Решение от 07 февраля 2013 года №2-145/2013г.

    Дело № 2-145/2013 г.                                    .
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Александров                            «07» февраля 2013 года
 
    Александровский городской суд Владимирской области в составе:
 
    председательствующего судьи         Багровой С.Б.
 
    при секретаре                    Смирновой Ю.Н.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Артёмова Н.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
        Артёмов Н.В. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, (далее по тексту УФСГРКК по г.Москве), выразившихся в государственной регистрации после (дата) договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, расположенных в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью <...> кв.м., и обязании УФСГРКК по г.Москве устранить в полном объеме препятствия к осуществлению им, Артёмовым Н.В., его прав путем аннулирования (погашения) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных после указанной даты.
 
        В обоснование заявления указал, что ООО «Ройс-Руд» по вышеуказанному адресу до (дата) осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома на арендуемом для этих целей земельном участке, предоставленном для строительства многоквартирного жилого дома, по договору аренды от (дата), зарегистрированному в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) г. Строительство жилого дома осуществлялось ООО «Ройс-Руд» в соответствии с инвестиционным контрактом от (дата) Данное общество осуществляло реализацию квартир в строящемся доме по договорам долевого участия в строительстве, заключаемые договора проходили государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. (дата) между ним и ООО «Ройс-Руд» был заключен договор участия в долевом строительстве, который также прошел государственную регистрацию (дата) По указанным договорам ООО «Ройс-Руд» обязалось построить многоквартирный жилой дом по вышеуказанному адресу, число квартир ... шт. и передать в его, Артёмова Н.В., собственность однокомнатную квартиру в срок (дата), однако свои обязательства общество не исполнило. Срок действия разрешения на строительство и срок действия договора аренды земельного участка истекли (дата), строительство дома не ведется. С (дата) территория, на которой строился дом, вошла в состав административной границы г. Москвы и полномочия по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве перешли к УФСГРКК по г.Москве. Из содержания выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) и сопоставления ее данных с данными выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата), ему стало известно, что УФСГРКК по г. Москве продолжается регистрация договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Ройс-Руд» с участниками долевого строительства, несмотря на отсутствие действующего договора аренды земельного участка и разрешения на строительство. Действия УФСГРКК по г.Москве являются незаконными и нарушающими его права, так как согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, или договора аренды такого земельного участка (ч.1 ст.3 Закона). Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных выше, но и требований ч.2 ст.3 и ч.3 ст.4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Статья 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве оснований для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве указывает именно действующее разрешение на строительство, поскольку разрешение на строительство с истекшим сроком действия уже не имеет никакой юридической силы. Толкование норм п.п.1 ч.2, п.2.1 ч.2 ст.25.1 вышеназванного закона в их совокупности позволяет сделать вывод о том, что УФСГРКК по г.Москве было не вправе осуществлять государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве в отсутствии действующего разрешения на строительство, регистрация договоров участия в долевом строительстве производилась ошибочно, а порядок исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, регламентируются ст.21 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, закон устанавливает специальный порядок исправления ошибки, допущенной при государственной регистрации прав. Такое исправление возможно только по решению суда, вынесенному в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению заинтересованного лица. В силу ст.13 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у каждого нового участника долевого строительства после государственной регистрации договора возникает право залога на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом. Согласно ст.15 указанного закона денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Считает, что незаконная (ошибочная) государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома после окончания срока действия разрешения на строительство повлекла за собой обременение предмета залога и как следствие увеличение числа лиц, участвующих в распределении денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства, находящегося в залоге, что нарушает его, Артёмова Н.В., права на заложенное имущество и создает препятствия для реализации его права на обращение взыскания на предмет залога.
 
        В судебном заседании заявитель Артёмов Н.В. заявленные требования поддержал, дав объяснения, аналогичные заявлению. Дополнительно пояснил, что до настоящего времени объект по акту-передачи ему не передан. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», если сроки сдачи объекта пропущены, то он, Артёмов Н.В., вправе потребовать обратить взыскание на предмет залога, в сумме, которая указана в договоре долевого участия, то есть реальную рыночную стоимость квартиры, пени и моральный вред. Квартиру в строящемся доме он приобретал за ... рублей за 1 кв.м., в настоящее время стоимость 1 кв.м. составляет примерно ... рублей. Таким образом, чем меньше лиц-собственников в этом доме, тем реальнее исполнение решения суда в будущем. Несмотря на это, УФСГРКК по г. Москве продолжает проводить государственную регистрацию договоров и тем самым увеличивается число дольщиков. Сумма, которую он может получить в будущем, уменьшается и соответственно исполнение будущего решения суда стоит под угрозой. Он может не получить деньги в том объеме, который должен быть реальным. (дата) застройщик не предоставил в УФСГРКК г. Москвы документы на строительство и продления срока аренды земельного участка, а УФСГРКК по Москве не потребовало от застройщика данные документы.
 
    Кроме того, определением Арбитражного суда Московской области от (дата) были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета УФСГРКК по Московской области по регистрации договоров долевого участия в строительстве жилого дома, на основании постановления судебного пристава-исполнителя были зарегистрированы ограничения (обременения) в виде ареста, запрещения регистрационных действий в отношении земельного участка. Обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом г. Москвы (дата), были отменены только (дата) Однако за период с (дата) по (дата) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена регистрация договоров участия в долевом строительстве в отношении 36 объектов долевого строительства.
 
        Представитель заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве Смилык С.П., действующий на основании доверенности, возражал в удовлетворении заявления, полагая, что Артёмовым Н.В. избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Регистрация договоров участия в долевом строительстве жилья, на которые ссылается заявитель, произведена в соответствии с требованиями Федерального закона № от (дата) « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оснований для отказа в государственной регистрации прав данных договоров не имелось, регистрация осуществлялась на основании заявления сторон договора и эти договора не признаны в установленном законом порядке недействительными. Первый пакет документов, поданный на регистрацию договора аренды, был зарегистрирован (дата) за номером № и содержал все необходимые документы, включая разрешение на строительство. Истечение срока аренды земельного участка и разрешения на строительство не является для регистрирующего органа основанием для отказа в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Адрес является уникальной характеристикой объекта. Определением Арбитражного суда Московской области от (дата) были приняты обеспечительные меры о запрещении УФСГРКК по Московской области регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, тогда как в договорах участия в долевом строительстве, в оспариваемый заявителем период адрес объекта долевого строительства указан: <адрес>. Сельское поселение и поселок это разные объекты недвижимости.
 
    Заинтересованное лицо-ООО «Ройс-Руд», надлежащим образом извещенное о времени и мессе судебного заседания, своего представителя в него не направил.
 
    В соответствии с ч. 2 ст.257, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя заинтересованного лица ООО «Ройс-Руд».
 
        Заслушав объяснения заявителя Артёмова Н.В., представителя заинтересованного лица УФСГРКК по г.Москве, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.
 
        Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на судебную защиту и устанавливает, что решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (статья 46).
 
        В соответствии со ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
 
        Устанавливая процессуальные механизмы реализации данного права, статья 254 ГПК РФ предусматривает, что гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
 
        Положениями ст.255 ГПК РФ установлено, что к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
 
        Согласно п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
 
        Пунктом 28 вышеназванного Постановления установлено, что исходя из положений ст.258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия, (бездействия) органа муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
 
    Как установлено судом и подтверждается материалами дела между ООО «Ройс-Руд» и Артёмовым Н.В. (дата) был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и передать дольщику объект долевого строительства- однокомнатную квартиру на третьем этаже, со строительным номером 21 в указанном доме.
 
    Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата) .
 
    Согласно п.2.6 договора долевого участия № от (дата) застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до (дата), получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
 
    Из материалов дела видно, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома выдано администрацией ... муниципального района Московской области (дата), (дата) данное разрешение продлено руководителем администрации ... муниципального района в установленном законом порядке до (дата)
 
    Согласно п.2.1. договора аренды земельного участка № от (дата), переданный в аренду для строительства 147 квартирного жилого дома, срок действия договора с (дата) до (дата) .
 
    Из объяснений представителя заинтересованного лица следует, что первый пакет документов, поданный на регистрацию договора аренды земельного участка, был зарегистрирован (дата) за номером № и содержал, все необходимые документы, в том числе разрешение на строительство, договор аренды земельного участка.
 
    Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата), и (дата) в них имеется ссылка на данные документы, а также указана дата регистрации первого договора участия в долевом строительстве (дата) .
 
    Считая действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве, выразившиеся в государственной регистрации после (дата) договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, расположенных в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, заявитель Артёмов Н.В. ссылается на истечение срока разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, которые истекли (дата), а также на регистрацию договоров в период действия обеспечительных мер.
 
    Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями) предусмотрена обязательная государственная регистрация договора участия долевого строительства.
 
    В соответствии с ч. 2 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
 
    В силу п.1 ст.18 вышеназванного закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать всю информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
 
    Статьей 25.1 данного закона предусмотрено, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами необходимыми для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим законом, застройщиком предоставляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
 
    Согласно п.2.2. ст.25.1 вышеназванного закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
 
    Кроме того, согласно п.1 ст.2 ФЗ № 214-ФЗ для признания лица застройщиком необходимо получение разрешения на строительство, в законе не содержится норм о прекращении его статуса застройщика при истечении срока действия разрешения на строительство.
 
    В соответствии с п.1 ст.3 ФЗ № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство… и государственной регистрации застройщиком… договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
 
    В соответствии с п.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного или проекту планировки территории… и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
 
    Окончание срока действия разрешения на строительство свидетельствует о прекращении права застройщика на осуществление строительно-монтажных, ремонтных и прочих работ, но не ограничивает его в правах на заключение сделок.
 
    В судебном заседании заявитель Артёмов А.П. указал, что к моменту окончания срока действия разрешения на строительства объект строительства был полностью возведен, к дому не подведены коммуникации, отсутствуют межкомнатные перегородки в квартирах.
 
    Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ не содержит запрета на совершение сделок участия в долевом строительств, если срок действия имеющегося разрешения на строительство истек, исходя из выше приведенных правовых норм Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», законодатель также не предусматривает такого основания для отказа в регистрации договора долевого участия в строительстве как истечение срока разрешения на строительство и срока действия договора аренды.
 
    Учитывая вышеизложенное, истечение срока действия разрешения на строительство и срока действия договора аренды земельного участка не свидетельствует об отсутствии у застройщика ООО «Ройс-Руд» после (дата) правомочий на заключение договоров долевого участия, и отсутствии правовых оснований для государственной регистрации договоров после указанной даты.
 
    Кроме того, суду не представлено доказательств того, что договора участия в долевом строительстве по вышеуказанному адресу, зарегистрированные после (дата) признаны недействительными.
 
    Доводы заявителя о том, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве после вышеуказанной даты производилась ошибочно, а порядок исправления технических ошибок регламентируется ст.21« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаны на неправильном толковании закона.
 
    Доводы представителя заинтересованного лица УФСГРКК по г.Москве о том, что в определении Арбитражного суда Московской области от (дата) о принятии мер по обеспечению иска указан иной адрес, чем в регистрируемых договор участия в долевом строительстве, заслуживают внимание.
 
    Таким образом, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве по регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, находящихся в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> соответствуют требованиям закона.
 
    Поскольку действия УФСГРКК по г.Москве по регистрации договоров участия в долевом строительстве после (дата) не признаны судом незаконными, оснований для аннулирования (погашения) записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о данных договорах не имеется.
 
    В силу ст.11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных гражданских прав.
 
    Применительно к обстоятельствам данного дела, исходя из содержания заявления и пояснений заявителя, суд не усматривает, что действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве, выразившимися в регистрации договоров участия в долевом строительстве после (дата) нарушены права заявителя, равно как и создает препятствия к их осуществлению и возлагается на него незаконно какие-либо обязанности. Прошедшие государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья после (дата) заключены между иными лицами, государственная регистрация прав проводилась на основании заявления правообладателя, сторон договора, Артёмов Н.В. стороной указанных договоров не является, в установленном законом порядке они не признаны недействительными. Артёмовым Н.В. не представлено доказательств, что действиями УФСГРКК по г.Москве нарушены его права и законные интересы.
 
    Заявленное Артёмовым Н.В. требование направлено не на защиту нарушенного права, а на защиту предполагаемого права в случае его нарушения в будущем, что законом не предусмотрено.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве совершены в пределах своих полномочий, соответствуют требованиям закона, при этом права и свободы Артёмова Н.В. нарушены не были, в связи с чем заявление Артёмова Н.В. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
        В удовлетворении заявления Артёмова Н.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве по государственной регистрации после (дата) договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, расположенных в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
Председательствующий         С.Б. Багрова
 
    .
 
    .
 
    Решение вступило в законную силу «13» марта 2013 года.
 
    .