Дата принятия: 28 февраля 2013г.
Номер документа: 2-147/2013г.
Дело № 2-147\2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 февраля 2013г.
с. Долгодеревенское
Сосновский районный суд Челябинской области в составе
председательствующего судьи
Куценко Т.Н.
при секретаре
Синицыной Н.А.
С участием истицы Заварухиной В.Ф., представителя адвоката Вадеевой Г.А., ответчика Акатьева А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Заварухиной В.Ф. к Акатьеву А.М., Якубову Р.Т. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, обязании Якубова Р.Т. возвратить земельный участок Заварухиной В.Ф.,
У С Т А Н О В И Л:
Заварухина В.Ф. обратилась в суд с иском к Якубову Р.Т., Акатьеву А.М., с учетом уточнения обоснования иска просила:
- расторгнуть договор купли-продажи от ДАТА земельного участка с кадастровым № площадью 2400 кв.м., расположенного по АДРЕС, заключенный между Акатьевым А.М., действовавшим по доверенности в интересах Заварухиной В.Ф. и Якубовым Р.Т.;
- Обязать Якубова Р.Т. возвратить Заварухиной В.Ф. земельный участок с кадастровым № площадью 2400 кв.м., расположенный по АДРЕС;
- погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Якубова Р.Т. на указанный земельный участок.
В обоснование исковых требований указывает следующее: Заварухиной В.Ф. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым №, по АДРЕС. ДАТА Заварухина В.Ф. выдала Акатьеву А.М. и Я.Л.А. доверенность на раздел и межевание участка, продажу участков за цену и на условиях по своему усмотрению вновь образованных участков. ДАТА между Акатьевым А.М., действующим по доверенности от Заварухиной В.Ф. и его пасынком Якубовым Р.Т. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 2400 кв.м., расположенного по АДРЕС, переход права собственности зарегистрирован ДАТА Договор не был исполнен в части передачи Заварухиной В.Ф. денежных средств. В связи с тем, что оплата за приобретаемое имущество Якубовым Р.Т. не производилась, то истица понесла материальный ущерб, не получив деньги в сумме 1 400 000 руб., на которые она собиралась улучшить свои жилищные условия и приобрести 2-х комнатную квартиру.
Также указывает, что данный договор является ничтожным, поскольку на момент продажи земельного участка на нем находился жилой дом, строение имеет фундамент, капитальные стены, полы, перекрытия, дверные и оконные проемы, обустроенную крышу. Земельный участок был продан без жилого дома, хотя воля Заварухиной В.Ф. была направлена на продажу жилого дома с участком. В договоре имеет место несогласованность сторонами предмета договора купли-продажи ввиду отсутствия сведений о месте расположения дома, в договоре отсутствует условия, позволяющие определить согласованную сторонами цену объекта недвижимости - жилого дома, хотя договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии согласованных условий договор является незаключенным. Указывает на то, что был нарушен принцип единства судьбы жилого дома и земельного участка, поскольку земельный участок продан без находящихся на нем строений. Не представлено доказательств уплаты Якубовым Р.Т. цены по договору купли-продажи, поскольку расписки составлены взаимозависимыми людьми - Акатьевым А.М. и его пасынком Якубовым Р.Т., а расписка от ДАТА о передаче денег Акатьеву А.М. недействительна, так как на эту дату доверенность была уже отменена. Отсутствуют также сведения, что Заварухина В.Ф. уклоняется от получения денег и что вся сумма по договору внесена Якубовым в депозит нотариуса.
(л.д. 7-9, 126-128)
В судебном заседании истица Заварухина В.Ф. поддержала исковые требования, пояснила, что после смерти ее сестры П.Н.Ф., проживавшей в АДРЕС, осталось наследство - земельный участок, на котором были дом и постройки, ее дочь Л.Н.Ф. договаривалась с Акатьевым А.М., чтобы тот продал дом и земельный участок, сама она лично с Акатьевым А.М. не разговаривала, ей стало известно, что участок уже продан, но Акатьев А.М. деньги за продажу имущества ей не отдавал и не показывал их, за получением денег не приглашал, а сейчас ее деньги не интересуют, Н.А.С. купил им квартиру и они ему дом отдают (л.д. 96 об.) Также истица заявила, что никакие деньги ей от Акатьева А.М. не нужны, от наследственного жилого дома она не отказывалась, о том, что не надо оформлять наследство на жилой дом и не надо продавать жилой дом она никогда Акатьеву А.М. не говорила, он ее об этом и не спрашивал.
