Решение от 02 октября 2014 года №2-1213/2014

Решение по гражданскому делу
    Дело № 2-1213/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
 
    02 октября 2014 года                                                                                             г. Маркс
 
 
    Мировой судья судебного участка № 1 Марксовского района Саратовской области  Руденко С.И.,
 
    при секретаре Мирецкой Н.В.,
 
    с участием представителя истца Колибердина Р.О. по доверенности,
 
    ответчика Титова Д.А. по доверенности,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО1> (далее <ФИО2>) к Верхутину В.И. о взыскании задолженности по арендным платежам,
 
 
установил:
 
 
    <ФИО2> обратилась к мировому судье с  иском к ответчику о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды земельного участка.
 
     В обоснование заявленных требований указывает, что ответчик на основании договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года является арендатором земельного участка, расположенного  по адресу: <АДРЕС>.
 
    Согласно п. 3.1  договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года годовой размер арендной платы равен 50 612 руб. 24 коп.            Размер арендной платы определен в соответствии с п. 3.3 указанного договора и приложения № 2 к нему на основании постановления  Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка, которая составляла 2 530 612 руб.
 
    В соответствии с п. 3.2 указанного договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
 
                Верхутиным В.И. арендная плата по договору аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года за 2-е полугодие 2013 года в размере 25 306 руб. 12 коп. не вносилась.
 
                Согласно п. 3.4.1 договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области, Марксовского муниципального района.
 
    В 2012 году утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области <НОМЕР> от 28.12.2012 г., сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 31.01.2013 г. Согласно пункта 3 Постановления Правительства Саратовской области № 412-П от 27.11.2007 г. (с изменениями от 22 марта 2013 г.) «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
 
    С 01.01.2014 года кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 1 431 150 руб., в связи с чем в силу названных положений договора аренды арендная плата изменилась и на 2014 год составила 28 623 руб.
 
    Верхутиным В.И. арендная плата по договору аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года за 1-е полугодие 2014 года в размере 14 311 руб. 50 коп.  также не вносилась.
 
                Сумма основного долга ответчика по уплате арендных платежей на 15.08.2014 года составила 39 617 руб. 62 коп.
 
    Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрены пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, не произведенной в срок оплаты, на 15.08.2014 года сумма пени составила 7 788,8 руб.
 
    Истец просит взыскать с ответчика суммы задолженности по арендным платежам в размере 39 617 руб. 62 коп. и пени в размере 7 788,8 руб.
 
    Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года, поскольку ответчиком не вносилась арендная плата более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.
 
    Представитель истца на основании доверенности <НОМЕР>             Колибердин Р.О. в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям изложенным в иске, дав объяснения, аналогичные изложенным в нем, дополнительно пояснил, что Верхутину В.И. направлялись уведомления с требованием погасить задолженность по арендным платежам и указанием на возможность досрочного расторжения договорных отношений.
 
    Ответчик  Верхутин В.И. в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просит рассмотреть дело в присутствии своего представителя по доверенности.
 
    Представитель ответчика Титов Д.А. на основании доверенности от 24.09.2013г. в судебном заседании против удовлетворения требований о взыскании арендной платы не возражал. В отношении размера неустойки указал, что   п. 6.2 договора аренды <НОМЕР> земельного участка от 23.11.2012 г. предусмотрены пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, не оплаченной в предусмотренной договором срок. Согласно представленному истцом расчету сумма пени на 15 августа 2014 года составляет 7 788,8 рублей. Представитель ответчика считает, что исчисленная истцом сумма предусмотренной договором пени явно несоразмерна последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Указанная явная несоразмерность противоречит устойчивости и стабильности гражданского оборота, в соответствии с этим просил   уменьшить размер неустойки до размера, предусмотренного ст. 395 Гражданского кодекса.
 
    Кроме того, представитель ответчика полагает, что заявленные исковые требования в части расторжения договора аренды не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не был соблюден установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора. В направленном ответчику уведомлении содержалось лишь предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате, при этом предложение о расторжении договора в добровольном порядке отсутствовало.
 
    Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела,  прихожу к выводу о частично удовлетворении  исковых требований.  
 
    Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
 
    В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
    В силу ст. 22 ЗК РФ и ст. 614 ГК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    Как установлено в судебном заседании, Верхутин В.И. на основании договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года является арендатором земельного участка, расположенного  по адресу: <АДРЕС>. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением регистрационной службы по Саратовской области 25.02.2013 года за <НОМЕР>, что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права (л.д. 18).
 
    Согласно п. 3.1  договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года годовой размер арендной платы устанавливался равным 50 612 руб. 24 коп. При этом раз-мер арендной платы определялся в соответствии с п. 3.3 указанного договора и приложения № 2 к нему на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка, которая составляла 2 530 612 руб.
 
    В соответствии с п. 3.2 указанного договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
 
                Верхутиным В.И. арендная плата по договору аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года за 2-е полугодие 2013 года в размере 25 306 руб. 12 коп. не вносилась.
 
                Согласно п. 3.4.1 договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области, Марксовского муниципального района.
 
    В 2012 году утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области <НОМЕР> от 28.12.2012 г., сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 31.01.2013 г. Согласно пункта 3 Постановления Правительства Саратовской области № 412-П от 27.11.2007 г. (с изменениями от 22 марта 2013 г.) «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
 
    С 01.01.2014 года кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 1 431 150 руб., в связи с чем в силу названных положений договора аренды арендная плата изменилась и на 2014 год составила 28 623 руб. Верхутиным В.И. арендная плата по договору аренды<НОМЕР> от 23 ноября 2012 года за 1-е полугодие 2014 года в размере 14 311 руб. 50 коп.  также не вносилась.
 
    Сумма основного долга ответчика по уплате арендных платежей на 15.08.2014 года составила 39 617 руб. 62 коп., что подтверждаются расчетами арендной платы на 2013 год и на 2014 год (л.д. 6,7), которые стороной ответчика не оспариваются и у суда сомнений не вызывают. 
 
    При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года по состоянию на 15.08.2014 года в размере 39 617 руб. 62 коп.
 
    В соответствии с п. 6.2. договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года в случае несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы, не произведенной в срок оплаты за каждый день просрочки. По состоянию на 15.08.2014 года в соответствии с условиями договора аренды на сумму задолженности по арендной плате в размере 39 617 руб. 62 коп. начислены пени в размере 7 788,8 руб. расчет пени стороной ответчика не оспаривается. Однако, представитель ответчика по доверенности полагает, что исчисленная истцом сумма предусмотренной договором пени явно несоразмерна последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договору, что, в свою очередь, противоречит устойчивости и стабильности гражданского оборота, в связи с чем просил   уменьшить размер неустойки до размера, предусмотренного ст. 395 Гражданского кодекса.
 
    Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Применяя ст. 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.
 
    Как указано в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
 
    По смыслу ст. 333 ГК РФ понятие явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является оценочным. Оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. Снижение размера взыскиваемых процентов является правом суда и в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом компенсационной природы взыскиваемых пеней.
 
    Определяя размер задолженности ответчика по арендным платежам, сумму начисленных пени, размер которых составляет 19,66% от суммы основного долга по арендным платежам, учитывая степень разумности и справедливости, период просрочки платежей по договору, который составляет один год, суд приходит к  выводу о соразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, в связи с чем с Верхутина В.И. подлежит взысканию в пользу <ФИО2> пени, начисленные по договору аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года, в сумме  7 788,8 руб.
 
    <ФИО2> заявлено требование о расторжении  договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года, поскольку ответчиком не вносилась арендная плата более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.
 
    Разрешая спор о расторжении договора аренды, суд исходит из  положений п. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3).
 
    На основании ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.
 
    П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.
 
    Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Таким образом, из приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
 
    Ссылка истца на уведомление в адрес Верхутина В.И. за N 01-01-13/1123 от 08.05.2014 г. (л.д. 19) с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате не отвечает требованиям закона, поскольку не содержит предупреждения о возможности досрочного расторжения договора аренды.
 
    Ссылка истца на уведомление в адрес Верхутина В.И. за N 01-01-13/2093 от 28.07.2014 г. (л.д. 20) с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и предупреждением о возможности досрочного расторжения договора аренды суд во внимание не принимает, поскольку данное уведомление ответчик не получал. Доказательств обратного суду не представлено.
 
    Таким образом, истцом не соблюдена процедура расторжения договора аренды, обязывающая сторону договора предупредить о расторжении договора.
 
    Поскольку истец полагал доказанным уведомление <ФИО2> ответчика Верхутина В.И. об одностороннем расторжении договора аренды и только при разрешении спора были установлены обстоятельства, свидетельствующие об обратном, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды <НОМЕР> от 23 ноября 2012 года, заключенного между <ФИО2> и Верхутиным В.И. Согласно ст. 103ГПК РФ, ст. 333.19, п. 19 ст. 333.36 НК РФ с ответчика в доход бюджета Марксовского муниципального района Саратовской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1622 руб. 19 коп. (800 руб. + (39 617 руб. 62 коп. + 7 788 руб. 80 коп. - 20 000) х 3%).
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК  РФ, мировой судья
 
 
решил:
 
 
    Исковые требования <ФИО1> к Верхутину В.И. о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворить частично. Взыскать с Верхутина В.И. в пользу <ФИО1> задолженность по арендной плате по договору аренды <НОМЕР> от 23.11.2012 года по состоянию на 15.08.2014 года в размере 39 617 рублей 62 копейки, пени в размере 7 788 рублей 80 копеек, а всего взыскать 47 406 (Сорок семь тысяч четыреста шесть) рублей 42 копейки.
 
    В остальной части иска - отказать. Взыскать с Верхутина В.И.государственную пошлину в размере 1622(Одна тысяча шестьсот двадцать два) рубля 19 копеек, зачислив в доход бюджета Марксовского муниципального района Саратовской области.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Марксовский городской суд Саратовской области через мирового судью в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, 07.10.2014 года.
 
 
 
    Мировой судья:                                                                                       С.И. Руденко