Решение от 25 апреля 2014 года №2-15/2014г.

    дело № 2-15/2014 г.
 
Р Е Ш Е Н И Е
    Именем Российской Федерации
 
    Бежецкий городской суд Тверской области в составе
 
    председательствующего судьи Ильиной Г.В.,
 
    при секретаре Зайцевой О.С.,
 
    с участием истца-ответчика Панченко С.А.,
 
    представителя истцов-ответчиков Владимирова М.К.,
 
    представителя ответчика-истца Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ Громова Р.М.,
 
    третьего лица Пеета А.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Бежецке 25 апреля 2014 года гражданское дело по иску Колгинова М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. к Бежецкому районному потребительскому обществу Тверского областного союза потребительских обществ о признании права собственности на долю земельного участка в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости и о выделе данной доли с образованием самостоятельного земельного участка, и встречному иску Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ к Колгинову М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок,
 
    установил:
 
    Истцы обратились в суд с иском к Бежецкому Райпо Тверского <адрес> союза потребительских обществ о признании права собственности на долю земельного участка в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости и о выделе данной доли с образованием самостоятельного земельного участка. Свои требования мотивировали тем, что они являются собственниками объектов недвижимого имущества - всех помещений в здании склада, расположенного по адресу: <адрес>. Само здание склада расположено на земельном участке по адресу: <адрес>, общая площадь <данные изъяты> кв.м., правообладатель: Бежецкое районное потребительское общество Тверского областного союза потребительских обществ, ИНН: №, запись о регистрации права собственности № от *** Колгинов М.А. владеет на праве собственности нежилым помещением склада, номер помещения II, литер А3, общая площадь <данные изъяты> кв.м., на основании договора купли-продажи с ответчиком от *** г., о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права № от *** г., запись о регистрации - № от *** Семенова В.С. владеет на праве собственности нежилым помещением склада, номер помещения I, литер А, А1, общая площадь <данные изъяты> кв.м., на основании договора купли-продажи с ответчиком от *** г., о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права № от *** г., запись о регистрации - № от *** Панченко С.А. владеет на праве собственности нежилым помещением склада, номер помещения III, общая площадь: <данные изъяты> кв.м., на основании договора купли-продажи с ответчиком от *** г., о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права № от *** г., запись о регистрации -№ от *** Иных собственников помещений в здании склада нет, истцам принадлежат все три помещения, имеющиеся в данном здании склада. Однако, несмотря на переход права собственности на указанные выше объекты недвижимости, истцам не был передан земельный участок (или доля в земельном участке под базу), расположенный под зданием склада, где расположены помещения, принадлежащие истцам. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, Земельным Кодексом РФ провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства. Учитывая положения земельного и гражданского законодательства, правила математики, если принять общую площадь земельного участка ответчика <данные изъяты> кв.м. как <данные изъяты>, то Колгинов М.А. должен получить - 1,76/100 доли, истец Семенова В.С. - 2,86/100 доли, истец Панченко С.А. - 1,33/100 доли. Истцы в *** направили ответчику письмо с требованием о выполнении положений законодательства о переходе права на земельный участок, однако оно было оставлено без ответа. Истцы просили признать за ними право собственности: за Колгиновым М.А. на 1,76/100 доли, Семеновой В.С. на 2,86/100 доли, Панченко С.А. на 1,33/100 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, а также выделить названные выше доли земельного участка из общего имущества - земельного участка путем образования одного самостоятельного земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. (под зданием склада с помещениями истцов) с общей долевой собственностью истцов на него.
 
    После уточнения истцами заявленных требований, ссылаясь на те же обстоятельства, они просили образовать путем раздела из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный под зданием склада площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий на праве собственности им (истцам Колгинову М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А.) и признать за ними право общей долевой собственности на образованный земельный участок в равных долях.
 