Представитель истицы адвокат Вадеева Г.А. исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям, дополнила указанием на то, что на участке находится жилой дом, который умышленно не оформлялся ответчиком для получения свидетельства о праве на наследство, хотя истица фактически данное наследственное имущество приняла, в доме проживали ее родственники, в настоящее время проживают квартиранты, которых вселил Акатьев А.М., они уплачивают ему арендную плату, дом к эксплуатации пригоден, земельный участок предназначен для обслуживания жилого дома. Считает, что договор купли-продажи земельного участка ничтожен и не заключен.
Ответчик Якубов Р.Т. извещен, не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что Акатьев А.М. - муж его (Якубова Р.Т.) матери, он проживает с мамой, ее мужем в квартире по АДРЕС, весной ДАТА ему было 17 лет, он обратился к Акатьеву А.М. с просьбой найти земельный участок, так как хотел построить дом, Акатьев А.М. предлагал несколько вариантов, сначала цена за спорный участок была 2 000 000 руб., когда цену снизили, то они с бабушкой в ДАТА решили купить этот участок, на участке был дом, в котором нельзя жить, в этот дом он (ответчик) не заходил, проживал ли кто-то в доме, не знает. У Акатьева А.М. была доверенность от продавца, они заключили договор с Акатьевым А.М., передали Акатьеву А.М. 1 000 000 руб. В ДАТА его мама А.И.В. позвонила Заварухиной В.Ф. и сообщила, что готовы передать им деньги, по телефону ей сказали «отстаньте от нас», после бабушка поехала к Заварухиной В.Ф. разговаривать, но ничего не выяснили, ДАТА они с бабушкой передали остальные деньги 400 000 руб. Акатьеву А.М. Считает, что 1 000 000 руб. заплатили за участок, а 400 000 руб. - это доплата за дом, почему в договоре купли-продажи не указали, что продается земельный участок с расположенным на нем жилым домом, не знает, при обсуждении условий договора купли-продажи была бабушка, никаких дополнений к договору не было, в доме в настоящее время живут квартиранты, он (Якубов Р.Т.) заключил с ними договор аренды, деньги на покупку недвижимости ему подарила бабушка.
(л.д. 153-154)
Ответчик Акатьев А.М. с иском не согласен, пояснил, что истица выдала ему доверенность на ведение наследственного дела и на продажу участка, обе доверенности подписала дочь истицы, на земельном участке есть дом, но на него нет документов и он не принадлежал наследодателю, за свои средства он (Акатьев А.М.) провел межевание участка, площадь участка увеличилась, он выставил участок на продажу за 2 000 000 руб., но никто за эту цену не покупал, так как участок затапливаемый, дом под снос, дочь истицы Л.Н.Ф. постоянно ходила к нему и надоедала, говорила, чтобы он продавал быстрее, чтобы им хватило на двухкомнатную квартиру, он говорил Л.Н.Ф., что участок большой, стоимость слишком большая, что надо его размежевать и продать пополам, поэтому такое правомочие было указано в доверенности, получив задаток от Якубова Р.Т., он известил Заварухину В.Ф. устно, что получил 1 000 000 руб., эти деньги он положил себе на счет, так как не знал, куда их деть, договор поручения на приобретение квартиры после продажи земельного участка с Заварухиной В.Ф. не заключал, после получения задатка в размере 1 000 000 руб. он предложил временно купить для истицы хорошую однокомнатную квартиру с мебелью, а когда будут остальные деньги в ДАТА, то потом купить двухкомнатную квартиру, но Л.Н.Ф. не согласилась на однокомнатную квартиру, предложила подождать ДАТА. Вся сумма 1 400 000 руб. была уплачена только за земельный участок, продавалась только земля, поскольку документы были только на землю, а на дом ничего не было и нотариус сказала, что невозможно оформить документы на дом, он не стал оформлять право собственности на дом через суд, поскольку не хотел нести лишние расходы, полагает, что в настоящее время этот дом принадлежит Якубову Р.Т., поскольку и земельный участок принадлежит ему же, дом в настоящее время сдается, чтобы за ним был присмотр и чтобы он не сгорел. На этом доме до сих пор висит объявление о продаже, но он не продается, так как участок уже продан, продается соседний участок.
