Решение от 11 апреля 2014 года №2-133/2014

Дело № 2-133/2014
 
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    Сысольский районный суд Республики Коми в составе:
 
    Председательствующего судьи Константиновой Н.В.
 
    При секретаре Сумкиной С.А.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в с. Визинга Сысольского района Республики Коми 11 апреля 2014 года гражданское дело по заявлению администрации муниципального района «Сысольский» к Кичигину А.В. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,
 
У С Т А Н О В И Л :
 
 
    Истец обратился в суд с исковыми требованиями к Кичигину А.В. о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей и неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере <данные изъяты> рублей, указав, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не производил оплату арендных платежей, что в соответствии с пунктами 6.5. и 4.1.1. является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.
 
    Ответчик исковые требования не признал, указав, что не согласен с расчетом арендной платы, поскольку, по мнению истца, к нему применяется ставка арендной платы не как к физическому лицу, а как к индивидуальному предпринимателю, считает, что кадастровая стоимость земельного участка завышена. Кроме того, ответчик указал, что договор аренды земельного участка является не заключенным, так как не зарегистрирован в установленном законом порядке. По мнению ответчика, договор аренды должен быть заключен на срок 49 лет и пройти государственную регистрацию. Также ответчик просил применить последствия пропуска срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ.
 
    Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему:
 
    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    На основании постановления главы администрации МР «Сысольский» от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией МР «Сысольский» и Кичигиным А.В. заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты>м., расположенного по адресу: <адрес>, для использования под размещение производственной базы, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-11).
 
    На основании заявления Кичигина А.В. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12) дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № продлен на неопределенный срок (л.д.13).
 
    Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, ему присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, который соответствует <данные изъяты>.
 
    Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    В силу части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    Поскольку договор аренды, заключенный на неопределенный срок, нельзя признать договором аренды земельного участка на срок более одного года, он в государственной регистрации в порядке перечисленных норм не нуждается.
 
    Сам факт пользования земельным участком на основании договора аренды более года, не является основанием для проведения государственной регистрации договора и права аренды, так как при проведении государственной регистрации во внимание принимается срок, указанный непосредственно в договоре, что свидетельствует о достижении между сторонами соглашения относительно срока пользования объектом недвижимости.
 
    При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, суд находит несостоятельными.
 
    Также суд не принимает во внимание возражения ответчика относительно заключения договора на неопределенный срок, так как данный срок действия договора установлен по заявлению самого ответчика (л.д. 12). Кроме того, действующим законодательством, в частности ст. 28 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", установлено, что собственнику объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Таким образом, срок аренды 49 лет является максимальным, при этом, данный срок устанавливается только по желанию собственника объекта недвижимости. Однако подобного волеизъявления от ответчика не поступало.
 
    В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Пунктами 4.1.1 и 6.2. договора аренды от 15.08.2006 №84 предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, а также в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений об изменении базовой ставки арендной платы (п.3.4. договора).
 
    Пунктами 3.2. и 3.3. договора от 15.08.2006 года предусмотрено, что арендная плата вносится в сроки, установленные приложением к договору. При этом, датой исполнения обязательств по внесению арендной платы является дата поступления денежных средств на счет арендодателя.
 
    Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
 
    Согласно договору аренды земельного участка от 15.08.2006 года № 84, годовой размер арендной платы за земельный участок был установлен в сумме <данные изъяты> руб. Плата рассчитана на основании Постановления Главы администрации от 30.12.2005 года №12/343 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками на территории МО «Сысольский район» с применением базовой ставки арендной платы в размере 1,3 руб. за 1 кв.м., установленной для производственных предприятий, в том числе субъектов малого бизнеса.
 
    В 2007 году на основании соглашения о внесении изменений к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата изменена. При расчете арендной платы применена базовая ставка арендной платы 1,43 руб. за 1 кв.м., установленная постановлением Главы МР «Сысольский» от 26.12.2006 года № 12/404 для земельных участков, используемых производственными предприятиями, в том числе субъектами малого бизнеса (л.д.14, 83-86).
 
    Согласно пункту 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и за использование земельных участков, расположенных на территории Республики Коми, собственность на которые не разграничена», утв. Постановлением Правительства РК от 25.12.2007 N 314, размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле: А= ПК x КС x К1 x К2, где:
 
    А - годовой размер арендной платы за земельный участок (руб.);
 
    ПК - процент, принимаемый для различных категорий земель;
 
    КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
 
    К1 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;
 
    К2 - коэффициент, учитывающий размер арендной платы за земельный участок от категории арендатора.
 
    Процент, принимаемый для различных категорий земель, определяется в соответствии с приложением к настоящему Положению (пункт 7), и для земель населенных пунктов составляет 10 %.
 
    Пунктами 8 и 9 указанного Положения установлено, что коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка и коэффициент, учитывающий размер арендной платы за земельный участок от категории арендатора, принимаются равными коэффициентам по особым условиям использования земель и коэффициентам по категориям арендаторов, установленным органом местного самоуправления муниципального района или городского округа, на территории которого находится земельный участок, для земель, находящихся в муниципальной собственности. Коэффициент принимается равным единице в случае, если соответствующим органом местного самоуправления указанные коэффициенты не установлены.
 
    Приказом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 29.12.2007 № 705 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Коми» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила <данные изъяты> руб., удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. составил <данные изъяты> руб.
 
