Решение от 23 июня 2014 года №2-107/2014

    Дело № 2-107/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ     РОССИЙСКОЙ     ФЕДЕРАЦИИ
 
    с.Новобирилюссы      23 июня 2014 года
 
    Бирилюсский районный суд Красноярского края в составе
 
    председательствующего судьи Барановой О.И.,
 
    с участием истца Строговой О.С. и её представителя Баумана Н.Л.,
 
    при секретаре Трубиной В.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Строговой Ольги Сергеевны к Арбузову Сергею Владимировичу о расторжении договора купли - продажи объектов недвижимости, взыскании убытков, вызванных расторжением договора купли - продажи, и взыскании судебных расходов,
 
                                              У С Т А Н О В И Л:
 
    Строгова О.С. обратилась в суд с иском, в котором указала, что 14 марта 2013 года она и ответчик Арбузов С.В. заключили договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>, и принадлежащих ответчику Арбузову С.В. на праве собственности. До подписания договора ответчик заверил, что дом и участок принадлежат ему, показал на них правоустанавливающие документы. Затем они подписали с ответчиком договор купли - продажи от 14.03.2014 года, она 15.03.2013 года по расписке передала деньги продавцу Арбузову С.В. в качестве оплаты за дом и участок в сумме <данные изъяты> рублей. Однако впоследствии оказалось, что постановлением судебного пристава - исполнителя от 17 января 2013 года, то есть за 3 месяца до совершения сделки, был наложен запрет на осуществление регистрационных действий по отчуждению имущества должника Арбузова С.В. в виде дома и земельного участка по указанному выше адресу. Соответственно, зарегистрировать переход права собственности на приобретённые объекты недвижимости истица не смогла. Учитывая, что её право нарушено, поскольку ответчик Арбузов С.В. продал ей объекты недвижимости, на которые наложен арест до совершения сделки, она своё право собственности на приобретённые объекты зарегистрировать не может, договор купли - продажи фактически не исполнен и в её собственность указанные объекты поступить не могут в силу наложенного обременения, истица просит расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, заключённый с ответчиком Арбузовым С.В. 14 марта 2013 года, и взыскать с ответчика убытки, вызванные расторжением договора купли - продажи, в размере <данные изъяты> рублей, а также взыскать судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
 
    В судебном заседании истица Строгова О.С. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, дополнительно суду пояснила, что об аресте на приобретённые дом и земельный участок она узнала почти сразу же после подписания договора, когда сдали документы в регистрационную палату. Уверена, что ответчик Арбузов о наложенном аресте знал, но скрыл от неё это обстоятельство, поскольку является должником по нескольким решениям суда. Она всё это время требовала с Арбузова С.В. возврата денег и расторжения договора, однако он обещал решить проблему с арестом дома и участка, а деньги так и не вернул. Просила иск удовлетворить в полном объёме.
 
    Ответчик Арбузов С.В. о месте и времени слушания дела был уведомлен надлежащим образом судебной повесткой, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суд в известность не поставил.
 
    По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
 
    В соответствии с ч.3 и ч.5 ст.167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика Арбузова С.В.
 
    Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
 
    Как следует из материалов дела и установлено судом, между истицей Строговой О.С. и ответчиком Арбузовым С.В. 14 марта 2013 года заключён договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>, по условиям которого продавец Арбузов С.В. продал, а покупатель Строгова О.С. купила указанные объекты недвижимости за <данные изъяты> рублей (л.д. 4).
 
    Из расписки от 15.03.2013 года (л.д.6: следует, что Арбузов С.В. получил от Строговой О.С. деньги за проданные им дом и земельный участок, расположенные в <адрес>, в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Пунктом 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, то есть после 01 марта 2013 года.
 
    В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит не договор, а права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу.
 
    Поскольку между истицей Строговой О.С. и ответчиком Арбузовым С.В. договор заключен 14 марта 2013 года, то есть после 1 марта 2013 года, государственной регистрации подлежит не договор купли - продажи жилого дома и земельного участка под ним, а переход права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости, в соответствии с которым правообладателем покупаемых объектов должна была стать покупатель Строгова О.С.
 