(л.д. 97, 154, 154 об.)
Заслушав пояснения сторон, их представителей, показания свидетелей Л.Н.Ф., Н.А.С., А.И.В., О.С.Л., исследовав все материалы дела, суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи, в то же время, считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании установлено следующее.
Заварухина В.Ф., ДАТА рождения, является родной сестрой П.Н.Ф., что подтверждается решением Сосновского районного суда Челябинской области от ДАТА (л.д. 117)
П.Н.Ф. умерла ДАТА
По заявлению Заварухиной В.Ф. о принятии наследства по закону после смерти П.Н.Ф. было заведено наследственное дело № за ДАТА нотариусом нотариального округа Сосновского муниципального района С.В.А.
В заявлении о принятии наследства Заварухина В.Ф. указала, что наследственное имущество заключается в жилом доме, находящемся по АДРЕС и денежном вкладе.
(л.д. 110)
ДАТА Заварухина В.Ф. выдала доверенность Акатьеву А.М. или Я.Л.А. с полномочиями, в том числе, вести дело по оформлению ее наследственных прав на имущество, в чем бы таковое ни заключалось и где бы ни находилось, оставшееся после смерти ее сестры П.Н.Ф., умершей ДАТА, принимать наследство, подавать заявление о принятии наследства, получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство и др.
Доверенность подписана Л.Н.Ф. (дочерью Заварухиной В.Ф.) ввиду болезни Заварухиной В.Ф.
(л.д. 110)
ДАТА руководитель ООО «Агентство недвижимости «Б*» Акатьев А.М. получил на ответственное хранение от Заварухиной В.Ф. документы для оформления наследства, о чем была составлена расписка (л.д. 35)
ДАТА С.О.В., исполняющей обязанности С.В.А., нотариуса нотариального округа Сосновского муниципального района Челябинской области, было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, которым удостоверено, что наследником имущества П.Н.Ф., умершей ДАТА, является сестра Заварухина В.Ф., наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из земельного участка площадью 2100 кв.м., находящегося по АДРЕС с кадастровым №.
Вышеуказанный земельный участок принадлежит наследодателю на праве собственности на основании постановления Кременкульского сельского Совета от ДАТА № и свидетельства на право собственности на землю, выданного Главой администрации Кременкульского сельского совета ДАТА
(л.д. 120)
ДАТА Заварухина В.Ф. выдала доверенность Акатьеву А.М. или Я.Л.А. с полномочиями, в том числе, на раздел и размежевание земельного участка по АДРЕС, регистрации ее права собственности на указанные земельные участки, продажи в установленном законом порядке, за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ей на праве собственности вышеуказанных вновь образованных участков. Доверенность подписана Л.Н.Ф. (дочерью Заварухиной В.Ф.) ввиду болезни Заварухиной В.Ф.
(л.д. 75)
После проведения межевания земельного участка с местоположением: АДРЕС, его площадь составила 2400 кв.м., что подтверждает кадастровый паспорт земельного участка, выданный ДАТА №.
(л.д. 71-72)
Из представленного по запросу суда дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым №, следует, что по заявлению Акатьева А.М. от ДАТА, действовавшего по доверенностям от ДАТА и от ДАТА и представившего свидетельство о праве на наследство по закону от ДАТА, ДАТА было зарегистрировано право собственности Заварухиной В.Ф. на указанный земельный участок, запись №.(л.д. 56-78)
ДАТА Акатьев А.М., действующий по доверенности, выданной Заварухиной В.Ф., удостоверенной ДАТА С.Н.В., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Ш.Е.А. (Продавец) и Якубов Р.Т. (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество земельный участок по АДРЕС площадью 2400 кв.м. В соответствии с п.4 договора цена за земельный участок согласована сторонами в сумме 1 000 000 руб., деньги переданы полностью до подписания настоящего договора вне помещения Управления Росреестра по Челябинской области.