    Бежецким Райпо Тверского облпотребсоюза заявлен встречный иск к Колгинову М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок. Требования мотивировали тем, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от *** Бежецкое Райпо продало Колгинову М.А. нежилое помещение склада, номер помещения II, литер А3, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Право собственности покупателя на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество и сделок с ним *** г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** серия № По договору купли-продажи недвижимого имущества от *** Бежецкое Райпо продало Семеновой В.С. нежилое помещение склада, номер помещения 1, литер А, А1, А2, общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада но адресу: <адрес>. Право собственности покупателя на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество и сделок с ним *** г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** серия №. По договору купли-продажи недвижимого имущества от *** Бежецкое Райпо продало Панченко С.А. нежилое помещение склада, номер помещения III, обшей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Право собственности покупателя на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** серия №. Бежецкое Райпо считает, что доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., не являлась предметом заключенных между истцами и ответчиком договоров купли-продажи недвижимого имущества и им не отчуждалась. С учетом правовой позиции истцов, Бежецкое Райпо полагает, что заключенные между Бежецким райпо и Колгиновым М.А., Семеновой В.С, Панченко С.А. договоры купли-продажи недвижимого имущества являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку не соответствуют требованиям закона, вследствие чего имеются основания для заявления требований о применении последствий недействительности сделок по следующим основаниям. Согласно ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основывается земельное законодательство, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Фактические обстоятельства рассматриваемого гражданского дела свидетельствуют о том, что данный принцип земельного законодательства при совершении сделок купли-продажи между Бежецким Райпо и Колгиновым М.А., Семеновой В.С, Панченко С.А. был нарушен. В результате заключённых сторонами договоров купли-продажи, Бежецкое Райпо передало в собственность, а Колгинов М.А., Семенова В.С. и Панченко С.А. соответственно приняли и оплатили в соответствии с условиями договоров принадлежащие Бежецкому Райпо нежилые помещения склада, расположенные в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Данные договоры исполнены сторонами во всех их условиях, о чём свидетельствуют акты приема-передачи, прилагаемые к договорам купли-продажи, и фактическая регистрация покупателями на основании указанных договоров купли-продажи в Управлении Росреестра права собственности на указанные выше нежилые помещения. Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских нрав и обязанностей. На основании ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ). Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Тексты договоров купли-продажи недвижимого имущества от *** г., от *** г., от *** г., заключенных между Бежецким Райпо и соответственно Колгиновым М.А., Семеновой Н.С., Панченко С.А., свидетельствуют о том, что они не соответствуют указанным нормам права, поскольку в них не определены все существенные условия сделки купли-продажи, а именно: предмет купли-продажи определён без указания на долю в праве на земельный участок, указана его цена без учета стоимости доли земельного участка, занятой зданием склада, в котором расположены продаваемые нежилые помещения, не указано месторасположение склада с нежилыми помещениями на соответствующем земельном участке. Факт того, что каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером № Бежецким Райпо покупателям Колгинову М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А. не передавалось, подтверждается сохраняющейся в настоящее время регистрацией права собственности Бежецкого Райпо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Бежецкое Райпо продолжало считать себя собственником земельного участка с кадастровым номером № и после совершения указанных сделок купли-продажи, что подтверждается поданными в налоговые органы налоговыми декларациями по земельному налогу за *** и ***, из которых следует, что Бежецкое Райпо заявило себя единственным собственником данного земельного участка, исчислило и уплатило земельный налог за него в полном объеме. Кроме того, между Бежецким Райпо и Колгиновым М.А. *** заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу; <адрес>. площадью <данные изъяты> кв.м., занятым нежилым помещением (складом). Аналогичный договор аренды части земельного участка *** был заключен Бежецким Райпо с Семеновой В.С., арендованная площадь земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> кв.м. В пунктах 1.3 данных договоров стороны указывают на принадлежность на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № Бежецкому Райпо. Воля Бежецкого Райпо при совершении им сделок купли-продажи была направлена только на отчуждение принадлежавших ему нежилых помещений, расположенных в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Передача собственности на часть земельного участка не имела места. Доли покупателей нежилых помещений Колгинова М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А. в праве собственности на спорный земельный участок в натуре не выделялись, границы их земельного участка на местности не устанавливались. Юридически земельный участок с кадастровым номером № продолжает оставаться единым и целым объектом. На нем помимо склада, принадлежащего Колгинову М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А., имеются также объекты недвижимого имущества, принадлежащие Бежецкому Райпо: склад общей площадью <данные изъяты> кв.м, склад площадью <данные изъяты> кв.м., склад площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от *** серия №, от *** серия №, от *** серия № соответственно. Признание права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером № за Колгиновым М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А. невозможно, поскольку председатель Совета Бежецкого Райпо, действуя от имени Бежецкого Райпо, при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений не только не совершал волеизъявления на продажу земельного участка, но и не имел полномочий на совершение такой сделки. Согласно п.8.2 Устава Бежецкого Райпо земельные участки могут продаваться Бежецким Райпо исключительно с разрешения Совета Тверского облпотребсоюза. В данном случае Совет Тверского областного союза потребительских обществ согласия на продажу долей земельного участка с кадастровым номером № не давал. Кроме того, принятие решения об отчуждении имущества, стоимость которого превышает 500000 руб., принадлежащего Бежецкому Райпо, находится в исключительной компетенции общего собрания уполномоченных, которое также не давало согласия на продажу долей земельного участка Колгинову М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. Просили признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи указанных нежилых помещений между Бежецким Райпо и Колгиновым М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А.; применить последствия недействительности ничтожных сделок и обязать возвратить все полученное по сделкам в натуре.
 
    Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области, администрация Бежецкого района, Пеет А.В.
 
    Представитель истцов-ответчиков Владимиров М.К. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования и просил образовать путем раздела из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный под зданием склада площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий на праве собственности им (истцам Колгинову М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А.) и признать за ними право общей долевой собственности на образованный земельный участок, при этом уточнил доли истцов- за Колгиновым М.А. 2962/10000, за Семеновой В.С.- 4802/10000, за Панченко С.А.- 2236/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок.
 
    Истец-ответчик Панченко С.А. поддержала предъявленные ими к Бежецкому райпо требования и возражала против удовлетворения встречных исковых требований.
 
    Поскольку спор между сторонами идет о праве на земельный участок под принадлежащим истцам зданием, то уточнение размера долей истцов в этом праве на испрашиваемый ими земельный участок не влияет на права и обязанности ответчика, как и вытекающее из предыдущих требование о погашении записи в ЕГРП о праве ответчика (Бежецкого райпо) на земельный участок, постольку суд полагает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании после уточнения истцами размера долей, т.к. права ответчика Бежецкого райпо и третьих лиц при этом не нарушаются. При этом суд учитывает, что участники процесса, в том числе и представитель ответчика Громов Р.М., не возражали рассмотреть дело без отложения судебного заседания.
 
    Истцы- ответчика Колгинов М.А. и Семенова В.С. в судебное заседание не явились, о его времени и месте уведомлены заранее и надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, направили в судебное заседание своего представителя Владимирова М.К.
 
    Представитель ответчика-истца Бежецкого РАЙПО Громов Р.М. не признал предъявленные истцами требования и поддержал требования встречного искового заявления. Дополнительно пояснил, что не они согласны с заключением землеустроительной экспертизы, поскольку представитель истцов не обосновал документами квалификацию и компетентность эксперта ФИО2, вопрос и согласии эксперта и ориентировочную стоимость экспертизы судья выяснила в ходе телефонного разговора с экспертом, при котором участники процесса не присутствовали. Оплата труда эксперта (денежная сумма) не была внесена на счет управления Судебного департамента в Тверской области. На разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, в то время как в соответствии с ч.1 ст. 273, ч.2 ст. 552 ГК РФ и п.4 ст. 35 ЗК РФ речь идет о земельном участке, необходимом для использования здания или сооружения. В экспертном заключении не указаны СНиПы, противопожарные нормативы, проектная документация. Заключение эксперта ФИО2 является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда. При назначении дополнительной землеустроительной экспертизы были допущены аналогичные нарушения процессуального закона. Заключение дополнительной экспертизы также является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда.
 
