Решение от 13 мая 2014 года №2-1398/13

Дело № 2-924/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    От 13 мая 2014 года г. Азов
 
    Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Манаевой Л.А.
 
    При участии истца ФИО2
 
    представителя истца адвоката ФИО12
 
    Представителя ответчицы ФИО13
 
    Прокурора ФИО15
 
    При секретаре Фоменко И.А.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО2 к ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора и встречному иску ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей : ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении права собственности
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец ФИО2 –продавец по договору купли-продажи дома и земельного участка обратился в суд с требованиями к покупателям о расторжении договора от 04 10 2012г. в связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате, истребовании недвижимого имущества, просил признать незарегистрированным право собственности ответчиков на дом и земельный участок, снять с регистрационного учета и выселить ответчиков из жилого дома.
 
    В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования: просил договор расторгнуть, возвратить стороны в первоначальное положение: признать за ним право собственности на дом и земельный участок, признать отсутствующим зарегистрированное право ответчиков на дом и участок, прекратить право общей долевой собственности ответчиков на дом и участок, выселить из принадлежащего ему домовладения ответчиков и снять их с регистрационного учета.
 
    В обоснование иска указал, что 04 10 2012г. он заключил договор купли-продажи жилого дома площадью 148,3 кв.м и земельного участка при доме площадью 2500кв.м с ФИО7, ФИО3, выступившей от своего имени и от имени своих троих несовершеннолетних детей : ФИО11, ФИО8 ФИО4 Каждый из них приобрел право собственности в размере 1/5 доли на указанное имущество. Истец исполнил свои обязательства по договору, дом и участок передал в собственность ответчиков, их право было зарегистрировано в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Цена сделки была определена сторонами - три миллиона рублей. Покупатели обязались оплатить стоимость покупки во втором полугодии 2012года за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 361373руб 53 коп. и 2638626руб 47 коп за счет средств, предоставляемых по Федеральной жилищной программе « Поддержка многодетных семей», путем перечисления денег на лицевой счет продавца в отделении СБ России. Однако ответчики в установленный договором срок обязательств не выполнили, на предложение истца о расторжении договора не отреагировали, продолжают пользоваться домом и участком без оснований.
 
    В судебном заседании истец исковые требования поддержал частично, а именно просил расторгнуть договор и истребовать имущество у ответчиков, а также выселить ответчиков из дома и снять с регистрационного учета. В остальной части требования не поддержал, пояснил, что в настоящее время зарегистрировал за собой право на объекты недвижимости на основании решения Азовского городского суда от 01 10 2013г. Ответчики право на дом и участок утратили. В связи с тем, что продолжают пользоваться домом и отказываются его покидать, истец просит их выселить. Также пояснил, что федеральная программа « Поддержка многодетных семей» за счет средств которой ответчики собирались произвести оплату по договору, не существует. Покупатели ввели его в заблуждение. В настоящее время он утратил доверие к ФИО17 и интерес к сделке.
 
    Представитель истца – адвокат ФИО12, действующий по ордеру (л.д.69) суд пояснил, что требования в части снятия с регистрационного учета связаны с требованием о выселении, но факт регистрации ответчиков по делу суду не подтверждают, полагают, что они зарегистрированы.
 
    Ответчики в судебное заседание не явились. ФИО7и ФИО3 о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д.62,63) Об уважительных причинах неявки суду не сообщали, о слушании дела в их отсутствие не ходатайствовали.
 
    Ответчик ФИО3 в лице представителя ФИО13 обратилась со встречным иском к ФИО2 с требованием о прекращении права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок. В обоснование иска указала, что ФИО2 произвел регистрацию права собственности по решению суда, не вступившему в законную силу. Данные действия являются неправомерными, в связи с чем оспаривала право истца на недвижимое имущество. (л.д.31-32)
 
    ФИО2 встречные требования не признал.
 
    Третьи лица : представители УФРС по Ростовской области, УМС России по Ростовской области, Отдела образования Азовского района в суд не явились. О слушании дела извещены надлежащим образом (л.д.61,64,65) От представителя УФРС России по Ростовской области поступило заявление с просьбой слушать дело в их отсутствие (л.д.27-28), в отзыве указали, что требование истца в части признания незарегистрированным права собственности не может быть признано надлежащим способом защиты права.
 
    Суд определил слушать дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
 
    Представитель ФИО3 – ФИО13, действующий по доверенности (л.д.44) в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, считал их необоснованными, встречные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что УПФР перечислил истцу денежные средства в счет частичной оплаты по сделке, остальную сумму 2 638626 руб 47 коп ФИО3готова оплатить в июле 2014г.
 
    Представитель третьего лица УПФР г.Азова ФИО14, действующая по доверенности (л.д.43) в судебном заседании суду пояснила, что требования истца ФИО2 считает обоснованными, поскольку ответчики нарушили условия договора о порядке расчета по сделке. Денежные средства материнского (семейного ) капитала находятся на счете ФИО3, выделены ей в соответствии с заявлением, поступившим после сроков расчета по сделке.
 
    Прокурор ФИО15 полагал требования истца в объеме поддержанных в суде, в частности о выселении, подлежащими удовлетворению, так как право детей на жилье должны обеспечить родители.
 
    Заслушав стороны, исследовав материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № 2-1398 / 13, суд находит требования истца ФИО2 подлежащими частичному удовлетворению: в части расторжения договора, истребования имущества и выселения ответчиков удовлетворению, в остальной части отклонению, встречные требования ФИО3- отклонению.
 
    Судом установлено и сторонами не оспаривается факт заключения договора 04 10 2012г. о купле-продаже жилого дома и земельного участка. Данное обстоятельство подтверждено копией договора (л.д.10). Цена сделки, порядок расчета по сделке определен п.4 договора. Срок расчета по сделке определен как второе полугодие 2012года. Порядок расчетов : двумя платежами путем перечисления на счет продавца. При толковании условий договора суд исходит из положений ст. 431 ГК РФ. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Судом выяснена действительная общая воля сторон об условиях расчета, в частности подтвержденная ими в судебном заседании – до окончания 2012года.
 
    В соответствии со ст. 549ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
 
    Согласно ст. 454ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    При расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате товара имущество может быть истребовано продавцом путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения
 
    Право об истребовании имущества определено ст. 301 ГК РФ.
 
    Стороны не оспаривают и тот факт, что расчет по сделке в полном объеме не осуществлен. В соответствии с п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
 
    Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
 
    Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
 
    Доводы ответной стороны- покупателей о том, что они готовы в будущем произвести оплату по договору, заключить с ФИО18 новый договор на покупку недвижимости не влияют на оценку исполнения сделки от 04 10 2012г. Так как условия о сроках и порядке оплаты являются согласно ст. 489 ГК РФ существенными условиями сделки, поскольку покупатель -ФИО2 не получил денежной компенсации переданного им имущества в той мере как на то указано в договоре – 3000000рублей и в те сроки, которые были оговорены сторонами.
 
    Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сделка между сторонами состоялась, продавец исполнил свои обязательства в полном объеме, передал имущество покупателям и они зарегистрировали свое право собственности в органах госрегистрации прав на недвижимость. Эти обстоятельства подтверждены объясненями сторон, материалами гражданского дела № 2-1398/13.Довод ответной стороны о том, что часть денег (средства материнского капитала) были перечислены на счет продавца и возвращены покупателю по независящим от неё причинам, суд принимает во внимание, но учитывает, что сумма данных средств составляет около 10% от цены сделки и не влияет на оценку нарушения покупателями обязательств по договору как существенного. Согласно ст. 489ГК РФ договором о продаже товара может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
 
    Договор о продаже товара с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
 
    Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Предложение ФИО2 в досудебном порядке о расторжении договора оставлено ответчиками без удовлетворения (л.д.11,12).
 
