Решение от 27 января 2014 года №2-13/2014

Дело №2-13/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    27 января 2014 года                       город Обоянь
 
    Обоянский районный суд Курской области в составе председательствующего судьи Романенко И.М., при секретаре Бобрышовой Л.Е.,
 
    рассмотрев гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    ФИО2 с учетом уточнения обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Свои требования истец мотивировал тем, что он ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи для строительства жилого дома приобрёл у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Когда истец обратился в ФИО9 с заявлением о получении разрешения на строительство, то комиссией было установлено, что строительство жилого дома на приобретенном истцом земельном участке невозможно ввиду попадания его в охранную зону линии электропередач 35 кВ (далее ЛЭП 35 кВ). После изготовления ФИО10 чертежа градостроительного плана спорного земельного участка и схемы планировочной организации земельного участка, указанные документы были направлены для согласования в ФИО11, откуда поступили ответы, из которых следует, что последние в целях предотвращения несчастных случаев с имуществом и гражданами проекты и строительство жилых строений, попадающих в охранную зону ЛЭП 35 кВ не согласовывают. Поскольку земельный участок приобретался истцом именно в целях строительства жилого дома, учитывая, что ответчик была обязана сообщить истцу о наличии ограничения в строительстве ввиду нахождения спорного земельного участка в охранной зоне ЛЭП 35 кВ, о чем ответчик знала, так как имела документы, где указывается о наличии ЛЭП 35 кВ, ссылаясь на требования ст.37 ЗК РФ, положения ст.ст. 450, 453, 460, 469, 475 ГК РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия расторжения договора: взыскать с ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, оформление нотариальной доверенности в сумме <данные изъяты> рублей, изготовление проекта размещения жилого дома в сумме <данные изъяты> рублей и кадастрового паспорта земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей; обязать истца возвратить ответчику спорный земельный участок; прекратить зарегистрированное за истцом право собственности на спорный земельный участок.
 
    В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО5 исковые требования с учётом уточнения поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, ссылаясь на то, что она не знала о наличии на спорном земельном участке ограничения в виде ЛЭП 35 кВ. При этом не отрицала, что кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, государственный акт на право пользования землей, план землепользования, межевой план от ДД.ММ.ГГГГ, план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были переданы ей прежним собственником ФИО6 и до совершения сделки находились у неё, однако она их не читала.
 
    Третье лицо ФИО7 полагала, что исковые требования являются обоснованными и просила их удовлетворить, при этом подтвердила, что земельный участок супругом приобретался именно для строительства жилого дома.
 
    Представитель третьего лица – ФИО9 оставила разрешение требований на усмотрение суда.
 
    Представители третьих лиц ФИО14 и ФИО11 надлежащим образом уведомленные о слушании дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Стороны на вызове не явившихся лиц не настаивали, в связи с чем суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
 
    Выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    В соответствии с ч.2 ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст.460, п.1 ст.469 ГК РФ).
 
    Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п.1 ст.450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Согласно ч.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
 
    То есть, продавец – собственник земельного участка – обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
 
    Данными нормами предполагается обязанность собственника земельного участка иметь эту информацию, позволяющую индивидуализировать предмет договора и установить его характеристики, пределы и возможности использования в рамках, указанных в договоре.
 
    Как следует из ч.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
 
    В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - под индивидуальное жилищное строительство.
 
    Названный договор купли-продажи был зарегистрирован в ФИО14 и ДД.ММ.ГГГГ истцом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности.
 
    Как следует из объяснений истца и третьего лица ФИО7, а также не оспаривалось ответчиком, указанный земельный участок приобретался для строительства на нем жилого дома.
 
    В подтверждение этого истец обратился в ФИО9 с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке.
 
    ДД.ММ.ГГГГ специалистами ФИО9 при выезде на место установлено, что вдоль спорного земельного участка проходит ЛЭП 35 кВ, в связи с чем данный участок попадает в охранную зону ЛЭП (охранная зона ЛЭП 35кВ составляет 15 метров по обе стороны от оси прохождения крайнего провода) и строительство жилого дома на земельном участке, принадлежащем истцу невозможно.
 
    ФИО10 были изготовлены чертеж градостроительного плана спорного земельного участка и схема планировочной организации земельного участка, которые для согласования предполагаемого места размещения объекта капитального строительства были направлены в филиал ФИО11 Из полученных ответов следует, что в целях предотвращения несчастных случаев с имуществом и гражданами филиал ФИО21 не согласовывает проекты и строительство жилых строений, попадающих в охранную зону ВЛ-35кВ.
 
    Как следует из п.2 ст.89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определённых законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки.
 
    В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 24 февраля 2009 года №60 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в охранных зонах» (далее – Правила) в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам охранных зон согласно приложению (п.5 Правил).
 
    Для воздушных линий электропередач напряжением 35 кВ установлены границы охранной зоны на расстоянии 15 метров по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов (приложение к Правилам).
 
    В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновения пожаров (п.8 Правил), в том числе в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп. «а» п.10 Правил).
 
    Как следует из письменных пояснений третьего лица филиала ФИО11 и приложенных к нему документов линия ВЛ-35 кВ «<адрес>» введена в эксплуатацию в 1965 году и является собственностью третьего лица.
 
    Таким образом, материалами дела подтверждается, что приобретенный истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок расположен в пределах границы охранной зоны линии электропередачи ВЛ-35 кВ, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истцом, то есть для целей строительства.
 
    Разумно предвидеть наступление данных последствий истец как покупатель не мог, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо сведений о расположении земельного участка в охранной зоне линии электропередачи не имеется, а соответствующими познаниями в области электроэнергетики истец не обладает. Более того, согласно п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком продан земельный участок, правами третьих лиц не обремененный.
 
    Суд считает установленным, что ответчик на момент заключения оспариваемой сделки сведениями о наличии ограничения в использовании земельного участка располагала, поскольку у неё находились документы на спорный земельный участок, в том числе межевой план от ДД.ММ.ГГГГ и план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, где указано на наличие зоны обременения – ЛЭП 35 кВ. Исходя из изложенного, а также учитывая, что в соответствии с ч.1 ст.37 ЗК РФ обязанность предоставления покупателю имеющейся у продавца информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования возложена на ответчика, которая как собственник земельного участка должна была и обязана знать о наличии ограничения в использовании земельного участка, доводы последней о том, что она не знала о наличии ограничения в использовании земельного участка состоятельными признаны быть не могут.
 
    Обстоятельства, имевшие место после заключения договора между ответчиком и истцом, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны последнему до ДД.ММ.ГГГГ, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих нахождение приобретенного им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка в охранной зоне линии электропередачи, что препятствует его использованию для целей строительства, принимая во внимание, что о наличии ограничения в использовании земельного участка ответчиком при заключении сделки в нарушение требований ч.1 ст.37 ЗК РФ истцу сообщено не было, хотя ответчик соответствующими данными о наличии ограничений обладала, то есть истец был введен в заблуждение относительно возможности строительства на приобретаемом им земельном участке жилого дома, суд приходит к выводу о том, что истец в связи с существенно изменившимися обстоятельствами вправе требовать расторжения договора в порядке п.1 ст.460 ГК РФ и п.3 ст.37 ЗК РФ.
 
    При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ч.3 ст.451 ГК РФ).
 
    Поскольку в силу п.3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от того же числа истцом за приобретение земельного участка оплачено ответчику <данные изъяты> рублей, указанная сумма денежных средств при расторжении договора купли-продажи подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а последнего следует обязать передать земельный участок ответчику.
 
    В связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности за ФИО2 на спорный земельный участок подлежит прекращению.
 
    Принимая во внимание, что расходы истца на оформление нотариальной доверенности на представление его интересов в сумме <данные изъяты> рублей, изготовление проекта размещения жилого дома в сумме <данные изъяты> рублей и кадастрового паспорта земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей являются прямым следствием не сообщения истцу данных о наличии ограничений в использовании продаваемого по договору участка, суд признает их подлежащим взысканию с ответчика в заявленном объеме, который подтвержден соответствующими платежными документами.
 
    По правилам ст.98 ГПК РФ ходатайство истца о возмещении за счёт ответчика оплаченной при подаче настоящего иска государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей как стороне, требования которой признаны обоснованно заявленными, удовлетворяется.
 
    Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.
 
    При этом, в силу ст.100 ГПК РФ, расходы на оплату услуг представителя присуждаются в разумных пределах.
 
    Из материалов дела следует, что истцом произведена оплата услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств
 
    Суд с учётом полного удовлетворения исковых требований, исходя из принципа разумности, принимая во внимание объём защищаемых прав, количество судебных заседаний с участием представителя истца, объём выполненной представителем истца работы, считает, что в пользу истца следует взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.
 
    Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Применить последствия расторжения договора:
 
    взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, оформление нотариальной доверенности в сумме <данные изъяты> рублей, изготовление проекта размещения жилого дома в сумме <данные изъяты> рублей и кадастрового паспорта земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей;
 
    обязать ФИО2 возвратить ФИО1 находящийся у него земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;
 
    прекратить государственную регистрацию права собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Обоянский районный суд Курской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
 
    Председательствующий