    Согласно абзацам 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий,
 
    не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
 
    В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ, как указано в п.60 этого же Постановления, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Анализ указанных норм закона и судебной правоприменительной практики указывают на безусловное и необходимое условие приобретения недвижимости в собственность - государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
 
    Как установлено в судебном заседании, покупатель Строгова О.С. 14 марта 2013 года приобрела у продавца Арбузова С.В. объекты недвижимости, на которые ранее был наложен арест.
 
    Данное обстоятельство подтверждается постановлением судебного пристава - исполнителя на запрет по проведению регистрационных действий по отчуждению имущества должника от 17 января 2013 года (л.д.5), Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.20), где внесена запись об ограничении (обременении) права распоряжения жилым домом, расположенным в <адрес> края <адрес>, площадью 39,6 кв. м, и земельным участком, расположенным по этому же адресу, площадью 534 кв.м, в виде запрета Арбузову С.В. совершать любые сделки, направленные на передачу или отчуждение данных объектов недвижимости, запрета Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на совершение регистрационных действий по отчуждению (снятию с учёта) в отношении указанных объектов.
 
    Таким образом, исходя из сути и вида зарегистрированного ограничения (обременения) права в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ответчику Арбузову С.В. на праве собственности, по поводу которых истица Строгова О.С. и ответчик Арбузов С.В. заключили договор купли-продажи от 14 марта 2013 года, государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты к Строговой О.С. в силу прямого указания пункта 6 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ осуществлена быть не может. Покупатель Строгова О.С. не может осуществить государственную регистрацию перехода к ней права собственности в силу наложенного запрета на совершение сделок с приобретёнными объектами недвижимости, соответственно договор купли - продажи объектов недвижимости остаётся фактически неисполненным.
 
    Согласно п.6 Договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от 14.03.2013 года, заключённого между Арбузовым С.В. и Строговой О.С. (л.д.4), продавец Арбузов С.В. заявляет, что до подписания настоящего договора отчуждаемые дом и земельный участок в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
 
    Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что запрет на совершение регистрационных действий по отчуждению указанных объектов был установлен постановлением судебного пристава - исполнителя от 17 января 2013 года (л.д.22), то есть за 3 месяца до совершения сделки.
 
    Таким образом,суд приходит к выводу о том, что продавцом Арбузовым С.В. существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, состоящее под арестом, и это обстоятельство не соответствует условиям договора, покупатель Строгова О.С. без государственной регистрации перехода права собственности не вправе распорядиться приобретёнными у Арбузова С.В. объектами недвижимости.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В силу положений ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
 
    На основании п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
 
    Статья 453 Гражданского кодекса РФ устанавливает последствия изменения или расторжения договора, указывая, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
 
    При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
 
    В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
 
    Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
 
    Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
 
    Установленные в суде обстоятельства свидетельствуют о том, что со стороны продавца Арбузова С.В. имеет место существенное нарушение условий договора купли - продажи недвижимости, поскольку он знал о наложении ареста на имущество, но передал имущество, не соответствующее условиям договора об отсутствии у продаваемых объектов обременений и запретов. Недостатки, которые имеются в договоре по приобретению жилого дома и земельного участка, являются существенными, они не позволяют исполнить договор купли - продажи фактически, не позволяют покупателю зарегистрировать право собственности на покупаемые объекты в законом установленном порядке, не позволяют распорядиться приобретённым имуществом по своему волеизъявлению.
 
    Следовательно, требования истицы Строговой О.С. к ответчику Арбузову С.В. о расторжении договора купли - продажи объектов недвижимости законны и обоснованны, и она вправе требовать от него возмещения убытков в виде уплаченной за дом и земельный участок денежной суммы, как убытков, вызванных расторжением договора купли - продажи.
 
    Иск подлежит удовлетворению в полном объёме.
 
                       Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
                                               Р Е Ш И Л:
 
                   Иск Строговой Ольги Сергеевны удовлетворить.
 
    Взыскать с Арбузова Сергея Владимировича убытки, вызванные расторжением договора купли - продажи от 14 марта 2013 года жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес> края <адрес>, в сумме <данные изъяты> рублей, и судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение одного месяца со дня его объявления путем подачи жалобы через Бирилюсский районный суд.
 
                                          Председательствующий: