Решение от 26 мая 2014 года №2-1087/2014

Дело № 2-1087/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Чита
 
26 мая 2014 года
 
    Ингодинский районный суд города Читы
 
    в составе председательствующего судьи Трифонова В.А.,
 
    при секретаре Стромиловой А.Н.,
 
    с участием истицы Роговой Т.К.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогова Т.К. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройпром-XXI» (далее – ООО «Инвестстройпром-XXI») о признании недействительными условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Рогова Т.К. обратилась в Ингодинский районный суд города Читы с указанным иском, ссылаясь на следующее:
 
    22 мая 2013 года она заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, некоторые условия которого противоречат действующему законодательству, а именно:
 
    подпункт 4 пункта 3.10 о ее расходах на содержание, оплате коммунальных услуг с момента получения застройщиком разрешения на строительство;
 
    подпункт 5 пункта 3.10 об оплате указанных услуг застройщику авансом за 4 месяца вперед с момента получения разрешения на строительство;
 
    пункт 4.2 о выплате застройщику вознаграждения равного сумме превышения размера целевого взноса над долей фактических затрат застройщика, приходящихся на квартиру;
 
    пункт 4.6 об отсутствии обязанности застройщика вернуть участнику долевого строительства денежные средства, в случае, если площадь квартиры по результатам обмеров БТИ будет меньше площади, установленной договором;
 
    Полагая указанные условия договора противоречащими статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статье 155, части 2 статьи 153, статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), подпункту 1 пункта 1 статьи 4, пунктам 1, 2 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истица просит суд признать их недействительными, обязать ответчика внести соответствующие изменения в договор посредством заключения дополнительного соглашения в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
 
    В судебном заседании истица Рогова Т.К. заявленные требования поддержала, уточнила их, просила признать указанные условия договора недействительными.
 
    В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд принимает уточненные исковые требования и рассматривает дело с их учетом.
 
    ООО «Инвестстройпром-XXI» представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
 
    Руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
 
    Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, суд приходит к следующему:
 
    Согласно пункту 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Пунктами 4 и 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено содержание договора участия в долевом строительстве, а также установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом
 
    Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
 
    Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
 
    Как следует из материалов дела, 22 мая 2013 года между Роговой Т.К. и ООО «Инвестстройпром-XXI» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного 15-17 этажного 6 секционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>
 
    Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20 июня 2013 года.
 
    Анализируя на предмет соответствия закону оспариваемые истицей условия договора суд приходит к выводу о их недействительности в силу нарушения указанного правила.
 
    Подпункты 4 и 5 пункта 3.10 договора предусматривают обязанности участника долевого строительства с момента получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию нести расходы по его содержанию в объеме своей доли, оплачивать коммунальные услуги согласно действующим муниципальным тарифам, услуги по охране дома, а также принимать соразмерное участие в техническом обслуживании и ремонте дома, в течение 10 дней со дня передачи дома в эксплуатацию и обслуживание специализированной организации, заключить договор с такой организацией на управление и эксплуатацию, оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание дома, а также оплатить коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию дома авансом за 4 месяца вперед с момента получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.
 
    Согласно части 6 статьи 4, статьям 8 и 12 указанного Федерального закона риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
    Пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ определено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
 
    Часть 1 статьи 155 ЖК устанавливает общий порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
 
    Таким образом, до передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик. Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица права владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости и только с этого момента у него возникает обязанность по оплате услуг по обслуживанию жилья.
 
    Далее, пунктом 4.2 оспариваемого договора установлено, что за оказание услуг застройщика на строительство дома устанавливается вознаграждение, равное сумме превышения размера целевого денежного взноса, предусмотренного пунктом 4.1. договора, над долей фактических затрат застройщика, перечисленных в пункте 3.7 договора и приходящихся на квартиру, передаваемую участнику долевого строительства.
 
    Данное условие противоречит пункту 1 статьи 5 указанного Федерального закона, согласно которому цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Оплата застройщику дополнительных денежных средств помимо цены договора законом не предусмотрено.
 
    Далее, пункт 4.6. оспариваемого договора устанавливает, что в случае, если площадь квартиры по результатам обмеров БТИ будет меньше площади, установленной договором, возврат денежных средств участнику долевого строительства не производится.
 
    Однако, в соответствие с подпунктом 2 пункта 2 статьи 7 указанного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
 
    В силу части 4 статьи 7 указанного Федерального закона условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
 
    Таким образом, при расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре участник долевого строительства вправе требовать соответствующего перерасчета, а условие договора об обратном противоречит закону.
 
    При таком положении оспариваемые истицей условия договора нарушают ее права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, что противоречат закону и влечет их недействительность в силу упомянутой нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
 
    При таких обстоятельствах иск следует удовлетворить полностью.
 
    По правилам статьи 98, 103 ГПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по <данные изъяты>. по каждому из четырех требований неимущественного характера, всего <данные изъяты>.
 
    Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л:
 
    Исковые требования Рогова Т.К. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройпром-XXI» о признании недействительными условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома удовлетворить полностью.
 
    Признать недействительными в силу ничтожности подпункты 4 и 5 пункта 3.10, пункты 4.2 и 4.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22 мая 2013 года № 2/361, заключенного между Роговой Т.К. и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестстройпром-XXI» в отношении 15-17 этажного 6 секционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройпром-XXI» в доход бюджета городского округа «Город Чита» государственную пошлину в сумме <данные изъяты>
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Ингодинский районный суд города Читы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья
 
В.А.Трифонов