Решение от 06 марта 2014 года №2-1274/2014

РЕШЕНИЕ № 2-1274/2014
 
Именем Российской Федерации
 
    06 марта 2014 г. г. Уфа
 
    Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
 
    председательствующего судьи Гималетдинова А.М.
 
    при секретаре Яныбаевой А.Р.,
 
    с участием истцов: Лубиной Н.Е., Михайловой Н.Н.,
 
    представителей истцов: Сайфуллина Р.И., Губайдуллиной Р.Р., Голубева А.А.,
 
    представителей ответчика ОАО <данные изъяты> Гарифуллина И.Р., Насыровой Л.Ф., Юлдашева Э.Ф.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Лубиной Н.Е., Михайловой Н.Н., Рахимовой И.Р., Панкратьева А.Ю., Мичуриной А.В., Маликовой Т.Б., Гирфанова И.Б. к <данные изъяты> (открытое акционерное общество), Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о признании недействительными договоров об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Лубина Н.Е., Михайлова Н.Н., Рахимова И.Р., Панкратьев А.Ю., Мичурина А.В., Маликова Т.Б. обратились в суд с исковыми заявлениями о признании недействительными договоров об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № к ОАО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты>
 
    От истцов поступило ходатайство об объединении дел в порядке ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
 
    Исходя из однородности дел, а также в целях их правильного и своевременного рассмотрения, суд ходатайство удовлетворил, объединил гражданские дела №, №, №, №, №, №, № в одно производство.
 
    В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), указали, что передача предмета залога в составе которого находятся квартиры истцов в ипотеку без их согласия, нарушает права истцов как потребителей и титулованных владельцев имущества.
 
    Представители истцов требования поддержали, просили их удовлетворить в силу доводов изложенных в иске.
 
    Представители ОАО <данные изъяты> возражали против исковых требований. По мнению ОАО <данные изъяты> исковые требования не подлежат рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства в суде общей юрисдикции, кроме того договоры об ипотеке права истцов не нарушают. Также считают, что истцами пропущен срок исковой давности для подачи искового заявления.
 
    Представитель ОАО <данные изъяты> оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.
 
    Третьи лица ООО <данные изъяты> извещенные о времени и месте судебного заседания на суд не явились.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив материалы дела в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как установлено судом, между истцами и ООО <данные изъяты> заключены договоры о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.
 
    В соответствии с п. 1.1 договоров о долевом участии, их предметом является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне <данные изъяты> а именно финансирование строительства квартир в данном доме.
 
    Суд установил, что обязанность истцов по оплате квартир исполнена полностью, что подтверждается актом взаимозачета от 18.05.2007, квитанциями № от 20.09.2006, № от 20.09.2006, № от 20.09.2006, № от 27.08.2007, квитанциями № от 07.04.2005, № от 12.05.2005, № от ДД.ММ.ГГГГ № от 14.07.2005, № от 02.08.2005, № от 16.08.2005, № от 15.11.2005, квитанциями № от 23.06.2007, № от 09.08.2007, № от 04.12.2006, квитанциями № от 27.07.2005, № от 05.08.2005, № от 19.08.2005, квитанциями № от 26.01.2006, № от 27.01.2006, № от 01.02.2006, № от 07.02.2006, актом приема-передачи векселей от 10.11.2005. Также суд принял во внимание то, что обстоятельство полной оплаты сторонами не оспаривалось.
 
    ООО <данные изъяты> привлекало денежные средства истцов для строительства жилья в микрорайоне <данные изъяты> на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты>».
 
    Предметом договоров о долевом участии, заключенных с истцами, являются следующие квартиры:
 
    1) однокомнатная <адрес> на 16 этаже в 16-этажном доме блок А1, секции 8-9 общей проектной площадью 60,6 кв. м в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    2) однокомнатная <адрес> на 11 этаже в 12-этажном доме блок В2, секции 8-3 общей проектной площадью 39,43 кв. м в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    3) двухкомнатная <адрес> на 10 этаже в 12-этажном доме блок Б1, секции 8-8 общей проектной площадью 64,49 кв. м в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    4) однокомнатная <адрес> на 11 этаже в 12-этажном доме блок В1а, секции 8-5 общей проектной площадью 41,53 кв. м. в микрорайоне <данные изъяты>, ограниченном <адрес>.
 
    5) двухкомнатная <адрес> на 12 этаже в 16-этажном доме блок А1, секции 8-9 общей проектной площадью 56,74 кв. м. в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    6) двухкомнатная <адрес> на 4 этаже в 12-этажном доме блок Б1, секции 8-8 общей проектной площадью 64,31 кв. м. в микрорайоне <данные изъяты>, ограниченном <адрес>.
 
    Судом установлено, что все вышеперечисленные квартиры входят в состав объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>
 
    Между ОАО <данные изъяты> как залогодержателем, и ОАО <данные изъяты>, как залогодателем, были заключены договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № и договор об ипотеке № от 18.12.2007, предметом которых, в том числе, является нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства площадь застройки 6514,20 кв.м., литера: Б, расположенное по адресу: <адрес>
 
    В то же время суд принимает во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п.15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013), согласно которой квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
 
    В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
 
    По смыслу ст.305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истцы, являясь будущими собственниками своих квартир, также имеют возможность защищать свои права на владение своим имуществом.
 
    Исходя из системного толкования приведенных положений действующего законодательства предполагается, что квартиры обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора. По этой причине соответствующая сделка является ничтожной в силу ст.168 ГК РФ, как противоречащая требованиям закона.
 
    Поскольку заключенные между истцами и ООО <данные изъяты> договоры направлены на приобретение квартир, которые будут созданы в будущем, суд квалифицирует их как договоры купли-продажи (то есть их регулирование подчиняется правилам главы 30 ГК РФ).
 
    В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
 
    В силу ст. 76 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
 
    Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки квартиры, приобретенные истцами, будут обременены правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истцов на принятие квартир с обременением ОАО <данные изъяты> не представлено.
 
    В соответствии со ст.16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. По этой причине совершение договоров ипотеки без согласия истцов ухудшает их положение по сравнению с общими правилами действующего законодательства, закрепленными в ст.460 ГК РФ.
 
    Также суд признает несостоятельным довод о пропуске истцами срока исковой давности. В соответствии со ст. 181 ГК РФ (в редакции действовавшей до 01.09.2013) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
 
    Суд полагает, что буквальное толкование приведенной нормы распространяется лишь на стороны недействительной сделки. В то же время истцы не являются стороной договоров об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № З/135, № З/310 от 18.12.2007. По этой причине истцы не имели достоверной информации, как о заключении оспариваемых сделок (природа договора, дата его заключения, наименование сторон (в том числе залогодержателя), предмет договора, существенные условия и т.д.), так и о начале их исполнения. То есть им не было известно о том, кто должен быть надлежащим ответчиком по их требованиям.
 
    Представители ОАО <данные изъяты> обратились в суд с ходатайством о прекращении производства по делу в силу п.1 ст. 220 ГПКРФ. Суд отказывает в удовлетворении указанного ходатайства, т.к. в судебном заседании истцы уточнились и просили в части применения Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» при таких обстоятельствах дела настоящий спор подведомственен суду общей юрисдикции.
 
    Также судом отклонены доводы ОАО <данные изъяты> о необходимости прекращения производства по делу на основании п.2 ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с тем, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан. Судом установлено, что истцы по настоящему делу прежде не заявляли аналогичных требований.
 
    Учитывая вышеизложенное, суд считает исковые требования Лубиной Н.Е., Михайловой Н.Н., Рахимовой И.Р., Панкратьева А.Ю., Мичуриной А.В., Маликовой Т.Б. к ОАО <данные изъяты> ОАО <данные изъяты> подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковые требования Лубиной Н.Е., Михайловой Н.Н., Рахимовой И.Р., Панкратьева А.Ю., Мичуриной А.В., Маликовой Т.Б. удовлетворить.
 
    Признать договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № и договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенные между ОАО <данные изъяты> и ОАО <данные изъяты> недействительными в части предоставления в залог квартир со следующими индивидуально-определенными признаками:
 
    1) однокомнатная <адрес> на 16 этаже в 16-этажном доме блок А1, секции 8-9 общей проектной площадью 60,6 кв. м в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    2) однокомнатная <адрес> на 11 этаже в 12-этажном доме блок В2, секции 8-3 общей проектной площадью 39,43 кв. м в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    3) двухкомнатная <адрес> на 10 этаже в 12-этажном доме блок Б1, секции 8-8 общей проектной площадью 64,49 кв. м в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    4) однокомнатная <адрес> на 11 этаже в 12-этажном доме блок В1а, секции 8-5 общей проектной площадью 41,53 кв. м. в микрорайоне <данные изъяты>, ограниченном <адрес>.
 
    5) двухкомнатная <адрес> на 12 этаже в 16-этажном доме блок А1, секции 8-9 общей проектной площадью 56,74 кв. м. в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    6) двухкомнатная <адрес> на 4 этаже в 12-этажном доме блок Б1, секции 8-8 общей проектной площадью 64,31 кв. м. в микрорайоне <данные изъяты> ограниченном <адрес>.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме.
 
 
 
    Судья А.М. Гималетдинов Решение не вступило в законную силув