Решение Брянского районного суда от 24 июля 2019 года №2-1265/2018, 2-59/2019

БРЯНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 июля 2019 года Дело N 2-59/2019
Брянский районный суд Брянской области в составе:







председательствующего судьи


Артюховой О.С.,




при секретаре судебного заседания


Прибыльновой В.В.,




с участием истца Коптеловой Н.В., представителя истца Венчикова Р.В., представителя ответчика Благодетелева П.Л. - Ильиной Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коптеловой Н.В. к Благодетелеву П.Л. о взыскании авансового платежа по предварительному договору купли-продажи, стоимости работ и материалов по постройке помещения вспомогательного назначения,
УСТАНОВИЛ:
Кротов Е.А. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ним и Благодетелевым П.Л. в 2015 году был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 178,8 кв.м., и земельного участка, общей площадью 977 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчику на праве собственности.
В указанном предварительном договоре они определилисогласованную цену данной недвижимости - 9 800 000 руб., установив, что денежные средства, представляющие из себя авансовый платеж в размере 500 000 руб. будут переданы продавцу покупателем в день подписания настоящего предварительного договора, а остальная сумма будет передана продавцу покупателем при заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости. Определена дата заключения такого договора - 29.02.2016.
Истец выплатил Благодетелеву П.Л. указанный авансовый платеж в сумме 500 000 руб., кроме того, впоследствии он оплатил ответчику, так же в качестве авансового платежа, денежные средства в размере 250 000 руб. По согласованию с ответчиком, Кротов Е.А. проживал в указанном доме с лета 2015 года, выплачивая ему по отдельному договору найма ежемесячную арендную плату. В указанный период времени, с согласия Благодетелева П.Л., Кротов Е.А. выполнил на придомовом земельном участке строительство помещения вспомогательного назначения - бани, для чего привлек к строительству третье лицо по договору подряда от 01.08.2015. За выполнение строительных подрядных работ, включающих приобретение строительных материалов, истец оплатил подрядчику денежные средства в размере 2 000 000 руб.
Однако, по различным причинам, основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен. В настоящее время, истцу стало известно, что ответчик намерен продать спорную недвижимость иным лицам.
Таким образом, истец полагает, что выплаченные им ответчику в качестве аванса денежные средства в размере 750 000 руб., а так же затраченные на строительство бани 2 000 000 руб., а всего 2 750 000 руб. являются неосновательным обогащением ответчика.
На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу 750 000 руб., уплаченные ему в качестве авансового платежа по предварительному договору купли-продажи жилого дома, общей площадью 178,8 кв.м., и земельного участка, общей площадью 977 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> 2 000 000 руб., затраченные на строительство вспомогательного помещения (бани), на земельном участке общей площадью 977 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Определением Брянского районного суда Брянской области от 29.01.2018 года в порядке ст.44 ГПК РФ произведена замена стороны Кротова Е.А. на его правопреемника Коптелову Н.В. по иску Кротова Е.А. к Благодетелеву П.Л. о взыскании авансового платежа по предварительному договору купли-продажи, стоимости работ и материалов по постройке помещения вспомогательного назначения
После проведенной по делу судебной экспертизы истец Коптелова Н.В. уточнила исковые требования и просила суд взыскать с Благодетелева П.Л. в свою пользу 750 000 руб., уплаченные ему в качестве авансового платежа по предварительному договору купли-продажи жилого дома, общей площадью 178,8 кв.м., и земельного участка, общей площадью 977 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>; 804 217 руб., затраченные на строительство вспомогательного помещения (бани), на земельном участке общей площадью 977 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Истец Коптелова Н.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель истца Коптеловой Н.В. - Венчиков Р.В. в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом их уточнения в полном объеме.
Представитель ответчика Благодетелева П.Л. - Ильина Т.С. исковые требования не признала, указав, что переданные по предварительному договору купли-продажи денежные средства являлись задатком, а не авансом и не подлежат возвращению, поскольку основной договор купли-продажи не состоялся по вине Кротова Е.А. Кроме того, ответчик не разрешал строить баню за данную цену и в этом месте.
Ответчик Благодетелев П.Л. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Третье лицо Кротов Е.А. в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).
Статьей 381 ГК РФ определено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.
В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что согласно предварительному договору купли - продажи от 23.07.2015 (как пояснил в ходе рассмотрения дела Благодетелев П.Л. аналогичный договор от 23.08.2015 был составлен по его просьбе для представления в суд по делу по спору с его бывшей супругой), заключенному между Благодетелевым П.Л. (продавец) и Кротовым Е.А. (покупатель), стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает покупателю, принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом общей площадью 178,8 кв.м. и земельный участок, общей площадью 977 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Покупатель обязуется принять вышеуказанную недвижимость и оплатить согласованную сторонами цену. Цена согласована - 9800000 руб.
Согласно п. 3 договора сумма 500000 рублей, представляющая из себя авансовый платеж, будет передана продавцу покупателем в день подписания настоящего предварительного договора, оставшаяся часть в сумме 9300 000 рублей покупатель уплатит продавцу в полном объеме при заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости.
В соответствии с п.4 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не ранее 01.02.2016.
Согласно расписке от 07.08.2015 Кротов Е.А. передал Благодетелеву П.Л. сумму в размере 500 000 руб. При этом в расписке ответчиком Благодетелевым П.Л. указанная сумма в размере 500000 руб. поименована как задаток. Лицами, участвующими в деле, подтвержден факт передачи указанных денежных средств в связи с исполнением предварительного договора купли-продажи от 23.07.2015 (23.08.2015).
Указанный предварительный договор не оспорен, недействительным в порядке, установленном законом, не признан. Данный предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ, так как предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. В связи с изложенным форма предварительного договора купли-продажи сторонами соблюдена (п.2 ст.429 ГК РФ).
Согласно материалам дела и пояснениям участников процесса, данным в судебном заседании, договор купли-продажи земельного участка и домовладения между Кротовым Е.А. и Благодетелевым П.Л. заключен не был.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Проанализировав содержание предварительного договора, суд исходит из того, что переданная Благодетелеву П.Л. сумма в размере 500 000 руб., не является задатком, а в силу п.3 ст.380 ГК РФ передана в качестве аванса. На платежную функцию спорной денежной суммы прямо указано в предварительном договоре купли-продажи.
Указание в расписке от 07.08.2015 на то, что передаваемая денежная сумма является задатком, не может изменить правовую природу данной денежной суммы, которая определена предварительным договором как авансовый платеж, поскольку расписка является односторонним документом, не подтверждает соглашение сторон об изменении условий договора, как того требует п. 1 ст. 452 ГК РФ.
При этом суд приходит к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились, поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен в указанный п.4 предварительного договора срок.
При этом убедительных доказательств, с достоверностью свидетельствующих об уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, лицами, участвующими в деле, не представлено. Так, из материалов дела следует, что ни одной из сторон предварительного договора не было направлено другой стороне предложение заключить такой договор в установленный предварительным договором срок, соглашение об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, между сторонами не заключалось.
В связи с прекращением в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательств, предусмотренных предварительным договором, сумма 500 000 руб. подлежит возврату.
Доводы стороны ответчика о том, что сделка не состоялась по вине Кротова Е.А., не является основанием к отказу в иске при вышеуказанных обстоятельствах.
В тоже время стороной истца в нарушение ст.56 ГПК РФ в материалы дела не представлено доказательств передачи Благодетелеву П.Л. еще 250000 руб. в качестве авансовых платежей. Соответствующие расписки на сумму 250000 руб. в материалы дела не представлены. Такая сумма, как 250000 руб., не фигурирует в представленных стороной истца документах. В материалы дела представлены сведения об оплате Кротовым Е.А. Благодетелеву П.Л. 150000 руб. по не подписанному сторонами дополнительному соглашению от 10.05.2016 и 800000 руб. по договору найма жилого дома и дополнительному соглашению к нему.
Оснований для выхода за пределы заявленных требований в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ у суда не имеется.
При этом истец не лишен возможности в дальнейшем вновь обратиться в суд с иском о взыскании иных, чем 250000 руб., сумм, с учетом установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств.
Также судом установлено и подтверждено материалами дела, что 03.07.2015 между Благодетелевым П.Л. (наймодатель) и Кротовым Е.А. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>. Договор заключен на срок до 01.07.2016.
Дополнительным соглашением от 10.05.2016 продлен срок действия договора найма до 30.05.2017.