Переход права собственности зарегистрирован ДАТА
(л.д. 76)
Никаких иных документов в данном деле более не имеется.
В то же время, в судебном заседании Акатьев А.М. представил ксерокопии, а затем и Якубов Р.Т. представил подлинные соглашение о задатке от ДАТА, заключенное между Акатьевым А.М., действующим по доверенности от Заварухиной В.Ф. (Продавец) и Якубовым Р.Т. (Покупатель), по которому продавец обязуется в срок до ДАТА заключить с покупателем договор купли-продажи недвижимости - земельного участка по АДРЕС общей площадью 2400 кв.м. по согласованной ранее цене 1 000 000 руб. Покупатель передает продавцу в обеспечение заключения договора купли-продажи недвижимости задаток в размере полной стоимости земельного участка 1 000 000 руб.
ДАТА была составлена расписка о передаче Якубовым Р.Т, Акатьеву А.М. указанной денежной суммы.
(л.д. 31, 31 об.)
В этот же день ДАТА было заключено обязательство, по которому Якубов Р.Т. обязался произвести Акатьеву А.М., действующему по доверенности от Заварухиной В.Ф. доплату в сумме 400 000 руб. за земельный участок по АДРЕС в срок до ДАТА (л.д. 32).
В соответствии с распиской от ДАТА Акатьев А.М. получил от Якубова Р.Т. 400 000 руб. за земельный участок по АДРЕС.
В судебном заседании Акатьев А.М. пояснил, что купля-продажа участка была оформлена с разбивкой на две суммы для того, чтобы избежать уплаты налогов.
ДАТА в управлении Росреестра по Челябинской области было зарегистрировано письмо нотариуса об отмене доверенности, удостоверенной ДАТА от имени Заварухиной В.Ф., в этот же день ДАТА указанное письмо было вручено Я.Л.А. (л.д. 37)
После того, как Заварухиной В.Ф. стало известно, что земельный участок был продан, но денежные средства не переданы, ДАТА она обратилась в ОЭБ и ПК ОМВД России по Сосновскому району Челябинской области с заявлением в отношении работника агентства недвижимости «Б*» Акатьева А.М. по факту совершения мошеннических действий.
По данному обращению была проведена проверка, вынесено постановление от ДАТА об отказе в возбуждении уголовного дела. (л.д. 45)
Из представленных суду доказательств следует, что Заварухина В.Ф. выдала Акатьеву А.М. доверенности как на оформление наследственного имущества, в чем бы таковое ни заключалось и где бы ни находилось, оставшееся после смерти ее сестры П.Н.Ф., умершей ДАТА, так и на продажу на условиях и по своему усмотрению земельного участка по АДРЕС.
В силу ст. 185 ГК Российской Федерации, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Полномочия, указанные в доверенности могут быть исполнены в полном объеме, либо частично.
В силу положений п. 1 ст. 971, ст. 974, п. 1 ст. 975 ГК Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 971 ГК Российской Федерации). Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения (п. 1 ст. 975 ГК Российской Федерации). Поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения (ст. 974 ГК Российской Федерации).
В соответствии со ст. 182 ГК Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1). Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (п. 3).
Действуя в рамках полномочий по выданной ему доверенности, до ее отмены Заварухиной В.Ф., Акатьев А.М. заключил договор купли-продажи земельного участка со своим пасынком Якубовым Р.Т., однако, не имеется достаточных оснований полагать, что данная сделка была совершена лично в отношении представителя.
Из показаний свидетелей О.С.Л. и А.И.В. следует, что денежные средства на приобретение земельного участка были подарены Якубову Р.Т. его бабушкой О.С.Л., сумма в размере 400 000 руб. была снята со счета, а сумма в размере 1 000 000 руб. находилась дома у О.С.Л., была скоплена при жизни ее супруга (дедушки Якубова Р.Т.).
Истица просит расторгнуть договор купли-продажи, ссылаясь на то, что ей не были переданы денежные средства по сделке, что явилось существенным нарушением ее прав и интересов.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.
Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пунктов 1 и 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Согласно пункта 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Фактически между Акатьевым А.М., действующим по доверенности от имени Заварухиной В.Ф. и Якубовым Р.Т. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку, полностью оплата должна быть произведена ДАТА, суд полагает указанную дату опиской, поскольку в ДАТА 30 дней.