    Согласно соглашению о размере арендной платы на <данные изъяты> год, подписанному сторонами договора, расчет арендной платы произведен исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель <данные изъяты> руб. за 1 кв.м с применением коэффициентов К1 - 0,2 и К2 - 1,15 (л.д. 16). Указанные коэффициенты утверждены постановлением администрации МР «Сысольский» от 11.02.2008 года № 2/48 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального района «Сысольский». Согласно приложению № 2 к указанному Положению коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка (К 1) для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок составляет 0,2. Из приложения № 3 к указанному Положению, в редакции постановления администрации МР «Сысольский» от 08.12.2008 № 12/487, следует, что поправочный коэффициент (К 2) для государственных учреждений, органов местного самоуправления и их структурных подразделений, учреждений образования, здравоохранения, культуры, физической культуры и спорта, равный 0,01. Для прочих субъектов установлен коэффициент, равный 1,15 (л.д. 90 -93).
 
    В ДД.ММ.ГГГГ году между истцом и ответчиком также подписано соглашение об арендной плате на <данные изъяты> год, согласно которому плата за землю исчисляется в том же порядке и составляет <данные изъяты> руб. в год (л.д. 17). В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ годы размер арендной платы не изменялся, соглашений об изменении арендной платы между сторонами не подписывалось (л.д. 18, 19,45).
 
    Из положений ст. 453 ГК РФ следует, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении.
 
    Таким образом, изменения, внесенные в условия договора в части арендной платы в <данные изъяты> году, сохраняют свое действие и продолжают действовать и в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> годы.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу, что расчет задолженности по арендной плате за период с 2009 года по 2013 год произведен в соответствии с нормативными правовыми актами и доводы ответчика, что к нему необоснованно применяется повышенный размер арендной платы, установленный для индивидуальных предпринимателей, является необоснованным.
 
    Между тем, согласно ст. 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).
 
    Как следует из обстоятельств по делу, истец неоднократно с <данные изъяты> года направлял в адрес ответчика претензии о наличии задолженности по договору аренды (л.д. 20-27), что свидетельствует о том, что истцу было известно о нарушении обязательств со стороны истца. Однако, исковые требования предъявлены в суд только 14.02.2014 года. При этом, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности суду не представлено. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям за период с 2009 года по 2010 год.
 
    В соответствии с п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства РК от 25.12.2007 N 314, арендная плата подлежит оплате юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями равными долями поквартально - не позднее 25 числа последнего месяца квартала; физическими лицами за первое полугодие - не позднее 25 июня текущего года, за второе полугодие - не позднее 25 декабря текущего года.
 
    Путем подписания расчета арендной платы за пользование земельным участком на 2010 год (л.д. 17) между истцом и ответчиком достигнуто соглашение о внесении арендной платы в срок, не позднее 25 числа последнего месяца каждого квартала.
 
    Таким образом, арендная плата за 1 квартал 2011 года должна быть внесена не позднее 25.03.2011 года. Соответственно срок исковой давности по данным требованиям начинает течь с 26.03.2011 года и оканчивается 26.03.2014 года. Принимая во внимание, что исковое заявление подано в суд 14.02.2014 года, то есть в пределах срока для обращения в суд, срок исковой давности не может быть применен к требованиям за период с 01.01.2011 года по 31.12.2013 года.
 
    Истцом представлен расчет задолженности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по 4 ДД.ММ.ГГГГ года. Данный расчет суд находит обоснованным и соглашается с суммой задолженности за указанный период в размере <данные изъяты> руб.
 
    Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    В соответствии с п. 5.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки от неуплаченной суммы, равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
 
    Расчет пени за период с 01.01.2011 по 05.02.2014 года, представленный истцом, является верным. Сумма пени за нарушение сроков внесения арендной платы за указанный период составляет ДД.ММ.ГГГГ руб.
 
    Администрацией МР «Сысольский» в адрес ответчика направлялись претензии от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ о наличии задолженности по арендной плате. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия, согласно которой Кичигин А.В. уведомлен о необходимости погасить задолженность и о расторжении договора по основаниям, предусмотренным п. 6.2 договора (л.д. 25-26). Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д.27).
 
    Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ Кичигин А.В. требования претензии не признал, от внесения арендной платы отказался, указав, что произвел оплату до 2014 года, просил продлить действие договора аренды и отозвать все финансовые претензии к нему (л.д.43).
 
    Судом установлено, что арендная плата рассчитана обоснованно, ответчик длительное время, более чем три года не вносил арендную плату за пользование земельным участком по договору № от <данные изъяты>, надлежащим образом был предупрежден о необходимости исполнения обязательства, однако оплату по договору не произвел.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.
 
    В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
 
    В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
 
    Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежит уплате государственная пошлина в размере 2030, 36 руб. (53 108,04 + 7 903,99 – 20000 х 3% +800).
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
 
 
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования Администрации муниципального района «Сысольский» к Кичигину А.В. удовлетворить частично.
 
    Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией муниципального района Сысольский» и Кичигиным А.В., расторгнуть.
 
    Взыскать с Кичигина А.В. в пользу Администрации муниципального района «Сысольский» арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>) копейки.
 
    Взыскать с Кичигина А.В. в пользу Администрации муниципального района «Сысольский» пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>) копеек.
 
    Взыскать с Кичигина А. М. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) копеек.
 
    Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Сысольский районный суд в течение месяца со дня его изготовления окончательной форме.
 
Судья - Н.В. Константинова
 
    Мотивированное решение составлено 16 апреля 2014 года