Решение от 27 марта 2013 года №2-109/2013

Дело №2-109/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
    с.Боград Боградского района Республики Хакасия 27 марта 2013 года
 
    Боградский районный суд Республики Хакасия в составе
 
    председательствующего Чеменева Е.А.
 
    при секретаре Тагировой Д.С.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гавриленко А.В. к Якоби С.В., Якоби А.А. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Гавриленко А.В. обратился в суд с иском к Якоби С.В., Якоби А.А. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки. Свои требования истец мотивировал тем, что (дата) стороны по делу заключили предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по (адрес), в соответствии с данным предварительным договором истец передал ответчикам (сумма) рублей, основной договор впоследствии заключён не был. Истец полагает, что названный предварительный договор является недействительным, поскольку был заключён с нарушением требований ст.35 ЗК РФ, выраженном в том, что ответчики одновременно были собственниками продаваемой квартиры и земельного участка под ним, вместе с тем условие о том, что наряду с квартирой также продается земельный участок предварительный договор не содержал.
 
    В судебном заседании представитель истца - адвокат Музалевский А.А. на иске настаивал по основаниям изложенным в исковом заявлении.
 
    Истец – Гавриленко А.В. надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
 
    Ответчик – Якоби С.В. с иском не согласилась, по делу пояснила, что требования ст.35 ЗК РФ не распространяются на квартиру, все существенные условия договора купли-продажи оспариваемым предварительным договором предусмотрены, приобщила в связи с этим письменные возражения на иск.
 
    Ответчик – Якоби А.А. надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явился, ранее письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Суд с учётом мнения явившихся лиц, определил рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика – Якоби А.А.
 
    Выслушав представителя истца, ответчика исследовав материалы дела, и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
 
    В силу ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
 
    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    Согласно ст.432 ГК РФ 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствие с п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ
 
    1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
 
    5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
 
    В силу ст.35 ЗК РФ 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
 
    2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
 
    3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
 
    4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
 
    1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
 
    2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
 
    Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
 
    Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
 
    Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
 
    5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
 
    Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
 
    В силу ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Решением Боградского районного суда от 26.01.2012г., по делу по иску Гавриленко А.В. к Якоби С.В., Якоби А.А. о взыскании двойной суммы задатка вступившим в законную силу (дата) установлено, что (дата) Якоби С.В., действующая от себя лично и в интересах своего супруга Якоби А.А., именуемая «Сторона 1» с одной стороны, и Гавриленко А.В. именуемый «Сторона 2» с другой стороны заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому «Сторона 1» намеревалась продать «Стороне 2» квартиру общей площадью 78,5 кв.м, по (адрес)2.
 
    Согласно п. 3 вышеуказанного договора «Сторона 1» и «Сторона 2» обязались заключить в срок до (дата) договор купли продажи указанной выше квартиры.
 
    В соответствии с п. 4 вышеуказанного договора «Сторона 2» передала «Стороне 1» во время подписания настоящего договора деньги в (сумма) рублей в качестве задатка, в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей и в обеспечение последующего договора купли-продажи квартиры (л.д. 6).
 
    В срок до (дата) между Якоби С.В. и Гавриленко А.В. договор купли-продажи квартиры по (адрес)2 заключен не был.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (дата) серия (номер) Якоби С.В. и Якоби А.А. имеют в общей совместной собственности квартиру, назначение: жилое, общая площадь 78,5 кв.м., этаж 1, расположенную по (адрес).
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (дата) серия (номер) Якоби С.В. и Якоби А.А. имеют в общей совместной собственности земельный участок, расположенный по (адрес).
 
    Данные обстоятельства имеют преюдициальный характер и в соответствии со ст.61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.
 
    Из объяснений ответчицы Якоби С.В. видно, что в настоящее время ответчики в связи с продажей указанной квартиры и земельного участка собственниками их не являются.
 
    Из согласованных объяснений представителя истца и ответчицы, и свидетельств о государственной регистрации права от (дата) серия (номер) и (номер) видно, что квартира (адрес) расположена на земельном участке, по данному же адресу, собственниками земельного участка на котором находится названная квартира являлись также ответчики.
 
    Также ответчица Якоби С.В. по делу подтвердила, что Гавриленко передал по предварительному договору им задаток в размере (сумма) рублей.
 
    По мнению суда, исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
 
    Из анализа ст.35 ЗК РФ, ст.432 ГК РФ видно, что существенным условием договора по отчуждению здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, является условие об одновременном отчуждении здания и земельного участка, на котором оно находится.
 
    Следовательно, предварительный договор, составляемый в целях заключения в будущем основного договора об отчуждении здания, сооружения должен содержать в себе условия, позволяющие установить не только предмет основного договора, но и в том числе, условие об отчуждении земельного участка на котором расположено здание, сооружение, если они принадлежат одному лицу.
 
    Как видно из материалов дела ответчики являлись собственниками квартиры и земельного участка, расположенных по одному и тому же адресу. Ответчица Якоби С.В. суду пояснила, что вышеуказанный земельный участок расположен под квартирой, дом в котором находится квартира – двухквартирный.
 
    Из содержания оспариваемого предварительного договора видно, что стороны в нём выразили волю об отчуждении только квартиры, вопрос о земельном участке занимаемого квартирой ими урегулирован не был.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку сторонами предварительного договора условие об одновременном отчуждении квартиры и земельного участка, на котором она находится, согласован не был, а данное условие является существенным условием договора по отчуждению, следовательно, данный предварительный договор является ничтожным в связи с несоответствием требованиям вышеуказанного закона.
 
    Довод ответчика о том, что ст.35 ЗК РФ распространяется только на здания, строения, сооружения, к которым квартира не относится суд находит несостоятельным.
 
    Нормы Земельного кодекса РФ не раскрывают понятия - здания, строения, сооружения, но всегда использует данные понятия именно во взаимосвязи с землёй, земельным участком, по мнению суда, данное обстоятельство означает, что Земельный кодекс РФ подразумевает под ними собственно любые здания, строения, сооружения прочно связанные с землёй.
 
    Данный вывод суда также подтверждается ст. 131 Гражданского кодекса РФ, в которой под недвижимым имуществом понимаются здания, сооружения.
 
    Согласно ст.16 ЖК РФ под квартирой понимается жилое помещение, структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
 
    В силу ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
 
    Согласно Приложению 6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утв. Госстроем России жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.
 
    Как пояснила ответчица, а также видно из свидетельства о государственной регистрации права от (дата) серия (номер) земельный участок непосредственно занят квартирой расположенной по (адрес), сам дом является двухквартирным.
 
    Таким образом, рассматриваемая квартира физические находится на земельном участке.
 
    По мнению суда, правила установленное п.4 ст.35 ЗК РФ распространяется и на часть жилого здания (жилого помещения) – квартиру, если она физически находится на земельном участке, согласие с доводом ответчика означало бы нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, установленного п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.
 
    Также суд находит несостоятельным довод ответчицы о преюдициальном значении для настоящего дела вывод суда изложенном в решении Боградского районного суда от 07.09.2011г. и кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от (дата) по делу по иску Гавриленко А.В. к Якоби С.В. и Якоби А.А. о взыскании неосновательного обогащения в том, что оспариваемый предварительный договор содержит все существенные условия, суд находит несостоятельным.
 
    Как видно из названных судебных актов рассматриваемый вопрос по настоящему делу в том судебном разбирательстве не исследовался, мнение суда, выраженное по какому-либо вопросу по другому делу не является обстоятельством, установленным вступившим в законную силу судебным постановлением и не носит преюдициальный характер.
 
    Как видно из оспариваемого предварительного договора и признано ответчицей при его подписании ими истцу было передано (сумма) рублей.
 
    Поскольку суд пришёл к выводу о недействительности названного предварительного договора в связи с его ничтожностью, требования истца о применении последствий недействительности сделки обоснованны и подлежат удовлетворению в виде взыскания с ответчиков солидарно в пользу истца (сумма) рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Гавриленко А.В. к Якоби С.В., Якоби А.А. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
 
    Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по (адрес) от (дата) между Гавриленко А.В. и Якоби С.В. действующей от своего имени и имени своего супруга Якоби А.А. недействительным.
 
    В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки взыскать солидарно с Якоби А.А. и Якоби С.В. в пользу Гавриленко А.В. (сумма) рублей.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
 
    Судья Е.А. Чеменев
 
 
 
    Мотивированное решение изготовлено и подписано 29.03.2013г. _______________ судья Чеменев Е.А.