В судебном заседании не нашли свое подтверждение доводы истицы о том, что Акатьев А.М. не предлагал ей получить денежные средства по договору купли-продажи за земельный участок.
Из показаний свидетелей О.С.Л. и А.И.В., пояснений ответчика Якубова Р.Т. следует, что ДАТА бабушка покупателя земельного участка Якубова Р.Т. (О.С.Л.) привозила сумму доплату - 400 000 руб. в с.К. и предлагала получить денежную сумму - доплату за участок Заварухиной В.Ф. и ее дочери Л.Н.Ф., но те отказались говорить с нею, Л.Н.Ф. сказала по телефону, что у них есть другой покупатель.
Заварухина В.Ф. и Л.Н.Ф. не опровергли доводов ответчика Акатьева А.М. о том, что ДАТА он направил уведомление указанным лицам о том, что найден покупатель, который произвел окончательный расчет в сумме 1 400 000 руб. за земельный участок, и они могут получить причитающиеся деньги.
(л.д. 41)
Факт получения указанного уведомления подтвержден уведомлениями о вручении почтовых отправлений Л.Н.Ф. - ДАТА и Заварухиной В.Ф. - ДАТА (л.д. 43)
Кроме того, непосредственно в судебном заседании Акатьев А.М. предлагал Заварухиной В.Ф. получить полученную им за участок сумму, ссылаясь на то, что данная сумма имеется у него с собой, но Заварухина В.Ф. отказалась от получения денег у Акатьева А.М.
Исходя из изложенного, у суда не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, поскольку истица фактически отказалась от получения причитающейся ей по договору купли-продажи денежной суммы.
Также нет оснований полагать договор купли-продажи земельного участка незаключенным.
В то же время, суд полагает обоснованными доводы представителя истицы о ничтожности договора купли-продажи земельного участка, поскольку на указанном земельном участке находится жилой дом, о притязаниях на который заявила Заварухина В.Ф. путем подачи в ДАТА заявления нотариусу о принятии наследства в виде жилого дома по АДРЕС.
Факт нахождения на участке жилого дома подтверждается:
- справкой Администрации Кременкульского сельского поселения о том, что за П.Н.Ф. на момент смерти ДАТА согласно похозяйственной книги № стр. № за ДАТА значился жилой дом, расположенный по АДРЕС (л.д. 124);
- Отчетом № об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по АДРЕС площадью 2100 кв.м. по состоянию на ДАТА, выполненного ЗАО «А*», в котором содержатся фотоматериалы с изображением жилого дома и построек на участке (л.д. 142-143), а также справкой о предполагаемой рыночной стоимости жилого дома, расположенного по АДРЕС составляющей 475 960 руб. без учета земельного участка (л.д. 129);
- техническим паспортом на жилой дом по АДРЕС, составленным по состоянию на ДАТА Сосновским филиалом ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской по договору с Акатьевым А.М., действующим от имени Заварухиной В.Ф.по доверенности (л.д. 162-166).
Суд не принимает доводы Акатьева А.М. о том, что у Заварухиной В.Ф. не возникло право на указанный жилой дом и что правообладателем дома является в настоящее время Якубов Р.Т.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
По смыслу и содержанию данная норма свидетельствует о том, что совокупность имущественных прав и обязанностей умершего лица признается наследством - имуществом, предназначенным для приобретения правопреемниками умершего - его наследниками. Они замещают выбывшего из гражданских правоотношений умершего субъекта и становятся вместо него носителями гражданских прав и обязанностей, составивших в совокупности определенное наследство.
Предметом исковых требований Заварухиной В.Ф. является вещное право.
В связи с тем, что истица является наследником умершей П.Н.Ф., то к ней в порядке универсального правопреемства перешли все имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю.
Истица вправе защищать свои права, перешедшие к ней по наследству, в судебном порядке.
В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" следует, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента.