    Третье лицо Пеет А.В. в судебном заседании полагал требования первоначального иска подлежащими удовлетворению, возражал против удовлетворения встречного искового заявления и пояснил, что у него аналогичная проблема, если бы он знал Колгинова, Семенову и Панченко раньше, он бы вместе с ними обратился в суд с иском. ***. он за 500 тысяч рублей купил у Бежецкого райпо три здания на земельном участке по адресу: <адрес>. При покупке зданий он обговаривал с Волковой и переход к нему (Пеету) права на земельный участок под зданиями, Волкова и бухгалтер Райпо сказали ему, что оформление земельного участка на него стоит 100 тысяч рублей, что необходимо провести две разные суммы. Поэтому он в день заключения договора купли- продажи и оплатил эти суммы по двум квитанциям- 500 тысяч за три здания и 100 тысяч рублей за оформление земельного участка. У него есть представитель ФИО3, тот живет в Бежецке, после оформления договора купли- продажи зданий, тот вел переговоры с Волковой об оформлении перехода прав и на земельный участок. ФИО3 ему (Пеету) говорил, что дело движется, Волковой осталось только получить разрешение на передачу земли у руководства в <адрес>, потом все было согласовано. ФИО3 даже привозил ему план большого земельного участка Райпо, который, видимо, тот и взял в Райпо, и там был обозначен, очерчен участок, который должны были ему (Пеету) выделить, то есть там была нанесена черта, которой его три здания отделяются от общего земельного участка. ФИО3 сказал, что он согласовал с Волковой, что границы земельного участка, расположенного под его (Пеета) тремя зданиями, будет проходить по этой линии, то есть этот земельный участок будет передан ему. Не только ФИО3, но он сам еще несколько раз обсуждал с Волковой, когда будет переоформлен земельный участок на него (Пеета). Волкова пообещала, что все будет сделано, только требуется время. Но земля не оформлена на него до сих пор.
 
    Представители третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области и администрации Бежецкого района в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель администрации Бежецкого района ФИО1 поддержала первоначальное исковое заявление.
 
    Выслушав объяснения участников процесса и исследовав письменные материалы дела, суд полагает необходимым удовлетворить требования первоначального иска Колгинова М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. к Бежецкому Райпо и отказать в удовлетворении встречных исковых требований Бежецкого Райпо к КолгиновуМ.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А.
 
    В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
 
    Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
 
    Согласно же требованиям ст. 551 ГК РФ переход права на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Постановлением главы администрации Бежецкого района от 17.09.2008 г. № 257 Бежецкому Райпо Тверского облпотребсоюза потребительских обществ предоставлен в собственность земельный участок из категории земель – земли населённых пунктов с №, расположенный по адресу: <адрес>, под перевалочную базу, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этот участок находился у Бежецкого Райпо Тверского облпотребсоза на праве постоянного (бессрочного) пользования по распоряжению администрации Бежецкого района от *** № № (л.д.63-64 т.1, л.д.15-16 т.3).
 
    Между Комитетом по управлению имуществом Бежецкого района и Бежецким Райпо Тверского облпотребсоюза *** составлен договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д.65-72 т.1, 17-21, л.д.26-28 т.3). *** Бежецкому Райпо Тверского облпотребсоюза выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок (л.д.73 т.1, л.д.29 т.3).
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества от *** Колгинов М.А. приобрел у Бежецкого Райпо в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение склад, номер помещения II, литер А3, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес> кадастровым номером №, стоимостью 394000 руб., в тот же день составлен и подписан акт приема –передачи недвижимого имущества (т.1 л.д.19).
 
    Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от *** Семенова В.С. приобрела у Бежецкого Райпо в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение склад, номер помещения I, литер А, А1, А2, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес> кадастровым номером №, стоимостью 330000 руб., в тот же день составлен и подписан акт приема –передачи недвижимого имущества (т.1 л.д.23).
 
    Как видно из договора купли-продажи недвижимого имущества от ***, Панченко С.А. приобрела у Бежецкого Райпо в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение склад, номер помещения III, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада, находящегося по адресу: <адрес> кадастровым номером №, стоимостью 400000 руб. составлен и подписан акт приема –передачи недвижимого имущества ( т.1 л.д.180).
 
    По всем трём сделкам от имени продавца Бежецкого Райпо действовала председатель Совета Райпо Волкова Л.А.
 
    Как следует из п.1.2 Устава Бежецкого Райпо Тверского облпотребсоюза, общество является некоммерческой организацией и действует на основании своего Устава. Согласно пунктам 1.5, 1.6, 4.1 и 5.1 Устава Бежецкое райпо является юридическим лицом; имеет в собственности имущество, вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права; общество имеет полномочия: владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с целями и задачами деятельности общества; собственником имущества потребительского общества является потребительское общество как юридическое лицо.
 
    В соответствии с п. 6.2 и 9.2 Устава в период между общими собраниями общества управление в обществе осуществляет Совет, который является представительным органом; к исключительной компетенции Совета общества относятся в том числе совершение сделок по приобретению и отчуждению имущества общества.
 
    В силу пунктов 9.9, 9.12 и 9.13 председатель Совета несет ответственность за обоснованность и законность своих действий и за выполнение настоящего устава в соответствии с действующим законодательством; к компетенции председателя Совета относится подписание от имени Совета всей документации, касающейся финансово- хозяйственной деятельности общества; председатель Совета без доверенности действует от имени потребительского общества, он подписывает договоры. (т.3 л.д.59-76).
 
    Постановлением отчетно- выборного собрания уполномоченных пайщиков Бежецкого Райпо от ***. Волкова Л.А. избрана председателем Совета общества (т.3 л.д.77-78).
 
    Вопреки доводам встречного искового заявления, каждый из вышеуказанных договоров купли- продажи, заключенных ***, ***, *** между продавцом Бежецким Райпо и покупателями Колгиновым М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А., содержит все существенные условия, в том числе указаны площадь нежилого помещения, кадастровый номер помещения, адрес места расположения и стоимость недвижимого имущества. Председатель Совета райпо Волкова Л.А. действовала в рамках своих полномочий, предоставленных её Уставом потребительского общества.
 
    Передаточные акты подтверждают передачу Бежецким Райпо, в лице председателя Совета Райпо Волковой Л.А., спорных нежилых помещений покупателям Колгинову М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А.
 
    В п.3 всех трёх актов приема-передачи указано, что каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. Договоры подписаны сторонами.
 
    Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    Переход права собственности на спорные нежилые помещения в здании склада к истцам зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области за Колгиновым М.А. ***, за Семеновой В.С. ***, за Панченко С.А. ***(т.1 л.д.20-27).
 
    Таким образом, в судебном заседании установлено отсутствие оснований полагать, что договоры купли-продажи нежилых помещений (складов), расположенных по адресу: <адрес>, заключенные между Бежецким Райпо и Колгиновым М.А., Семеновой В.С., Панченко С.А. соответственно ***, *** и *** не соответствует требованиям Закона или иных правовых актов.
 
    Суд находит несостоятельной ссылку представителя ответчика Громова Р.М. на п.8.2 Устава Бежецкого Райпо, согласно которому земельные участки могут продаваться Бежецким Райпо исключительно с разрешения Совета Тверского облпотребсоюза, а также что принятие решения об отчуждении имущества, стоимость которого превышает 500 000 руб., принадлежащего Бежецкому Райпо, находится в исключительной компетенции общего собрания уполномоченных.
 
    Вопреки утверждению представителя ответчика- истца Громова Р.М. на продажу трёх нежилых помещений здания склада получено согласие как Совета Бежецкого райпо, так и Совета Тверского облпотребсоюза по всем трём сделкам (т.1 л.д.99-100,134-135,162,170). А поскольку цена каждой из трёх сделок не превышала 500 000 руб., то не требовалось и решение общего собрания уполномоченных райпо.
 
    Суд приходит к выводу о том, что право собственности на занятую зданием склада часть принадлежащего Бежецкому райпо исходного земельного участка перешло от ответчика к истцам в связи с передачей им прав на недвижимость в соответствии со ст. 552 ГК РФ.
 
    Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    Пунктом 2 этой же статьи (в ред. до 02.07.07г.) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования.
 
    По ходатайству стороны истцов по делу были проведены основная и дополнительная землеустроительные экспертизы. Эксперт ООО «Земля-Сервис» ФИО2 дал заключение о том, что площадь земельного участка, занятого принадлежащим истцам зданием склада на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м.; площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого здания, составляет <данные изъяты> кв.м., выделение земельного участка возможно путем раздела на два исходного земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по координатам в системе координат МСК-69 (Приложение 2). Как видно из экспертного заключения, при указанном им варианте раздела земельного участка обеспечивается возможность проезда и прохода истцов к принадлежащему им зданию склада, обеспечиваются зоны для его обслуживания и эксплуатации, при разделе исходного земельного участка сохранился его вид разрешенного использования. Суд принимает во внимание, что экспертом ФИО2 рассчитана минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцам здания склада. При этом постановка на разрешение эксперта вопроса об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, т.е. употребление слова «эксплуатация земельного участка», а не «использование земельного участка», не делает экспертное заключение порочным, поскольку в данном контексте эти слова синонимичны.
 
