Дата принятия: 12 февраля 2014г.
Номер документа: 2-13/2014
Дело № 2-13/2014
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Рыльск 12 февраля 2014 года
Рыльский районный суд Курской области в составе:
председательствующего судьи Резниченко А.В.,
с участием
представителя истца-ответчика ОАО "Моснефтегазстройкомплект" – Топилина В.В., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика-истца Мухиной Т.Б. – Кочуевой С.А., действующей на основании доверенности
представителя ответчика-истца Мухиной Т.Б. – адвоката Накул В.М. предъявившего удостоверение № и ордер № от <дата>
при секретаре Захлевной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО "Моснефтегазстройкомплект" к Мухиной Татьяне Борисовне о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, встречному исковому заявлению Мухиной Татьяны Борисовны к ОАО "Моснефтегазстройкомплект" о признании незаключенным договора купли-продажи земельных участков заключенного <дата> между ОАО "Моснефтегазстройкомплект" и Мухиной Татьяной Борисовной,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО "Моснефтегазстройкомплект" обратилось в суд с иском к Мухиной Т.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки. В обоснование своих требований сослалось на то, что между истцом и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи земельных участков от <дата> и <дата> (далее предварительные договоры). По указанным договорам стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи земельных участков, а именно:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Согласно условиям предварительных договоров стоимость участков определялась из расчета <данные изъяты> за 10000 кв. метров.
Во исполнение условий предварительных договоров купли-продажи истец перечислил ответчику задаток в размере <данные изъяты>, что составило 50% от стоимости земельных участков.
<дата> между ОАО "Моснефтегазстиройкомплект" и Мухиной Т.Б. был заключен договор купли-продажи земельных участков. <дата> представитель ответчика обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра) и сдал документы на регистрацию перехода права собственности земельных участков. Впоследствии Мухина Т.Б. обратилась в Управление Росреестра с заявлением об отзыве документов с государственной регистрации. Истец полагает, что своими действиями ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности, в связи с чем просил заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца-ответчика Топилин В.В. поддержал заявленные требования. Пояснил суду, что <дата> был заключен договор купли-продажи земельных участков между ОАО "Моснефтегазстройкомплект" и представителем ответчика Мухиной Т.Б. – ФИО2 Ранее на эти же земельные участки были заключены предварительные договора. На основании предварительных договоров ОАО "Моснефтегазстройкомплект" за приобретаемые земельные участки перечислил задаток Мухиной Т.Б. в размере <данные изъяты> а также ОАО "Моснефтегазстройкомплект" понесло расходы по оформлению земельных участков в собственность Мухиной Т.Б. Вместе с тем, во исполнение предварительных договоров, на предусмотренных в них условиях и в оговоренный срок, основной договор заключен не был. Вместо него стороны заключили договор купли-продажи земельных участков от <дата>, который является самостоятельной сделкой. Денежные средства, перечисленные ранее Мухиной Т.Б. по предварительным договорам и денежные средства израсходованные ОАО "Моснефтегазстройкомплет" при оформлении права собственности Мухиной Т.Б. на земельные участки были зачтены в счет части оплаты по договору от <дата>. Оставшаяся часть денежных средств должна была быть перечислена Мухиной Т.Б. после регистрации перехода права собственности. Земельные участки были переданы от Мухиной Т.Б. к ОАО "Моснефтегазстройкомплект" по актам приема – передачи. Впоследствии Мухина Т.Б. уклонилась от регистрации перехода права собственности на земельные участки. Просил заявленные требования удовлетворить.
