Решение от 19 июня 2014 года №2-1442/14

РЕШЕНИЕ
 
    Именем Российской Федерации
 
    19 июня 2014 г.                                                                                                  г. Батайск
 
    Батайский городской суд Ростовской области в составе:
 
    Председательствующего судьи Каменской М.Г.,
 
    При секретаре Смирновой Д.В.,
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-1442/14 по иску Власова ФИО14 к Лихошерстной ФИО15, третье лицо- АКБ «Московский Индустриальный банк», отделение в <адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате уплаченной суммы,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Власов ФИО16 обратился в суд с иском к Лихошерстной ФИО17 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате уплаченной суммы, указав в обоснование своих исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Лихошерстной Л.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 347 кв.м. с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 39,9 кв.м. по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4 Договора купли-продажи продавец передал покупателю жилой дом в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенный. Также стороны установили, что видимые недостатки и дефекты жилого дома не являются основанием для применения последствий ст. 475 ГК РФ.
 
    Вместе с тем, после заселения в указанный дом им были обнаружены существенные скрытые недостатки и дефекты строений, а именно обрушение крыши дома, образование плесени на стенах дома. Дефекты пола, которые привели к тому, что в доме постоянно стоит вода, из-за чего вся мебель пришла в негодность. Постоянная сырость привела к тому, что в доме завелись лягушки, которые постоянно издают неприятные звуки. Кроме того, из-за плесени в доме члены его семьи болеют легочными заболеваниями.
 
    Согласно заключению специалиста Ерошенковой Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ в доме могли иметься дефекты, скрытые под отделкой помещений, не связанные с естественным физическим износом здания, а именно следы плесени, сырости намокания могли быть скрыты под обоями, отпадение штукатурного слоя из глины могли быть скрыты под пластиковой плиткой на потолке. Основной причиной образования дефектов конструктивных элементов является отсыревание несущих конструкций - стен, перекрытий, вызванное возможной близостью грунтовых вод, а также возможным подтоплением земельных участков по <адрес>.
 
    О том, что земельный участок является подтопляемым ответчику было известно, что подтверждается ответом Администрации <адрес> на ее обращение, однако она скрыла данное обстоятельство от него. Указанные недостатки дома невозможно обнаружить при визуальном осмотре дома, так как они были скрыты под косметическим ремонтом дома. Обнаруженные недостатки являются существенными и не могут быть устранены путем проведения косметического ремонта, в связи с чем у него как у покупателя возникло право требовать расторжения договора купли-продажи на основании ст. 475 ГК РФ.
 
    Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, обязав ответчика вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 2 000 000 руб.
 
    Кроме того, незаконными действиями Лихошерстной Л.Н. ему был причинен материальный ущерб на сумму 22 485 руб, а именно повреждение мебели, которую он также просит взыскать. Кроме того, просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., а также понесенные по делу судебные расходы по оплате госпошлины, и услуг представителя.
 
    В судебном заседании истец и его представитель по доверенности и ордеру Вишнякова А.В. поддержали исковые требования и просили удовлетворить их в полном объеме. Пояснили, что недостатки, выявленные при эксплуатации жилого помещения, являются существенными и были скрыты ответчиком. Денег на их устранение у него не имеется, поскольку он выплачивает кредит, полученный на приобретение данного жилья. Поскольку данные недостатки невозможно устранить при проведении косметического ремонта, просят расторгнуть договор купли-продажи и взыскать деньги, оплаченные им по договору. Также в ходе судебного заседания истец не отрицал, что расписка, на которую ссылается ответчик, была им написана, однако она была написана по просьбе ответчицы, никаких денежных средств в размере 300 000 руб. он в качестве возврата от ответчицы не получал.
 
    Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
 
    Представитель ответчика, по доверенности Головко О.Е. возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку приобретая домовладение 1960 года постройки истец предполагал, что жилое помещение имеет большой процент износа, а именно 53%, был согласен с его техническим состоянием, претензий к нему не имел, и был готов принять его в том качественном состоянии в каком оно было на день покупки. Договор купли-продажи домовладения и земельного участка являлся также и передаточным актом, о чем указано в договоре. Договор прошел государственную регистрацию. Денежные средства, полученные ответчиком от продажи объектов недвижимости были потрачены на приобретение ею иного жилья, путем получения ипотечного кредита.
 
    Доводы истца о том, что ответчиком был осуществлен косметический ремонт, в связи с чем недостатки были скрыты под новыми обоями, а также под отделкой потолка, считает ничем не подтвержденными. Ремонта она не делала, что также подтверждается фотографиями, которые были сделаны за год до продажи дома, на которых имеются те же отделочные материалы, что и на фотографиях истца. Также указала, что факт подтопления района грунтовыми водами она не скрывала, так как полагала его общеизвестным, учитывая, что в газете «Батайское время» имелось несколько статей по данному обстоятельству. Также ответчик передала истцу письмо Администрации <адрес>, полученное ею, в ответ на обращение, из которого также усматривается, что район подтопляем.
 
    Считает, что поскольку по условиям договора купли-продажи истец принял на себя обязательства по содержанию и ремонту дома, соответственно был обязан предпринимать какие-либо действия по его содержанию. Считает, что вследствие ненадлежащего ухода за объектами недвижимости произошло обрушение штукатурного слоя потолка, в связи с чем она не должна нести ответственность за действия самого истца.
 
    Как видно из заключения специалиста, предоставленного истцом, восстановительная стоимость жилого помещения составляет 318 540 руб. При этом, считает, что все указанные в заключении дефекты истцу были известны на момент покупки домовладения и оценены им в 300 000 руб. После подписания основного договора, истец получил возврат от продажной стоимости в сумме 300 000 руб. на улучшение неотъемлемых жилищных условий дома, что подтверждается написанной собственноручно Власовым В.И. распиской.
 
    На основании всего изложенного просит суд отказать в удовлетворении требований Власова В.И., как не основанных на законе.
 
    Представители третьего лица ОАО «МИнБ», по доверенности Мосейчук О.Н. и Половинкин А.Н. также просили отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что между истцом и ОАО «МИнБ» был заключен кредитный договор на приобретение жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. В силу указанного кредитного договора зарегистрирована ипотека в силу закона. Полагают, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку переход права собственности на основании договора купли-продажи, имеющего также силу передаточного акта, состоялся. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, полагают, что договор купли-продажи нужно считать состоявшимся, в связи с чем истец не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству.
 
    Также считают, что истцом не доказано, что недостатки в домовладении на момент покупки имелись и были скрыты. Из заключения специалиста усматривается, что однозначных ответов на поставленные вопросы заключение эксперта не содержит. Предположительные выводы эксперта не могут быть положены в основу решения, а заключение не может выступать доказательством каких-либо скрытых дефектов. Также истцом не предоставлено доказательств того, что недостатки являются неустранимыми, либо без несоразмерных расходов. Также полагают необоснованными требования истца о взыскании морального вреда, так как истцом не представлено доказательств какие физические или нравственные страдания были им понесены из-за действий ответчика. Поскольку истцом не предоставлено доказательств в порядке ст. 56 ГПК РФ, просят отказать в удовлетворении исковых требований.
 
    Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, материалы кредитного дела Власова В.И., исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Власовым В.И. и Лихошерстной Л.Н. заключен договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по <адрес> в <адрес>. (л.д. 10-11) Согласно данному договору стоимость объектов недвижимости составляет 2 000 000. Приобретение данного имущества осуществлялось за счет собственных средств истца, а также кредитных средств предоставленных ему ОАО «МИнБ» по кредитному договору № 17/12/13-КГЖ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42-44)
 
    Право собственности было зарегистрировано истцом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о праве собственности на дом, а также земельный участок (л.д. 37-38)
 
    Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
 
    В силу п. 2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
 
    Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-20) на период покупки Власовым В.И. в жилом доме лит. «В» домовладения № по <адрес> в <адрес> могли иметься дефекты, не связанные с естественным физическим износом, скрытые под отделкой помещений. Так, в помещениях №2,3,4 по периметру стен на высоте 30 см. от поверхности пола под отделкой стен обоями отечественного производства следы сырости, плесени могли быть временно скрыты при наклейке новых обоев, также при наклейке новых обоев могли быть скрыты поражения плесневым грибком откосов по периметру оконных заполнений. При отпадении в комнатах №2.3 штукатурного слоя из глины с поверхности потолка обнажилось перекрытие. Сырость данного перекрытия могла быть временно скрыта при облицовке потолка. Наружная отделка стен из самана сайдингом также скрывает наличие увлажнения стен, вызванное близостью расположения грунтовых вод. Факт просачивания грунтовых вод через поверхность покрытия пола ДВП был временно скрыт при понижении уровня грунтовых вод.
 
    Основной причиной образования дефектов конструктивных элементов исследуемого жилого дома является отсыревание несущих конструктивных элементов-стен, перекрытий, вызванное возможной близостью грунтовых вод и возможным подтоплением земельных участков.
 
    Суд не может расценить заключение специалиста как доказательство, бесспорно подтверждающее наличие скрытых дефектов на момент покупки домовладения, поскольку выводы эксперта не имеют однозначного ответа, а носят предположительный характер.
 
    В ходе допроса специалиста Ерошенковой Е.Н. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ею было также подтверждено, что выводы ее предположительны. Указанные в ее заключении дефекты могли быть скрыты под отделкой помещения. Между тем, в ходе исследования помещений в доме ею не демонтировались отделочные материалы, в связи с чем однозначных ответов получено не было. Следы плесени были видны и без устранения обоев, в связи с чем суд полагает, что при покупке домовладения они также могли быть обнаружены. Вывод о том, что наружная отделка стен дома сайдингом скрывает наличие увлажнения стен также сделан предположительно, поскольку, как следует из ее пояснения, отделка не демонтировалась, в связи с чем у нее отсутствовала возможность исследования стены под отделкой. Демонтаж отделочных материалов не производился, поскольку истцом об этом не заявлялось.
 
    Также в судебном заседании эксперт пояснила, что поднятие уровня грунтовых вод произошло у истца в углу комнаты № лит. В домовладения, а не во всем доме как утверждает истец.
 
    Также в судебном заседании установлено, что недостатки пола имелись еще на момент приобретения истцом указанного дома, что также подтверждается пояснениями представителя третьего лица Половинкина А.Н., согласно которым до заключения с истцом кредитного договора он выходил на место для оценки объекта недвижимости. Им было установлено, что состояние дома удовлетворительное, цена соответствует качеству продаваемого объекта. Им были сделаны фотографии для кредитного дела, в том числе и дефекты напольного покрытия.
 
    Также данное обстоятельство было подтверждено агентом по недвижимости Александровой О.П., которая пояснила, что в доме имелись определенные недостатки пола, на что истец заверил ее, что это все устранимо. Недостатки пола он видел, поскольку они поднимали ковер для его обследования и был с ними согласен.
 
    Поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт наличия дефектов пола на момент покупки домовладения, о которых истец не мог не знать, суд полагает, что утверждение истца о том, что напольное покрытие было повреждено при поднятия уровня грунтовых вод является несостоятельным, а дефекты напольного покрытия не являются скрытыми недостатками.
 
    Кроме того, судом учтено, что истцу и его супруге при покупке дома было предоставлено время для его обследования. При продаже дома от истца не скрывалось, что дом является старой постройки. В свою очередь истец и его супруга не были лишены возможности обследовать качество стен, пола, потолка и дверных коробок, при заключении сделки.
 
    Довод истца о том, что ему показывали домовладение только в вечернее время, в связи с чем у него было возможности обследовать его при дневном свете, суд полагает несостоятельным, поскольку он опровергается показаниями свидетеля Полиной Н.Н., проживающей по адресу Ленинградская, 87 и являющейся соседкой истца, согласно которым, истец неоднократно приезжал по адресу Ленинградская, 85 еще до приобретения жилья, в основном в дневное время и ставил машину около ее ворот.
 
    Также опровергается свидетельскими показаниями агента по недвижимости Александровой О.П. утверждение истца о том, что в дом его не пускали, в связи с чем он также был лишен возможности обследования дома, поскольку как следует из ее показаний при осмотре домовладения они находились в доме около 40 минут, истец тщательно исследовал весь дом и придомовую территорию и остался доволен результатами, так как отказался ехать и осматривать иные объекты, подготовленные ею для показа.
 
    С учетом качества продаваемого объекта недвижимости ответчиком было уступлено 300 000 руб. на имеющиеся в доме недостатки, что подтверждается собственноручно написанной Власовым В.И. распиской от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которой он получил возврат денежной суммы в размере 300 000 руб. на неотъемлемые жилищные улучшения, стоимость приобретаемого дома составляет 1 700 000 руб. (л.д. 103)
 
    Довод истца о том, что данные денежные средства он не получал, а лишь написал расписку по просьбе и под диктовку ответчика, суд полагает необоснованным, поскольку каких-либо доказательств этому суду не предоставлено. Кроме того, данный довод также опровергается показаниями свидетеля Овчинниковой Е.В., согласно которым, истец должен был заплатить за покупку жилья в качестве первоначального взноса из собственных средств 400 000 руб., о чем указано в договоре купли-продажи. Вместе с тем, данные денежные средства ответчику им не передавались, поскольку была написана указанная расписка. Как ей стало известно, ответчики уступили истцу 300 000 руб. в счет необходимости проведения ремонта в доме.
 
    Указанное обстоятельство судом расценено как уменьшение покупной цены со стороны ответчиков, согласно ст. 475 ГК РФ.
 
    Согласно экспертному заключению примерная стоимость капитального ремонта домовладения составляет 318 540 руб., что также согласуется с суммой полученной истцом.
 
    Судом учтено, что согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю жилой дом, в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенный. Покупатель ознакомился с техническим состоянием имущества, претензий к нему не имеет, согласен приобрести его в собственность в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания договора. Также стороны установили, что видимые недостатки и дефекты жилого дома не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ.
 
    Доказательств тому, что истец обнаружил скрытые недостатки после заключения договора суду не представлено.
 
    Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
 
    Между тем, судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что качество переданного покупателю товара не соответствовало договору купли-продажи, либо товар не был пригоден для целей, для которых такой товар обычно используется.
 
    В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Истцом в ходе рассмотрения дела в нарушение вышеуказанной нормы ГПК РФ не были предоставлены доказательства, подтверждающие, что дом ему был продан ответчиком с недостатками, не оговоренными в договоре купле - продажи, а также что данные недостатки являются неустранимыми.
 
    Доводы истца о наличии письма Администрации <адрес> в ответ на обращение ответчика, в котором указано о подтоплении дома ответчика, само по себе не свидетельствует о том, что ответчик скрывала от истца техническое состояние дома.
 
    Поскольку истцом не предоставлено доказательств того, что недостатки, имеющиеся в домовладении являются неустранимыми, а также того, что до продажи дома он находился в лучшем техническом состоянии и отраженное в заключении специалиста состояние дома было обнаружено только после его передачи истцу, суд полагает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    Суд также не находит оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания суммы материального ущерба за поврежденную мебель, поскольку каких-либо доказательств суду не предоставлено. Чеки, имеющиеся в материалах дела, свидетельствуют о покупке мебели, но не о причиненном ей ущербе.
 
    Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении исковых требований Власова ФИО18 к Лихошерстной ФИО19 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате уплаченной суммы, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2014 года.
 
               Судья                                                                                           Каменская М.Г.