Аналогичные разъяснения о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства содержатся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Ответчик не опроверг доводы Заварухиной В.Ф. о том, что с нею не обсуждались вопросы о том, на какое имущество следует оформлять наследство, а суду не представлено допустимых доказательств того, что Заварухина В.Ф. отказалась от оформления наследственных прав на жилой дом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что Заварухина В.Ф., выразив волеизъявление на принятие наследства в виде жилого дома при обращении к нотариусу с соответствующим заявлением ДАТА и выдав Акатьеву А.М. доверенность на оформление наследственного имущества, в чем бы таковое ни заключалось и где бы ни находилось, оставшееся после смерти ее сестры П.Н.Ф., умершей ДАТА, а не конкретно на земельный участок, у суда не имеется оснований принимать голословные утверждения Акатьева А.М. о том, что Заварухина В.Ф. просила его не оформлять наследство на жилой дом и говорила ему о том, что не надо продавать жилой дом.
Суд критически относится к доводам Акатьева А.М. о том, что дом на участке ветхий, предназначен только под снос, а его наличие только уменьшает цену участка, поскольку предполагает значительные расходы на его снос.
Постановлением Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г. утверждено "Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение).
В силу пункта 7 Положения, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Разделом IV Положения установлен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, и пунктом 47 предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания.
Однако, суду не представлено заключение Межведомственная комиссии при Администрации Сосновского района Челябинской области, подтверждающее непригодность жилого дома АДРЕС для проживания и невозможность его реконструкции (капитального ремонта) при наличии имеющихся недостатков.
А поскольку в установленном законодательством порядке жилой дом АДРЕС, не признан непригодным для проживания, из состава жилого фонда не исключен, то суд полагает несостоятельной ссылку ответчика Акатьева А.М. на заключение экспертного центра «Т*» о том, что указанный жилой дом непригоден для проживания.
(л.д. 191)
Суд учитывает пояснения сторон о том, что в указанном жилом доме постоянно проживают квартиранты
Ответчик Акатьев А.М. представил суду договор краткосрочного найма жилого помещения по АДРЕС, заключенный ДАТА между Якубовым Р.Т. и М.Х.О. на срок до ДАТА
(л.д. 170-171)
В данном договоре предусмотрена оплата только за электроэнергию, однако, из объяснений, полученных оперуполномоченным З.С.Ю. у М.Х.О. ДАТА следует, что тот обратил внимание на баннер, установленный на воротах подворья у дома АДРЕС, где был указан телефон Акатьева А.М., связался с Акатьевым А.М. по этому телефону и с его разрешения стал проживать в данном доме, платит ему по 2000 руб. в месяц.
Фактически, ответчик стал распоряжаться по своему усмотрению жилым домом, расположенным на приобретенном им земельном участке по АДРЕС, извлекая прибыль от сдачи его в наем.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
На основании ст. 166, 167, 168, 170 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Как установлено судом, к истице в порядке наследования по закону наряду с правом собственности на земельный участок по АДРЕС площадью 2400 кв.м., перешло и право на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.
Следовательно, продажа земельного участка без жилого дома, при том, что оба объекта принадлежат одному и тому же лицу, не соответствует закону, данная сделка является ничтожной, о чем и указывала представитель истицы.
Суд полагает необходимым применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе:
- прекратить право собственности Якубова Р.Т. на земельный участок с кадастровым №, расположенного по АДРЕС и исключить запись о регистрации его права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
-возвратить земельный участок с кадастровым №, расположенный по АДРЕС в собственность Заварухиной В.Ф..
-взыскать с Акатьева А.М. в пользу Якубова Р.Т. 1 400 000 рублей, уплаченных в счет стоимости земельного участка с кадастровым №, расположенного по АДРЕС площадью 2400 кв.м
Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по АДРЕС площадью 2400 кв.м., заключенного ДАТА между Акатьевым А.М., действовавшим по доверенности от Заварухиной В.Ф. и Якубовым Р.Т. отказать.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Прекратить право собственности Якубова Р.Т. на земельный участок с кадастровым №, расположенного по АДРЕС и исключить запись о регистрации его права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Возвратить земельный участок с кадастровым №, расположенный по АДРЕС в собственность Заварухиной В.Ф..
Взыскать с Акатьева А.М. в пользу Якубова Р.Т. 1 400 000 рублей, уплаченных в счет стоимости земельного участка с кадастровым №, расположенного по АДРЕС площадью 2400 кв.м
Решение может быть обжаловано сторонами в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий <данные изъяты> Т.Н. Куценко
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