Представитель ответчика-истца Мухиной Т.Б. – Кочуева С.А. заявленные требования не признала. Представила встречное исковое заявление, в котором просила признать незаключенным договор купли-продажи земельных участков заключенный <дата> между ОАО "Моснефетгазстройкомплект" и Мухиной Т.Б. В обоснование своих требований сослалась на то, что по заключенным предварительным договорам продавец обязался продать покупателю земельные участки на 300000 кв. метров больше, чем указано в договоре купли-продажи земельных участков от <дата>, поскольку в предмет договора купли-продажи земельных участков от <дата> не был включен земельный участок с кадастровым номером № В договоре купли-продажи земельных участков стоимость 10000 кв. метров составляет более <данные изъяты> что превышает стоимость оговоренную сторонами при заключении предварительных договоров – <данные изъяты> за 10000 кв. метров. В договоре купли-продажи от <дата>, указано, что расчет между сторонами произведен полностью, что не соответствует действительности. Доверенное лицо продавца ФИО2 представлял одновременно интересы покупателя и изменил существенные условия предварительных договоров не имея на это полномочий, о чем ОАО "Моснефтегазстройкомплект" знало.
Представитель ответчика-истца Мухиной Т.Б. – адвокат Накул В.М. заявленные ОАО "Моснефтегазстройкомплект" исковые требования не признал. Поддержал требования, изложенные во встречном исковом заявлении по указанным в нем основаниям.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом.
Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.
Судом установлено, что <дата> и <дата> между Мухиной Татьяной Борисовной и ОАО "Моснефтегазстройкомплект" были заключены предварительные договоры купли-продажи земельных участков. <дата> к указанным договорам были заключены дополнительны соглашения. Согласно предварительных договоров и дополнительных соглашений к ним, Мухина Т.Б. обязалась в будущем заключить с ОАО "Моснефтегазстройкомплект" договоры купли-продажи земельных участков:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Стоимость земельных участков рассчитывалась из соотношения 10000 рублей за 10000 кв. метров. Общая сумма, подлежащая оплате покупателем по предварительным договорам составила <данные изъяты>. Основной договор подлежал заключению в срок до <дата> ОАО "Моснефтегазстройкомплект" <дата> и <дата> по предварительным договорам перечислило Мухиной Т.Б. денежные средства в размере <данные изъяты>. Мухина Татьяна Борисовна <дата> выдала ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность на право управлять и распоряжаться земельными участками, а именно: произвести действия по продаже земельных участков, государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на земельные участки, для чего предоставлялись в том числе, права подписи договоров купли-продажи земельных участков, передаточных актов. <дата> Мухина Т.Б. у МО "Рыльский район" Курской области приобрела по договорам купли-продажи земельных участков, следующие земельные участки:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<дата> ОАО "Моснефтегазстройкомплект" произвело в полном объеме оплату за Мухину Т.Б. по договорам купли-продажи земельных участков, заключенных между Мухиной Т.Б. и МО "<адрес>" <адрес>. <дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности Мухиной Т.Б. на земельные участки, приобретенные Мухиной Т.Б. у МО "<адрес>" по договорам купли-продажи от <дата>
<дата> между продавцом Мухиной Т.Б. в лице ее представителя ФИО2 и покупателем ОАО "Моснефтегазстройкомплект" был заключен договор купли-продажи земельных участков, согласно которого продавец передает в собственность покупателя:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Тогда же, <дата>, в соответствии с договором купли-продажи от <дата> земельные участки были переданы представителем Мухиной Т.Б. – ФИО2 покупателю ОАО "Моснефтегазстройкомплект". Комитет по управлению имуществом <адрес> <дата> направил письмо, в котором указал, что Администрация Курской области не будет приобретать земельные участки, являющиеся предметом договора купли-продажи земельных участков от <дата> по установленным в договоре ценам. <дата> представитель Мухиной Т.Б. – ФИО2 и ОАО "Моснефтегазстройкомплект" обратились в Управление Росреестра по Курской области и сдали документы на регистрацию перехода права собственности на земельные участки по договору купли-продажи земельных участков от <дата>. <дата> Управление Росреестра по <адрес> направило уведомление ОАО "Моснефтегазстройкомплект" о том, что государственная регистрация на земельные участки приостановлена, на основании заявления Мухиной Т.Б.