    В силу изложенного, требования продавца о расторжении договора и истребовании имущества из владения ответчиков суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. При расторжении договора согласно п.2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон прекращаются. На день рассмотрения дела судом право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано за ФИО2 (л.д.59) То обстоятельство, что основанием регистрации явилось не вступившее в законную силу решение суда само по себе не влияет на правомерность принадлежности права истцу по причинам изложенным судом выше. Поскольку право собственности и так принадлежит ФИО2, а факт регистрации права за ответчиками на день слушания не подтвержден, суд находит, что требования истца в этой части удовлетворению не подлежат как в силу вышеуказанного так и в силу того, что ФИО2 требования в этой части в суде не поддержал. Факт же владения и пользования домом и земельным участком ответчиками подтвержден в суде. Они по настоящее время используют недвижимость по своему усмотрению, в том числе и для проживания. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
 
    Статьей 3 ЖК РФ предусмотрено, что жилище неприкосновенно. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин в силу ст. 35 ЖК РФ обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
 
    Право собственности ФИО2 на жилой дом исключает право пользования жильем иными лицами без его согласия.
 
    Согласно ст. 31 ЖК РФ и Постановления Пленума ВС РФ №14 от 2.07.2009г «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» требования истца в отношении ответчиков суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку:
 
    - ответчики не относятся к членам семьи собственника дома;
 
    - с истцом ответчики общего бюджета не имеют, совместного хозяйства не ведут;
 
    - договора поднайма, аренды жилого помещения ответчики с истцом не заключали.
 
    Согласно п. п.1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
 
    Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом.
 
    Право пользования жильем является правом собственника или нанимателя, ответчики никем из них не являются. Пользование осуществляют более года с нарушением прав истца на получение ожидаемого по сделке. Собственник не может вселиться в дом из-за конфликтных отношений с ответчиками. Поэтому требование о выселении суд находит также обоснованным и подлежащим удовлетворению. Довод представителя ответчицы ФИО13 о том, что при этом нарушаются права несовершеннолетних суд оценивает с учетом того обстоятельство, что место жительства детей определяется местом жительства их родителей и довода истцовой стороны о том, что до вселения в дом, семья ФИО17 проживала по соседству, у своих родителей.
 
    Что касается требования к суду о снятии с регистрационного учета, то суд находит, что оно заявлено необоснованно. Суд не подменяет органы исполнительной власти в части функции регистрации граждан по месту жительства. К тому же суду не представлено доказательств регистрации ответчиков по адресу нахождения спорной недвижимости. Ходатайств и дополнений на момент окончания судебного разбирательства ФИО2 и его представитель не имели. Бремя доказывания, предусмотренное ст. 56 ГПК РФ ему разъяснялось судом.
 
    В силу чего суд отклоняет данные требования.
 
    Встречные требования ФИО3 о прекращении прав собственности ФИО2 суд отклоняет как взаимоисключающие с первоначальными, удовлетворенными судом.
 
    Госпошлина подлежит взысканию с ответчиков ФИО3 и ФИО7 исходя из двух требований :неимущественного и имущественного не подлежащего оценке по 200рублей за каждое и по 400 рублей с каждого из ответчиков.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования ФИО2 к ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора удовлетворить частично. Расторгнуть договор купли продажи жилого дома и земельного участка находящихся по адресу с. <адрес> от 04 10 2012г., заключенный между ФИО2 и ФИО7, ФИО3, ФИО5, ФИО8, ФИО4. Возвратить жилой дом и земельный участок по ул. <адрес> в <адрес> ФИО2.
 
    Выселить ФИО7- ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3 – ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, ФИО4 – ДД.ММ.ГГГГ. рождения, ФИО8 - ДД.ММ.ГГГГ.рождения, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ. рождения, ФИО5 – ДД.ММ.ГГГГ. рождения из дома <адрес> в <адрес>.
 
    Взыскать с ФИО7 и ФИО3 по 400 рублей госпошлины с каждого в пользу ФИО2.
 
    В остальной части требований ФИО2 и в исковых требованиях ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей : ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО2 о прекращении права собственности отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья «подпись»
 
    Копия верна: Судья Л.А.Манаева
 
    В окончательной форме решение принято 18 мая 2014г.