    В соответствии с заключением дополнительной землеустроительной экспертизы доли в праве на испрашиваемый истцами земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.: Колгинов М.А.- 2962/10000, Семенова В.С.- 4802/10000, Панченко С.А.- 2236\10000. Эти доли пропорциональны их долям в праве на объекты недвижимости.
 
    Эксперт ФИО2, проводивший основную и дополнительную экспертизы, обладает специальными познаниями в области проведенного исследования, что подтверждено документально. Свои выводы эксперт сделал после осмотра спорного земельного участка с участием представителя ответчика- председателя Совета райпо Волковой Л.А., эти выводы основаны на непосредственном исследовании материалов дела и содержат ответы на поставленные перед ним вопросы. Экспертные заключения являются ясными, объективными и определённым, не имеющими противоречий, содержащими подробное описание проведённого исследования и сделанные в его результате выводы. Давая оценку этим экспертным заключениям, суд полагает, что они соответствуют требованиям закона и поэтому закладывает их в основу решения по делу.
 
    Вопреки доводам представителя ответчика- истца Громова Р.М. у суда имелись сведения о квалификации эксперта: ФИО2 сдал квалификационный экзамен на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам (л.д.160, т.3), что подтверждается выданным Комитетом по управлению имуществом Тверской <адрес> квалификационным аттестатом кадастрового инженера; он (ФИО2) имеет высшее геодезическое образование по специальности «Аэрофотогеодезия», окончил МИИГАиК, общий стаж работы 27 лет. Об уголовной ответственности по ч.1 ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, его заинтересованности в исходе дела судом не установлено, стороной ответчика- истца доказательств заинтересованности эксперта ФИО2 суду не представлено. Вопреки утверждению представителя Бежецкого райпо Громова Р.М. выполнение ФИО2 работ по изготовлению межевого плана не делает его заинтересованным в исходе дела.
 
    Подготовленный кадастровым инженером ФИО2 межевой план содержит характеристики первоначального и получаемых в результате его раздела двух земельных участков: испрашиваемого истцами земельного участка (ЗУ1) площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка Бежецкого Райпо (ЗУ2) площадью <данные изъяты> кв.м., информация о которых подлежит внесению в кадастр.
 
    Поскольку в результате раздела принадлежащий Бежецкому Райпо земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. прекращает свое существование, то запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись №№) о регистрации права собственности Бежецкого райпо на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, с №, подлежит погашению.
 
    Удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, принадлежащего Бежецкому райпо на праве собственности, приводит к формированию на стороне истцов определенной имущественной выгоды. В этой связи ответчик по спору (Бежецкое Райпо) вправе был в соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ обратиться с таким встречным требованием в настоящем деле. Этим правом ответчик не воспользовался, поэтому имеет право обратиться с самостоятельным иском о взыскании с Колгинова М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. неосновательного обогащения в виде цены земельного участка площадью 3471 кв.м.
 
    Рассматривая встречные исковые требования Бежецкого райпо, суд учитывает несостоятельность доводов о ничтожности всех трёх сделок вследствие отсутствия в договорах прямого указания на отчуждение земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, с учетом следующего.
 
    В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится только вместе с земельным участком.
 
    Договор об отчуждении строения (другого объекта недвижимости), не содержащий условия об отчуждении находящегося под ним земельного участка, следует расценивать как действительный, пока не будет предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что воля сторон была направлена именно на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка.
 
    При этом суд исходит из того, что продажа объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, четко урегулирована в первую очередь нормами гражданского права. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Аналогичный порядок предусмотрен и в ст. 35 Земельного кодекса.
 
    В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка, что следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон. Покупатель вправе требовать от продавца недвижимости кадастрового выделения земельного участка и передачи ему прав на выделенный участок.
 
    Судом установлено, что требование к форме договора купли-продажи недвижимого имущества, установленное статьей 550 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), сторонами по всем трём сделкам выполнено.
 
    С учетом положений ст. ст. 432, 554 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что все три договора купли- продажи содержат конкретный адрес объектов недвижимости (<адрес>), позволяющий определенно установить их местонахождение; указаны кадастровые номера и объектов недвижимости, и земельного участка, на котором они находятся, указаны площадь недвижимого имущества и его стоимость.
 
    Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами были согласованы.
 
    Признаются несостоятельными и доводы представителя Бежецкого райпо Громова Р.М. о том, что стороны не имели намерения совершать сделку по отчуждению земельного участка. Судом установлено, что стороны после заключения договоров обращались в УФРС по Тверской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи недвижимого имущества, что прямо указывает на волеизъявление сторон, в том числе и Бежецкого Райпо, по осуществлению сделки. Председатель Совета райпо Волкова подавала в УФРС уточняющие справки по сделкам, подписала доверенность на представление интересов Райпо в УФРС при оформлении перехода прав на недвижимое имущество к покупателям.
 
    В соответствии со ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
 
    Таким образом, из содержания статьи 174 ГК РФ следует, что с иском о признании сделок недействительными по причине ограничения полномочий Волковой Л.А. Уставом общества может обратиться Тверской облпотребсоюз, в интересах которого установлены эти ограничения. Однако Тверской облпотребсоюз с иском не обращался, а доказательств того, что Колгинов М.А., Семенова В.С. и Панченко С.А. знали об отсутствии полномочий у Волковой Л.А. на совершение сделок по отчуждению нежилых помещений в здании склада, суду не представлено. Более того, все три сделки прошли правовую экспертизу в УФРС, в которую вопреки утверждению представителя Райпо по всем трём сделкам были представлены согласие и Совета Бежецкого райпо, и Тверского облпотребсоюза.
 
    Учитывая положения статьи 166 ГК РФ, при рассмотрении исков о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 174 ГК РФ, суд учитывает, что такие сделки являются оспоримыми и соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ). По настоящему спору с момента совершения сделок (***.) до момента подачи иска (*** прошло более года.
 
    *** Бежецким городским судом вынесено определение о применении обеспечительных мер в виде наложения ареста на принадлежащие истцам-ответчикам Семеновой В.С., Колгинову М.А. и Панченко С.А. нежилые помещения и запрете УФРС по Тверской области регистрации любых сделок по их отчуждению. Поскольку Бежецкому Райпо отказано в удовлетворении заявленных им требований, то суд полагает необходимым отменить указанные обеспечительные меры.
 
    Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
    решил:
 
    исковые требования Колгинова М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. удовлетворить.
 
    Образовать из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с №, расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего Бежецкому райпо Тверского областного союза потребительских обществ, путем раздела земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный под зданием принадлежащего на праве собственности Колгинову М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. склада (площадью <данные изъяты> кв.м.) и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий Бежецкому райпо Тверского областного союза потребительских обществ, согласно выполненному кадастровым инженером ФИО2 межевому плану от ***., являющемуся неотъемлемой частью настоящего решения.
 
    Признать право общей долевой собственности Колгинова М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. на указанный вновь образованный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., по 2962/10000 долей в праве за Колгиновым М.А., 4802/10000 долей- за Семеновой В.С. и 2236/10000 долей- за Панченко С.А..
 
    Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № о регистрации права собственности Бежецкого райпо Тверского областного союза потребительских обществ на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, с №.
 
    В удовлетворении исковых требований Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ к Колгинову М.А., Семеновой В.С. и Панченко С.А. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок – отказать.
 
    По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на принадлежащее Семеновой В.С. нежилое помещение склада, номер помещения I, литер А, А1, А2, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>; принадлежащее Колгинову М.А. нежилое помещение склада, номер помещения II, литер А3, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>; принадлежащее Панченко С.А. нежилое помещение склада, номер помещения III, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>; и запрета Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрацию любых сделок по отчуждению указанных помещений здания склада.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, с подачей жалобы через Бежецкий городской суд.
 
    Решение в окончательной форме принято 30 апреля 2014г.
 
    Председательствующий