Указанные обстоятельства подтверждаются: предварительными договорами от <дата> и <дата>; дополнительными соглашениями к предварительным договорам от <дата>; платежными поручениями № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>; нотариально удостоверенной доверенностью от <дата> на имя ФИО2; договорами №; платежными поручениями от <дата> №; договором купли продажи земельных участков от <дата>, письмом Комитета по управлению имуществом <адрес> от <дата>; уведомлениями Управления Росреестра по <адрес> от <дата>; показаниями свидетеля ФИО2
Так свидетель ФИО2 суду показал, что на момент заключения договора купли-продажи земельных участков, он работал в ООО "Агрокомплекс "Алымский", которое являлось дочерней структурой ОАО "Моснефтегазстройкомплект". В <дата> к нему обратилась Мухина Т.Б., которая предложила ему быть ее представителем в продаже земельных участков. Указанные земельные участки ранее принадлежали на праве пожизненного наследуемого владения ФИО1 и перешли к Мухиной Т.Б. в порядке наследования. Мухина Т.Б. заключила с ОАО "Моснефтегазстройкомплект" предварительные договоры, по условиям которых ОАО "Моснефтегазстройкомплект" брало на себя все расходы по оформлению права собственности Мухиной Т.Б. на земельные участки перешедшие ей по наследству. Мухина Т.Б. выдала ему доверенность на оформление права собственности на земельные участки доставшиеся ей в порядке наследования. В <дата> на основании представленных Мухиной Т.Б. полномочий он зарегистрировал право собственности Мухиной Т.Б. на земельные участки. При этом, земельные участки приобретались путем заключения договоров купли-продажи, где в качестве продавца выступало муниципальное образование "Рыльский район". Денежные средства от имени Мухиной Т.Б. как покупателя направляло ОАО "Моснефтегазстройкомплект". <дата> в Управлении Росреестра было зарегистрировано право собственности Мухиной Т.Б. на земельные участки. После оформления земельных участков в собственность Мухиной Т.Б., он являясь ее представителем, заключил с ОАО "Моснефтегазстройкомплект" <дата> договор купли-продажи земельных участков. При этом он заключил договор на меньшее количество земельных участков, чем это было указано в предварительных договорах, поскольку таково было волеизъявление его доверителя – Мухиной Т.Б. Ранее перечисленные денежные средства по предварительным договорам и по договорам купли-продажи земельных участков от администрации, были зачтены в счет сделки купли-продажи по договору от <дата>. На этом основании стоимость земельных участков несколько возросла. Расчет по договору от <дата>, произведен не в полном объеме, поскольку оставшаяся часть суммы должна была быть перечислена на счет продавца после регистрации перехода права собственности. <дата> документы были сданы в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, помимо такого существенного условия как предмет договора, к существенным относятся также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 554 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Из п. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Договор купли-продажи земельных участков от <дата> заключенный между представителем Мухиной Т.Б. – ФИО2 и ОАО "Моснефтегазстройкомплект" соответствует всем вышеуказанным нормам и заключен с соблюдением требований закона о форме таких сделок.
Оценивая доводы представителей ответчика-истца Мухиной Т.Б. о том, что при заключении договора от <дата> ее представитель ФИО2 вышел за пределы своих полномочий, поскольку заключил договор на меньшее количество земельных участков и по более высокой цене, чем указано в предварительных договорах, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Из вышеприведенных норм закона следует, что именно доверенность, а не предварительные договора, уполномочивают представителя на совершение сделки от имени представляемого лица. Согласно доверенности, ФИО2 был уполномочен Мухиной Т.Б. распоряжаться земельными участками указанными в доверенности, в том числе подписывать договоры купли-продажи земельных участков, а следовательно был вправе определять продажную цену земельных участков. Волеизъявление Мухиной Т.Б. заключить сделку на меньшее количество участков, чем указано в предварительных договорах, подтверждается как показаниями свидетеля ФИО2 не доверять которым у суда нет оснований, так и самой доверенностью, из которой следует, что ФИО2 уполномочен Мухиной Т.Б. на распоряжение меньшим количеством земельных участков, чем указано в предварительных договорах. Доверенность, выданная Мухиной Т.Б. на имя ФИО2 нотариально удостоверена, соответствует требованиям ст. ст. 185-186 ГК РФ, на момент заключения сделки отозвана не была, в связи с чем у суда нет оснований считать, что ФИО2 при заключении сделки от <дата> превысил полномочия действуя от имени Мухиной Т.Б.
Оценивая доводы представителей ответчика-истца Мухиной Т.Б. о том, что при заключении договора от <дата> ее представитель ФИО2 одновременно являлся представителем ОАО "Моснефтегазстройкомплект", суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суду не представлено доказательств тому, что Фролов А.О. выступал представителем ОАО "Моснефтегазстройкомплект", то есть был уполномочен заключать сделки от имени ОАО "Моснефтегазстройкомплет" на каком-либо основании, в том числе, на основании трудового или гражданско-правового договора. Не содержит таких сведений и устав ОАО "Моснефтегазстройкомплект", которым определены полномочия исполнительного органа общества.
Доводы представителей истца-ответчика Мухиной Т.Б. о том, что договор купли продажи земельных участков от <дата> является незаключенным, поскольку заключен на иных условиях, чем те, которые указаны в предварительных договорах, не состоятельны, поскольку гражданское законодательство Российской Федерации не содержит таких правовых норм как признание договора, содержащего в себе все существенные условия, не заключенным по мотивам его не соответствия существенным условиям предварительных договоров.
Доводы представителей истца-ответчика Мухиной Т.Б. о том, что в договоре купли-продажи земельных участков от <дата> неверно отражены обстоятельства оплаты денежных средств по договору, не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку порядок расчетов по договору купли-продажи не относится к существенным условиям для такого вида договоров.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для признания договора купли-продажи земельных участков от <дата> незаключенным.
Как следует из руководящих разъяснений изложенных в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Суд считает, что действия продавца Мухиной Т.Б. выразившиеся в подаче заявления в Управление Росреестра об отзыве документов о государственной регистрации свидетельствуют об уклонении продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельных участков от <дата>
Поскольку договор купли-продажи земельных участков от <дата> заключен в надлежащей форме, с соблюдением всех существенных условий договора, уполномоченным лицом, объекты недвижимого имущества переданы покупателю, а продавец уклонился от совершения действий по регистрации перехода права собственности, требования ОАО "Моснефтегазстройкомплект" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельных участков от <дата>, подлежат удовлетворению, а встречные требований Мухиной Т.Б. о признании договора купли-продажи земельных участков от <дата> не заключенным удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судом установлено, что при подаче искового заявления истцом-ответчиком ОАО "Моснефтегазстройкомплект" была уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>, что подтверждается платежным поручением № от <дата>. Поскольку требования истца-ответчика ОАО "Моснефтегазстройкомплект" подлежат удовлетворению с ответчика-истца Мухиной Т.Б. подлежат взысканию судебные расходы.
Частью 3 ст. 144 ГПК РФ предусмотрено, что при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. При таких обстоятельствах мера по обеспечению иска в виде ареста на земельные участки принятая на основании определения судьи Рыльского районного суда <адрес> от <дата> должна быть сохранена до исполнения решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО "Моснефтегазстройкомплект" удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Мухиной Татьяны Борисовны к ОАО "Моснефтегазстройкомплект" на земельные участки:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты> на основании договора купли-продажи земельных участков, заключенного <дата> между ОАО "Моснефтегазстройкомплект" и Мухиной Татьяной Борисовной.
Взыскать с Мухиной Татьяны Борисовны в пользу ОАО "Моснефтегазстройкомплект" расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Меру по обеспечению иска в виде ареста на земельные участки:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты> принятую на основании определения судьи Рыльского районного суда Курской области от <дата>., сохранить до исполнения решения суда".
В удовлетворении требований Мухиной Т.Б. к ОАО "Моснефтегазстройкомплект" отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Рыльский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 17.02.2013 года.
Судья:
Апелляционным Определением судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 13 мая 2014 года решение Рыльского районного суда Курской области от 12 февраля 2014 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Мухиной Т.Б. без удовлетворения.
Судья:
