Решение от 07 мая 2014 года №2-142/2014

Дело № 2-142/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    г. Вытегра 07 мая 2014 года
 
    Вытегорский районный суд Вологодской области в составе судьи Воронцовой Л.В.,
 
    при секретаре Виролайнен О.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Б» к Аборину К.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи,
 
у с т а н о в и л :
 
    ЗАО «Б» обратилось в суд с иском к Аборину К.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым истец является продавцом, ответчик – покупателем недвижимого имущества – квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>. Договор был заключен сторонами в соответствии с Положением о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилого фонда работникам ЗАО «Б» по договорам коммерческого найма, купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым работники предприятия, осуществляющие трудовую деятельность на предприятия на постоянной основе, имеют право на приобретение жилого помещения. На основании настоящего Положения между Абориным К.А. и ЗАО «Б» был заключен настоящий договор занимаемой ответчиком по договору коммерческого найма квартиры по вышеуказанному адресу, стоимостью 1225000 руб. По условиям договора в течение 15 лет ответчик обязался вносить в счет оплаты стоимости квартиры сумму в размере 7000 руб. ежемесячно до полного погашения всей цены путем удержания из заработной платы. После исполнения предварительного договора стороны обязались заключить основной договор и совершить необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. В соответствии с пунктом 3 Приложения 3 к Положению предусмотрено заключение предварительного договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, которое не влечет передачу права собственности на жилое помещение работнику, пунктом 5 предусмотрено заключение предварительного договора купли-продажи на период работы на предприятии, пунктом 6 – обязанность работника, заключившего предварительный договор купли-продажи жилого помещения и прекратившего с ним трудовые отношения, досрочно в течение 3 месяцев со дня увольнения погасить всю сумму, подлежащую оплате в счет выкупа, либо освободить занимаемое помещение в течение месяца со дня увольнения. ДД.ММ.ГГГГ ответчик был уволен из ЗАО «Б» по собственному желанию. Решением <данные изъяты> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Абориным и ЗАО «Б», расторгнут. Данное изменение обстоятельств является существенным. В настоящее время Аборин А.К. занимает квартиру незаконно, поскольку договор коммерческого найма расторгнут, условия предварительного договора купли-продажи и Положения о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилого фонда работником ЗАО «Б» им не исполнены. Требования истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на отсутствие иного жилья. Просят расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении данного договора, и определить последствия расторжения договора купли-продажи.
 
    В судебном заседании представитель истца ЗАО «Б» Лысанова А.В. заявленные исковые требования поддержала, пояснила, что жилье предоставляется по договорам купли-продажи и коммерческого найма только работникам предприятия. Аборин К.А. уволился по собственному желанию, в связи с чем должен был или освободить квартиру, или выкупить ее. Он ничего не сделал, продолжает проживать в данной квартире. Договор коммерческого найма с ним расторгнут по решению суда. Аборину неоднократно направлялись письма, но он на них никак не отреагировал. Ежемесячный платеж в размере 7000 руб. Аборин осуществляет ежемесячно.
 
    Ответчик Аборин А.К. исковые требования не признал, суду пояснил, что предварительный договор купли-продажи он соблюдает, ежемесячно выплачивает по договору 7000 рублей на счет ЗАО «Б», указанный в договоре. С Положением о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилого фонда работникам ЗАО «Б» по договорам коммерческого найма, купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он при заключении договора ознакомлен не был, узнал о нем только в 2013 г. в суде. Жилье он содержит в порядке, коммунальные платежи платит исправно. Просрочек платежа по договору купли-продажи у него не было. Когда работал, то деньги удерживали из его заработной платы, после увольнения стал платить через отделение Сбербанка. В настоящее время у него нет средств, чтобы выкупить квартиру.
 
    Представитель ответчика адвокат Копылов С.Н. суду пояснил, что оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи не имеется, поскольку в соответствии с условиями договора Аборин К.А. ежемесячно в счет оплаты стоимости квартиры выплачивает платежи, никаких просрочек платежа не допускал. Иных оснований для расторжения договора не имеется. Ссылки в договоре на Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилого фонда работникам ЗАО «Б» не имеется. Кроме того, имеется не соответствие заключенного договора с Положением, поскольку отсутствует решение уполномоченной комиссии, распоряжение генерального директора предприятия, нарушены условия предоставления жилого помещения, т.к. Аборин на момент заключения договора не отработал на предприятии 3 года, не проживал в данной квартире более 5 лет по договору коммерческого найма, не вносил предоплату до заключения договора, сделка заключена на срок более 10 лет, и другие нарушения. Просит в иске отказать.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Б» и Абориным К.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, собственником которого является истец, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.2 Договора вышеуказанное имущество продается за 1225000 руб., оплата производится поэтапно, с учетом удержаний из з/платы в сумме 7000 руб. ежемесячно в течение 15 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ Дата последний оплаты ДД.ММ.ГГГГ В договоре также указан счет продавца. Согласно п.3 Договора после полной оплаты стоимости недвижимого имущества продавец обязуется передать его покупателю по акту приема-передачи, заключить с покупателем договор купли-продажи и совершить все действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
 
    Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования истца подлежат отклонению в полном объеме, т.к. истцом не представлены суду доказательства, что ответчиком было нарушено соблюдение условий предварительного договора купли-продажи.
 
    В силу п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).
 
    Статья 431 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Согласно ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    В данном случае, согласно п.2.4 Договора, Продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, с наложением штрафных санкций в размере 5% от стоимости имущества, при систематическом (более 2 раз) невнесении суммы платежей. Других условий расторжения предварительного договора купли-продажи не имеется.
 
    В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Ссылку представителя истца на то, что после заключения предварительного договора купли-продажи произошло существенное изменение обстоятельств, поскольку в соответствии с Положением о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилого фонда работникам ЗАО «Б» по договорам коммерческого найма, купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа заключается только с работником ЗАО «Б», а ответчик Аборин К.А. был уволен из ЗАО «Б» по собственному желанию, и договор коммерческого найма с ним был расторгнут по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает не обоснованной. В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения не имеется никаких ссылок на вышеуказанное Положение. Как пояснил в судебном заседании ответчик, при подписании договора с Положением он ознакомлен не был, данный факт не отрицал и представитель истца. Кроме того, при заключении предварительного договора купли-продажи истцом не соблюдались условия заключения договора в соответствии с этим Положением, таким образом, суд считает, что предварительный договор купли-продажи был заключен между сторонами без учета данного Положения. Ответчик Аборин К.А. условия предварительного договора соблюдает, ежемесячно вносит платежи в счет оплаты приобретаемого жилого помещения, невнесения платежей не допускал, в настоящее время им уплачено по договору 217200 руб.
 
    Таким образом, суд считает, что никаких оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи жилого помещения не имеется, и в удовлетворении требований ЗАО «Б» к Аборину К.А. о расторжении данного договора следует отказать.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-197 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований ЗАО «Б» к Аборину К.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вытегорский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
 
    Судья Л.В. Воронцова
 
    Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2014 г.
 
    Решение не обжаловано, вступило в законную силу 17 июня 2014 года.