Согласно п.2.3 договора найма жилого помещения от 03.07.2015 наниматель не вправе без письменного разрешения наймодателя осуществлять любые строительные работы по перепланировке дома, за исключением имеющейся договоренности по строительству бани и бассейна на приусадебном участке с подведением всех коммуникаций.
Как установлено судом и не оспаривалось стороной ответчика, Кротовым Е.А. на земельном участке по адресу: <адрес>, возведен объект вспомогательного назначения - баня.
В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
Согласно ст. 1082 ГК РФ удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Согласно положениям п.п. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное
Судом установлено, что в период длительного добросовестного владения жилым домом и земельным участком по адресу: <адрес>, Кротовым Е.А. с согласия Благодетелева П.Л. произведены улучшения указанных жилого дома и земельного участка.
13.04.2017 жилой дом и земельный участком по адресу: <адрес>, Благодетелевым П.Л. проданы иному лицу, чем Кротов Е.А.
До продажи жилого дома и земельного участка с требованием о сносе возведенной постройки Благодетелев П.Л. к Кротову Е.А. не обращался, претензий по возведению постройки не предъявлял.
Оценив, представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для взыскания с ответчика стоимости работ и использованных строительных материалов при возведении постройки вспомогательного назначения (бани).
Для определения стоимости работ и использованных строительных материалов при возведении постройки вспомогательного назначения (бани) судом по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО "ЮРЭКСП" N от 20.06.2019 стоимость работ и строительных материалов при возведении постройки вспомогательного назначения составила в общей сложности 804271 руб.
При этом эксперты подтвердили, что материалы и инструменты, представленные в чеках, расходных и товарных накладных, приобщенных в материалы дела со сторона Кротова Е.А., могли быть использованы при возведении постройки вспомогательного назначения, за исключением материалов, которые используются при покрытии кровли металлочерепицей, так как на день фотофиксации объекта вспомогательного назначения кровельное покрытие на нем отсутствует.
Указанное экспертное заключение выполнено в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст.84 ГПК РФ, заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст.86 ГПК РФ, суд полагает возможным принять результаты экспертного заключения при рассмотрении дела и не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими соответствующее образование в области строительства и ценообразования, исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними. Рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ от 31.05.2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности РФ" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При этом суд полагает возможным исключить из стоимости работ и строительных материалов при возведении постройки вспомогательного назначения (804217 руб.) стоимость материалов по устройству полов из тротуарной плитки (2053,22 руб.) исходя из следующего.
Так в ходе рассмотрения гражданского дела, Кротов Е.А. подтвердил, что дорожка к бане выложена тротуарной плиткой, принадлежавшей Благодетелеву П.Л., но плитка внутри бани и вокруг нее приобретена им.
В тоже время ответчик Благодетелев П.Л. в ходе рассмотрения дела указывал, что плитка внутри бани и вокруг также принадлежала ему, как и плитка из которой выложена дорожка.
Из проведенной по делу судебной экспертизы видно, что всего на устройство полов и тротуарной плитки вокруг постройки было использовано брусчатки в объеме 26,75 кв.м. (Приложение N6 к заключению экспертов).
При этом Кротовым Е.А. в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие приобретение 7,5 кв.м. брусчатки (т.2, л.д.19,57), которых бы хватило только на устройство мощения вокруг постройки (Приложение N1/1 к заключению экспертов).
Относительно остальных работ и строительных материалов сторона ответчика Благодетелева П.Л. не возражала против того, что они осуществлены за счет Кротова Е.А.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость материалов и работ по возведению постройки в размере 802163,78 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Коптеловой Н.В. к Благодетелеву П.Л. о взыскании авансового платежа по предварительному договору купли-продажи, стоимости работ и материалов по постройке помещения вспомогательного назначения - удовлетворить частично.
Взыскать с Благодетелеву П.Л. в пользу Коптеловой Н.В. денежную сумму, оплаченную в качестве аванса, в размере 500 000 рублей, а также стоимость материалов и работ по возведению постройки в размере 802163,78 руб.
В удовлетворении иска в остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий по делу,
судья Брянского районного суда
Брянской области /подпись/ О.С. Артюхова
Мотивированное решение составлено 29 июля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка