8 суду пояснила, что считает иск Цепаевой Л.Я. необоснованным. Она и члены её семьи отдали подвал в собственность ответчиков, так как жильцы дома не использовали спорное нежилое помещение и туда сбрасывали отходы. Ответчики все почистили, благоустроили. Также высказалась за то, чтобы ответчики пользовались спорным помещением, так как они им не пользуются. Считает, что Цепаева Л.Я. не имеет прав на спорное помещение. ФИО8 пояснила, что она является собственником <адрес> <адрес> № по <адрес> с 1996 года, приватизировала квартиру примерно в 2000 году и передала спорное помещение ответчикам по соглашению.
 
    Третье лицо ФИО9 пояснила, что она является собственником <адрес> <адрес> № по <адрес> в <адрес> с 2010 года, с 2005 года по 2010 год квартира принадлежала ее матери, она не возражает против того, чтобы ответчики пользовались спорным помещением.
 
    Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 в суд не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
 
    Выслушав пояснения сторон, их представителей, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
 
    В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса РФ).
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
 
    В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    В соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
 
    Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    Судом установлено следующее.
 
    Ответчики Соловьева А.И. и Калганова И.Н. являются собственниками в равных долях каждая в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение № - магазин общей площадью <данные изъяты> кв. метра одной этажности, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома (далее МКД) № по <адрес> (бывшие <адрес> № в <адрес>) с ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Указанные обстоятельства подтверждаются: свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> (л.д. 27), свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 28), актом приемки в эксплуатацию после реконструкции встроенного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32, 51), распоряжением Главы Южноуральского городского округа (далее ЮГО) от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 33, 54), распоряжением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 34, 55), постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 35), постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 36), разрешением на реконструкцию помещений для размещения магазина администрации ЮГО № от ДД.ММ.ГГГГ и производства земляных работ № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52, 53), договором купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-67), договором купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68). Пояснениями сторон.
 
    Спорное нежилое помещение, общей площадью 75 кв. м., является частью подвального помещения МКД № по <адрес>, находится в общей долевой собственности жителей МКД, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
 
    Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Установлено, что первая квартира в доме приватизирована ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором безвозмездной передачи <адрес> в <адрес> в собственность Цепаевой Л.Я. за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).
 
    По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение не являлось отдельно выстроенным, не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, а использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем, возникало право общей долевой собственности домовладельцев на спорное помещение, поскольку судом установлено, что ответчики стали использовать спорное помещение с 2001 года.
 
    На ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение являлось частью всего подвального помещения МКД № по <адрес> в <адрес>. Только в июле 2004 г. спорное нежилое помещение было отделено от всего подвального помещения МКД № по <адрес> в <адрес> ответчиками без разрешения общего собрания собственников жилых помещений данного дома.
 
    Только ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением № Главы <адрес> утвержден акт комиссии администрации по приемке в эксплуатацию после реконструкции встроенного нежилого помещения - магазина по <адрес>. В соответствии с которым утвержден акт комиссии от ДД.ММ.ГГГГ по приемке в эксплуатацию после реконструкции встроенного нежилого помещения общей площадью магазина 68,6 квадратных метров и общей площадью цокольного этажа 75,0 квадратных метров, расположенного в МКД. Таким образом, общая площадь спорного помещения составляет 75,0 квадратных метров, а не 78,2 квадратных метра как указывает истец.
 
    Указанные обстоятельства подтверждаются: техническим паспортом МКД № по <адрес>, из которого видно, что подвал общей площадью 887,0 кв. м. является техническим этажом в полном объеме, имеет один общий вход. Какие-либо части подвального помещения для самостоятельного использования изначально при строительстве дома не выделялись. (л.д. 12-15, 44-50), пояснениями сторон и третьих лиц. Так ответчики пояснили суду, что самостоятельно своими силами и за счет собственных средств выстроили стену из кирпича, отгородив часть подвала <адрес>, расположенного под квартирами №, от остального помещения подвала, сделав эту часть изолированным помещением, вход в которое имеется только один из помещения магазина в период с 2001 по 2004 г.г.. Судом, при проведении выездного судебного заседания по адресу: <адрес>, осмотре спорного нежилого помещения, также обозрена стена, выстроенная ответчиками в период с 2001 по 2004 г.г. своими силами и за свой счет из кирпича, отгородившая спорное нежилое помещение от остальной части подвала данного дома. Вход в спорное помещение имеется только один из помещения магазина «Родник» вниз в спорное помещение, представляющее собой часть подвала МКД № по <адрес>. В спорном помещении имеются трубы отопления, водоснабжения и водоотведения общей домовой сети теплоснабжения, водоотведения и водоснабжения. Из справки ООО «Жилсоюз» от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что в спорном нежилом помещении подвала МКД № по <адрес> имеется инженерное оборудование, относящееся в общему имуществу3 собственников <адрес>: система отопления, система ГВС, ХВС, канализации (л.д. 17).
 
    Доказательств того, что до указанного времени ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение каким-то образом использовалось, а также выделялось на основании решения общего собрания собственников МКД № по <адрес>, как того требуют положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ, материалы дела не содержат. Доказательств обратного суду не представлено.
 
    Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
 
    При этих условиях довод ответчиков о том, что подвал не является техническим помещением, в котором расположено инженерное оборудование, и, соответственно, не относится к общему имуществу домовладельцев исходя из отсутствия в них инженерных коммуникаций, являются неверными вследствие неправильного толкования закона.
 
    Для определения правового режима спорного помещения не имело и не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
 
    Таким образом, ответчиками индивидуальным предпринимателем Соловьевой А.И. и Колгановой И.Н. нарушен порядок владения и пользования общим имуществом в МКД.
 
    При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования по иску Цепаевой Л.Я к индивидуальному предпринимателю Соловьевой А.И. и Колгановой И.Н. об истребовании из чужого незаконного владения части нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома, обязывании фактически освободить часть нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома и передать во владение и пользование собственников помещений многоквартирного жилого дома подлежат частичному удовлетворению в отношении спорного нежилого помещения площадью 75,0 кв. метра, а не 78,2 кв. метра.
 
    Также суд считает необходимым несколько выйти за рамки заявленных исковых требований, обязав ответчиков спорное нежилое помещение как часть нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> общей площадью 75 квадратных метров, расположенное под нежилым помещением – <адрес> (бывшие квартиры №№ и № <адрес> в <адрес>) освободить от принадлежащего им имущества и за свой счет и своими средствами привести в первоначальное положение для исполнения решения суда.
 
    Доводы ответчиков о наличии разрешения администрации ЮГО на занятие части подвального помещения не основаны на законе.
 
    Из материалов дела следует, что МКД № по <адрес> в составе всего жилого фонда ОАО ЭиЭ «Челябэнерго» ЮУ ГРЭС был передан в муниципальную собственность на основании Плана приватизации ОАО ЭиЭ «Челябэнерго», акта приема-передачи основных средств, постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75-78). То есть, после приватизации квартир в МКД № по <адрес> (л.д. 18, 19,, после приобретения ответчиками в собственность квартир №№ и 51 в данном доме по договорам купли-продажи. Из справок администрации ЮГО видно, что все квартиры в МКД № по <адрес> приватизированы. Подвал - подвальное помещение МКД № по <адрес> не является муниципальной собственностью. (л.д. 16, 41).
 
    Следовательно, администрацию ЮГО не имела права распоряжаться общей домовой собственностью МКД № по <адрес> по своему усмотрению в 2001- 2006 г.г. (л.д. 32, 33, 52, 53) в том числе, подвалом МКД № по <адрес>. (л.д. 56-63)
 
    Кроме того, из технического паспорта МКД № по <адрес> видно, что в доме не имеется цокольного этажа. (л.д. 12-12-15, 43-49). А в распоряжении администрации ЮГО, в акте приемки в эксплуатацию магазина указана часть цокольного этажа. (л.д. 51-55).
 
    Не являются состоятельными и доводы ответчиков о том, что они являются собственниками нежилого помещения в доме площадью 68,6 кв. метра и имеют право пользоваться принадлежащей им долей в праве на общее домовое имущество, поскольку законом предусмотрено решение всех вопросов в отношении общего домового имущества только общим собранием собственников МКД. Также доводы о передаче им жильцами всего подъезда как собственниками квартир в подъезде, где расположено их помещение <адрес>», принадлежащей им части общего домового имущества по письменным соглашениям (л.д. 83-95) также не являются состоятельными.
 
    Самостоятельно ответчики и иные собственники жилых помещений МКД № по <адрес> самостоятельно не вправе выделить принадлежащую им долю в общей домовой собственности и распорядится ею, так как законом предусмотрено решение всех вопросов в отношении общего домового имущества только общим собранием собственников МКД, о чем указано выше.
 
    В соответствии со ст. ст. 289, 290, 301 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ суд исковые требования Цепаевой Л.Я. к индивидуальному предпринимателю Соловьевой А.И., Колгановой И.Н. об истребовании из чужого незаконного владения части нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома, обязывании фактически освободить часть нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома и передать во владение и пользование собственников помещений многоквартирного жилого дома удовлетворяет частично.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Исковые требования по иску Цепаевой ФИО26 к индивидуальному предпринимателю Соловьевой ФИО27, Колгановой ФИО28 об истребовании из чужого незаконного владения части нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома, обязывании фактически освободить часть нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого дома и передать во владение и пользование собственников помещений многоквартирного жилого дома удовлетворить частично.
 
    Истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя Соловьевой ФИО29, Колгановой ФИО30 части нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> общей площадью 75 квадратных метров, расположенное под нежилым помещением – магазином «Родник», бывшие квартиры №№ и № <адрес>
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Соловьеву ФИО31, Колганову ФИО32 часть нежилого помещения – подвала многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> метров, расположенное под нежилым помещением – магазином «Родник», бывшие квартиры №№ и 51 <адрес> в <адрес>, освободить от принадлежащего имущества, за свой счет и своими средствами привести в первоначальное положение, и передать во владение и пользование собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>.
 
    В остальной части иска Цепаевой ФИО33 к индивидуальному предпринимателю Соловьевой ФИО34, Колгановой ФИО35 отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца, с подачей жалобы через Южноуральский городской суд.
 
    Председательствующий подпись В.А. Малькова
 
    Копия верна.
 
    Судья В.А. Малькова