Решение от 14 августа 2014 года №2-1435/2014

                     дело № 2-1435/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    14 августа 2014 года                        г. Новошахтинск
 
    Новошахтинский районный суд Ростовской области
 
    в составе:
 
    председательствующего судьи Селицкой М.Ю.,
 
    с участием истца Гуляевой В.Т.,
 
    представителя истца - Варухиной О.Д., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности №.... от .....
 
    при секретаре Стольной Ю.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гуляевой В.Т. к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 12 по Ростовской области, Комитету по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска, Лысенко В.В. о признании права собственности на квартиру,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам МИ ФНС России № 12 по Ростовской области и КУИ Администрации                                     г. Новошахтинска, в котором просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
 
    В обоснование заявленных требований истец указала, что ..... между ней и А.В.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, удостоверенный З.В.З., заместителем нотариуса г. Новошахтинска Ростовской области К.Е.А., в реестре за №..... А.В.А. передал в собственность, а она приняла в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на первом этаже в одноэтажном каменном жилом доме, литер А, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 19 кв.м, в том числе жилой площадью 19 кв.м. Инвентаризационная стоимость квартиры по данным МП БТИ г. Новошахтинска ..... руб. Деньги за указанную квартиру в сумме ..... руб. были переданы продавцу в присутствии нотариуса до подписания указанного договора купли-продажи. Указанная квартира принадлежала А.В.А. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ..... удостоверенного нотариусом                         г. Новошахтинска Ростовской области Ж.М.К., в реестре за №..... Право собственности было зарегистрировано в МБТИ г. Новошахтинска ..... за №..... В настоящее время она приняла квартиру, это подтверждается тем, что все имущество перешло в её владение. Она владеет, пользуется квартирой, оплачивает коммунальные услуги, налоги, расходы на содержание квартиры. В настоящее время возникла необходимость в переоформлении документов на квартиру. Однако выяснилось, что договор купли-продажи квартиры от ..... не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, как того требует Федеральный Закон о государственной регистрации. Когда она попыталась найти продавшего ей квартиру А.В.А., то выяснилось, что он умер ..... что подтверждается свидетельством о смерти серия ..... №.... от .....
 
    Определением Новошахтинского районного суда Ростовской области от ..... привлечь к участию в деле в качестве соответчика Лысенко В.В., зарегистрированный по адресу: <адрес>, который является наследником по завещанию умершего А.В.А.
 
    В судебном заседании истец Гуляева В.Т. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.
 
    Представитель истца - Варухина О.Д., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования своего доверителя и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    В судебное заседание представитель ответчика МИ ФНС России                  № 12 по Ростовской области не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Возражений по делу не представили и не просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика МИ ФНС России № 12 по Ростовской области.
 
    В судебное заседание представитель ответчика КУИ Администрации г. Новошахтинска не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Возражений по делу не представили и не просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика КУИ Администрации                    г. Новошахтинска.
 
    Ответчик Лысенко В.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Возражений по делу не представил и не просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика Лысенко В.В.
 
    Выслушав истца, её представителя, изучив материалы дела, обозрев инвентарное дело №.... на квартиру №...., расположенную в доме №.... по <адрес> ростовской области, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно ст. 223 и п. 2 ст. 8 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существованием зарегистрированного права.
 
    Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
 
    Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 указанного Закона).
 
    На основании п. 1 ст. 28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
 
    Из материалов дела следует, что ..... между А.В.А. (продавец) и Гуляевой В.Т. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры №...., общей полезной площадью 19 кв.м, жилой площадью 19 кв.м, расположенной в                 <адрес>, что подтверждается копией договора купли-продажи квартиры без акта передачи от ..... удостоверенного заместителем нотариуса г. Новошахтинска Ростовской области, зарегистрированного в реестре за №.... (л.д. 7). В данном договоре купли-продажи указано, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, выданного ..... нотариусом г. Новошахтинска по реестру №.... (п. 2 договора купли-продажи квартиры) и продана покупателю за ..... руб., уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п. 3 договора купли-продажи квартиры). В п. 4 договора купли-продажи указано, что отчуждаемая квартира пригодна для проживания, принята покупателем, находится в её владении и считается переданной в собственность покупателю с момента подписания настоящего договора. Покупатель принимает на себя обязательство по уплате налогов на недвижимость. Стороны договорились считать данный договор имеющим силу передаточного акта. До подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не подарена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (п. 7 договора купли-продажи квартиры). Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 11 договора купли-продажи квартиры).
 
    Договор подписан сторонами в присутствии заместителя нотариуса, личность сторон установлена, их дееспособность и принадлежность отчуждаемой квартиры А.В.А., проверены.
 
    В п. 12 договора купли-продажи квартиры указано, что покупатель, согласно поданному заявлению и предъявленному паспорту, в барке не состоит.
 
    Как пояснила истец, договор купли-продажи квартиры своевременно не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи со сложившимися жизненными обстоятельствами.
 
    Согласно копии выписки из технической документации на квартиру №.... по <адрес> (л.д. 9-10), спорная квартира числится на праве собственности за А.В.А. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ..... удостоверенного нотариусом г. Новошахтинска Ростовской области, реестровый №...., зарегистрированного в МБТИ                         г. Новошахтинска ..... за №.....
 
    В настоящее время зарегистрировать договор купли-продажи квартиры от ..... в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, истец не имеет возможности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя или сторон договора, но как стало известно, .....А. В.А.
 
умер.
    В соответствии с ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).
 
    Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
 
    Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Таким образом, урегулированные указанной нормой отношения сходны по наступившим последствиям с рассматриваемыми в рамках данного дела.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 .№ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
 
    Суд обращает внимание на то, что действующее законодательство, в том числе ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 .                 № 122-ФЗ, не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.
 
    Статья 20 вышеназванного федерального закона, устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания для отказа в регистрации как смерть одной из сторон договора.
 
    Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.
 
    В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи квартиры в установленном порядке, явилась смерть продавца - А.В.А.
 
    Согласно сообщению нотариуса г. Новошахтинска от ..... (л.д. 20) имеется наследственное дело о наследовании имущества после умершего .....А. В.А.Поступило заявление о принятии наследства по завещанию от Лысенко В.В., зарегистрированного по адресу: <адрес>. Поступило заявление об отказе от наследства от Л.А.В., зарегистрированного по адресу: <адрес>, в пользу Лысенко В.В.. Имеется завещание от имени А.В.А., удостоверенное ..... нотариусом                                      г. Новошахтинска Ростовской области К.Е.А. по реестру за №...., в котором все свое имущество он завещал в равных долях: Лысенко В.В. и Л.А.В. ..... выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию Лысенко В.В. на квартиру под №...., находящуюся в                              <адрес>. ..... выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию Лысенко В.В. на денежные вклады с причитающимися процентами и компенсациями.
 
    Учитывая, что сделка купли-продажи спорной квартиры между А.В.А. и Гуляевой В.Т. заключена в соответствии с действующим законодательством, договор купли-продажи квартиры подписан сторонами в присутствии заместителя нотариуса г. Новошахтинска и удостоверен ею ..... зарегистрирован в реестре за №...., все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества выполнены, данный договор ни кем не оспаривается, истец с момента заключения договора и по настоящее время пользуется спорной квартирой, однако, не может зарегистрировать право собственности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, а А.В.А. умер, суд, учитывая, что от ответчика Лысенко В.В. - наследника имущества А.В.А., возражений относительно заявленных исковых требований не поступило, принимая во внимание, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации не урегулирован, полагает возможным применить аналогию закона - ст. 165 и 551 ГК РФ, и приходит к выводу, что в данной ситуации государственная регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу должна быть осуществлена на основании решения суда.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать за Гуляевой В.Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 19 кв.м, в том числе жилой площадью 19 кв.м.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья
 
    Решение изготовлено 19 августа 2014 года.