Решение Брянского районного суда

БРЯНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 2-1072/2021

Брянский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Копыловой О.В.,

при секретаре Меркушиной Л.А.,

с участием истца Лукашева А.В.,

ответчика Лукашевой Л.Н.,

ответчика Лукашева М.А.,

представителя ответчиков Лукашевой Л.Н., Лукашева М.А. - Клестовой О.Н.,

ответчика Кузнецова В.В.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Кузнецовой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукашева А.В. к Лукашевой Л.Н., Лукашеву М.А., Кузнецову В.В. о признании недействительным договора купли-продажи, обязании оформить договор купли-продажи на здание и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Лукашев А.В. обратился в суд с настоящим иском, указав, что Лукашевой Л.Н., с которой он состоял в зарегистрированном браке с 1979 года по 1986 год, в 1984 году был выделен земельный участок <адрес> На указанном земельном участке истцом был построен дом. После расторжения брака с Лукашевой Л.Н. истец обратился в суд о разделе совместного имущества, в связи с чем решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 28.06.1999 года за Лукашевым А.В. признана 1/2 доля в домовладении, расположенном на <адрес>; в выделении доли в вышеуказанном земельном участке, отказано. В январе 2020 года, когда истцу стало известно о возможной продаже данного земельного участка, Лукашев А.В. передал своему сыну Лукашеву М.А. 245000 руб. для покупки 1/2 доли дачи, так как Лукашева Л.Н. обещала отдать дачу сыну. В ноябре 2020 года истец узнал, что в сентябре 2020 года Лукашева Л.Н. продала спорный земельный участок, оформленный ею в собственность в 2007 году, Кузнецову В.В. за 130000 руб. Ссылаясь на ст.ст.168, 250, 553, 554 ГК РФ, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <адрес>, заключенный между Лукашевой Л.Н. и Кузнецовым В.В.; обязать Лукашеву Л.Н. в течении трех месяцев оформить с Лукашевым А.В. договор купли-продажи земельного участка <адрес> и 1/2 доли домовладения, расположенного на данном земельном участке.

В судебном заседании Лукашев А.В. поддержал исковые требования в полном объеме, дополнительно пояснив, что при продаже земельного участка и садового домика была значительно занижена их цена. Полагал, что имеет право на 1/2 долю земельного участка, поскольку решением суда за ним признано право на 1/2 долю расположенного на нем садового домика. Учитывая преимущественное право на покупку части земельного участка и расположенного на нем садового домика, которые, как полагал истец, должны быть им впоследствии переданы его сыну - ответчику Лукашеву М.А. для дальнейшего использования по его прямому назначению, просил признать его единственным правообладателем спорного земельного участка и расположенного на нем жилого строения.

В судебном заседании ответчики Лукашева Л.Н. и Лукашев М.А. и их представитель Клестова О.Н. возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что Лукашевым А.В. спорный земельный участок и расположенный на нем садовый домик никогда не использовались, истец никогда не нес бремя содержания указанного имущества, препятствий в пользовании данным имуществом Лукашеву А.В. ответчики не чинили. Так же с 1999 года истец не предпринимал никаких действий по регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке, хотя знал с 2018 года о том, что Лукашева Л.Н. приняла решение о продаже земельного участка. Так же Лукашев М.А. пояснил, что спорным земельным участком никогда не пользовался и не желает им пользоваться. Денежные средства от Лукашева А.В. в январе 2020 года в размере 245000 руб. действительно были им получены, однако они предназначались не для передачи их Лукашевой Л.Н. за спорные земельный участок и садовый домик, а для его личного использования по собственному усмотрению.

Ответчик Кузнецов В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, указал, что является добросовестным приобретателем, при приобретении спорного имущества он полагался на данные ЕГРН. После покупки данного земельного участка были произведены улучшения в виде установления фонарного столба, проведения электричества, земельный участок обработан по своему прямому назначению. Садовый домик находится в непригодном для проживания состоянии по причине ветхости.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Кузнецова Т.И. возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, подтвердив позицию, изложенную ответчиком Кузнецовым В.В. Полагала, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется. Истец Лукашев А.В. бремя содержания принадлежащего ему имущества никогда не нес, с 1999 года не зарегистрировал свои права на часть жилого строения в Управлении Росреестра. Права владения, пользования, распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам но и иным участникам гражданского оборота. В том числе добросовестным приобретателям.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Брянской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. От представителя Управления Росреестра по Брянской области в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству на право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение землей N, собственнику Лукашевой Л.Н. предоставлен земельный участок <адрес>, площадью 520 кв.м., на основании постановления администрации Брянского района N 472 от 13.10.1992 года.

В карточке учета Бюро технической инвентаризации строений и сооружений, расположенных на участке <адрес> имеется указание на строение, ДД.ММ.ГГГГ года постройки по состоянию на дату исполнения 1990 год.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 28.06.1999 года частично удовлетворены исковые требования Лукашева А.В. к Лукашевой Л.Н. о разделе совместно нажитого имущества, за Лукашевым А.В. признано право на 1/2 доли в домовладении, расположенном на земельном участке <адрес>. В выделении доли в земельном участке <адрес> Лукашеву А.В. отказано. При вынесении решения суд исходил из того, что с октября 1979 года по февраль 1986 года стороны состояли в зарегистрированном браке. Поскольку строительство садового домика началось в период нахождения сторон в браке, и ответчиком Лукашевой Л.Н. в данный период времени была взята ссуда на приобретение сруба и строительных материалов, произведены строительные работы, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания права на домовладение (садовый домик). В удовлетворении исковых требований Лукашева А.В. о признании права на земельный участок было отказано со ссылкой на то, что земельный участок стал собственностью ответчика 13.10.1992 года, то есть в период времени, когда стороны уже не состояли в зарегистрированном браке.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права N от 07.08.2009 года (повтором, взамен свидетельства серии N от 24.07.2008), имеющемся в реестровом деле, копия которого представлена в материалы дела из ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области, Лукашевой Л.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 525 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права N от 24.07.2008 года, имеющемся в реестровом деле, копия которого представлена в материалы дела из ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области, Лукашевой Л.Н. на праве собственности принадлежит жилое строение без права регистрации проживания, расположенное, площадью 36 кв.м., условный N, расположенное по адресу: <адрес>

Так же из реестровых дел ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес> следует, что Лукашева Л.Н. (продавец) и Кузнецов В.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.09.2020 года, согласно которому продавец передает в собственность покупателю принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок и расположенное на нем жилое строение без права регистрации проживания, расположенные по адресу: <адрес>. Отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю N, выданного администрацией Брянского района Брянской области, о чем в ЕГРН 23.07.2008 года сделана запись о регистрации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N, выданным 07.08.2009 года, повторным, взамен свидетельства серии N, выданного 24.07.2008 года УФРС по Брянской области. Отчуждаемое жилое строение принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 23.07.2008 года сделана запись о регистрации N, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.09.2020 года N. Стороны определилицену жилого строения в размере 30000 руб., цену земельного участка в размере 100000 руб., всего 130000 руб.

Согласно расписке от 15.09.2021 года Лукашева Л.Н. получила от Кузнецова В.В. денежную сумму в размере 130000 руб. за продаваемый объект недвижимости (жилое строение без права регистрации и земельный участок), расположенный по адресу: <адрес>, согласно условиям основного договора купли-продажи от 15.05.2020 года. Имеется отметка Лукашевой Л.Н. о произведении полного расчета с продавцом и отсутствии финансовых претензий.

По сведениям из ЕГРН по состоянию на 02.04.2021 года NN, земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 525 +/- 16 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество "<адрес> с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности Кузнецову В.В.

По сведениям из ЕГРН по состоянию на 06.04.2021 года NN, нежилое здание (жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке), площадью 36 кв.м, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности Кузнецову В.В.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституцией РФ гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статья 35, части 1 и 2).

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.07.2021 г. N 35-П, по смыслу ч.2 ст.35 Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 45 и 46 права владения, пользования и распоряжения имуществом гарантируются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, когда при возмездном приобретении жилого помещения такой приобретатель полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал свое право собственности на него.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что такая защита должна предоставляться добросовестным участникам гражданского оборота, если они возмездно приобрели право собственности на недвижимое имущество, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и собственник просит о признании судом этой сделки недействительной.

В Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П по делу о проверке конституционности положений п.п.1 и 2 ст.167 ГК РФ Конституционный Суд РФ указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного упомянутыми нормами. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, конкретизируя изложенные в названном Постановлении правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции РФ, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от 27 октября 2015 года N 28-П, от 22 июня 2017 года N 16-П и др.).

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.

Абзац 1 п.6 ст.8.1 ГК РФ и ч.5 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке. Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.

В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абз.3 п.6 ст.8.1 и п.5 ст.10 ГК РФ).

Часть 7 ст.62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ).

В заявленных исковых требованиях о признании недействительным договора купли-продажи и обязании оформить договор купли-продажи на здание и земельный участок, Лукашев А.В. ссылался на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 28.06.1999 года, а так же на ст.250 ГК РФ. При этом, с требованием истребовать спорое имущество от приобретателя в соответствии со ст.302 ГК РФ, а так же о переводе на истца прав и обязанностей покупателя в соответствии с ч.3 ст.250 ГК РФ, Лукашев А.В. в суд не обращался.

Вместе с тем, с учетом вышеприведенных норм права, суд при разрешении заявленных требований учитывает следующее.

В обоснование заявленных возражений на исковые требования стороной ответчика Лукашевой Л.Н. в материалы дела представлены агентский договор б/н от 07.07.2018 года, заключенный между агентством недвижимости "Л и К" (агент) и Лукашевой Л.Н. (клиент), согласно которому агент принимает на себя обязательство совершить от имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего принципалу на праве собственности объекта недвижимости: жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 36,0 кв.м., кадастровый (или условный) N, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 525 кв.м, кадастровый (или условный) N, расположенный так же по вышеуказанному адресу. Принципал предоставляет Агенту эксклюзивное право на поиск покупателя и продажу указанного объекта по цене 130000 руб.; членская книжка садовода земельного участка <адрес> на имя Лукашевой Л.Н., содержащая сведения об уплате целевых взносов с 2006 года; справку б/н от 03.07.2021 года <адрес> об отсутствии у Лукашевой Л.Н. на момент сделки купли-продажи дачного участка N задолженностей по членским, целевым и иным взносам, а так же за потребленную энергию.

В обоснование заявленных возражений на исковые требования стороной ответчика Кузнецова В.В. в материалы дела были представлены договор о предоставлении агентских услуг б/н от 11.09.2020 года, заключенный между Агентством недвижимости "Л и К" (агент) и Кузнецовым В.В. (покупатель), согласно которому агент помогает покупателю приобрести недвижимость, расположенную по адресу: <адрес> земельный участок. Покупатель уполномочивает агента вести от его имени и в его интересах переговоры с продавцом, проверить на предмет юридической обоснованности документы на приобретаемую недвижимость, подтверждающие право собственности; отчет б/н от 20.08.2021 года, по результатам технического обследования садового домика по адресу: <адрес>, согласно которому, обследованный садовый дом является одноэтажным, включает в себя: лит.А, размерами в плане 6,3 х 6,3м, включающую в себя жилую комнату, площадью 34,8 кв.м, представляющую собой сруб из бревен, собранный из старого сруба, разобранного на вывоз. Общий срок эксплуатации сруба не известен; лит.а, размерами в плане 2,05 х 6,3 м, включающую в себя помещение веранды, площадью 12,2 кв.м, представляющую собой деревянное каркасно-обшивное строение. Садовый дом электрофицирован, другие системы инженерного оборудования отсутствуют. Физический износ садового дома (постройка лит. А) составляет 65,6%. Физический износ веранды (постройка лит. А) составляет 74,3%. Физический износ садового дома в целом составляет 67,75%. Несущие строительные конструкции садового дома утратили заданные эксплуатационные требования. Согласно Критериям и техническим условиям отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, утвержденных постановлением Госстроя России от 20.02.2004 года N 10, деревянные дома с физическим износом свыше 65% считаются ветхими и не пригодными для проживания. Таким образом, сделан вывод о том, что садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>, по причине своей ветхости, относится к категории домов, непригодных для проживания; заявление собственников земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> и расположенное на нем жилое строение, на протяжении долгих лет находились в плохом, заброшенном состоянии, что создавало пожароопасную обстановку. После приобретения Кузнецовым В.В. спорных объектов недвижимости была выкошена трава, вырублены старые насаждения, с участка собран мусор, Кузнецов В.В. принял участие по замене опор электропередач и поуличных кабелей, подвел электричество к строению, установил электросчетчик, само строение разобрал от накопившегося хлама, весной 2021 года вспахал целину, посадил садовые культуры.

Кроме того, со стороны ответчиков Лукашевой Л.Н. и Лукашева М.А. были даны суду показания о том, что Лукашевым А.В. спорный земельный участок и расположенный на нем садовый домик никогда не использовались, истец никогда не нес бремя содержания указанного имущества, препятствий в пользовании данным имуществом Лукашеву А.В. ответчики не чинили. Так же с 1999 года истец не предпринимал никаких действий по регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке, хотя знал с 2018 года о том, что Лукашева Л.Н. приняла решение о продаже земельного участка. Так же Лукашев М.А. пояснил, что спорным земельным участком никогда не пользовался и не желает пользоваться, вопреки доводам истца о подаче указанного иска в суд для того, что бы спорные объекты недвижимости впоследствии были переданы его сыну (ответчику) Лукашеву М.А. для их использования по прямому назначению.