Решение от 04 июля 2013 года №2-1147/2013

    РЕШЕНИЕ
 
    Именем Российской Федерации
 
    04 июля 2013 года                         г. Иркутск
 
    Иркутский районный суд Иркутской области в составе:
 
    судьи Лозневой Н.В.,
 
    при секретаре: Сукотновой Т.Н.,
 
    с участием:
 
    представителя истца Данчиковой Л.И. – Иванова К.А,
 
    представителя ответчика Усольского Акционерного коммерческого банка «Гринкомбанка» Скуратовой Е.А.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-1147/2013 по исковому заявлению Данчиковой Л.И. к Уварову И.В., ЗАО «Усольский акционерный коммерческий банк «Гринкомбанк» о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на ~~~ доли земельного участка с ~~~ долей жилого дома, признании договора залога недвижимого имущества недействительным,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Данчикова Л.И. обратилась в суд с исковыми требованиями к Уварову И.В., ЗАО «Усольский акционерный коммерческий банк «Гринкомбанк» о признании состоявшимся договора купли продажи земельного участка площадью ~~~ кв. м., земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, .... кадастровый № с жилым ~~~ кирпичным домом, состоящим из ~~~ комнат, общая площадь ~~~ кв. м.. в т.ч. жилая - ~~~ кв. м., расположенным по адресу: Иркутская область. ...., кадастровый №, между Д. и Е.; признании права собственности на ~~~ долю земельного участка и ~~~ доли ~~~ кирпичного жилого дома, расположенных по этому же адресу; признании недействительным договора залога недвижимого имущества № от **/**/****, заключенного между Усольским акционерным коммерческим банком «Гринкомбанк» (ЗАО) и Д..
 
    В обоснование заявленных требований Истица указала, что **/**/**** Д.. по договору купли продажи приобрел в единоличную собственность жилой дом общей площадью ~~~ кв.м. в том числе жилой ~~~ кв.м., с земельным участком общей площадью ~~~ кв.м., расположенные по адресу: Иркутская область, .... Указанные объекты недвижимости были приобретены ответчиком за счет личных денежных средств, с использованием денежных средств истца, полученных от продажи следующих объектов недвижимости: дачного дома, проданного в **/**/**** двухкомнатной квартиры расположенной по адресу: ..... Передача денежных средств от истца к ответчику Д.., были оформлены распиской. Между истцом и ответчиками было достигнуто соглашение, что после оформления спорных объектов недвижимости по договору купли продажи с Г., Д.. путем отчуждения по ~~~ доли спорного имущества (земельный участок, жилой дом) по договору купли- продажи передает право пользование и владение имуществом истцу Е..
 
    **/**/****, между Д.. и Е. был заключен договор купли продажи ~~~ жилого дома и ~~~ земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. Указанный договор купли-продажи сторонами был подписан, было достигнуто соглашение, однако, ответчиками договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрационном органе.
 
    Истица в полном объеме выполнила обязательства, предусмотренные договором: произвела оплату купли-продажи объектов недвижимости в полном объеме и в настоящее время проживает и пользуется указанными объектами, данные обстоятельства подтверждаются соответствующими расписками о получении денежных средств ответчиком в счет исполнения обязательств в полном объеме по покупке жилого дома и земельного участка. Фактически передача недвижимого имущества состоялась, истец вселилась в жилой дом на спорном земельном участке, с момента заселения и до настоящего времени проживает в спорном жилом доме, что ответчиком оспорено не было.
 
    В настоящее время ей стало известно, что договор купли-продажи, заключенный ранее, между истцом и ответчиком, не прошел государственную регистрацию перехода права собственности, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд, за признанием договора купли-продажи заключенным, признании договора купли состоявшимся, признании права собственности, в силу того, что истец в установленном законом порядке, не может обратиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку по гражданскому делу № по иску - Усольского акционерного коммерческого банка «Гринкомбанк» (ЗАО) к А., Д., Б., В. вынесено решение о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество- спорное недвижимое имущество. Договор залога недвижимого имущества № от **/**/****, заключенный между Усольским акционерным коммерческим банком «Гринкомбанк» (ЗАО) и Д.., согласно которому в целях обеспечения обязательств по кредитному договору № от **/**/**** Д.., в лице А.., передает банку в залог жилой дом, состоящий из ~~~ комнат, общей площадью ~~~ кв.м., расположенный по адресу Иркутская область, ...., кадастровый № и земельный участок площадью ~~~ кв.м., расположенный по адресу Иркутская область, ...., кадастровый №, должен быть признан недействительным, так как спорные объекты недвижимости были переданы в собственность истца по ранее заключенному договору купли -продажи, и, соответственно, Д.. не вправе был без её согласия заключать договор залога.
 
    Договор залога был заключен с нарушениями норм законодательства Российской Федерации ввиду того, что у Д.., отсутствовали полномочия на заключение такого вида договора; договор залога от имени истца не подписывался, был подписан неуполномоченным лицом, а именно Д..
 
    В силу п.2 ст.7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», участник долевой собственности может заложить только свою долю в праве на общее имущество лишь без согласия других участников. В данном случае, Д. распорядился не только своей ~~~ долей имущества, но и долей Е.., которая своего согласия на залог не давала.
 
    В судебное заседание истец Е.. не явилась- просила рассмотреть дело в свое отсутствие, заявленные требования поддерживает в полном объеме, просила их удовлетворить.
 
    Представитель истца Данчиковой Л.И. – Иванов К.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно суду пояснил, что регистрация перехода права собственности в регистрационном органе не была осуществлена в силу того, что Д. со своей женой уверили истицу в том, что все оформлено надлежащим образом, сама же истица не знала, что ей необходимо было обращаться в регистрационную службу. Доверенность на регистрацию договора, перехода права собственности она никому не выдавала.
 
    Ответчик – Д.. о судебном заседании извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений против удовлетворения заявленных требований суду не представил.
 
    Представитель ответчика Усольский акционерный коммерческий банк «Гринкомбанк» (ЗАО) Скуратова Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала и суду пояснила, что договор купли-продажи между Д. и Е. не прошел государственную регистрацию, не имеет предмета договора, право собственности у истицы на спорные объекты недвижимости не возникло, далее подтвердила доводы, изложенные в представленных суду возражениях; дополнительно суду представила свидетельства о государственной регистрации права собственности Усольского акционерного коммерческого банка «Гринкомбанк» (ЗАО) на спорные земельный участок и жилой дом, пояснив, что истица путем предъявления указанных исковых требований препятствовала исполнению решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.
 
    3-е лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований, А.. извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
 
    Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца.
 
    В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
 
    Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Частью 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения, перехода права собственности (вещного права) на недвижимое имущество. Частью 1 статьи 14 вышеуказанного Закона установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
 
    Согласно п. 1 ст. 165 Гражданского Кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
 
    Из указанных правовых норм следует, что, поскольку договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, он является ничтожным.
 
    Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях установленных законом.
 
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Обращаясь в суд с требованиями признания договора купли-продажи состоявшимся, истец Е. ссылается на обстоятельство заключения договора купли-продажи ~~~ доли земельного участка с жилым домом **/**/****, сторонами которого являются истец Е. и ответчик Д..
 
    Как следует из содержания договора купли-продажи его предметом являлись ~~~ доля земельного участка, площадью ~~~ кв.м., земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Иркутская область, ...., кадастровый №, с расположенным на нем ~~~ доли ~~~~~~ кирпичного жилого дома, состоящего их ~~~комнат, общая площадь ~~~ кв.м., в т.ч. жилая ~~~ кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, ~~~, кадастровый № (л.д. 26 т. 1).
 
    Актом приема-передачи ~~~ доли в праве на земельный участок с ~~~ доли в праве на жилой дом, составленному **/**/**** и представленного в материалы гражданского дела продавец Д., а покупатель Е. приняла ~~~ доли земельного участка, площадью ~~~ кв.м., земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Иркутская область, ...., кадастровый №, с расположенным на нем ~~~ доли ~~~-этажного кирпичного жилого дома, состоящего их ~~~комнат, общая площадь ~~~ кв.м., в т.ч. жилая ~~~ кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, ...., кадастровый № (л.д. 27 т.1).
 
    На основании изложенных обстоятельств в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, этот договор подлежал государственной регистрации и мог бы считаться заключенным только с момента такой регистрации, тогда как данный договор не был зарегистрирован в регистрационном органе, соответственно, этот договор является незаключенным.
 
    Изложенные истцом обстоятельства фактического исполнения договора не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
 
    В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (с 1 марта 2013 г. указанный пункт утратил силу, однако в соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ, согласно пункта 1 которого договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, в связи с чем, к договору заключенному 15.09.2003 г. п. 2. ст. 8 ГК РФ применяется).
 
    Кроме того, обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.
 
    Согласно пункту 9 Договора купли-продажи, переход права собственности от продавца к покупателю подлежит регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области. Е.., являясь стороной договора, подписала указанный договор, соответственно, ей было известно о необходимости регистрации перехода права собственности.
 
    Истцом не доказан факт уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, лишения ее самостоятельной возможности обратиться с заявлением о признании за ней права собственности на приобретенное жилое помещение, из представленной совокупности доказательств судом не усматривается достаточности оснований возникновения права на спорные объекты недвижимого имущества.
 
        При указанных обстоятельствах, что договор купли-продажи дома и земельного участка является незаключенным, право собственности у Е.. на спорные объекты недвижимости не возникло, она не вправе оспаривать договор залога № от **/**/****, заключенный между Усольским акционерным коммерческим банком «Гринкомбанк» (ЗАО) и Д., поскольку стороной договора залога она не является, собственником спорного недвижимого имущества не является.
 
    Судом установлено, что обстоятельства правообладания спорными объектами недвижимости уже являлись предметом рассмотрения Иркутским районным судом Иркутской области гражданского дела № по иску Усольского акционерного коммерческого банка «Гринкомбанк» (ЗАО) к А., Д., Б., В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. По результатам рассмотрения которого было вынесено решение об обращении взыскания на заложенное имущество. В настоящее время право собственности на земельный     участок площадью ~~~ кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу- ....; жилой дом, расположенный по этому же адресу, кадастровый №, зарегистрировано за Усольским акционерным коммерческим банком «Гринкомбанк» (ЗАО); право собственности ответчика не оспорено.
 
    Учитывая несоблюдение обязательного условия о государственной регистрации сделки, влекущего ее недействительность, отсутствие подтверждения надлежащего исполнения договора купли-продажи сторонами, а также решение суда, вступившее в законную силу, регистрацию права собственности Усольского акционерного коммерческого банка «Гринкомбанк» (ЗАО) на спорные объекты недвижимости, исковые требования Данчиковой Л.И. удовлетворению не подлежат.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
 
РЕШИЛ:
 
        Исковые требования Данчиковой Л.И. о признании состоявшимся договора купли -продажи земельного участка площадью ~~~ кв. м., расположенного по адресу: Иркутская область, ...., кадастровый № с жилым ~~~-этажным кирпичным домом, состоящим из ~~~ комнат, общая площадь ~~~ кв. м.. в т.ч. жилая - ~~~ кв. м., расположенным по адресу: Иркутская область. ...., кадастровый №, между Д. и Е.; признании права собственности на ~~~ долю земельного участка площадью ~~~ кв.м., на ~~~ долю ~~~ кирпичного жилого дома, расположенных по адресу: Иркутская область, ...., признании недействительным договора залога недвижимого имущества № от **/**/****, заключенного между Усольским акционерным коммерческим банком «Гринкомбанк» (ЗАО) и Д. - оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Иркутский районный суд.
 
    Судья                  Н.В. Лозневая